Gustavo Loyola, ex-presidente do Banco Central do Brasil e sócio da empresa de consultoria econômica e política Tendências Consultoria Integrada (SP), proferiu palestra sobre o impacto das mudanças econômicas no cenário imobiliário. Confira a entrevista que ele concedeu ao Boletim Eletrônico IRIB sobre o registro e a segurança jurídica nas transações imobiliárias.

BE –  Comente o pacto econômico.

Gustavo Loyola -  O pacto econômico basicamente aumenta a segurança nas transações. Toda vez que se aumenta a segurança das transações econômicas, torna-se possível um maior número de transações imobiliárias. Isso é intuitivo. Se você vai a uma banca de frutas e descobre que o dono vende frutas boas, você estará disposto a comprá-las. Desse modo, temos transações simples e outras mais complexas, entre as mais complexas destaca-se o crédito. O dinheiro que se entrega no crédito só será recebido de volta ao longo do tempo. Principalmente nos casos de crédito com prazos longos, a segurança deve ser muito maior. As transações imobiliárias são complexas e o registro foi previsto justamente por isso. Ninguém compra um imóvel no escuro, são necessárias garantias.

BE – Por isso que o senhor defende o princípio da concentração?

Gustavo Loyola –  Exatamente. O fato de existir um banco de dados e também a prevalência daquele registro, o que não está no registro não afeta o terceiro adquirente. Hoje isso é muito mais fácil de ser feito com o uso da informática, estamos falando de coisas que podem ser automatizadas e visualizadas, ou seja, você pode estar aqui em Porto Alegre me vendendo um imóvel em Manaus. Esse princípio da concentração foi se tornando enfraquecido por conta de uma série de decisões judiciais. Você registra o imóvel, dá em hipoteca e, de repente, essa hipoteca pode não valer porque o proprietário vendeu o imóvel. O juiz pode considerar que o comprador é de boa-fé e a hipoteca passa a não valer. No caso de uma grande companhia brasileira que faliu, essa empresa dava garantias hipotecárias, porém, ao mesmo tempo, cometia irregularidades, vendia esses imóveis por meio de contratos de promessa de compra e venda. O juiz decidiu que os bancos que concederam os empréstimos não iriam receber o dinheiro de volta, dizendo que o que valia era a promessa de compra e venda. Ou seja, o contrato de compra e venda acabou prevalecendo sobre a hipoteca, o que gerou seu enfraquecimento.

BE – O contrato de promessa de compra e venda não registrado.

Gustavo Loyola – Exatamente. Aliás, por conta disso, foi criada a alienação fiduciária de bens imóveis. A alienação fiduciária foi criada para oferecer mais segurança para o credor. O credor é o proprietário fiduciário. Depois da quitação dá-se a consolidação da propriedade, teoricamente, se o Judiciário não mudar seu entendimento.

BE – Ou seja, para a segurança jurídica na compra e venda de um imóvel o registro é importante desde que contenha todas essas informações.

Sim. Basicamente o princípio jurídico que tem repercussão econômica é a idéia de que, se não houver nenhuma restrição no registro, se o registro for claro em favor de um determinado proprietário, nenhum outro direito poderá ser reclamado no caso de uma transação. Por exemplo, se eu comprar um imóvel em que o fisco está movendo uma ação contra o proprietário e o imóvel está sendo penhorado, essa informação tem que constar do registro.