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Conceitos e aspectos operacionais e contratuais da afetação do patrimônio  
Marcelo Terra

No último dia 25 de maio, o Irib participou e apoiou o workshop realizado pela Cultcorp Cultura Corporativa, Em São Paulo, SP, sobre aspectos práticos e operacionais do patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias.

Participaram como conferencistas os advogados especialistas em Direito imobiliário Marcelo Terra e Pedro Cortez. A convite da Cultcorp, o presidente do Irib Sérgio Jacomino foi o presidente da mesa de trabalhos.

OBoletim Eletrônico IRIB  divulgou a programação do evento e a Cultcorp concedeu desconto especial para a participação dos associados do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil.

Confira os tópicos desenvolvidos pelo advogado Marcelo Terra em interessante e didática palestra.

Conceitos e aspectos operacionais e contratuais da afetação do patrimônio  
Marcelo Terra* 

Patrimônio de afetação

1. Objetivo do patrimônio de afetação

O patrimônio de afetação se destina à consecução da incorporação correspondente e entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes (lei 10.931/04, art. 31-A).

Seus recursos financeiros serão utilizados para:

a) - pagamento; ou

b) - reembolso das despesas inerentes à incorporação (lei 10.931/04, art. 31-A, § 6º).

O incorporador mantém a plena titularidade do patrimônio afetado, mas sua disponibilidade passa a ser relativa e condicionada.

A recuperação judicial, a falência e a recuperação extrajudicial do empresário e da sociedade empresárianão alteram a regra da separação patrimonial, pois os patrimônios afetados, constituídos para cumprimento de destinação específica, obedecerão ao disposto na legislação respectiva, permanecendo seus bens, direitos e obrigações separados do falido, até o advento do respectivo termo ou até o cumprimento de sua finalidade, ocasião em que o administrador judicial arrecadará o saldo a favor da massa falida ou inscreverá na classe própria o crédito que contra ela remanescer (lei 11.101/05, art. 119, inciso IX).

2. Opção do incorporador

A incorporação poderá ser submetida ao regime de afetação, sempre a critério do incorporador (lei 10.931/04, art. 31-A).

2.1. Razões para sua constituição

Considerando as claras deficiências do patrimônio de afetação, sob a ótica do incorporador, o empresário somente aderirá a tal regime em uma das circunstâncias abaixo:

a) - se eventual benefício do RET compensar os riscos da gestão e da potencial interferência dos condôminos;

b) - se houver imposição, como condição negocial, para fins de concessão de financiamento à produção;

c) - se houver imposição pelo mercado comprador;

d) - se houver imposição, como condição negocial, para fins de concessão de apólice de seguro-garantia.

3. Momento da opção

O patrimônio de afetação poderá ser constituído a qualquer tempo (lei 10.931/04, art. 31-B), concomitantemente ou não ao registro do memorial de incorporação, devendo se caracterizar o divisor de águas entre o afetado e o não afetado.

Dúvidas:

a) - estão afetados os recebíveis vincendos pós-afetação decorrentes de venda de unidades antes da vinculação?

b) - necessidade ou não de negativas fiscais? E as negativas forenses?

4. Anuência

A lei não exige a anuência:

a) - dos condôminos;

b) - do agente financiador da construção;

c) - do proprietário do terreno, permutante de unidades autônomas.

5. A constituição

A afetação patrimonial se constitui mediante averbação, ao pé da matrícula, do termo firmado pelo incorporador.

Dúvidas:

a) - emolumentos, quando da constituição concomitante ao do registro do memorial de incorporação;

b) - emolumentos, quando do posterior registro.

6. Segregação patrimonial

Integram o patrimônio de afetação (lei 10.931/04, art. 31-A):

a) - o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária;

b) - os demais bens e direitos a ela vinculados;

c) - o produto da cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias (lei 10.931/04, art. 31-A, § 4º).

Esses bens manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador (lei 10.931/04, art. 31-A).

O patrimônio de afetação não se comunica (lei 10.931/04, art. 31-A, § 1º):

a) - com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador;

b) - com outros patrimônios de afetação por ele constituídos.

O patrimônio de afetação somente responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva (lei 10.931/04, art. 31-A, § 1º), não sendo atingido pelos efeitos da decretação da falência ou insolvência civil do incorporador (lei 10.931/04, art. 31-F).

Dúvidas:

a) - e as dívidas do incorporador vencidas antes da afetação? Poderá se caracterizar fraude de execução ou fraude contra credores?

b) - os bens integrantes do patrimônio de afetação são impenhoráveis por outras dívidas; e a penhora para assegurar crédito trabalhista?

