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Seminário Sistema Financeiro de Habitação
Problemas e propostas de soluções em debate

O Ministério Público do Estado de São Paulo realizou em sua sede, no último dia 12 de dezembro, importante evento para discutir problemas relativos ao Sistema Financeiro de Habitação.

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O primeiro painel discutiu a crise habitacional e os princípios sociais do contrato imobiliário do SFH e contou com a participação do secretario estadual de Habitação Márcio Bueno, bem como de representantes dos órgãos de defesa do consumidor.

O Conselheiro do Irib,  Sérgio Jacomino, foi um dos debatedores do segundo painel sobre o sistema financeiro de habitação na atualidade e o crédito consignado imobiliário, que teve como expositor o gerente nacional de acompanhamento e controle da Caixa Econômica Federal de Brasília, Teotônio Costa Rezende. A presidente da mesa foi a assessora da diretoria executiva do Procon-SP, Ana Paula Satcheki. Também participaram como debatedores Amauri Bellini, presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação e Solange Nobre, advogada da Athos Gestão e Serviços Ltda.

O terceiro painel tratou da abusividade na oferta e contratação de crédito imobiliário. O quarto e último painel debateu o regime legal brasileiro e a capitalização de juros e contou com a participação de Carlos Eduardo Duarte Fleury, superintendente geral da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliários e Poupança, Abecip, como um dos debatedores.

Redução de custas, tributos e alienação fiduciária

Sérgio Jacomino respondeu à proposição da organização do evento de discutir a redução de custos cartorários, os tributos, e também o artigo 38 da lei 9.514, que trata da alienação fiduciária.

Em relação à redução dos custos cartoriais, esclareceu que, na composição dos valores que são efetivamente pagos pelo cidadão, no estado de São Paulo, de cada real pago para se fazer um registro no registro de imóveis, por exemplo, perto de 38% são taxas agregadas. Esses “penduricalhos” vão custear, por exemplo, as despesas da justiça gratuita, vão bancar o registro civil das pessoas naturais, que por iniciativa política foi tornado gratuito em todo o território nacional sem o correspondente subsídio ou estipêndio do Estado. Das taxas cobradas pelos cartórios, parte vai para a Previdência do Estado de São Paulo (Ipesp), parte para o custeio da máquina judiciária.

Essa tributação oblíqua, de duvidosa constitucionalidade, encarece o processo de registro e – o que é pior - esse fenômeno de tributação em cascata vai repercutir no encarecimento da garantia dos direitos, vai interferir na formalização da propriedade, vai inflacionar o que se tem chamado de “custo-brasil”.

Na Europa há se formou a convicção – confirmada pelo Tribunal de Luxemburgo – a respeito da inadequação de mecanismos que visam arrecadar, por via oblíqua, taxas ou impostos que seriam destinados a outras finalidades que não o custeio do registro propriamente dito.

Quanto aos tributos, explicou que o ITBI e o ITMCD encarecem todo o processo. E chamou a atenção para a maneira equivocada de os órgãos de defesa do consumidor enxergarem a atuação dos cartórios, uma vez que os custos relacionados com a formalização da propriedade imobiliária estão num patamar compatível com os valores que são cobrados em outros países, por exemplo. “Se existe distorção, essa distorção está localizada nos contratos particulares”, alertou.  “As mutações que ocorrem à margem da lei e dos sistemas de publicidade – cessões de direitos de compromisso de compra e venda de imóveis incorporados, promessas de cessão, e os próprios compromissos de compra e venda que se fazem por contratos particulares –, muitas vezes, tem um preço que supera, e muito, os valores cobrados pelos cartórios, mesmo considerando as estratégias absurdas para se fazer uma tributação oblíqua com os custos cartorários. Onde está, então, a grande virtude dos contratos particulares que, muitas vezes, servem de instrumento clandestino para a lavagem de dinheiro?

