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Seminário Setor Imobiliário Brasileiro
Fundos discutem o crédito imobiliário

O IRIB, representado pelo registrador Sérgio Jacomino (5º RI/SP), participou do seminário Setor Imobiliário Brasileiro, promovido pelos fundos de pensão dos funcionários do Banco do Brasil, Previ; da Petrobras, Petros; da Caixa Econômica Federal, Funcef; e da Companhia Vale do Rio Doce, Valia. O evento foi realizado no último dia 4 de outubro, no Centro Empresarial Mourisco, Rio de Janeiro.

Arthur Parkinson, Fábio Servo, Jorge Luiz Arraes, Flávia Mouta Fernandes, Luiz Paulo Pompéia e Sérgio Jacomino

O objetivo do seminário, que reuniu mais de cem profissionais, foi delinear as perspectivas de oportunidades para o setor. Na opinião dos participantes, o mercado de imóveis no Brasil está em transformação e tem boa perspectiva, principalmente considerando-se a expectativa de queda dos juros.

Irib / Funcef / Petros / Previ / Valia

Os painéis abordaram temas como análise da cadeia de valor; aspectos legais, físicos e mercadológicos do setor imobiliário e o papel do setor governo. Este último discutiu a titularidade, o processo de registro, sustentabilidade urbana e as políticas públicas. Sérgio Jacomino foi o palestrante com o tema Processos de registro: o papel institucional dos registros imobiliários na garantia dos  property rights. Debatedores: Arthur Parkinson, do Secovi-SP; Fábio Servo, coordenador geral da Secretaria de Política Econômica do Ministério da Fazenda; Jorge Luiz Arraes, responsável pela área imobiliária do Funcef; Flávia Mouta Fernandes, da Comissão de Valores Mobiliários, CVM; e Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio, Embraesp.

A preocupação do registro em racionalizar processos, reduzir custos e aumentar a segurança, fatores primordiais para a realização dos negócios

Em sua avaliação a respeito do seminário Setor Imobiliário Brasileiro, a diretora de Planejamento da Previ, Cecília Garcez, apontou o esforço do registro de imóveis para atender a demanda do setor.

Estamos num cenário favorável para o setor imobiliário, conseqüência do maior acesso ao crédito, da redução da taxa de juros, da racionalização dos processos registrais com redução de custos e a implementação de políticas públicas para desenvolvimento urbano, dentre outros fatores. Nesta linha, os debates estavam encadeados e aguçaram a platéia para todos os painéis”.

O primeiro painel conjugou o processo social à atividade do mercado, chocando os participantes com a evolução da dinâmica urbana brasileira. No segundo, os movimentos de consolidação foram a tônica. A platéia pôde identificar dois grandes gargalos: o desenvolvimento de projetos urbanos e a comercialização”.

O terceiro painel foi uma breve abordagem dos instrumentos financeiros, que possibilitam aplicações no setor imobiliário por meio do mercado de capitais. O último mostrou a preocupação das áreas de registro e governamental em racionalizar seus processos, reduzir custos e elevar a segurança das informações, fatores primordiais para a credibilidade dos negócios”.

.PPT
Processos de registro: o papel institucional dos registros imobiliários na garantia dos property rights
Sérgio Jacomino

Gênese do registro no Brasil: fundamentos socioeconômicos

Nesta exposição farei uma gênese do registro no Brasil, destacando rapidamente os fundamentos do surgimento do registro hipotecário brasileiro, em 1846, notadamente os seus aspectos econômicos e sociais. Falaremos do crédito imobiliário no Brasil e do tamanho da burocracia da qual fazemos parte e tentamos ultrapassar com procedimentos mais racionais de gestão e desenvolvimento dos instrumentos e mecanismos de publicidade. Falaremos também sobre as reformas legais, de um marco legal institucional da área de registro e, por último, algo sobre as técnicas para um bom sistema registral.

Um novo marco legal em construção

Ao lado do registro de imóveis gravitam várias instâncias que podem comprometer o crédito imobiliário, incluindo aquelas que não são exatamente institucionais, como por exemplo, os contratos de gaveta, os privilégios ocultos, fenômenos que ocorrem em decisões judiciais sem qualquer tipo de previsão no arcabouço legal, as fraudes, as indisponibilidades universais de bens, que hoje estão alcançando perigosamente os imóveis do mercado.

