Ricardo G. Kollet

“(...) a ciência freqüentemente comete erros enquanto a pseudociência acidentalmente encontra a verdade” (Karl R. Popper).

Resumo: Com a exclusão do pacto comissório como cláusula resolutiva expressa típica da compra e venda do ordenamento civil pátrio, resta-nos a aplicação da regra geral pertinente aos contratos cujos contratantes possam estabelecer que determinada venda se desfaça pelo não-pagamento do preço ajustado, caracterizando a cláusula resolutiva expressa prevista no artigo 474 do Código Civil. Entretanto, não tem sido pacífico o entendimento de que essas escrituras adentrem o álbum imobiliário. A questão nos parece de fácil solução e pretendemos trilhar um caminho seguro e “típico”, para que esses negócios jurídicos sob condição resolutiva possam ingressar no álbum imobiliário tal como são concebidos, ou seja, como compra e venda condicional devidamente prevista no artigo 167, inciso I, 29, da lei 6.515/73. 

Introdução 

O presente estudo pretende trilhar um caminho sereno para que as escrituras de compra e venda de imóveis, com cláusula resolutiva expressa, adentrem o álbum imobiliário, especialmente depois das dúvidas que se originaram da supressão do pacto comissório do ordenamento civil pátrio, como cláusula resolutiva típica, acessória da compra e venda. 

Para cristalizar o assunto, primeiramente devemos tratar das condições, ou sejam, aquelas determinações que tornam incertos os efeitos dos negócios jurídicos, razão pela qual podem ultimar sua eficácia para um momento posterior, quando da ocorrência de determinado evento previsto no contrato (suspensiva), ou determinar a cessação dos efeitos por um fato superveniente (resolutiva). 

Num segundo momento, pretendemos dar compasso à tipificação da compra e venda, exatamente em função de ela estar sujeita a determinadas condições previstas no contrato ou porque se opera de pleno jure, por isso considerada pura. 

Por fim, devemos traçar um paralelo no plano da eficácia real que determina a compra e venda condicional, especialmente no que diz respeito à transmissão da propriedade, quando ela é feita de forma resolúvel, ou seja, condicionada a determinado evento futuro, que possa determinar seu retorno ao anterior titular sem, entretanto, falar-se em direito real de garantia – hipoteca, alienação fiduciária –, mas somente pela resolução convencionada em cláusula contratual. 

Nesse passo e com o risco que devemos correr para estabelecer um novo paradigma de interpretação, seja porque baseado em um novo ordenamento que se pretende desvencilhar dos ranços liberais, cujo intérprete terá um papel cada vez mais definidor de atitudes hermenêuticas, seja porque submetidos nossos entendimentos ao falseamento, se bem acreditando com Popper que uma tese somente poderá ser considerada científica, na medida em que seja colocada à prova, submetida, portanto, à refutação; em sobrevivendo, poderá alcançar tal status. 

1. A cláusula resolutiva como elemento (in)determinante da eficácia dos negócios jurídicos

Os elementos acidentais dos atos e negócios jurídicos, assim denominados por grande parte da doutrina, são aqueles que, embora facultativos, na medida em que não são essenciais à formação dos mesmos, porque convencionados pelas partes, aderem àqueles indissociavelmente, determinando a incerteza e a futuridade na produção dos efeitos. 

Esses elementos subordinam a eficácia dos atos e negócios jurídicos de acordo com o que a vontade dos agentes estabelece. Ditos elementos acidentais são de três tipos: a condição, o termo e o encargo, e tais limitações decorrem da manifestação de vontade dos sujeitos e estabelecem, segundo a modalidade adotada, como se produzirão os efeitos dos mesmos. Na condição, a aquisição do direito (suspensiva) torna-se temporariamente um obstáculo ou subordina a permanência de efeitos à sua não-ocorrência (resolutiva), sujeitando-se a evento futuro e incerto.  

O termo se dá, quando é fixado um lapso de tempo denominado prazo, para que tenham inicio os efeitos que vão produzir o negócio. Por fim, o encargo, modo ou ônus, que impõem certa limitação ao exercício do direito pelo titular. 

Esses elementos ditos acidentais agem sobre os negócios jurídicos no plano da produção de seus efeitos. É o que podemos recobrar da sempre lúcida lição de Pontes de Miranda, in verbis. 