Sérgio Jacomino também respondeu à seguinte pergunta: o que o Irib tem feito para que o dispositivo da lei 9.514 seja cumprido? “Há dois anos, na condição de presidente do instituto, publiquei um artigo na revista e no site do Irib justamente para divulgar a visão do instituto a respeito do artigo 38 da lei 9.514. Esse dispositivo diz que os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública”. Uma interpretação literal chegaria à conclusão de que todos os contratos que visem à constituição transferência, modificação ou renúncia de direitos reais poderiam ser celebrados por escritura particular.

Carlos Eduardo Duarte Fleury, superintendente da Abecip

Desde 1976, os cartórios de notas comunicam à Receita Federal, por via eletrônica, todas as transações imobiliárias feitas no país. O sistema de publicidade das transações jurídicas que têm por objeto o bem imóvel oferece controle e transparência em todos os processos de concessão de crédito até o final da execução. Pensem nisso e os senhores estarão fazendo um grande bem à sociedade.

O sistema financeiro da habitação na atualidade
Teotônio Costa Rezende*

 Pretendemos falar rapidamente sobre estes temas: a transição do período de inflação elevada para o período de inflação sob controle; os aspectos gerais da política nacional de habitação; os temas atuais em destaque, tais como a taxa de juros pré-fixada, a portabilidade do crédito imobiliário, o crédito imobiliário consignado e a transparência nas operações habitacionais.

Tivemos um passado de alta inflação, que chegava a 84% ao mês. Era um período em que havia um descasamento entre os índices de reajuste das prestações e os saldos devedores, o que fez com que as pessoas perdessem a referência dos valores. Conseqüentemente, com uma inflação tão elevada, o fundo de compensação de variações salariais, FCVS, não teve a mínima condição de arcar com eventual resíduo. No final dos contratos firmados restava um saldo devedor próximo ao valor do saldo inicial.

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O crédito imobiliário hoje: estabilidade e visibilidade da evolução do saldo devedor

Como está funcionando o crédito imobiliário no Brasil?

De uma maneira geral, os bancos estão utilizando o sistema de amortização constante, SAC, o sistema de amortização crescente, SACRE, e a Tabela Price.

Tabela

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Os planos de reajuste fazem o recálculo anual das prestações e alguns bancos têm optado pela atualização mensal pelo mesmo indexador do saldo devedor.

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Em termos de critérios de tratamento de atualização monetária, há casos em que a correção monetária é adicionada ao saldo devedor e a prestação é recalculada anualmente; em outros casos a correção monetária é componente da prestação quitada mensalmente. Há também os financiamentos realizados sem atualização monetária, aqueles casos em que o usuário sabe exatamente o valor que vai pagar até a última prestação.

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Existem também alguns prêmios para os adimplentes, como a redução das taxas de juros para contratos com débito em folha ou em conta, condições especiais para clientes fidelizados e devolução, no final da amortização, de parte de juros para contratos sem pré-pagamentos e com histórico de adimplência.

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A pergunta é: qual o melhor sistema de amortização? A rigor, todos os sistemas de amortização são absolutamente iguais, ou seja, desconta-se a taxa contratada para obter o valor financiado. O melhor sistema de amortização vai depender da situação do mutuário, ou seja, se o mutuário tiver uma renda suficiente para pagar uma prestação mais alta, o SAC será o ideal porque retornará o capital mais rapidamente. Mas de nada adianta oferecer um sistema que cobra menos juros se o mutuário não tiver condições de pagar a prestação, nesse caso, a tabela Price seria a mais adequada. É claro que com a aplicação da tabela Price o mutuário pagará mais juros, mas o custo do capital em qualquer um desses sistemas é exatamente a tabela de custos.

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Outra pergunta que se faz: “Qual a grande mágica que foi feita para que essa situação se revertesse por completo?” Não foi feita mágica nenhuma, os sistemas de amortização continuam sendo rigorosamente os mesmos. Tivemos apenas duas mudanças: inflações em níveis suportáveis e ausência de descasamento entre indexadores das prestações e saldo devedor.

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A política nacional de habitação

O público de baixa renda precisa de recursos, subsídios. Estamos estruturando uma nova política de subsídios que parte desse pressuposto básico.

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1. Família sem capacidade de pagamento: atendida com recurso não oneroso e por financiamento não convencional, conjugando ações das três esferas do governo.