Quadro

Queremos constituir uma força atrativa da publicidade de modo que todas essas circunstâncias que possam interferir no negócio que vai se realizar, porque relacionadas direta ou indiretamente com bens imóveis, deverão estar refletidas no registro de imóveis. É o que os ingleses chamam de princípio do espelho.

Seria o caso, por exemplo, de uma ação na Justiça federal, uma penhora na Justiça do Trabalho, uma restrição de caráter ambiental ou de caráter urbanístico, ações de execuções de outras comarcas, falências e concordatas que indiretamente causam a indisponibilidade de bens. A legislação previdenciária prevê expressamente a indisponibilidade de bens no caso de execuções fiscais, indisponibilidades da Fazenda nacional, constrições de caráter judicial e tributos municipais.

Quadro

Esse elenco não é exaustivo. Existem outras circunstâncias que podem interferir nas transações imobiliárias e que, em virtude desse panorama, acabam encarecendo toda a cadeia produtiva e impactando, também, as taxas de juros.

O que se pretende com o novo marco legal que está em construção? Queremos fazer uma reforma na Lei de Registros Públicos, queremos a penhora on line,  queremos as informações registrais circulando pela Internet para diminuir os custos de transação e de informação. Se a sociedade puder obter de maneira rápida, segura e barata a informação que permite fechar o negócio, toda a cadeia produtiva se beneficiará. O registro de imóveis tem essa missão, foi concebido para isso no século XIX e na década de 1960, por alguma razão, se afastou da clara sinalização de caráter econômico e se transformou num enguiço burocrático que todos devemos combater.

Particularmente, me tornei uma espécie de arauto dessa renovação por ter presidido o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil por cinco anos, e também, por ser um registrador. Enxergo que a sobrevivência do sistema registral brasileiro está em atender de maneira eficiente a demanda por segurança e transações seguras e baratas.

Modernização da infra-estrutura do sistema registral brasileiro

A Central de indisponibilidades é uma idéia que queremos discutir com as nossas Corregedoria-Gerais e o Ministério da Fazenda.

Um convênio firmado entre o Irib e a Abecip, em dezembro de 2002, reuniu os esforços de ambas as entidades em estudos e atividades coordenadas para o aperfeiçoamento do sistema de crédito imobiliário.

Foi instituído um grupo de trabalho Irib/Abecip voltado para a modernização da infra-estrutura do sistema registral brasileiro.

Uma das maiores dificuldades dos cartórios se refere às assimetrias. O artigo 236 da Constituição federal dispõe que os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do poder público.

Art. 236 da CF/88

Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público.

1º - Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.

2º - Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro.

3º - O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso público de provas e títulos, não se permitindo que qualquer serventia fique vaga, sem abertura de concurso de provimento ou de remoção, por mais de seis meses.

A lei a que se refere a Constituição federal é a 8.935/94. Nesse contexto, existe uma contradição que está rendendo muitas dificuldades para os operadores do crédito imobiliário.

A lei 8.935/94, em seu artigo 30, diz que são deveres dos notários e dos oficiais de registro:

XIV - observar as normas técnicas estabelecidas pelo juízo competente.”

A Constituição federal, no artigo 22, diz que compete privativamente à União legislar sobre:

XXV - registros públicos.”

Na prática, verificamos que procedimentos de registros são diferenciados conforme a região. Não se trata apenas de diferenças entre estados. O cartório de Botafogo tem procedimentos diferentes do cartório do Leblon, que é diferente da capital de São Paulo, que por sua vez é diferente do Grande ABC.

Existe uma infinidade de procedimentos diferenciados, normas técnicas baixadas pelo juízo de cada comarca deste país, e que contraria totalmente a Constituição federal. Isso tem acarretado procedimentos diferenciados que se refletem nos custos para a concessão dos créditos, encarecendo toda a cadeia produtiva.

Modelos organizativos aventados

São vários os modelos aventados. Pensa-se numa agência regulatória para a atividade registral imobiliária. A regulação traz esse problema da atomização para si, o que é muito ruim porque se existir um regulamento em cada local o sistema se torna completamente desbalanceado.