7. Preço do terreno

O reembolso ao incorporador do preço de aquisição do terreno obedecerá aos seguintes requisitos (lei 10.931/04, art. 31-A, § 7º):

a) - somente poderá ocorrer quando da alienação das unidades autônomas;

b) - considerará a proporção das respectivas frações ideais;

c) - considerará somente os valores efetivamente recebidos pela alienação.

Dúvida: seria possível a restituição também de juros sobre capital próprio (capital investido, enquanto não alienadas unidades autônomas)?

Dúvida: Qual o preço? O original, corrigido monetariamente? Ou o valor venal atual? Juros?

E na permuta com torna em dinheiro? Proporcionalidade?

O art. 31, § 7º (lei 10.931/04) não regra a forma do reembolso das despesas inerentes à incorporação.

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8. Não-afetação patrimonial

Excluem-se do patrimônio de afetação:

a) - os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra, considerando-se os valores a receber até sua conclusão, e, bem assim, os recursos necessários à quitação do financiamento para a construção, se houver (lei 10.931/04, art. 31-A, § 8º, inciso I);

b) - o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação de construção contratada sob o regime de empreitada ou por administração (lei 10.931/04, art. 31-A, § 8º, inciso II).

Entendo também não afetáveis os recursos auferidos pelo incorporador, a título de:

a) - locação/arrendamento de vagas de garagem;

b) - locação/arrendamento de espaços publicitários.

Igualmente não afetáveis, segundo meu pensamento:

a) - os recursos necessários à restituição aos condôminos em decorrência da extinção do respectivo contrato de alienação de unidades autônomas (Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078/90, art. 53);

b) - as unidades devidas em permuta ao antigo proprietário do terreno.

9. O grande erro do patrimônio de afetação

A atividade empresarial da incorporação imobiliária a preço fechado sofre uma grande reviravolta, tratando-se de um novo mundo, uma nova cultura.

A nova lei trata o incorporador como mero administrador de recursos de terceiros, mas o mantém como o único e exclusivo responsável pelo insucesso do empreendimento.

O incorporador perde toda e qualquer liberdade de gestão dos recursos, a escolha do melhor momento de sua utilização, de compra de materiais, de contratação de serviços.

10. Cronograma de eventos após o sinistro

Uma vez decretada a falência ou a insolvência civil do incorporador, ou interrompidas as obras por mais de 30 dias contínuos, observar-se-ão os seguintes procedimentos – com ou sem afetação patrimonial? – sem que haja sanção para seu eventual descumprimento:

a) - dentro de 60 dias da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador, ou da paralisação das obras por mais de 30 dias ininterruptos (lei 10.931/04, art. 31-F, § 2º), o condomínio dos adquirentes realizará assembléia geral para:

a.1) - ratificar os atos da comissão de representantes ou eleger novos membros (lei 10.931/04, art. 31-F, § 1º);

a.2) - instituir o condomínio de construção (lei 10.931/04, art. 31-F, § 1º);

a.3) - deliberar sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (lei 10.931/04, art. 31-F, § 1º);

b) - a comissão de representantes poderá, em nome do incorporador, do titular de domínio e do titular de direitos aquisitivos do imóvel, firmar com os condôminos o contrato definitivo, em cumprimento aos contratos preliminares (lei 10.931/04, art. 31-F, § 3º);

c) - os condôminos pagarão à comissão de representantes os saldos das frações ideais e acessões integrantes da incorporação (lei 10.931/04, art. 31-F, § 12, inciso I);

d) - dentro de 60 dias da data de deliberação de continuidade das obras, a comissão de representantes promoverá, em público leilão, com observância dos critérios do artigo 63, a venda das frações ideais e respectivas acessões ainda não alienadas pelo incorporador (lei 10.931/04, art. 31-F, § 14);

e) - nos 5 dias que se seguirem ao recebimento do preço, a comissão de representantes sucessivamente:

e.1) - pagará as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, observada a ordem de preferência na legislação, em especial o disposto no artigo 186, do Código Tributário Nacional (lei 10.931/04, art. 31-F, § 18, inciso I);

e.2) - reembolsará aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos próprios, para pagamento das obrigações acima referidas (lei 10.931/04, art. 31-F, § 18, inciso II);

e.3) - reembolsará à instituição financiadora a quantia que esta tiver entregue para a construção, salvo se outra forma for convencionado entre as partes interessadas (art. 31-F, § 18, inciso III);

e.4) - entregará ao condomínio o valor desembolsado para construção das acessões de responsabilidade do incorporador (lei 10.931/04, art. 31-F, § 18, inciso IV);

e.5) - entregará ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta do incorporador, o valor apurado na venda, em proporção ao valor atribuído à fração ideal (art. 31-F, § 18, inciso V);

e.6) - entregará à massa falida o saldo que porventura remanescer (lei 10.931/04, art. 31-F, § 18, inciso VI).