2. Família com capacidade parcial de pagamento: atendida por operação que conjugue parcela de recurso oneroso com subsídio para complementar a capacidade de compra ou de pagamento.

Sistema nacional de habitação

Temos, de um lado, a habitação de interesse social e o Ministério das Cidades, e de outro, o sistema nacional de mercado e o Banco Central. A habitação social vem sendo atendida com recursos do FGTS e do orçamento geral da União, OGU, e o sistema de mercado com recursos da poupança.

Neste ano, os bancos voltaram a aplicar maciçamente em habitação de mercado. Ou seja, vamos aplicar 30 bilhões de reais em habitação de mercado e não vamos resolver em nada o problema da habitação no Brasil, uma vez que 84% das famílias ganham um salário mínimo e estão fora do mercado.

A grande mudança que tivemos em termos de subsídios no Brasil se dá a partir de 2001. O subsídio passou a ser aportado à vista, não se permitindo mais que o governo o deslocasse, ou seja, o governo tinha de dizer onde estava sendo aplicado o dinheiro. O programa de subsídio à habitação de interesse social, PSH, e o FGTS são bons exemplos desse modelo em que a família recebe à vista o seu subsídio.

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A partir do PSH, na década de 1970, houve a mudança do perfil das famílias atendidas. Hoje, 80% das famílias atendidas pelo FGTS estão situadas na faixa de até cinco salários mínimos, o que corresponde a mais de 90% do déficit habitacional brasileiro.

Neste ano de 2006 estão sendo aportados 4,4 bilhões de reais de subsídios para o FGTS, FINHIS, PSH, OGU. Para o ano que vem, estão previstos 2,26 bilhões para subsídios.

Os grandes avanços que estamos conseguindo são: a ampliação dos recursos destinados aos subsídios habitacionais, ainda insuficientes para atender à demanda; a adoção de subsídios explícitos no orçamento, sem geração de riscos fiscais; mudança no perfil das aplicações de recursos aproximando-as do déficit habitacional no que diz respeito à faixa de renda; ampliação do crédito habitacional nas faixas de renda mais baixas; avanço relativo da implementação de modelo de parcerias locais com a alavancagem de contrapartidas; diversificação dos agentes financeiros no caso específico do PSH, ainda que com deficiência na região Norte; e revigoramento da atuação das Cohab’s na política habitacional.

Os objetivos são ampliar o acesso à moradia nas faixas de renda representativas do déficit habitacional e, secundariamente, a dinamização do mercado; priorização de subsídios explícitos aos beneficiários, de acordo com a renda familiar per capita e o poder de compra regional; participação obrigatória do beneficiário por meio de poupança prévia ou contrapartida de bens e serviços; exigência de contrapartida do poder público e de outros parceiros locais; e adequações aos planos e fundos locais de habitação, previstos no sistema nacional de habitação de interesse social, SNHIS.

As principais dificuldades que estamos encontrando são as elevadas taxas de juros e a colocação do CRI junto aos investidores; a insegurança jurídica dos contratos – em razão do alto risco das operações os investidores exigem taxas elevadas; a falta de contratos padronizados; a falta de liquidez dos certificados de recebíveis imobiliários; e a incerteza quanto ao cumprimento das condições contratuais e quanto à realização da garantia.

O financiamento habitacional – temas atuais em destaque

O primeiro ponto diz respeito aos financiamentos sem atualização monetária.

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A medida provisória 321, de 12 de setembro de 2006, altera a lei 8.177/91 para permitir a inclusão no direcionamento dos recursos do sistema brasileiro de poupança e empréstimo, SBPE, de contratos sem cláusula de atualização monetária. Isso não significa que somente podem ser contratados financiamentos de crédito imobiliário sem correção monetária. Os bancos que quiserem utilizar esses recursos devem observar a taxa efetiva máxima de 12%, acrescida da TR travada.  O comportamento dessa TR é calculado mensalmente. A TR vigorou em setembro em 2,28%, e agora vem decrescendo naturalmente, em dezembro está vigorando em 1,99%. O importante é que essa TR apurada mensalmente não significa que todo mês a prestação vai mudar. Pelo contrário, o mutuário que contratou um financiamento em setembro com a TR de 2,28% terá a taxa que foi contratada durante todo o período do contrato, não importa que ela suba ou desça. Essa é a grande segurança, qualquer que seja o comportamento da economia, ele não será prejudicado.

