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Visão contemporânea e prática do direito imobiliário – Registros Públicos – Exigências e Soluções Práticas

O Meio Ambiente e o Registro de Imóveis
Marcelo Augusto Santana de Melo*

Introdução

– Necessidade de adaptação do Registro de Imóveis à função socioambiental.

– Utilização da estrutura do Registro de Imóveis para a publicidade da informação ambiental.

– Unificação das publicidades ambiental e registral.

Função socioambiental da terra

– Código Civil de 1916 (Direito Romano, Código de Napoleão).

– Constituição federal, artigo quinto, XXIII (direitos e garantias fundamentais); artigo 170, III (Ordem Econômica); e artigo 186 (política agrícola e fundiária).

– Código Civil de 2002, artigo 1.228, parágrafo primeiro.

Não há direito de propriedade para quem não faz a terra cumprir sua função social (Carlos Frederico Marés)

Registro de Imóveis

– Origem como necessidade de controle do tráfego imobiliário.

– 1843 – Lei Orçamentária: registro das hipotecas.

– Novel função: Guardião da função social da propriedade (CF, 1998).

– Importante – alguns princípios utilizados no Registro de Imóveis:

– Princípio da Especialidade;

– Princípio da Unitariedade da matrícula;

– Princípio da Publicidade.

Por que aproveitar a estrutura do Registro de Imóveis?

– é um órgão que exerce serviço público (CF, art. 236);

– são organizados territorialmente;

– relacionam-se com todos os órgãos da Administração;

– profissionais de qualificação técnica aprovados em concurso de prova e de títulos (art. 3º, lei 8.935/94);

– conexão com o Sistema Geodésico Brasileiro (lei 10.267/2001 e decreto 4.449/2002);

Publicidade Legal

– Os espaços territoriais já possuem publicidade legal;

– Publicidade ficta que não facilita a preservação;

– Somente a publicidade ambiental no Registro de Imóveis previne de forma eficaz futuros adquirentes.

Áreas de proteção e recuperação dos mananciais – APRM’s

Manancial é qualquer corpo d'água, superficial ou subterrâneo, utilizado para abastecimento humano, industrial, animal ou irrigação.

– Averbação possível, mesmo das restrições.

– Especialização também possível.

– SP: lei estadual 9.866/97 prevê a responsabilidade funcional do registrador em caso de não publicidade das restrições.

Áreas contaminadas

Área contaminada é aquela onde, comprovadamente, há poluição causada por quaisquer substâncias ou resíduos que nela tenham sido depositados, acumulados, armazenados, enterrados ou infiltrados, e que causa impacto negativo à saúde humana e ao meio ambiente.

– Averbação dos imóveis contaminados e fontes de contaminação:

– Espanha: Real Decreto 9/2005 – 14 de janeiro de 2005.

– Processo CG 167/2005 – São Paulo – Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo

Requisitos para a averbação das áreas contaminadas

– Termo de área contaminada emitido pela Cetesb;

– Precisa identificação do imóvel mediante descrição enunciativa e indicação da matrícula ou transcrição;

– Informação se a contaminação é total ou parcial;

– Prévia notificação do proprietário ou detentor de direito real;

– Substâncias contaminantes.

Áreas de preservação permanente

– Publicidade decorrente de lei, mas a especialização é possível.

– Lei 9.393/1996 – imposto sobre a propriedade territorial rural, ITR: a APP é excluída do cálculo do imposto (art. 10, § 1º, inciso II, “a”) e sua especialização no Registro de Imóveis facilitaria a isenção ou não-incidência.

– Artigo terceiro, inciso III, da lei 6.766/79, não permite o parcelamento em “em áreas de preservação ecológica”.

Reserva legal

– É a área localizada no interior de uma propriedade ou posse rural, excetuada a de preservação permanente, necessária ao uso sustentável dos recursos naturais, à conservação e reabilitação dos processos ecológicos, à conservação da biodiversidade e ao abrigo e proteção da fauna e flora nativas.

– Artigo 225, parágrafo primeiro, inciso III, Constituição federal (espaço territorial especialmente protegido).

– Artigo 16 do Código Florestal (lei  4.771, de 15/9/1965), com a redação dada pela (MP 2.166-67, de 24/8/2001, art. 1º, § 2º, III).

– Decreto SP  50.889, de 16 de junho de 2006.

Exigibilidade

– Na supressão de florestas ou de outras formas de vegetação nativa (art. 3º, § 1º, do decreto estadual (SP) 50.889, de 16 de junho de 2006);

– Atos de registro. Condição – Impossibilidade – Decisão administrativa CG 421/00, de 16/6/2000 – Jaboticabal; Possibilidade – Superior Tribunal de Justiça, RMS 18301/MG, 24/8/2005;

– Somente legislação federal poderá obrigar ou vincular a especialização da reserva legal a atos de registro (art. 22, XXV, Constituição federal);

– Publicidade legal e registrária;

– Única limitação administrativa com essa ampla publicidade;

– Porcentagem no Estado de São Paulo : 20% (art. 16, inciso IV, Código Florestal);

– Natureza jurídica da averbação: declaratória. A reserva legal tem existência legal, a averbação não é constitutiva.

Experiência espanhola

– Agência Européia de Meio Ambiente elegeu o Registro de Imóveis da Espanha como modelo ideal de publicidade ambiental;

– Semelhanças com o Sistema de transmissão de propriedade brasileiro

* Marcelo Augusto Santana de Melo  é registrador imobiliário em Araçatuba-SP e Diretor de Meio Ambiente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB

Consulte

BE 2612 – Visão contemporânea e prática do direito imobiliário – Registros Públicos – Exigências e Soluções Práticas. Entrevista com o coordenador do evento, Jaques Bushatsky, diretor do Secovi-SP e presidente do Conselho de Mediação e Arbitragem do Programa de Qualificação Essencial (PQE) do Secovi-SP.

BE 2616 – Visão contemporânea e prática do direito imobiliário – Registros Públicos – Exigências e Soluções Práticas. Da retificação de área – José Vicente Amaral Filho

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