11. A deliberação de continuidade das obras

Decidindo pela continuação da obra, os condôminos se sub-rogarão automaticamente nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver (lei 10.931/04, art. 31-F, § 11).

Cada condômino responderá individualmente pelo saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da conclusão da incorporação (lei 10.931/04, art. 31-F, § 12).

A responsabilidade individual de cada condômino será calculada:

a) - na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades;

b) - ou por outro critério deliberado em assembléia geral por 2/3 dos votos dos adquirentes.

12. A deliberação de liquidação do patrimônio de afetação

Se assembléia geral deliberar pela liquidação do patrimônio de afetação, a comissão de representantes alienará, em nome dos adquirentes de unidades, o terreno e suas acessões, transmitindo aos novos adquirentes o domínio ou os respectivos direitos aquisitivos (lei 10.931/04, art. 31-F, § 7º e § 8º).

A comissão de representantes prestará contas aos adquirentes e lhes entregará o produto líquido da alienação no prazo de 5 dias da data em que tiver recebido o preço ou cada parcela do preço, ou depositará em Juízo a quota-parte do adquirente não localizado (lei 10.931/04, art. 31-F, § 9º).

13. Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação

13.1 Opção

Se optar por destinar um empreendimento ao regime do patrimônio de afetação, o incorporador poderá escolher o Regime Especial Tributário (RET) do Patrimônio de Afetação (lei 10.931/04, art. 1º).

A opção é irretratável (lei 10.931/04, art. 1º) enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

A opção pelo RET obriga a inscrição da respectiva incorporação imobiliária afetada no CNPJ (art. 11, inciso XIII, da Instrução Normativa RFB nº 568, de 8 de setembro de 2005).

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13.2 Requisitos para exercício da opção

A opção pelo RET depende (lei 10.931/04, art. 2º):

a) - da entrega do termo de opção na unidade competente da SRF, conforme regulamentação a ser estabelecida;

b) - da afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária.

Dúvida: se houver co-incorporação, um pode optar e outro não?

13.3 Responsabilidade. Exclusão ou não.

Com a opção pelo RET, os bens adiante elencados não respondem por dívidas tributárias do incorporador relativas (lei 10.931/04, art. 3º):

a) - ao IRPJ;

b) - à CSLL;

c) - ao COFINS;

d) - ao PIS/PASEP,

São estes os bens excluídos da responsabilidade (lei 10.931/04, art. 3º):

a) - o terreno;

b) - as acessões;

c) - os demais bens e direitos a ela vinculados.

Mas, tais bens respondem por essas dívidas tributárias auferidas no âmbito da respectiva incorporação (lei 10.931/04, art. 3º).

O patrimônio do incorporador responde pelas dívidas tributárias da incorporação afetada (lei 10.931/04, art. 3º, parágrafo único).

13.4 Percentual sobre a receita mensal

Para cada incorporação submetida ao RET, o incorporador pagará o equivalente a 7% da receita mensal recebida (lei 10.931/04, art. 4º).

Esse percentual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições – IRPJ, PIS/PASEP, CSLL e COFINS (lei 10.931/04, art. 4º) –, sendo assim repartido (lei 10.931/04, art. 8º):

a) - 3% para COFINS;

b) - 0,65% para o PIS/PASEP;

c) - 2,2% para o IRPJ;

d) - 1,15% para a CSLL.

Adotar-se-á o mesmo reconhecimento de receitas previsto na legislação do IR (lei 10.931/04, art. 4º).

13.5 Definição de receita mensal

Para essa finalidade, receita mensal é a totalidade das receitas auferidas pelo incorporador na:

a) - venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação;

b) - nas receitas financeiras;

c) - nas variações monetárias.

13.6 Compensação

O pagamento dos tributos e contribuições pelo RET será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que se apurar pela incorporadora (lei 10.931/04, art. 4º, § 2º, com a redação conferida pelo art. 111, da lei 11.196/05).

