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REVISTA EXAME – 4/5/2006

Explosão imobiliária no Brasil

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BOVESPA – 30/3/2006

Espaço Jurídico – Notícias

Em construção, CRIs têm alcance cada vez maior
PorJosé Paulo Marzagão*

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) foram instituídos por meio da Lei 9.514/97 como ferramenta para a implementação do Sistema de Financiamento Imobiliário.

Embora as primeiras emissões de CRI tenham iniciado, de forma tímida, apenas em 1999, sua crescente utilização tem demonstrado que se trata de uma ferramenta de grande utilidade para o desenvolvimento da indústria imobiliária brasileira, servindo como excelente instrumento para a captação de recursos no mercado por empreendedores imobiliários.

Neste ano, tanto os valores como o número de emissões constitui um recorde desde a criação dos CRIs.

Ano        Emissões                  Valor

1999            2                  R$ 12.900.001,00

2000            5                 R$ 171.670.951,66

2001          13               R$ 222.7956.229,47

2002            9                 R$ 142.176.578,41

2003          17                 R$ 287.598.926,13

2004          29                 R$ 403.079.740,39

2005          34              R$ 2.102.321.704,74

Em síntese, os CRIs podem ser definidos como títulos de crédito nominativos emitidos exclusivamente pelas companhias securitizadoras – sociedades anônimas de capital aberto registradas na Comissão de Valores Mobiliários, que têm por objeto a aquisição de créditos imobiliários e a emissão dos CRIs com lastro nos créditos imobiliários adquiridos.

A Lei 9.514/97 não trouxe a definição de crédito imobiliário. Assim, adotou-se uma interpretação que permitiu a adaptação do conceito de crédito imobiliário à evolução das diversas estruturas formuladas pela indústria imobiliária. A própria Comissão de Valores Mobiliários consolidou em reunião de seu Colegiado que os créditos imobiliários não se restringem apenas às operações no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário, mas correspondem a todos e quaisquer créditos derivados de operações imobiliárias, isto é, com lastro em operações que envolvem direitos relativos a imóveis.

Esse conceito amplo de crédito imobiliário, que abarca contratos de venda e compra de imóvel, aquisição de direito real de superfície e locações atípicas, entre outras modalidades, permitiu que diferentes operações imobiliárias fossem estruturadas com a captação de recursos junto ao mercado por meio da emissão de CRI.

Mais ainda, o conceito amplo de crédito imobiliário, aliado ao entendimento da Comissão de Valores Mobiliários de não restringi-lo ao âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário, permitiu que os CRIs não fossem utilizados apenas para o desenvolvimento e implementação de empreendimentos imobiliários, mas também como ferramenta para desimobilização de capital de empresas, permitindo a estas alavancar recursos para investimento no foco de seu negócio.

Além da ampla gama de estruturas que permitem originar o crédito imobiliário que servirá de lastro para a emissão de CRI, cumpre ressaltar que a emissão realizada pela companhia securitizadora de créditos imobiliários pode ser efetivada em ambiente fiduciário, isto é, os créditos imobiliários constituem, para efeitos jurídicos, patrimônio apartado do patrimônio da companhia securitizadora, não respondendo pelos eventuais passivos da companhia securitizadora. Em outras palavras, o risco de um investidor de CRI fica limitado à operação imobiliária que gerou o crédito imobiliário, sendo de fundamental importância, por conseguinte, a análise da solidez jurídica da estrutura imobiliária, assim como do devedor original do crédito, cujo fluxo de pagamento servirá para amortização do principal e pagamento dos juros dos CRI.

A emissão de CRI também poderá contar com diversas outras modalidades de garantia, entre as quais cumpre destacar a eventual co-obrigação do credor originário dos créditos imobiliários que serviram de lastro para a emissão e, modalidade esta muito utilizada, a alienação fiduciária em garantia do bem imóvel sobre o qual foi implementada a operação que resultou nos créditos imobiliários que servem de lastro para os CRIs.

A toda essa variedade de garantias e modalidades de estruturação de operações imobiliárias para a emissão de CRI, soma-se a isenção de imposto de renda concedida pela Lei 11.033/04 à remuneração dos CRIs detidos por pessoas físicas, que torna tal título ainda mais atraente sob a perspectiva da remuneração líquida efetivamente recebida pelo investidor pessoa física.

Fica evidente, portanto, que o futuro da indústria imobiliária e das estruturações de operações imobiliárias passa pelos CRIs. De forma sustentada e constante, as emissões de CRIs têm incrementado o mercado de capitais brasileiro, atraindo, cada vez mais, novos empreendedores e investidores interessados neste papel com lastro imobiliário.

* Sócio na área de Direito Imobiliário do escritório Tozzini, Freire, Teixeira e Silva Advogados

(BOVESPA, Espaço Jurídico, 30/3/2006)