Em 15/10/2015

Parcelamento do solo urbano. Desmembramento. Registro Especial.

Questão esclarece dúvida acerca da necessidade de registro especial no caso de desmembramento de imóvel urbano.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da necessidade de registro especial no caso de desmembramento de imóvel urbano. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Vicente Celeste Amadei, Vicente de Abreu Amadei e João Baptista Galhardo:

Pergunta: É possível o desmembramento de imóvel urbano em 15 lotes (sem a abertura ou prolongamento do sistema viário ou execução de obras ou melhoramentos públicos) sem a necessidade do Registro Especial, tendo este já sido aprovado pela Prefeitura, que declarou se tratar de simples desdobro?

Resposta: Para que seja dispensado o registro especial nos casos de desmembramento, não se pode levar em conta apenas se haverá ou não abertura ou prolongamento de vias públicas, ou se haverá ou não a necessidade de execução de obras ou melhoramentos públicos. Da mesma forma, não se pode levar em conta o número de lotes que serão originados. Há que se verificar se existe a intenção de transformar o desmembramento em um empreendimento imobiliário.

Neste sentido, Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei, na obra “Como Lotear Uma Gleba – O Parcelamento do Solo Urbano em seus aspectos essenciais (Loteamento e Desmembramento)”, 4ª Edição Revista e Atualizada, Campinas (SP), Millennium Editora, 2014, p. 366 e 367, assim escreveram:

“É preciso ter em mente, aliás, que o critério da quantidade dos lotes resultantes do desmembramento é apenas um dos sinais para se identificar quando se pode (ou não) estar diante de fracionamento de pequeno porte que comporta a dispensa do registro especial. Todavia, não é o único critério nem é absolutamente decisivo: há desmembramentos com mais de 10 (dez) lotes para os quais não se justifica o registro especial; há desmembramento de 04 (quatro) lotes em que o registro especial não é dispensado.

É necessário, pois, associar o critério objetivo da quantidade de unidades imobiliárias resultante do desmembramento com os outros elementos próprios de cada caso para, então, saber com precisão se estamos (ou não) diante de situação de dispensa de registro especial.

Um desses elementos é saber se o desmembramento tem ou não tem a natureza de empreendimento imobiliário.

Neste sentido, Hélio Lobo Júnior salienta exemplo de desmembramento que não se caracteriza como empreendimento imobiliário:

‘O exemplo que dou é o do pai que tinha um imóvel sem nenhum problema em uma cidade do interior e resolve desmembrar esse imóvel em 15 lotes, que vão para filhos e netos. Ele deve sujeitar-se ao regulamento do art. 18? Seria um contrassenso exigirmos essa providência do cidadão, que está parcelando e doando os lotes.’¹⁷⁶

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¹⁷⁶ Loteamento. In:Jornal Anoreg-SP, Ano III, nº 9, 17ª ed., Set/2000, p. 212.”

Não é outro o entendimento de João Baptista Galhardo que, em sua obra “O Registro do Parcelamento do Solo Para Fins Urbanos”, IRIB/safE, Porto Alegre, 2004, p. 31 e 32, esclarece o seguinte:

“O registrador não deve exigir o registro especial para todo e qualquer desdobro ou parcelamento sem antes analisar o caso com profundidade, baseando-se em elementos de ordem objetiva. E, é claro, seguindo o aconselhamento de suas Corregedorias Geral e Permanente. José Renato Nalini, quando Juiz da 1ª Vara dos Registros Públicos de São Paulo, acolhendo manifestação favorável de José Celso de Mello Filho, na época Curador dos Registros Públicos, proferiu, em 14.12.1984, brilhante decisão dispensando o registro especial para significativo número de unidades. E dessa sentença extrai-se: ‘(...) Observe-se, contudo, que a questão do número de prédios construídos pese, embora constitua critério objetivo especialíssimo para o exame de eventual liberação, não parte de qualquer quantidade predeterminada. Convencionou-se admitir o conjunto de seis unidades como limite máximo para essa inexigência. Mas não existe argumento intransponível a que o número de unidades edificadas chegue a 11, ou a 13 ou 18. A fixação em um número certo para acesso ao sistema registrário, independentemente do registro especial, é desarrazoada e não científica. O bom arbítrio do registrador – que não é cego e surdo da lei, desprovido de discernimento e senso prático – é essencial na apuração do contexto global da hipótese que se lhe submete a registro. Ele poderá avaliar o alcance da averbação, as suas conseqüências, os seus efeitos e a intenção – ás vezes sub-reptícia – de se furtar ao comando. A cada hipótese, deve o registrador se debruçar, refletir e convencer-se, atento não apenas à subserviência que se lhe exige perante a lei, mas sem perder a noção da realidade social. A lei deve ser instrumento de facilitação do convívio comunitário. É essencial, mas é instrumento. Não é objetivo, mas caminho. E a lição de Serpa Lopes, muitas vezes sufragada pelo colendo Conselho Superior da Magistratura, deve estar sempre insculpida na consciência do registrador: em tema de Registros Públicos, a interpretação deve sempre facilitar e não dificultar o acesso dos títulos ao registro (RJTJSP, Lex 50/403, 68/432 e 74/396). Não é tudo, nem é só. Uma vez ainda, acolhe o Juízo o erudito e lúcido parecer do eminente Curador de Registros Públicos Dr. José Celso de Mello Filho. O requisito do registro especial previsto no art. 18 da Lei 6.766/79 [p. 495] não se estende a todo e qualquer parcelamento do solo urbano. Assim, pertinentemente ao desmembramento (parcelamento sem inovação viária), o registro especial supõe a necessária conjugação dos seguintes elementos que, ausentes, afastam a incidência daquela exigência do legislador: a) propósito de urbanização (assentamento de núcleos populacionais); b) oferta pública; c) vendas sucessivas (mediante prestações ou à vista) e d) alienação, em porções autônomas devidamente caracterizadas, de todo o imóvel ou parte dele’ (RDI 15/152).”

Portanto, diante do que foi acima transcrito, entendemos que apenas a declaração expedida pela Prefeitura não é suficiente para dispensar o registro especial. Deve o Oficial Registrador, com prudência, aferir se o parcelamento se trata ou não de um empreendimento imobiliário, evidenciando burla à Lei do Parcelamento do Solo Urbano, pois cada caso é um caso. Ademais, a qualificação registral é um juízo prudencial jurídico, que exige interpretação jurídica completa e não apenas literal da lei. Havendo indícios de burla, o Oficial Registrador deverá informar o Ministério Público acerca do fato.

Para maior aprofundamento na questão, recomendamos a leitura das obras indicadas nesta resposta.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB.

Fonte: Base de dados do IRIB Responde.

 

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