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IRIB no IV Congresso Brasileiro de Direito Urbanístico
Tema: Desafios para o Direito Urbanístico Brasileiro no Século XXI

Jacques Alfonsin, Patrícia Ferraz, Ney Bello, Luís Paulo Aliendi Ribeiro, Edésio Fernandes, Márcio Cammarosano

O Instituto Brasileiro de Direito Urbanístico, IBDU realizou o IV Congresso Brasileiro de Direito Urbanístico na Faculdade de Direito São Francisco, em São Paulo, de 5 a 8 de dezembro, para discutir a agenda estratégica e as ações necessárias para a consolidação do Direito urbanístico brasileiro. Na pauta, os desafios para efetivar as normas sobre política urbana estabelecidas na Constituição federal de 1988, bem como as normas jurídicas do Estatuto da Cidade.

O IBDU convidou, para o debate das interfaces do Direito Urbanístico com outros ramos do Direito, os diferentes sujeitos que atuam nos poderes públicos, na academia e na sociedade civil. A diretora do IRIB, Patricia Ferraz, participou do painel sobre Direito urbanístico e suas interfaces com outros ramos do Direito.

O desafio do congresso realizado a cada dois anos é construir uma agenda estratégica para a consolidação do Direito urbanístico brasileiro, no âmbito do ensino superior, no campo da pesquisa e na produção científica.

A organização do IV Congresso Brasileiro de Direito Urbanístico pelo IBDU contou com o apoio do Irib e de diversas instituições, das quais se destacam o Lincoln Institute of Land Policy, Ministério das Cidades, Ministério da Justiça, Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, Faculdade de Direito da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, Observatório Internacional do Direito a Cidade, Editora Fórum e Instituto Pólis.

No dia 7 de dezembro, pela manhã, participaram do painel sobre o Direito urbanístico e suas interfaces com outros ramos do Direito,

O juiz de Direito Luís Paulo Aliende Ribeiro foi o coordenador de mesa do painel sobre o Direito urbanístico e suas interfaces com outros ramos do Direito.

O jurista e urbanistaEdésio Fernandes, membro da Teaching Faculty do Lincoln Institute of Land Policy e professor da Universidade de Londres, falou sobre o Direito urbanístico como ramo autônomo do Direito.

Márcio Camarosanno, advogado, professor de mestrado em Direito urbanístico ambiental da PUC/SP, discutiu o Direito urbanístico e sua interface com o direito Administrativo.

Ney de Barros Bello Filho,juiz federal e vice-presidente do Instituto O Direito por um Planeta Verde, discorreu sobre o Direito urbanístico e sua interface com o Direito ambiental.

Jaques Távora Alfonsin, procurador aposentado do estado do Rio Grande do Sul, mestre em Direito pela Unisinos e membro da Ong gaúcha Acesso Cidadania e Direitos Humanos, tratou do Direito urbanístico e sua interface com o Direito agrário.

E, finalmente, Patricia Ferraz, registradora de imóveis de Diadema, SP, e diretora de assuntos legislativos, regularização fundiária e urbanismo do Irib examinou o Direito urbanístico e sua interface com o Direito registrário.

Direito registral imobiliário ainda é desconhecido de outras áreas

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O juiz Luís Paulo Aliendi Ribeiro declarou ao Boletim Eletrônico IRIB, BE, que é necessária a análise de todos esses ramos do Direitopara que a questão urbanística seja tratada de forma multidisciplinar de forma que cada operador do Direito possa dar sua contribuição.

Sobre o desconhecimento geral a respeito do Direito registral verificado mesmo numa platéia de advogados e estudantes de Direito, afirmou: “O direito registral imobiliário ainda é estudado por um número reduzido de pessoas. É importante difundir o Direito registral imobiliário junto a todos os outros atores do Direito, de forma fácil e acessível. Hoje, o importante para o Direito registral imobiliário não é a produção de trabalhos de grande rigor científico, mas de estudos acessíveis para quem faça parte de outra área do Direito”.

Registro constitutivo da propriedade torna mais necessária a relação entre o Direito urbanístico e o Direito registral

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O jurista e professor Edésio Fernandes apontou a necessidade de construção de pontes entre o Direito urbanístico e os outros ramos do Direito.

Para ele, é crucial entender que o Direito tem suas especificidades e suas características próprias, mas tem um diálogo íntimo que precisa ser compreendido, sobretudo, a partir dos princípios constitucionais. “A cartilha básica que vai determinar as condições de compreensão, interpretação das leis e resolução de conflitos é a própria Constituição”, observou, em entrevista concedida para o BE.

No que diz respeito especificamente à relação entre o Direito urbanístico e o Direito registral, ele entende que há um tema comum a ambos os ramos do Direito, a disciplina da propriedade. “No caso específico do Brasil, o fato de o registro ser um elemento constitutivo da propriedade torna essa relação muito mais íntima e muito mais necessária”, lembrou.

