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IRIB publica curso prático do Colégio de Registradores da Espanha

No BE 2422, publicamos a primeira parte do curso prático de Direito espanhol que está sendo publicado pelo CADRI, Curso Anual de Direito Registral Ibero-americano, criado pelo Colégio de Registradores da Propriedade, Bens Móveis e Mercantis de Espanha. O curso traz os principais fundamentos de um dos direitos registrais mais desenvolvidos do mundo e está sendo divulgado pelo Irib graças ao convênio de cooperação técnica e científica firmado com o Colégio de Registradores da Espanha. A tradução é do registrador e diretor do Irib, Marcelo Augusto Santana de Melo (Araçatuba-SP).

Nesta edição, acompanhe a segunda e terceira partes do curso.


CURSO ESPANHOL DE PRÁTICA REGISTRAL – II

Quais são os princípios registrários?

Para explicar quais são os efeitos da inscrição no Registro de Imóveis e qual seu papel no nascimento, modificação ou extinção de um direito é preciso entender o funcionamento de uma série de princípios que ordenam todo o sistema registrário espanhol.

Alguns princípios são aplicados antes de se efetuar a inscrição; outros operam no mesmo momento e, por último, há os que são produto dessa inscrição.

1. Princípios prévios à inscrição

a) Princípio da rogação ou instância

O procedimento registral se inicia mediante a apresentação de um título formal no registro e a solicitação do apresentante para que se proceda à inscrição. Salvo casos excepcionais em que o registrador atua de ofício – ex: cancelamento de averbações por caducidade, averbações de efeito fiscal, retificação de erros materiais nos assentos, etc. –, como regra geral se requer pedido expresso da parte ou uma ordem judicial ou administrativa para dar início à inscrição.

b) Princípio da legalidade

Não basta a inscrição para que o título tenha acesso ao registro. Os títulos precisam ser válidos e perfeitos, ou seja, revestidos da forma que a legislação determine. A forma pública (tabelião) é a regra; salvo exceções, permite-se a particular – ex: as manifestações de herdeiro único –, no entanto é necessário um exame rigoroso do título pelo registrador (qualificação). Portanto, dois são os requisitos que este princípio impõe: documentação autêntica (artigo 3 da LH) e qualificação registrária (artigo 18 da LH).

2. Princípios simultâneos à inscrição

a) Princípio da prioridade

Por aplicação do princípioprior tempore, potior iure, que é um dos fundamentos dos registros, o Registro de Imóveis se fecha para certos direitos incompatíveis com outros já inscritos, ou lhes atribui caráter secundário aos que primeiro ingressaram. É o princípio da prioridade, cuja finalidade é garantir que o título que primeiro acessa ao registro tenha preferência aos títulos incompatíveis que ingressarem posteriormente (artigo 17 da Lei Hipotecária).

b) Princípio da especialidade

O Registro, no entanto, requer informações claras e concretas, por isso somente podem ser registrados direitos individualizados em seu conteúdo e titularidade com relação a um imóvel. Tudo isso constitui o princípio da especialidade, que exige a perfeita delimitação do direito que se inscreva, do imóvel e o proprietário (artigo 21 da LH).

c) Princípio do trato sucessivo ou continuidade

A inscrição não se produz de forma isolada, mas em harmonia com outros assentos, surgindo assim o requisito da prévia inscrição para que, paulatinamente, se vá elaborando o histórico jurídico-registrário da propriedade. Atua como uma cadeia na qual cada inscrição é como um elo necessário para alcançar o seguinte, de tal maneira que o título de hoje é o adquirente de ontem, e por sua vez o transmitente de amanhã, etc. (art. 20 da LH).

3. Princípios posteriores à inscrição

a) Princípio da legitimação

Uma vez efetuada a inscrição, surge a presunçãoiuris tantum de exatidão e veracidade, que opera enquanto não se comprove o contrário. Ademais, o titular de domínio (título registrado) poderá fazer cessar qualquer transtorno que questione a propriedade tão-somente com a apresentação da certidão (certificação) do registrador que ateste a vigência, sem contradição alguma, de sua titularidade registral (artigo 41 da Lei Hipotecária). 

b) Princípio da fé pública registral

Somada àquela presunção surge outra de caráteriuris et de iure – sem possibilidade de prova em contrário –, de inatacabilidade da aquisição efetuada por um terceiro com os requisitos enumerados pelo artigo 34 da Lei Hipotecária. Em suma, aquele que adquire um direito confiando nos pronunciamentos do registro será mantido em sua aquisição, ainda que depois se anule ou resolva o direito de seu transmitente, sempre que adquira o imóvel a título oneroso e de boa-fé.

Luis Monreal Vidal, registrador imobiliário de Albacete, Espanha.


CURSO ESPANHOL DE PRÁTICA REGISTRAL – III

Registrador. Natureza jurídica. Direitos. Deveres. Responsabilidade.

