Li com vivo interesse as considerações do ilustre Dr. Ildeu Lopes Guerra -Direito registral imobiliário: luzes e trevas, BE IRIB # 2.450, de 26/05/2006; as conseqüentes e ponderosas explanações do Dr. Sérgio Jacomino no mesmo Boletim, sob o títuloLux in tenebris lucet , e as posteriores abordagens feitas pelo igualmente ilustre Dr. Helvécio Vieira no blogue - Luz in tenebris lucet – respondeo.

E desde já devo dizer que adiroin totum s ponderações do Dr. Sérgio Jacomino. Não por um simples espírito de corporativismo, comodismo ou conveniência. Mas por entender que melhor refletem o âmago do assunto.

Preliminarmente, não acredito que a indignação dos articulistas seja de todo imotivadas. As exigências de que se queiram devem ser reais e inúmeras. Mas a questão é: são infundadas? Somente a resposta positiva a esta indagação justifica a indignação.

Evidente, fazer alusão a “inúmeras e infindáveis exigências, essas, muitas das vezes, imprecisas, vagas e sem parâmetro algum de uniformidade no tocante aos registros de incorporações imobiliárias” não é suficiente para sentenciar a culpa de alguns registradores imobiliários, ainda que minoria, seja em “BH e cercanias”, seja em qualquer outra parte do território nacional, pelo “profundo abatimento e aflição que recai sobre” os bravos empreendedores da construção civil, diga-se de passagem, nem todos tão preocupados com a regularidade de seus empreendimentos, salvo quando a conveniência o exige. Acreditamos, também, que estes representam a minoria.

O certo é que as incorporações imobiliárias não são tão evidentes como os articulistas querem demonstrar, ao dizer: “a lei é uma só” (Dr. Ildeu); e, “uma incorporação que obteve sucesso na sua condição registral junto à determinada serventia imobiliária, em outra, na qual a documentação continha exatamente a mesma uniformidade e elencado de documentos, vê-se absolutamente frustrada” (Dr. Helvécio). Os doutos articulistas sabem que o Direito não é uma fórmula matemática. Se o fosse não teríamos doutrinadores e julgadores com a independência do “livre convencimento”.

O curioso é que o Dr. Ildeu parece ter consciência – e certamente tem – da amplidão da qualificação no registro de imóveis, pois, diz ele: “os oficiais e seus examinadores têm o dever e a obrigação de saber ver e compreender os documentos que examinam, à luz do conhecimento do direito registral imobiliário, pois, somente com essa compreensão, poder-se-á, se for o caso, acatar ou informar a parte interessada, bem com complementá-los ou corrigi-los”. Diz, ainda: “É preciso ter em mente que o usuário dos serviços de registros não sabem e não têm a obrigação de saber das questões registrarias”. E nisso tem razão. Eis a importância do registrador em realizar a qualificação dos títulos que lhe são apresentados.

Porém, será que a qualificação registral num processo de incorporação restringe-se à Lei nº 4.591/64? Clareando a indagação: estaria o registrador desonerado de examinar, por exemplo, antes da incorporação em si, a qualidade do Direito do incorporador sobre o solo? É com essa visão do Direito que se deve analisar a pertinência ou impertinência das exigências formuladas pelos registradores. Não se pode achar que o fato de a “lei ser uma só” responda ou justifique todas as indagações, ou indignações.

De fato, a lei das incorporações é uma só. Mas, é preciso lembrar que a Lei 4.591/64 não contempla um único modelo de incorporação, e, o atendimento do rol constante do art. 32, da mesma lei, não exonera o incorporador de atender a outras exigências legais, dadas as peculiaridades do seu direito sobre o solo e/ou do seu modelo de incorporação. Em símile, nem todos quantos se conduzem para um mesmo ponto percorrerão necessariamente o mesmo caminho, ou a mesma distância, ou enfrentarão os mesmos obstáculos. Isso muito dependerá do ponto de partida e do meio utilizado para o deslocamento.

Exemplificando: o incorporador pode ser: a) proprietário de todo o terreno; b) proprietário apenas de parte do terreno; c) não ser proprietário do terreno; ou, ainda, d) adquirir o terreno mediante o pagamento em unidades autônomas a serem construídas (nesse caso, recomendo sempre a compra e venda com cláusula resolutiva, em vez da promessa de compra e venda, para não onerar demais os adquirentes finais). Caio Mário da Silva Pereira (Condomínio e Incorporações, Forense, 10ª ed. 1999) vislumbra ainda de outros modelos de incorporação. Assim, não há de se esperar que o caminho – e o percurso – em todos os casos seja o mesmo. E aqui reside, muitas vezes, a razão do que se exige num cartório e não se exige num outro; ou do que se exige numa ocasião e não se exige em outra no mesmo cartório.

Será que conhecer essas nuanças da incorporação pode fazer a diferença entre asluzes e as trevas?

De outro lado, não pude ver nos artigos dos Drs. Ildeu e Helvécio a razão de invocarem a regulação minudenciada da qualificação registral pelas Corregedorias Gerais de Justiça através de seus Provimentos (sem falar na competência exclusiva da União para legislar sobre a matéria).

Qual será o ponto de avanço dessa iniciativa. Vai conferir celeridade aos registros? Atenuará as exigências? O que fazer quando a minudência não abarcar hipótese nova? Deverá o registrador “consultar” a Corregedoria? Quanto tempo isso vai demorar?