Estamos discutindo também instâncias regulatórias federais instaladas no Conselho Nacional de Justiça, e que agora, com a reforma constitucional (Emenda 45) atraiu novamente para o âmbito do Judiciário essa categoria de profissionais. A Emenda 45 diz que, para efeito disciplinar, os notários e registradores estão sujeitos ao Conselho Nacional de Justiça.

A Associação dos Notários e Registradores do Brasil, Anoreg-BR, tem falado em Conselho Federal de Notários e Registradores. Também se tem pensado nesse Conselho Federal no âmbito do Ministério da Justiça.

No Ministério da Justiça poderia haver atos normativos e portarias conjuntas. Nossa preocupação é que haja um procedimento padrão para todo o território nacional.

Estamos preparados para trabalhar com padronização, estandartização. Não são mais possíveis contratos de autoria, isso não pode ser reduzido a variáveis que transitem confortavelmente por meios eletrônicos.

Fizemos uma experiência com o Banco Nossa Caixa S/A e com a Caixa Econômica Federal, Companhia Brasileira de Securitização, Cibrasec, em que analisamos as cédulas de crédito imobiliário. Foi instalada uma audiência pública no Brasil, no âmbito dos cartórios, para receber sugestões para as cláusulas desse instrumento. No final, foi criado um selo de adequação às normas e recomendações para as práticas registrais. Isso fez com que os cartórios aceitassem com muito mais segurança e tranqüilidade os novos títulos que batiam às suas portas em todo o Brasil. Foi possível constatar que caiu a resistência que os cartórios opunham aos títulos, em razão da auto-regulação da atividade. Existe um patrimônio de reputação do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, que presidi, de quase 40 anos de atuação e referência no mercado imobiliário.

Atualmente, a necessidade de uma regulação uniforme é inafastável. Não daremos esse salto sem cuidar dessa contraparte importantíssima, a segurança jurídica das transações. Se não houver segurança jurídica, uma parte dessa estrutura pode ruir por uma deficiência estrutural.

Pretendemos sair de uma visão ultrapassada do registro, que reage, manuscreve e realiza seus registros como teriam sido realizados os registros no século XIX. Não é que esses mecanismos medievais ocorram ainda hoje, mas o tratamento das informações continua sendo feito como se fazia há muito tempo.

No que se refere aos imóveis, temos um modelo descritivo muito complexo. A matrícula de um cartório é complicada para ser entendida por um leigo.

O mercado imobiliário trabalha com padrões pré-definidos. Chegará o tempo, e não vai demorar, em que teremos arquivado no cartório o contrato padrão e o banco mandará as variáveis – o nome do comprador e do vendedor, as condições do contrato e a indicação da matrícula. Não haverá necessidade de descrever os imóveis.

Indicadores pessoal e real

Estruturamos toda a informação com base nos indicadores pessoal e real, ou seja, no índice de pessoas e no índice de coisas. Estamos migrando para um conceito de informação global. Teremos uma massa de informação e a possibilidade de combinações de acordo com nossas necessidades. Por exemplo, se alguém for ao quinto registro de imóveis da cidade de São Paulo e me perguntar em quantos registros a CEF figura, existirão registros de hipotecas, registros em que a CEF arrematou, registros de alienação fiduciária, registros em que a CEF cedeu créditos, emitiu cédulas.

Se eu organizar o registro com base nos indicadores pessoal e real, não vou permitir que se obtenha a informação, por exemplo, de quantos portugueses adquiriram imóveis da CEF entre 1990 e 1992. E por qual razão isso seria necessário? Bem, existe uma legislação federal que controla a aquisição de imóvel rural por estrangeiros. Como se faz esse controle com indicadores pessoal e real, sem levar em consideração outras circunstâncias e vicissitudes relacionadas?

Criamos uma instância em que o juízo manda somente um comunicado e o sistema envia para todos os outros cartórios. Isso resolveu o problema do juízo da execução. A idéia é que o juízo da execução interaja com um portal registral, que vai interagir por meios eletrônicos com os cartórios, com padronização e estandartização dessas transações eletrônicas. Somente o que for relevante transitará nessa rede.

Para se ter idéia do desafio, somente em 2004, em São Paulo, tivemos 6.461 milhões de execuções em andamento. Na Justiça cível foram 4.109 milhões. Imagine se cada uma dessas execuções originar um papel!

(Fotos: Américo Vermelho)