“(...) Se, ao plano da existência, não há fato jurídico antes de se atingir o termo, ou de se dar a condição; se, ao plano da eficácia, o fato jurídico ocorreu, e o termo ou a condição suspensiva apenas diz respeito ao começo dos efeitos. Ora, toda condição e todo termo é concernente ao plano da eficácia dos atos jurídicos stricto sensu e dos negócios jurídicos. De modo nenhum se referem à existência do ato jurídico stricto sensu ou à existência do negócio jurídico.”[1]

No que diz respeito ao presente estudo, devemos analisar a condição como elemento acidental da compra e venda, especialmente no que (in)determina os efeitos que a mesma há de produzir. Nesse diapasão, podemos dizer, segundo o que dispõe a lei civil atual  (art.121, CC), que a condição é uma cláusula que, derivada exclusivamente da vontade das partes, subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto. 

Segundo o momento em que os efeitos decorrentes dessa cláusula devam começar a se operar ou cessar sua produção, podemos classificar as condições, respectivamente, como suspensivas e resolutivas, uma vez que a ocorrência da primeira determina o momento em que devem começar a produzirem-se os efeitos e quando hão de cessar os efeitos da segunda, objeto precípuo de nosso estudo. 

Assim, a cláusula resolutiva é aquela que, em ocorrendo previamente convencionada pela vontade das partes, determina a cessação dos efeitos do negócio jurídico, in casu, a compra e venda.  

Colocada nos planos do mundo jurídico, a questão deve ser vista no seguinte panorama: o negócio jurídico existiu, em sendo presumidamente válido produziu efeitos, mas, a partir de um determinado evento convencionado, deixa de produzi-los. É o que podemos auscultar da lição de Venosa, que assevera: “A condição atinge os efeitos dos negócios jurídicos, se assim desejarem os agentes. Uma vez que o ato sob condição apresenta-se como um todo unitário, não deve a condição ser encarada como cláusula acessória. A condição agrega-se inarredavelmente ao negócio, por vontade exclusiva das partes, como acentua o novo Código, e não pode ser preterida. Apesar de a condição não ser tratada como elemento essencial, quando aposta a negócio torna-se essencial para ele”.[2]). 

A questão que se afigura diz respeito exatamente à possibilidade de aposição de cláusula resolutiva expressa no contrato de compra e venda, independentemente da tipicidade que lhe foi sonegada com a supressão do pacto comissório e a determinação da transmissão da propriedade, de forma resolúvel, mediante registro imobiliário. É o que pretendemos fazer crer neste trabalho, especialmente passando ao estudo do que seja compra e venda pura e condicional, espécies perfeitamente aceitas pela lei registrária. 

2. A compra e venda pura e condicional

A compra e venda, possivelmente o mais antigo dos contratos, depois, obviamente, da troca, substituída com o advento da moeda, desde os tempos mais remotos até o presente, mantém sua estrutura não muito alterada. As modificações que lhe foram emprestadas pelos engendramentos econômicos das várias fases por que a sociedade passou não foram de grande substância.

Em geral, o contrato de compra e venda pode ser definido sucintamente, com Venosa, como “a troca de uma coisa por dinheiro”.[3] Assim como se deu com o advento da moeda, a compra e venda é um dos mais importantes contratos tanto por seu conteúdo em si quanto pela influência que exerce sobre os demais contratos. 

Podemos dizer que o contrato de compra e venda é de natureza obrigacional. 

Não é outra a dicção do artigo 1.122, do Código Civil de 2002, que prescreve:“Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”. 

Assim, temos presente que o contrato de compra e venda por si só não tem o condão de transferir a propriedade, tanto mobiliária quanto imobiliária; para tanto, são necessários, respectivamente, a tradição e o registro (do título). O que vai ocasionar o surgimento do direito real não é a escritura de compra e venda do imóvel, por exemplo, mas sim o seu registro no álbum imobiliário, a teor do artigo 1.245, do Código Civil de 2002. O que estamos agora dizendo pode parecer óbvio para os que militam nesta área, mas é importante para o desenvolvimento do raciocínio que pretendemos desenvolver. 

O título que deve, então, determinar a transmissão do direito de propriedade imobiliária, mediante o registro imobiliário, é a compra e venda. Entretanto, não pretendemos traçar aqui um estudo minucioso sobre a compra e venda, mediante análise de seus elementos, da classificação de seus efeitos, mas tão-somente acentuar sua “pureza” ou “impureza”, conforme tenha sido convencionada originalmente pelas vontades manifestadas. 

Pois bem. Para tal mister, devemos apontar duas espécies de compra e venda, previstas na Lei dos Registros Públicos, determinadas como típicas para a registrabilidade, quais sejam: a pura e a condicional. Assim, para o desenvolvimento do que pretendemos adotar como científico, passamos à sua análise. 