As receitas, custos e despesas próprios da incorporação sujeita a tributação dessa forma não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo dos tributos e contribuições aqui tratadas devidos pela incorporadora em virtudes de suas outras atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas (art. 4.º, § 3.º, com a redação conferida pelo art. 111, da lei 11.196/05).

Para tais fins, os custos e despesas indiretos pagos pela incorporadora no mês serão apropriados a cada incorporação na mesma proporção representada pelos custos diretos próprios da incorporação, em relação ao custo direto total da incorporadora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de todas as incorporações e o de outras atividades da incorporadora (lei 10.931/04, art. 4º, § 4º, com a redação conferida pelo art. 111, da lei 11.196/05).

13.7 Recolhimento

O recolhimento dos tributos se efetuará a partir do mês da opção (lei 10.931/04, art. 4º, § 5º, com a redação conferida pelo art. 111, da lei 11.196/05), e até o décimo dia do mês subseqüente àquele em houver sido auferida a receita (lei 10.931/04, art. 5º).

Sua arrecadação se fará mediante utilização do DARF com indicação do número específico da incorporação no CNPJ e do código de arrecadação próprio (lei 10.931/04, art. 5º, parágrafo único).

Esses créditos tributários não poderão ser objeto de parcelamento (lei 10.931/04, art. 6º).

13.8 Escrituração

Cada incorporação submetida ao RET será objeto de individualizada escrituração contábil (lei 10.931/04, art. 7º).

13.9 Responsabilidade dos condôminos

Os condôminos deverão pagar (lei 10.931/04, art. 9º) as obrigações tributárias, trabalhistas e previdenciárias, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, cujos fatos geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência, ou insolvência do incorporador:

a) - até um ano da deliberação de continuidade da obra;

b) - ou até a data da concessão do “habite-se”, se esta ocorrer em prazo inferior a um ano da deliberação de continuidade da obra.

Se os condôminos não pagarem tais obrigações tributárias, trabalhistas e previdenciárias (lei 10.931/04, art. 9º) haverá:

a) - a perda da eficácia – absoluta ou relativa? – da deliberação pela continuação da obra;

b) - a cessação dos efeitos do regime de afetação.

14. Verbetes

Eis os verbetes explicativos do patrimônio de afetação, dispostos em ordem alfabética para facilidade de busca e compreensão.

Alienação de unidades do incorporador: ocorrendo o sinistro, a Comissão de Representantes promoverá, em leilão público, com observância dos critérios estabelecidos no artigo 63, a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data da decretação da falência ou insolvência (e, por conseqüência lógica, até a data a paralisação das obras) não tiverem sido alienadas pelo incorporador, no prazo de 60 dias, a contar da data de realização da assembléia geral de deliberação pela continuidade da obra ou liquidação do patrimônio de afetação (lei 10.931/04, art. 31-F, § 14).

No anúncio para venda constará o valor das acessões não pagas pelo incorporador e o preço da fração ideal do terreno e das acessões (lei 10.931/04, art. 31-F, § 16).

Têm direito de preferência sucessivamente:

a) - o proprietário do terreno, nas hipóteses em seja pessoa distinta do incorporador, a ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes à data designada para a venda (lei 10.931/04, art. 31-F, § 17, inciso I);

b) - o condomínio, caso não exercida a preferência pelo proprietário do terreno, ou caso não haja licitantes, desde que (lei 10.931/04, art. 31-F, § 17, inciso II):

b.1) - deliberada em assembléia geral pelo voto da maioria simples dos adquirentes presentes;

b.2) - e exercida no prazo de quarenta e oito horas a contar da data designada para a venda;

Alienação de unidades pelo incorporador: havendo financiamento à produção, a comercialização de unidades deve contar com a anuência da instituição financiadora ou lhe será cientificada, conforme estabelecido no contrato de financiamento (lei 10.931/04, art. 31-A, § 11).

Assembléia geral: na hipótese de falência ou insolvência civil do incorporador ou de paralisação de obras (lei 10.931/04, art. 31-F, § 3º), o condomínio dos adquirentes se reunirá (lei 10.931/04, art. 31-F, § 1º) para:

a) - ratificar o mandato da comissão de representantes ou eleger novos membros, tudo por maioria simples (lei 10.931/04, art. 31-F, § 1º);

b) - instituir o condomínio de construção, por instrumento público ou particular, deliberando, em primeira convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes; em segunda convocação, por maioria absoluta desses votos (lei 10.931/04, art. 31-F, § 1º);

c) - deliberar sobre os termos da continuidade da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (lei 10.931/04, art. 31-F, § 1º), por dois terços dos votos dos adquirentes; em segunda convocação, por maioria absoluta desses votos (lei 10.931/04, art. 31-F, § 1º);

Essa assembléia geral será:

a) - convocada: (lei 10.931/04, art. 31-F, § 1º):

a.1) - pela comissão de representantes;

a.2) - na falta da comissão de representantes:

a.2.1) - por condôminos que representem um sexto dos titulares de frações ideais;

a.2.2) - ou, pela instituição financiadora da construção;

b) - ou determinada pelo juiz prolator da decisão.

