Em 24/10/2025

Alienação fiduciária: descrição do imóvel no edital de leilão extrajudicial independe da constante no contrato de propriedade fiduciária

Acórdão foi proferido pela Terceira Turma do STJ.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial n. 2167979-PB (REsp), entendeu, por unanimidade, que a descrição do imóvel constante no edital de leilão extrajudicial é independente da descrição no contrato que constituiu a propriedade fiduciária. O Acórdão teve como Relatora a Ministra Nancy Andrighi.

Segundo consta do Acórdão, o Recorrente ajuizou ações em face da Caixa Econômica Federal (CEF), para que esta “mantivesse o direito de posse e propriedade do imóvel dado em garantia e se abstivesse de realizar a sua consolidação até o julgamento final da demanda”, além de pedir a anulação dos leilões de seu imóvel, bem como a anulação da arrematação deste, alegando que firmou um contrato de mútuo com obrigação, cancelamento de registro de ônus e constituição de alienação fiduciária com a CEF.

O imóvel em questão foi descrito como um terreno durante a realização do contrato, apesar de já estar em construção na época. Ainda segundo o decisum, “o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, sob o fundamento de que (I) apesar da valorização do imóvel, o fato de no contrato estar discriminado um terreno, em vez de um imóvel não tem força para desfazer a avença; e ainda (II) como o imóvel foi arrematado em segundo leilão é admitida a arrematação em valor inferior ao da avaliação, desde que suficiente para abater a dívida”.

Por sua vez, o Tribunal de Justiça do Estado da Paraíba (TJPB) entendeu “não haver descumprimento do art. 886, inciso I do CPC pela Caixa, quanto à descrição do imóvel no edital de leilão, sob o fundamento de que foi o recorrente quem ofereceu o bem descrito como um terreno no negócio firmado entre as partes como garantia do contrato de mútuo, e uma vez que a construção da casa, residência do recorrente, não estava averbada junto ao cartório de registro de imóveis competente, não seria possível, após a inadimplência, ao recorrente questionar a descrição do bem”.

Ao julgar o caso, a Ministra Relatora entendeu que “o registro do contrato para constituição da propriedade fiduciária, e o edital de leilão são atos independentes realizados em suas próprias circunstâncias e cada um deverá conter a descrição atualizada do imóvel, conforme a realidade à época de sua formalização, devendo a cada ato registral proceder à atualização do livro de registros com a atual descrição doimóvel” e que, “na hipótese de ocorrer uma valorização expressiva do imóvel em função de uma obra ou benfeitoria significativa, é necessário que a descrição do bem no edital acompanhe a situação fática atual, em prol da efetividade da execução e da menor onerosidade ao devedor.”

Além disso, a Ministra observou que “proceder com leilão constando uma descrição incorreta do bem ou uma avaliação desatualizada, poderá implicar no desinteresse dos possíveis arrematantes ou no enriquecimento sem causa do arrematante e em excessiva onerosidade para o devedor” e que “o edital do leilão deve conter avaliação adequada e descrição atualizada do imóvel, para assim auferir o maior valor possível no leilão e, dessa forma, satisfazer o crédito, bem como proteger o patrimônio do executado, de modo que este não seja onerado excessivamente. Portanto, na hipótese de ser arrematado o imóvel a preço vil, deve ser declarada a nulidade da arrematação nas execuções extrajudiciais de imóveis alienados fiduciariamente.”

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Fonte: IRIB, com informações do STJ.

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