Segundo Serpa Lopes, a compra e venda pode ser “pura e simples e pode ser condicional”.[4] Não é outro o entendimento de Lôbo, ao comentar o artigo 482 do Código Civil de 2002, quando expressa: “Considera-se pura a compra e venda que não está sujeita a condição ou cláusulas especiais”.[5] Por exclusão, condicional é a compra e venda que é convencionada pelos contratantes com os elementos ditos acidentais aos quais nos referimos no primeiro capítulo deste trabalho. 

Assim, depreendemos que a lei civil continua a admitir que os efeitos da compra e venda sejam determinados por eventos futuros e incertos, previamente estabelecidos pelas partes contratantes, ou seja, que nos contratos de compra e venda, mais especificamente de acordo com o assunto em pauta, nas escrituras públicas de compra e venda de imóveis, seja inserida a cláusula resolutiva expressa, a teor do artigo 474 do Código Civil brasileiro, tipificando-se o ato como compra e venda condicional, perfeitamente admissível a registro como se pretende demonstrar em seguida. 

3. Registro da compra e venda com cláusula resolutiva e a propriedade resolúvel

A questão a ser tratada neste item diz respeito à registrabilidade da compra e venda condicional, que estabelece a cláusula resolutiva expressa, na medida que em que ela é determinante da propriedade resolúvel, cujo ato constitutivo não tem qualquer direito real de garantia acessório que determine a resolução do domínio pelo não pagamento do preço – como, por exemplo, a alienação fiduciária. Em segundo lugar, devemos tratar de determinar se a exclusão da tipificação do pacto comissório é determinante da não-registrabilidade de condição resolutiva expressa. 

Os direitos reais, entre eles o direito de propriedade, são sabidamente somente aqueles estabelecidos por lei. O pacto comissório sempre foi considerado cláusula acessória da compra e venda, mais especificamente cláusula resolutiva expressa e típica (art.1163, CC/1916). Nunca foi considerado direito real de garantia; quando muito, poderia ser considerado ônus real. Assim, o registro de compra e venda com pacto comissório, quando feito sob o regime do antigo código, era feito sob a tipicidade da compra e venda condicional (art.167, I, 29, lei 6.015/73). Nesse passo, o registro era de compra e venda, com a declaração de que essa compra e venda era sob condição resolutiva, isto é, pacto comissório. Outro não poderia ser o entendimento, pois, caso fosse considerado como direito real, deveria ter seu “item típico” arrolado em algum item do artigo da lei registrária. 

A confusão que parece se estabelecer é no sentido de que as escrituras com cláusula resolutiva expressa, lavradas pelos mandamentos do novo ordenamento jurídico (CC/2002), não possuem a “tipicidade” legal para ingressar no álbum imobiliário, tendo em vista que o pacto comissório foi extirpado do ordenamento. 

Voltamos a sublinhar o argumento anterior: o que determinava a registrabilidade da compra e venda com cláusula resolutiva expressa (pacto comissório) não era sua previsibilidade legal no artigo 1.163 do anterior código, o qual não determinava senão a forma pela qual seria resolvido o contrato (o que atualmente está previsto no artigo 474 do Código de 2002). A tipicidade registral do direito é, voltamos a insistir, o item 29, do inciso I, do artigo 167 da lei 6.015/73, ou seja: “I- o registro: (...) 29) da compra e venda pura e da condicional”. (g.n.) 

Quanto à questão da propriedade resolúvel, encontramos sua tipicidade junto ao artigo 1.359 do novo Código Civil e a mesma, segundo farta doutrina de intérpretes abalizados do nosso estabilishment jurídico, pode ser convencionada no contrato que origina a transmissão da propriedade, neste caso a compra e venda. Nesse diapasão, a lição de Orlando Gomes: “O traço característico da propriedade resolúvel reside na previsão de sua extinção no próprio título que a constitui. A causa da revogação há de ser estabelecida, em cláusula informativa de condição ou termo. Necessária a declaração de vontade nesse sentido. Do contrário, não será propriedade resolúvel, como, por exemplo, se a revogação decorre de cláusula superveniente”. (g. n.)[6]

Não é outro o entendimento de Serpa Lopes, o qual, em sua profunda análise, a nosso ver nunca superada, nem pelo tempo nem pela doutrina, expõe: “O ato sob condição resolutiva surge completo; a transcrição do mesmo não possui um caráter puramente assecuratório, mas opera com efeito constitutivo, por que assim autoriza a natureza do título, que lhe serve de fundamento.

Mas, sobrevindo o evento, torna-se necessária nova transcrição, para que o direito real imobiliário volte ao patrimônio do interessado, a favor de quem a condição resolutiva foi convencionada?

Também aqui não é necessária nova transcrição. É bastante a primitiva transcrição, indicando que a venda ou aquisição foi processada subordinadamente a uma condição resolutiva.