Segundo o professor Edésio Fernandes, a tradição brasileira de estudos na área do Direito registral tem se inspirado na compreensão do direito de propriedade, que vem do Direito civil. “A grande novidade é atualizar essa leitura e entender que, mais do que nunca, a partir da Constituição federal de 1988 e do Estatuto da Cidade, a base conceitual e os critérios de interpretação da disciplina da propriedade vêm da própria Constituição federal, a partir do princípio da função social e ambiental da propriedade e da cidade. Essa atualização é crucial para que os juristas dedicados ao Direito registral e ao Direito urbanístico possam falar a mesma linguagem”.

Perguntado sobre aeventual existência de conflito entre esses ramos do Direito, respondeu: “Penso que tem havido um avanço enorme, sobretudo a partir do trabalho do Irib, no sentido da aproximação de olhares. Essas pontes estão sendo criadas, e um campo muito específico onde vemos o sucesso desse diálogo interdisciplinar, mas ao mesmo tempo em que partilha concepções semelhantes, é na questão da regularização fundiária. Eventos realizados por vários registradores pelo Brasil afora, inspirados pela campanha que o Irib tem promovido, tem gerado resultados muito positivos”

Sobre a contribuição que o PL 3.057/00 pode dar para a regularização fundiária, se aprovado, observou que o projeto tem duas partes, uma que trata dos novos parcelamentos e outra que trata da regularização fundiária. “No que diz respeito à regularização fundiária, acredito que o projeto avança. Tenho mais dúvidas quanto à primeira parte, a regulação de novos parcelamentos. Não há grandes empecilhos na ordem jurídica em vigor atualmente para que a regularização seja feita. O projeto avança na medida em que esclarece certas contradições, propõe a simplificação de certos procedimentos, portanto, tudo é avanço. O projeto não era profundamente necessário para que a regularização fundiária pudesse acontecer, mas contribui para facilitar os procedimentos”.

O professor comentou, ainda, que a influência que a regularização da propriedade exerce na vida das pessoas que vivem comunidades é uma questão que está sendo discutida internacionalmente. Esses estudos mostram que a regularização jurídica tem uma série de efeitos positivos, como por exemplo, mais estabilidade sócio-econômica das famílias e mais geração de renda. “Existe uma série de estudos positivos e eu acredito em todos eles. Duas coisas estão em jogo: não extrapolar esse tipo de análise no sentido de achar que a regularização fundiária é a solução mágica para a questão da pobreza. Não é. Que existe um impacto significativo na qualidade de vidas das pessoas não tenho dúvidas, mas não resolve estruturalmente a questão da pobreza. A segunda grande questão que não deve ser aceita sem maiores qualificações é que a titulação automaticamente proporciona acesso ao crédito formal. Ainda que a titulação tenha uma série de implicações jurídicas importantes – segurança da posse, defesa contra despejo forçado, incremento patrimonial, estabilidade sociopolítica, menos conflitos de ordem civil na relação com vizinhos, questões familiares, separação –, enfim, nenhum desses efeitos representa acesso imediato ao crédito formal. Há que se investir em outros processos de mudança do sistema bancário e financeiro para que os pobres tenham acesso a ele. Estão aí as experiências interessantes de microcrédito, microfinanças, etc”.

Uma outra grande questão envolvida é que há um leque de formas de se promover a titulação. É importante conhecer cada contexto, cada situação específica. Por exemplo, não há por que tratar de assentamentos em áreas públicas com os mesmos critérios utilizados para assentamentos privados. Muitas vezes, uma solução coletiva é melhor do que uma solução individual, ou é mais possível do que uma solução individual. Muitas vezes, uma solução de direito de propriedade restrita, por exemplo, uma concessão de direito real, é mais adequada do que a propriedade individual. Portanto, o importante é saber que o gestor público tem à mão um leque de opções jurídicas cuja decisão vai depender da especificidade da situação, do regime de propriedade, da demanda da comunidade. Há uma série de fatores, não há solução única e mágica e não há um tamanho de sapato que sirva em todos os pés”.

É fundamental o registro de todas as limitações ambientais

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O juiz federal Ney de Barros Bello Filho falou ao BE sobre a interface entre o Direito ambiental e o Direito Registral.

Segundo ele, é salutar a idéia de se concentrar no registro imobiliário as restrições ambientais que pesam sobre os imóveis, para dar publicidade das limitações que a lei impõe ao uso dessas propriedades.

A avaliação que faço é que grande parte das agressões ao meio ambiente no espaço urbano se dá, também, por desconhecimento das limitações à propriedade. Essas restrições de natureza ambiental vêm diretamente da lei e algumas de ato administrativo, mas não são conhecidas. O registro para dar conhecimento dessas restrições às pessoas será salutar não apenas para a preservação como para a perenidade das próprias relações de compra e venda. Estamos falando de publicização, quanto mais públicas forem as restrições existentes, sejam elas ambientais ou patrimoniais, tanto melhor. As restrições patrimoniais estão declinadas para o próprio registro de imóveis, as restrições ambientais não, surgem diretamente da lei. Parece-me fundamental que o registro passe a conter todas essas notícias, para que possamos ter um extrato da situação jurídica da propriedade que se deseja adquirir”.

