Sergio Jacomino

Conheci a registradora Glaci Maria Costi pessoalmente no ano de 2000, embora soubesse de sua trajetória profissional e intelectual pelo testemunho de nossos maiores. 

Aquele ano foi um ano pleno de transformações e mudanças profissionais – falo dos registradores paulistanos, que entre os meses de março e abril assumiam suas nova funções em decorrência da aprovação no concurso público para delegação dos registros prediais da Capital. Quanto a mim, retornava para a querida Paulicéia Desvairada, encontrando-a ainda mais alucinada e caótica, se é que possível, depois de um interregno de quase dez anos de andanças e perambulações pelo interior paulista. Trazia na mudança (ou era a mudança que me trazia?) a sensação de perfeita completude de um ciclo cumprido e o coração tranqüilo par encarar o futuro.  

O ano de 2000 prometia. Programado para ocorrer entre os dias 17 e 19 de novembro, a AnoregBR programava um grande encontro de notários e registradores na cidade do Rio de Janeiro, evento que foi chamado, inadequadamente do meu ponto de vista, de I Congresso Brasileiro de Direito Notarial e de Registro. Na verdade seria o segundo, se considerarmos o excelente simpósio nacional realizado entre os dias 11 e 13 de setembro do ano de 1996, justamente na cidade de São Paulo, sob a batuta competente do registrador paulistano Bernardo Oswaldo Francez, com a coordenação científica do jurista Ricardo Dip. Aliás, esse primeiro congresso nacional da categoria, que atingiu a impressionante marca de mais de 600 participantes, reservou-nos um testemunho de excepcional valor: um livro editado pela jornalista Fátima Rodrigo e pelo presidente Bernardo Francez, com contribuições do próprio Ricardo Dip, Benedito Silvério Ribeiro, Hélio Lobo Jr., João Carlos G. Xavier de Aquino, Kioitsi Chicuta, Narciso Orlandi Neto, Vicente de Abreu Amadei e deste escriba. Livro esse que está esgotado e bem merecia uma reedição. 

Pois bem. Na pauta da recidiva congressual do Rio de Janeiro, despontava a nossa estrela fulgurante, a notável registradora gaúcha, titular da 1ª Zona do Registro de Imóveis da Comarca de Porto Alegre, RS, sócia fundadora do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB. 

Desnecessário dizer que participei com muito gosto dos trabalhos. Apoiando o Presidente Lincoln Bueno Alves, fomos ao Rio de Janeiro e fizemos uma reportagem que pretendeu carrear aos colegas que não puderam comparecer na Cidade Maravilhosa o conteúdo das palestras, já que, lamentavelmente, pouca coisa remanesceu daquele importante evento, salvo os registros fidedignos do Irib. A reportagem foi parar nas páginas do Boletim do Irib.  

Acabei conhecendo a Dra. Glaci naquela oportunidade. Conversamos longamente no lobby do hotel, quando ao final me contemplou carinhosamente com os originais do trabalho que acabara de apresentar no congresso e que com muito gosto e respeito publico logo a seguir. 

O texto é uma pálida idéia de sua figuração pública. Notável oradora, magnetizou a platéia com um discurso que superava o texto preparado com esmero. Atingiu-nos em pleno, a todos, seus deliciados ouvintes e admiradores.  

O registro imobiliário perdeu uma grande representante em janeiro de 2001. Estrela magna, continua irradiando sua luz para além de seu tempo. (Sérgio Jacomino) 

Incorporação Imobiliária
Tutela dos direitos civis do cidadão
Glaci Maria Costi 

Dois são os métodos fundamentais de abordagem de um tema no intercâmbio de idéias. Pode o palestrante optar por discorrer e afinal apresentar suas conclusões, ou pode firmar de pronto sua posição e depois no discurso argumentar a seu favor. Opto pela segunda hipótese e início dizendo a que venho. 

Na área do Direito imobiliário, penso que após o Decreto-Lei 58 de 10 de dezembro de 1937, que regulamentou as áreas loteadas, o mais importante estatuto legal editado no Brasil, com relação a imóveis, foi a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que regulamentou a construção para a venda e o uso dos condomínios por unidades autônomas. Deve ser mantida, aperfeiçoada e principalmente obedecida. Logo, o que intento, sobretudo, fazer é a sua sustentação. 

Mas antes cabe contextualizar o instituto da propriedade em meio ao amplo horizonte jurídico.  

