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IRIB divulga curso prático do Colégio de Registradores da Espanha

Nossos leitores acompanharam a primeira parte do curso prático de Direito espanhol no BE 2422, bem como segunda e terceira partes no BE 2453. Nesta edição, estamos publicando a quarta e penúltima parte da matéria.

O curso prático de Direito espanhol está sendo publicado pelo CADRI, Curso Anual de Direito Registral Ibero-americano, criado pelo Colégio de Registradores da Propriedade, Bens Móveis e Mercantis de Espanha. O objetivo do curso, que está sendo divulgado pelo Irib graças ao convênio de cooperação técnica e científica firmado com o Colégio de Registradores da Espanha, é delinear os principais fundamentos de um dos direitos registrais mais desenvolvidos do mundo. A tradução é do registrador e diretor do Irib, Marcelo A. S. de Melo (Araçatuba-SP).

 CURSO ESPANHOL DE PRÁTICA REGISTRAL – IV

O que significa fé pública registral?

Se o Registro de Imóveis é uma instituição destinada a dar segurança ao tráfego jurídico imobiliário, uma vez que protege definitivamente àqueles que adquiriram imóveis confiando nas suas informações, é claro que o princípio da fé pública registral, que é como se denomina tal efeito, é o que caracteriza a própria instituição.

Definimos a fé pública registral como aquele princípio segundo o qual a lei presume exato o conteúdo dos livros do Registro de Imóveis, ainda que seus assentos não correspondam à realidade jurídica extra-registral, e protege os terceiros adquirentes de boa-fé que confiaram no conteúdo registral. Sempre que preencham os requisitos exigidos na legislação hipotecária, eles não se verão prejudicados, mesmo que depois se anule ou se resolva o título que motivou sua aquisição.

O princípio de fé pública registral atua, portanto, como uma ficção de veracidade que a lei confere aos assentos praticados no correspondente fólio registral, que constata a existência, extensão e titularidade dos direitos reais imobiliários registrados, e cuja aquisição por aquele que confia em seus pronunciamentos é mantida nos termos especificados pela lei, sem possibilidade de prova em contrário.

Assim, o conteúdo do registro se considera exato e completo em relação a terceiros adquirentes de boa-fé. Quem adquire o domínio ou servidão confiando na exatidão do registro, se torna proprietário ou detentor de direito real, ainda que a pessoa inscrita no registro não seja proprietária de fato.

Em outras palavras, se uma pessoa adquire um direito e cumpre os requisitos exigidos pela lei, será mantido em sua aquisição, uma vez baseado no que consta do registro, porque essa informação se presume exata, sem admissão de prova em contrário. Isso não quer dizer que o título anterior não possa ser declarado nulo, pois a inscrição não convalida a nulidade dos atos ou contratos inscritos. Significa, no entanto, que a nulidade declarada não prejudicará o terceiro que adquiriu em cumprimento dos requisitos estabelecidos na lei, ou seja, mantido esse direito, as partes interessadas no ato ou contrato nulo sofrerão as conseqüências da nulidade mediante indenizações.

Para o benefício da proteção derivada do princípio da fé pública registral são necessários dois pressupostos:

a) um objetivo: que exista divergência entre o que o Registro publica e a real situação jurídica;

b) outro subjetivo: que alguém tenha adquirido confiando nos pronunciamentos do Registro.

Com esses pressupostos, a fé pública do Registro desdobra seus efeitos mediante duas presunções:

1ª) as inscrições se consideram exatas: o terceiro adquire com a extensão e conteúdo com que o mesmo aparece registrado, sendo mantido em sua aquisição mesmo se a titularidade do que lhe transmitiu resulte ineficaz em razão de nulidade ou resolução. Por exemplo, a pessoa que tenha inscrito seu direito real de hipoteca, confiando no conteúdo do Registro, obtém o direito resultante dele, ainda que inscrito de forma inexata.

2ª) as inscrições se consideram completas ou íntegras: o terceiro não pode ser prejudicado em razão daquilo que o Registro não publica no momento de sua aquisição, isto é, os direitos não inscritos ou que tenham deixado de constar se reputam inexistentes em relação a terceiros de boa-fé.

É o que alguns autores denominam princípio da inoponibilidade, entendido como aquele princípio hipotecário em virtude do qual “o que não foi inscrito não prejudica o que foi inscrito” (artigo 32 LH).

Do mesmo modo que a fé pública produz seus efeitos quanto à aquisição dos direitos, o faz enquanto o mesmo perdurar ou permanecer. Portanto:

- a inscrição subsiste enquanto não cancelada, de sorte que ante o terceiro o direito inscrito existe, ainda que este esteja extinto na realidade jurídica. Assim, o crédito hipotecário já extinto por pagamento, mas não procedido o cancelamento, é cedido como subsistente pelo terceiro de boa-fé.

- a inscrição se extingue mediante o cancelamento, de modo que, ante o terceiro, um direito cancelado não existe ainda que o mesmo subsista na realidade jurídica. Portanto, se se adquire uma propriedade, anteriormente hipotecada, que se cancelou indevidamente, esta não pode ser restabelecida em prejuízo do adquirente.