Arrematante: o arrematante (em leilão extrajudicial) de unidades do incorporador se sub-rogará, na proporção atribuível à fração e acessões adquiridas, nos direitos e obrigações relativas ao empreendimento, inclusive nas obrigações de eventual financiamento, e, se for o caso, nas obrigações perante o titular de domínio (ou ex-titular de domínio) do terreno, credor de unidades autônomas objeto de permuta com o incorporador (lei 10.931/04, art. 31-F, § 15).

Auditoria: o patrimônio de afetação pode ser fiscalizado e acompanhado, por pessoa física ou jurídica, nomeada pela instituição financiadora da obra ou pela comissão de representantes (art. 31-C) a suas expensas, sem transferir ao nomeante qualquer responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou por qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do incorporador ou do construtor, seja legal ou a oriunda dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, de construção e de outros contratos eventualmente vinculados à incorporação (lei 10.931/04, art. 31-C, § 1º), devendo o incorporador lhe assegurar o acesso a todas as informações necessárias à verificação do montante das obrigações vinculadas ao patrimônio de afetação (lei 10.931/04, art. 31-F, § 19).

Balancetes: o incorporador entregará à comissão de representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação (lei 10.931/04, art. 31-D, inciso VI).

Cessão de direitos creditórios: no caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação (lei 10.931/04, art. 31-A, § 4º), tais recursos financeiros serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação (lei 10.931/04, art. 31-A, § 6º).

Comissão de Representantes: mesmo nas incorporações pelo regime de “prazo e preço certos”, também conhecido como “venda a preço fechado”, a comissão de representantes, já prevista na lei 4.591/64 para tal regime de incorporação, ganha maiores poderes de fiscalização dos atos praticados pelo incorporador.

Comissão de Representantes. Composição e eleição: a comissão de representantes é designada no contrato de construção ou eleita em assembléia geral. São três, no mínimo, seus integrantes, escolhidos entre os condôminos.

Comissão de Representantes. Poderes: tem poderes irretratáveis – eficazes mesmo após a conclusão das obras (lei 10.931/04,art. 31-F, § 4º) – para firmar com os adquirentes o contrato definitivo a que estiverem obrigados o incorporador, o titular do domínio e o titular de direitos aquisitivos do imóvel, objeto da incorporação, em decorrência dos contratos preliminares (lei 10.931/04, art. 31-F, § 3º), bem como poderes para imitir o adquirente na posse das unidades (lei 10.931/04, art. 31-F, § 5º).

Se o adquirente, se adimplente, ainda não houver quitado o preço, o saldo devedor será garantido pelo imóvel (lei 10.931/04,art. 31-F, § 6º).

Se deliberada a liquidação do patrimônio de afetação, a comissão de representantes tem poderes para, em nome dos adquirentes, efetivar a alienação do terreno e das acessões (lei 10.931/04, art. 31-F, § 7º).

A comissão de representantes exercendo esses mandatos, nos limites e termos estabelecidos em assembléia geral (lei 10.931/04, art. 31-F, § 9º):

a) - prestará contas aos adquirentes;

b) - entregará aos adquirentes o produto líquido da alienação, no prazo de cinco dias da data em que tiver recebido o preço ou cada parcela do preço (lei 10.931/04, art. 31-F, § 9º), depositando em juízo a quota-parte daqueles não localizados;

c) - realizará a garantia e aplicará na incorporação todo o produto do recebimento do saldo do preço e do leilão (lei 10.931/04, art. 31-F, § 12, inciso II);

d) - entregará o saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo de conclusão da incorporação à massa falida pela comissão de representantes (lei 10.931/04, art. 31-F, § 13) ou ao incorporador, se não falido;

e) - promoverá, em leilão público, com observância dos critérios estabelecidos no artigo 63, a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data da decretação da falência ou insolvência (e, por conseqüência lógica, até a data a paralisação das obras), não tiverem sido alienadas pelo incorporador, no prazo de 60 dias, a contar da data de realização da assembléia geral de deliberação pela continuidade da obra ou liquidação do patrimônio de afetação (lei 10.931/04, art. 31-F, § 14);