A razão é óbvia: sobrevindo a resolução de um negócio com a verificação da condição, não há certamente um negócio novo destruindo os efeitos do precedente, não há retrocesso de direito; assim o comprador sob condição resolutiva não se torna vendedor, ocorrida a condição, nem vice-versa. A operação consistirá no cancelamento de todas as inscrições resultantes do ato resolutivo, restaurando a situação primitiva, dada a força retroativa da condição e a sua natureza eminentemente resolutiva, sendo aplicável a lição de Covielo, ‘quando um ato é por lei retroativo, deve-se considerá-lo isento de transcrição’”.[7]

A propósito da resolução do domínio por implemento de condição resolutiva, independentemente deste ensaio não pretender entrar na questão da produção de efeitos da cláusula, mas, tão-somente defender sua registrabilidade (por ter amparo legal), houvemos por bem elucidar as diferenciações que se fazem necessárias e que, não raro, são confundidas, transcrevemos a lição abalizada do mestre Pontes de Miranda, in verbis: “(...) Está-se a supor que a propriedade se haja transferido sob condição resolutiva ou a termo resolutivo. Atribui-se à cláusula eficácia real, tanto que se admite a reivindicação. A realização da condição ou o advento do termo opera, ipso iure, a substituição subjetiva, pois que isso constava do registro, uma vez que se inseriu, no acordo de transmissão tal cláusula, que foi transcrita com o resto. O acordo de transmissão não se fez condicional, ou a termo, fez condicional ou a termo o direito que se irradie da aquisição por transcrição. O acordo produziu efeitos completos, mas a propriedade ficou em dois tempos, por distribuição subjetiva. Tal o direito brasileiro; e não se devem levar em conta discussões e doutrinas assentes em direito estrangeiro.”[8]

Assim, a nosso ver, a questão da registrabilidade da compra e venda com cláusula resolutiva expressa, determinante da transmissão da propriedade resolúvel, está perfeitamente amparada pelo ordenamento jurídico nacional, cuja possibilidade típica de sua utilização, portanto, não foi extirpada do seio da legislação tanto civil quanto registrária. 

Conclusão

As inovações advindas da nova lei civil pátria, portanto, a nosso ver, não determinaram a impossibilidade de inserção da cláusula resolutiva expressa na escritura de compra e venda de imóveis, no sentido de convencionar a resolução do contrato pelo não-pagamento do preço (art.474, CC), tampouco a irregistrabilidade das mesmas escrituras por atipicidade, a teor do inalterado artigo 167, I, 29, da lei 6.015/73, bem como da propriedade resolúvel, uma vez que ela fica convencionada no próprio título, na expressão de Pontes, e tem, também, suporte legal no novo ordenamento, conforme posto no artigo 1.359, do CC, que prescreve: “Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se (...)”. 

Assim, diante da necessidade de estabelecermos um parâmetro seguro para os interessados em convencionar a cláusula resolutiva como determinante dos efeitos que a lei lhe empresta, quais sejam, a volta da propriedade ao vendedor em caso de não-pagamento do preço ajustado, sem qualquer das restrições que a alienação fiduciária, por exemplo, lhe impõe – leilão público, ação de reintegração de posse –, propugnamos pela corroboração da tese presente como forma de interpretação escorreita dos preceitos que tratam da matéria, em consonância com os anseios dos participantes dos negócios jurídicos entabulados e da preservação de um instituto, o qual não nos parece ter causado grandes dissabores, tanto para compradores quanto para os vendedores, qual seja, o pacto comissório, presentemente aceito como cláusula resolutiva expressa. 

Esta é, em essência, a tese que se pretende seja admitida como científica e, para tanto, conforme já declinamos com Popper, é posta à refutação e falseamento para, em sobrevivendo, seja considerada como tal e aceita pela comunidade jurídica, até que outra lhe sobrevenha e determine sua superação. 

Referências bibliográficas

GOMES, Orlando. Direitos Reais., 9.ed. Rio de Janeiro: Forense, 1985.

LÔBO, Paulo Luiz Netto (Coord.), Antonio Junqueira de Azevedo. Comentários ao Código Civil. Parte Especial das Várias Espécies de Contratos., v.6 (art. 481–564) São Paulo: Saraiva, 2003.

LOPES, Miguel Maria de Serpa. Tratado dos Registros Públicos., 6..ed. Brasília: Livraria e Editora Brasília Jurídica, 1996, 4 v.

MIRANDA, Pontes de. Tratado de Direito Privado. Campinas: Bookseller, 2000, 60 v.

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil (Coleção Direito civil). 3.ed. São Paulo: Atlas, 2003. 

* O autor é tabelião e registrador civil em Porto Alegre, RS, especialista em Direito notarial e registral pela Unisinos