É digno de nota que nem toda Corregedoria aceita esse tipo de consulta, como é o caso da Corregedoria do Estado de São Paulo. Não poderia a Corregedoria do Estado de Minas Gerais, pelos mesmos fundamentos, rejeitar consultas?

A toda evidência os Drs. Ildeu e Helvécio não desconhecem o “procedimento de dúvida” da Lei 6.015/73. Não é esse o caminho a ser seguido para desfazer eventuais exigências infundadas? Do mesmo modo, não desconhecem a responsabilidade objetiva de notários e registradores pelos prejuízos resultantes de seus atos (CF/88, art.37, § 6º; Lei 8.935/94). Esta previsão legal não é suficiente para a correção das eventuais arbitrariedades? Por que perfilhar por vias de mais normatização, sobretudo infra-legais?

Por último, quem quer que moureje nas atividades registrais sabe o quanto é inconveniente para um registrador fazer exigências. Dobra-se o trabalho e o ganho é o mesmo; quiçá inferior, nas hipóteses em que não é possível o cumprimento da exigência. Estariam os registradores mineiros buscando trabalhar mais para ganhar menos? É hipótese pouco provável, tanto por não ser atraente para ninguém, como por colocar em risco a própria sobrevivência da atividade.

Diante destas razões é que quero crer que as ponderações dos nobres articulistas talvez sejam mais uma demonstração do que combatem – exigências – do que daquilo que defendem: fundamentação.

Por isso é que, desabafo por desabafo, fico com o Dr. Sérgio Jacomino.

* Valestan Milhomem da Costa é Tabelião e oficial substituto no Estado do Rio de Janeiro.

 

Um pitoresco julgamento em Porto Alegre, Rio Grande do Sul, empolga os debates jurídicos no Brasil. Discussões jurídico-metafísicos, se preferirem.

Desde a defesa de uma tese de doutoramento, sustentando os direitos autorais de uma obra psicografada, nunca vi por estas plagas uma discussão tão bizarra.

Trata-se do seguinte: uma carta psicografada foi utilizada em um Júri no município de Viamão, Região Metropolitana de Porto Alegre - o que gerou grande polêmica na Justiça gaúcha. A discussão foi motivada pela decisão que absolveu uma mulher suspeita de mandar matar o tabelião local. Diz a nota publicada no insuspeito Estadão: para buscar a absolvição da acusada, o advogado de defesa "usou, entre outros argumentos, uma carta supostamente ditada pelo morto em um centro espírita da Capital".

Temos estudado as reminiscências medievais do tabeliado português na atividade notarial brasileira, sustentando a perenidade da instituição. Com a nótula jornalística descobri que, mais profundamente do que imaginamos, a fé pública notarial, mesmo ditada além-túmulo, acaba rendendo uma credibilidade inesperada. Francamente!

Para saber detalhes:

http://www.estadao.com.br/ultimas/cidades/noticias/2006/mai/30/393.htm
http://www.midiaindependente.org/pt/blue/2006/05/354646.shtml
http://www.debrasilia.com/index2.php?pag=ver_noticia&cod_noticia=4300

 

O site do STF publicou ontem interessante nota - "STF mantém desapropriação de imóvel rural em Pernambuco". A notícia é deveras interessante e vale a pena comentar, já que envolve a necessidade do registro de partilha decorrente de eventual sucessão para livrar a propriedade partilhada da desapropriação para fins de reforma agrária.

Justamente por não ter sido objeto de registro a partilha, o Plenário do Supremo, por maioria de votos, manteve a desapropriação para fins de reforma agrária de imóvel rural em Pernambuco, contestada no Mandado de Segurança (MS) 24573.

Na sessão plenária de 25/05/2005 o ministro Eros Grau votou pela denegação da segurança por divergir do relator, ministro Gilmar Mendes, em relação à aplicação do parágrafo 6º, do artigo 46 da Lei nº 4504/64 (Estatuto da Terra).

Diz a lei: "§ 6º No caso de imóvel rural em comum por força de herança, as partes ideais, para os fins desta Lei, serão consideradas como se divisão houvesse, devendo ser cadastrada a área que, na partilha, tocaria a cada herdeiro e admitidos os demais dados médios verificados na área total do imóvel rural".

Para Eros Grau toda norma jurídica deve sua razão a determinada finalidade. Assim, “a expressão ‘para os fins desta Lei’, é a de instrumentar o cálculo do coeficiente de progressividade do Imposto Territorial Rural (ITR) a fim de evitar a solidariedade passiva dos condôminos no pagamento do tributo”.

Em seu voto-vista proferido (12/06) a ministra Ellen Gracie acompanhou o relator, ministro Gilmar Mendes, que concedia a segurança para que fosse suspensa a desapropriação do imóvel pelo Incra. O relator entendeu que as partes ideais dos condôminos, médias propriedades, não estariam sujeitas à expropriação. No mesmo sentido votaram os ministros Marco Aurélio e Celso de Mello.

O interessante na nota reside justamente no voto do ministro Eros Grau. Segundo a notícia, para que a desapropriação fosse afastada, a divisão das médias propriedades teria que estar registrada em cartório, assim como informada ao Incra.

O julgamento terminou com cinco votos a quatro, prevalecendo o entendimento de Eros Grau, seguido pelos ministros Joaquim Barbosa, Carlos Ayres Britto, Cezar Peluso e Sepúlveda Pertence.

Vamos aguardar a publicação do aresto, pois a orientação do Supremo pode acarretar uma renovação no entendimento da norma e trazer, com isso, maior segurança ao sistema.