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Coluna do Irib publicada no dia 13 de agosto de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, oficial de RI de Piedade, SP, e diretor adjunto de Assuntos Agrários do IRIB.

PERGUNTA: Fui condenado judicialmente a demolir parte da uma edificação e a averbar o ato no Cartório de Imóveis. Já contratei uma construtora, pois o Juiz estipulou uma data para o início das obras, sob pena de multa. Pergunto: a) É possível averbar a demolição no Cartório de Registro de Imóveis? Como proceder? b) Como comprovo o início das obras? E.H. – Jandira, SP

RESPOSTA DO IRIB: Sim. Não só é possível a averbação da demolição de construção no Cartório de Registro de Imóveis, como também é aconselhável que todos mantenham os dados atualizados no cartório. E não só os dados sobre construções devem ser averbados, mas também informações pessoais dos proprietários (números de documentos, casamento, etc), sob pena do proprietário arcar com os prejuízos e embaraços que a ausência de tais informações poderão vir a causar no futuro.

No caso em questão, a demora nas construções/demolições muitas vezes dificulta a obtenção da documentação necessária para apresentar ao cartório, podendo prejudicar o proprietário que, por exemplo, quer vender o imóvel e o comprador exige, corretamente, que a construção conste averbada no cartório. Pode perder o negócio!

A seguir, explica-se o procedimento para a averbação de obra de construção civil (incluindo-se ampliação ou demolição). A legislação em vigor exige a apresentação dos documentos municipais referentes à obra (plantas, cálculos de custo, certidão de conclusão de obras, “habite-se”), bem como, via de regra, a certidão negativa de débito (CND) específica de obra, expedida pelo INSS (Decreto Federal nº 3.048/99). Referida certidão será expedida com base na “matrícula” da obra de construção perante o INSS.

No caso em estudo, preliminarmente deverá ser providenciada a averbação da obra de construção para, posteriormente, ser averbada a demolição parcial da obra. Não seria possível, portando, a averbação direta da demolição parcial, sem que antes conste a construção toda na matrícula do imóvel no Cartório de Imóveis.

A prova do inicio das obras de demolição pode ser feita por vistorias feitas pelos agentes da prefeitura ou por vistoria judicial (mais rara). Outrossim, o consulente poderá se valer de um instrumento público denominado “Ata Notarial”, que é uma escritura pública lavrada por um tabelião de notas, com força de prova pré-constituída perante o Judiciário.

O tabelião de notas se deslocará até o local e após efetuar suas constatações lavrará a escritura, onde passará a descrever suas constatações de forma objetiva, sem impressões pessoais. Ou seja, o tabelião consignará na escritura que no “dia “X” esteve no endereço “Y” e lá constatou que havia uma obra de engenharia em andamento, com paredes derrubadas, etc....”

Como dito, referida escritura pública poderá ser utilizada no processo judicial para comprovar o início das obras e, aliada à certidão da matrícula do imóvel expedida pelo Cartório de Imóveis, comprovaria o cumprimento da decisão judicial pelo consulente.