Historicamente, o direito de propriedade integra o elenco dos direitos civis do cidadão. As Constituições brasileiras, desde a do Império (1824), República (1891, 1934, 1937, 1946, 1967 e 1988), asseguraram o direito de propriedade, subordinado à sua função social.  

No Estado Democrático de Direito, ínsita está a subordinação da propriedade à sua função social.  

Resume a propósito J.G. Menegale: “No entanto, o indivíduo a cujo respeito se firma, econômica e socialmente, o princípio jurídico da propriedade não vive isoladamente, não é uma unidade abstrata na sociedade; ao contrário, todas as ações individuais correspondem, de qualquer forma, às sugestões, provocações, influências ou determinações do meio social. Com a propriedade, relativamente à qual o indivíduo pensa, elabora, age, sua atividade continua a ser cooperação na vida social, e é este aspecto que a propriedade deixa de nos aparecer como fato pessoal, para ser fato social”. (In Direito Administrativo e Ciência da Administração, 3ª edição, pág. 316). 

Daí decorre também, mais mediata e especificamente, a busca de objetivos fundamentais do Estado para a proteção e regularização de situações que alcancem a dinâmica das operações imobiliárias. Nesse sentido o estabelecimento de princípios e regras que visam a atingir tanto a forma como a substância da matéria, de molde a superar, no possível, as desigualdades sociais (art. 3º - III da Constituição Federal) e a propiciar a solução pacífica dos conflitos (art. 4º - VII). 

A falta de moradias individuais, fruto do aumento populacional urbano, decorrente principalmente da migração do campo para as cidades, fez primeiro surgir a necessidade de ser regulamentada a partição e venda em lotes, protegidos os pequenos adquirentes, donde a implantação do sistema de loteamentos previsto no Decreto-Lei 58 de 10 de dezembro de 1937, regulamentado pelo Decreto 3.079 de 15 de setembro de 1938. E no Brasil, como em muitos outros países, com economia resultante da ocupação de menor espaço físico térreo, logo proliferaram as edificações residenciais e comerciais superpostas em planos horizontais, tudo evoluindo em escala crescente e ritmo célere, sob ordenamento jurídico incapaz de cercear abusos na gestão dos negócios. Gerava-se assim campo fértil de conflitos, a par da impunidade de responsáveis em decorrência da ausência de disciplinadora tutela legal, com freqüente ofensa a legítimos interesses econômicos, notadamente de pretendentes que envolviam suas economias em transações do ramo. 

A Caio Mário da Silva Pereira, renomado jurista, cabe sem dúvida o mérito maior da mudança desse status quo ante, com base no projeto de Lei aditado em anexo à sua monografia “Propriedade Horizontal”, publicada em 1961. Pouco depois, em 1964, quando no Ministério da Justiça, elaborou anteprojeto, que veio a tornar-se a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964. A Lei 4.591/64, que regula as incorporações imobiliárias e a vida no condomínio por unidades autônomas, foi buscar inspiração na antiga legislação sobre loteamentos, o Decreto-Lei 58/37. A equiparação entre ambos objetos é expressa no art. 3º do Decreto Lei 271 de 28 de fevereiro de 1967; que dispõe: 

“Aplica-se aos loteamentos a Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lote aos condôminos e as obras de infraestrutura à construção da edificação”. 

Assim, se o lote no loteamento tem sua existência autônoma reconhecida tão logo inscrito o memorial de loteamento, mesmo não se tendo ainda aberto ruas ou efetivamente desmembrado os terrenos, na incorporação, da mesma forma, as frações ideais do terreno têm características peculiares, pela sua independência em relação às demais e pela sua vinculação às unidades autônomas, podendo ser objeto de alienação ou oneração, independente do consentimento dos demais condôminos, distinta sua natureza das frações ideais no condomínio comum (art. 4º da Lei 4.591). 

O incorporador somente pode negociar sobre frações ideais de terreno vinculadas a unidades autônomas depois de ter efetuado o registro do processo de incorporação no Registro de Imóveis, à semelhança do que acontece quando da inscrição do memorial de loteamento. Na inscrição do memorial de incorporação ocorre o exame da situação do imóvel, da titularidade de seu proprietário ou compromissário e das condições da pessoa física ou jurídica que atinge a condição de incorporador. 

Há enumeração taxativa na Lei 4.591 (art.31) das pessoas que podem ostentar a condição de incorporador: ou são eles titulares de propriedade ou de direitos reais, ou são os próprios construtores ou os corretores de imóveis, investidos de poderes outorgados pelo proprietário do terreno, promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário, em mandato por instrumento público, mandato esse com características próprias, dotado de irrevogabilidade, para proteção da atividade do incorporador e dos adquirentes das unidades. 