Acredito que o registro de imóveis funciona como uma expressão da realidade do imóvel, portanto, acho fundamental o registro de todas as limitações ambientais existentes na área, mas é preciso notar que a ausência desse registro não pode invalidar a aplicabilidade das normas ambientais. Essa é uma forma se dar publicidade e conhecimento, mas existem outras que, talvez, passariam por um processo de conscientização e reeducação ambiental, no entanto, são formas mais rarefeitas. A imposição de uma norma de direito sobre relações patrimoniais de compra e venda me parece mais efetiva”.

Se caminharmos cada vez mais para uma análise realista do que é a propriedade, expressada mediante seus registros, seguramente teremos um grande aprimoramento da segurança jurídica”.

Nesse sentido, a Lei de Georreferenciamento veio para contribuir com a segurança jurídica?

Certamente contribui. Os documentos nunca refletem integralmente a realidade. Hoje, o sistema de posicionamento global, GPS, permite-nos saber exatamente onde começam e terminam os territórios. Vamos lembrar que no começo se marcavam as léguas de sesmarias, que funcionavam como marcos que passavam sobre igarapés, e isso nunca correspondia à realidade. Das léguas de sesmarias com marcos fixos passamos a marcos feitos a partir de trabalhos topográficos. Se hoje a ciência nos permite trabalhar o geo-posicionamento por que não utilizá-lo? Isso garantirá mais realismo aos registros”.

O registro de imóveis como instrumento de fortalecimento do Direito urbanístico e do Direito ambiental

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Direito urbanístico e sua interface com o Direito registrário foi o tema da diretora de assuntos legislativos, regularização fundiária e urbanismo do Irib, Patricia Ferraz.

Ela chamou a atenção para o fato de que nossas faculdades de Direito formam advogados sem uma noção mínima do que seja o registro de imóveis.

O registro existe para dar segurança jurídica, para dar autenticidade às situações e aos direitos relacionados ao imóvel. O Direito urbanístico visa definir um conjunto de regras que vai orientar a formação dos espaços urbanos na constituição e manutenção de cidades saudáveis, preservação de espaços públicos, preservação de áreas públicas, áreas verdes, espaços de preservação permanente, garantia de mobilidade urbana, garantia de que serão instalados equipamentos urbanos. Isso tudo está dentro do Direito urbanístico com reflexos no Direito registrário, mas também está ligado com a saúde das cidades e das pessoas que habitam nelas”, declarou.

Segundo a registradora, a importância do registro de imóveis está no fato de que a maior parte dos instrumentos das políticas urbanas – o Estatuto da Cidade, a Lei do Parcelamento do Solo – de alguma forma vão chegar ao registro imobiliário. “O problema de ordenamento jurídico da gestão territorial é que o legislador, talvez por desconhecimento jurídico do Direito registral, deixou de atentar para a construção de determinados instrumentos legais, para aspectos e princípios do Direito registral.”

Ela acrescentou que o mais importante para quem trabalha com o Direito urbanístico é ter uma visão mais completa do registro de imóveis como instrumento de fortalecimento do Direito urbanístico e do Direito ambiental.

Explicou, ainda, que o registro de imóveis pode ser um instrumento valioso, uma vez que, a partir do momento que se leva para o registro de imóveis uma informação sobre determinado imóvel, quem tiver interesse nesse bem vai ter acesso à informação de forma rápida e fácil.

Patrícia Ferraz falou também o valor inestimável da publicidade que o registro de imóveis proporciona. Muitos casos de lesão ao direito ambiental poderiam ser evitados se as áreas ambientalmente protegidas tivessem publicidade no registro de imóveis. A pessoa que quer transacionar com o imóvel precisa saber qual o coeficiente de aproveitamento do terreno, se nesse imóvel existe algum risco ambiental constatado tecnicamente pela Cetesb, se existe algum projeto aprovado pela Secretaria do Meio Ambiente, etc. Todas essas informações que interessam ao particular e à gestão da coisa pública poderiam estar no registro de imóveis. “Quanto mais concentrarmos no registro essas informações, tanto mais rápida será a gestão dessas questões de Direito urbanístico da nossa cidade”, concluiu.
 
Finalmente, a palestrante informou que o relatório do projeto de lei 3.057 já foi apresentado e que, se for aprovado, receberá o nome de Lei de Responsabilidade Territorial Urbana. “Por que esse projeto de lei é tão importante e está relacionado com o Direito urbanístico?”
 
E respondeu: “Esse projeto de lei reforma de fato a Lei do Parcelamento do Solo Urbano (lei 6.766/79), regulamenta a regularização fundiária em âmbito federal e faz modificações na Lei de Registros Públicos (lei 6.015/73), uma vez que não adianta mudar se não houver o correspondente receptor na lei de Registros Públicos.”

(Fotos Júlio Vilela)

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