Qual é o melhor modelo, contratos com atualização monetária ou sem atualização monetária?

Tabela

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Um não é melhor que o outro, depende do comportamento da economia. As pessoas avessas ao risco naturalmente dirão que o ideal seria contratar uma operação sem atualização monetária num país com um histórico de inflação elevada. A opção por financiamento sem atualização monetária tem maior prêmio, que se paga pela aversão ao risco. Se a inflação voltar a crescer, o mutuário sai ganhando; se a inflação estiver equilibrada, não haverá ganho.

A portabilidade do crédito

Se uma pessoa contratar um financiamento hoje e a taxa continuar caindo, ela pode mudar de instituição financeira e contratar outro banco que lhe ofereça uma taxa menor. Isso é o que chamamos de portabilidade do crédito. É a transferência, por iniciativa do cliente, do saldo devedor de um contrato de crédito de uma para outra instituição financeira. O que motiva a portabilidade é a possibilidade e/ou expectativa de obtenção de condições mais favoráveis.

Em tese, a portabilidade do crédito sempre existiu. No entanto, nos casos dos contratos com garantia real há uma série de complicadores que precisam ser resolvidos para que isso possa funcionar corretamente.

Hoje, no Brasil, a portabilidade está funcionando bem nos financiamentos sem garantia real. No caso dos financiamentos com garantia real, o Ministério da Fazenda está ciente de que ainda há muito que fazer.

A legislação que visa atender à portabilidade é a resolução  3.401, de 6 de setembro de 2006, que determina e estabelece regras para que as instituições financeiras recebam recursos transferidos por outras instituições para quitação antecipada e estabelece que os novos contratos tenham cláusula definindo as regras e valor máximo da tarifa passível de ser cobrada na liquidação antecipada, sendo que esse valor deve guardar relação direta com o prazo remanescente.

No dia 10 de outubro de 2006, o Ministério da Fazenda publicou a portaria 301, que reduz o imposto sobre operações de crédito, câmbio e seguros ou relativas a títulos e valores mobiliários, IOF, exatamente para incentivar a portabilidade do crédito. E existe, atualmente, um grupo de trabalho da Federação Brasileira de Bancos, Febraban, para cuidar dos ajustes operacionais da portabilidade do crédito.

As principais iniciativas foram voltadas para as operações sem garantia real.

Antes, o mutuário procurava a instituição financeira credora. Hoje, a nova instituição financeira negocia com a instituição financeira credora. Antes, a quitação se fazia mediante cheque administrativo. Hoje, a liquidação financeira é feita por meio de transferência eletrônica disponível, TED, com isenção de IOF. Estudos analisam a possibilidade de isenção da CPMF.

A grande vantagem da portabilidade do crédito seria provocar uma concorrência efetiva entre os bancos de modo que cada um procure apresentar condições melhores para atrair o cliente. Mas o grande problema estaria nos cartórios, ou seja, na agilidade necessária para as mudanças no contrato.

Crédito imobiliário consignado

No que se refere ao crédito imobiliário consignado, a lei 1.046 de 1950 permite a consignação em folha para pagamento do financiamento habitacional. Chamo a atenção para o artigo sétimo dessa lei:

“Art. 7º Os Juros compensatórios dos empréstimos em dinheiro não excederão de 12% (doze por cento) ao ano e os para residência própria de 10% (dez por cento), tabela Price.”

Essa disposição foi revogada uma vez que não se aplica mais pela própria evolução e dinâmica do crédito imobiliário.

* Teotônio Costa Rezende é gerente nacional de acompanhamento e controle da Caixa Econômica Federal de Brasília, DF.

Para outras fotos do evento:  http://www.flickr.com/photos/iacominvs/sets/72157594418569361/