A) Natureza jurídica

O registrador é um jurista investido de funções públicas. Ele não é um funcionário público em sentido estrito, uma vez que não pode ser considerado como tal aquele que recebe emolumentos diretamente do particular e que assume o risco de sua atividade. Também não é simplesmente um profissional liberal, pois realiza funções públicas e ingressa na carreira por meio de concurso público.

O registrador deve ser analisado em dois aspectos, como funcionário público e profissional do Direito. Comofuncionário público (art. 274 da LH), tem assegurada a função de qualificar e controlar sob sua responsabilidade a legalidade formal extrínseca dos documentos de toda espécie apresentados para registro, a capacidade e legitimação dos que lhes outorguem, inclusive, a validade de seu conteúdo (art. 181.1 LH).

Comoprofissional do Direito (art. 536 RH), mediante sua independência e responsabilidade, assessora e participa da criação e desenvolvimento do Direito, indicando o caminho para sanar os defeitos, inclusive apresentando a fórmula mais adequada para conseguir a finalidade lícita perseguida.

Nomeação

O corpo de registradores de imóveis integra um escalão oficial, formado por ordem de antiguidade (arts. 276.2 LH e 519 RH). O ingresso na atividade se efetua mediante concurso público, de acordo os artigos 504 a 508 RH. Os candidatos aprovados integram o corpo de registradores aspirantes e são nomeados registradores efetivos conforme vão ocupando seu primeiro destino (arts. 277 e 284 LH).

Incompatibilidade

O cargo de registrador é incompatível com o de juiz e promotor de justiça (fiscal), notário e, em geral, como todo emprego ou cargo público, ainda que não seja remunerado (arts. 281 LH e 509 a 512 RH, nos quais constam incompatibilidades específicas, como a de ter parente dentro do segundo grau de consangüinidade ou afinidade com o notário único do distrito).

Mobilidade

Os registradores tem direito a desempenhar o cargo no Registro de Imóveis que tenham solicitado pelo critério de antiguidade (art. 284 LH) e em seus destinos são inamovíveis salvo remoção forçada ou destituição estabelecida por sentença judicial ou decisão do ministro da Justiça depois de regular procedimento administrativo, com audiência do interessado e ouvido o Conselho de Estado (art. 289 LH).

Retribuição

O registrador recebe uma retribuição pelo exercício de suas funções mas, diferentemente de quase todos os funcionários públicos, ela não é efetuada com recursos do Estado, mas consiste em obrigação legal dos usuários do Registro de Imóveis, o pagamento dos honorários (arts. 294 LH y 589 a 619 RH). A vigente tabela de honorários está aprovada pelo Real Decreto 1427 de 17 de novembro de 1989.

Fiança e conduta

Obrigatoriamente, os registradores devem prestar fiança antes de tomar posse (art. 282 LH), ainda que esta tenha sido substituída por fiança coletiva conforme artigo 520 do RH e desenvolvida por ordem do Ministério da Justiça; o registrador deve residir no lugar onde desempenha sua função (art. 584 RH) e, em geral, ter boa conduta pública e privada, exercendo com diligência as funções do seu cargo.

Responsabilidade

Sem mencionar a responsabilidade penal em que podem incorrer por cometimento de algum crime previsto e apenado no Código Penal, como delito cometido por funcionário público, os registradores estão afetos a dois tipos de responsabilidade:

a)responsabilidade civil   por danos produzidos na função qualificadora (art. 18 LH) ou no seu exercício da profissão. Portanto, os registradores respondem por danos e prejuízos que tenham causado por omissão – como não protocolizar ou registrar um título –, ou por erro ou inexatidão (nos registros ou certidões) que não tenha sua origem no título registrado, salvo erros notórios (art. 296 LH). E também respondem pela perda de direito real ou de ação para reclamá-los, decorrentes de erro, malícia ou negligência (art. 300 LH).

b)responsabilidade disciplinar por pertencer a um corpo de funcionários que prestam um serviço público, cujas infrações estão relacionadas no artigo 313 da LH.

B) De quem dependem hierarquicamente os registradores?

Como órgão pertencente à Administração, os Registros de Imóveis formam parte de sua estrutura hierárquica e organograma. Segundo o artigo 149.1.8 da LH, “o Estado tem competência sobre... ordenação dos registros e instrumentos públicos...”. Assim, os Registros de Imóveis integram a estrutura do Estado, formando parte de seu escalonamento hierárquico, que é distinto do jurisdicional.

O artigo 259 da LH estabelece que “os Registros de Imóveis dependem do Ministério da Justiça. Todos os assuntos a eles referentes estão encomendados à Direção Geral dos Registros e Notários”, portando, os Registros de Imóveis dependem hierarquicamente do Ministério da Justiça, através da Direção Geral dos Registros e Notários.

Luis Monreal Vidal, registrador imobiliário de Albacete, Espanha.