Se a aquisição do terreno destinado a receber a construção for com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas (art. 39), torna-se obrigatório consignar em todos os documentos de ajuste a parcela que, se houver, será paga em dinheiro e a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento, que corresponderá a cada uma das demais unidades, quota-parte essa que deverá ser expressa em metros quadrados. As unidades entregues em pagamento representam o preço do terreno, sendo, portanto a medida de caráter protetor do vendedor do terreno, que tem assim expresso o número de metros quadrados representativo do preço do imóvel que alienou, bem como ainda protetor do adquirente de unidades em construção, que tem dimensionado o quantum que lhe corresponde, em metros quadrados, do preço do terreno a ser pago. Disposição legal de conteúdo altamente moralizador. 

É vedado ao incorporador, por outro lado, alterar o projeto, no que se refere às unidades comprometidas e às coisas de uso comum, estando impedido de alterar as especificações ou desviar-se do plano de construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal. 

Se o incorporador ou o mandante, referido no §1º do art. 31, não outorgarem no prazo legal os contratos relativos à fração ideal de terreno, o contrato de construção e a convenção reguladora das relações durante a construção, tem o incorporado o direito de levar à averbação, no Registro Imobiliário, documentos preliminares, até mesmo recibos ou cartas-proposta, tornando-se titular de direito real oponível a terceiros, com direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.  

Pode o incorporador requerer o cancelamento do processo de incorporação, enquanto não for registrado nenhum instrumento de compromisso, ou se todos os titulares de direitos registrados consentirem no cancelamento pretendido. Mesmo a sentença judicial que determinar o cancelamento do registro do processo de incorporação deverá estar qualificada pelo trânsito em julgado, a teor do disposto no artigo 250, I da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Art. 6º do Decreto 55.815/1965 que regulamentou a Lei 4.591/64). 

Registrado o processo de incorporação, podem as frações ideais de terreno, discriminadas com relação às unidades autônomas (art. 32, letra I), serem livremente alienadas e, em conseqüência, gravadas por ônus reais de garantia. A propósito, observe-se o que dispõe o Decreto-Lei 70/66, arts. 43 e 44 sobre o caráter de direito real conferido às garantias de caução, cessão parcial ou cessão fiduciária, nos empréstimos destinados ao financiamento da construção ou da venda das unidades. E ainda o registro dos contratos de hipoteca de unidades imobiliárias em construção ou já construídas, mas ainda sem “habite-se” das autoridades públicas competentes e respectiva averbação, desde que estejam devidamente registrados os lotes (frações) de terreno. 

A análise destes poucos dispositivos relacionados ao processo de incorporação permite demonstrar a preocupação do Poder Público com a segurança jurídica dos atos relacionados à negociação imobiliária nos edifícios em construção. O registro dos contratos relativos a unidades autônomas representa a garantia maior do investimento, dando ao condômino o direito de fiscalização da regular atividade dos responsáveis pelo empreendimento. A Lei de condomínios e incorporações protege não só o titular de direitos sobre o terreno, como a atividade do incorporador e principalmente o investidor.  

Mas não é somente na construção e venda das unidades em construção que se aplicam os dispositivos na Lei 4.591. A definição das dependências de uso comum e a delimitação de seu uso, em norma considerada de ordem pública, inafastável mesmo pela unanimidade dos condôminos, e as regras obrigatórias à convenção de condomínio estão a demonstrar a preocupação do Poder Público com a paz social dentro destes pequenos núcleos, espelhos da sociedade maior. 

Enfim, de tudo exsurgem, dominantes, a idéia da Justiça e o respeito à Lei. Vale aqui lembrar Luigi Ferrara, (in Diritto Privato Attuale, seconda edizione, pg. 421): “Abbiamo detto che il diritto di proprietá è il piú completo, e anche il piú exclusivo. Bisogna notare che è anche il piú indipendente, il piú autonomo che possa spettare sulla cosa. E si deve aggiungere subito che la esplicazione di questo diritto, a causa delle naturali esigenze della convivenza sociale, trova dei confini nei diritti altrui e nelle disposizioni di legge; onde, accanto al concetto di assolutezza della proprietá, sorge per forza di cose, un concetto di relatività, perchè la vita umana non si svolge fuori dell’ambiente sociale, e la socialità impone tutta una serie di limiti”.