f) - pagar, dentro de 5 dias seguintes ao recebimento do preço de alienação das unidades do incorporador, as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, observada a ordem de preferência prevista na legislação, em especial o disposto no artigo 186, do Código Tributário Nacional (lei 10.931/04, art. 31-F, § 18, inciso I);

g) - pagas as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, reembolsar, também dentro de 5 dias seguintes ao recebimento do preço de alienação das unidades do incorporador, aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos próprios, para pagamento das obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação (lei 10.931/04, art. 31-F, § 18, inciso II);

h) - pagas as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação e reembolsados os adquirentes, reembolsar, ainda no mesmo prazo de 5 dias seguintes ao recebimento do preço de alienação das unidades do incorporador, à instituição financiadora a quantia que esta tiver entregue para a construção, salvo se outra forma for convencionada entre as partes interessadas (lei 10.931/04, art. 31-F, § 18, inciso III);

i) - pagas as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação e reembolsados os adquirentes e a instituição financiadora, entregar, também no mesmo prazo de 5 dias seguintes ao recebimento do preço de alienação das unidades do incorporador, ao condomínio o valor que este tiver desembolsado para a construção das acessões de responsabilidade do incorporador, na proporção do valor obtido na venda (lei 10.931/04, art. 31-F, § 18, inciso IV);

j) - pagas as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação e reembolsados os adquirentes, a instituição financiadora e o condomínio, entregar, também no mesmo prazo de 5 dias seguintes ao recebimento do preço de alienação das unidades do incorporador, ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, o valor apurado na venda, em proporção ao valor atribuído à fração ideal (lei 10.931/04, art. 31-F, § 18, inciso V);

k) - pagas as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação e reembolsados os adquirentes, a instituição financiadora e o condomínio e entregue o crédito do proprietário do terreno, entregar, finalmente e no mesmo prazo de 5 dias seguintes ao recebimento do preço de alienação das unidades do incorporador, à massa falida o saldo que porventura remanescer (lei 10.931/04, art. 31-F, § 18, inciso VI).

A comissão de representantes tem poderes irrevogáveis, ainda e em cumprimento de seu encargo de administradora da incorporação, para, em nome do incorporador ou do condomínio de construção, conforme o caso (lei 10.931/04, art. 31-F, § 12, inciso II):

a) - receber as parcelas do saldo do preço e dar quitação;

b) - promover as medidas extrajudiciais ou judiciais necessárias a esse recebimento, praticando todos os atos relativos ao leilão de que trata o artigo 63 ou os atos relativos à consolidação da propriedade e ao leilão de que tratam os artigos 26 e 27, da lei 9.514/97.

Condomínio da construção: assembléia geral instituirá o condomínio de construção (lei 10.931/04, art. 31-F, § 1º). Dúvida: como se formaliza essa instituição?

Conjunto de edificações: poderão ser constituídos – declarados no memorial de incorporação (lei 10.931/04, art. 31-A, § 10) – patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os:

a) - subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão (lei 10.931/04, art. 31-A, § 9º, inciso I);

b) - edifícios de dois ou mais pavimentos (lei 10.931/04, art. 31-A, § 9º, inciso II).

Dúvida: o que deve constar do memorial, a afetação ou a previsão dessa construção e afetação por etapas?

Constituição: o patrimônio de afetação pode ser constituído, a qualquer tempo, mediante ato de averbação na matrícula do imóvel de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno (lei 10.931/04, art. 31-B). Não é impedimento à afetação patrimonial a existência de ônus reais constituídos para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento (lei 10.931/04, art. 31-B, parágrafo único).

Conta de depósito específica: os recursos financeiros do patrimônio de afetação são mantidos e movimentados pelo incorporador em conta de depósito aberta especificamente para tal fim (lei 10.931/04, art. 31-D, inciso V).

Conseqüência: o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes (lei 10.931/04, art. 31-A).

Também são afetados – até o limite necessário à conclusão da incorporação – os saldos dos preços das frações ideais e acessões integrantes da incorporação que não tenham sido pagos ao incorporador até a data da decretação da falência ou da insolvência civil – e também por inferência até a data da paralisação das obras –, os quais passarão a ser pagos à comissão de representantes (lei 10.931/04, art. 31-F, § 12, inciso I).

Custeio da construção das unidades. As quotas de construção correspondentes às acessões vinculadas às frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros (