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REVISTA EXAME – 4/5/2006

Explosão imobiliária no Brasil

Artigo assinado por Denise Carvalho, na revista Exame que está nas bancas (edição 867, 10/5/2006), mostra que o mercado imobiliário brasileiro vive a fase mais próspera de sua história.

Segundo a articulista, o número de negócios deve bater vários recordes em 2006. A estimativa é de que o investimento em empreendimentos residenciais e comerciais chegue a 60 bilhões de reais, quantia quase 80% maior que a receita de 2001.

Outro sintoma de que o mercado imobiliário vai muito bem, obrigado, é a própria movimentação na bolsa de valores. A revista atesta que as empresas imobiliárias brasileiras são hoje um dos alvos preferenciais dos investidores estrangeiros.

Há previsão de que investidores e fundos internacionais apliquem 2,3 bilhões de reais em projetos residenciais e comerciais neste ano contra 110 milhões de reais em 2001.

Além dos investimentos estrangeiros, a matéria indica o aumento do crédito ao consumidor como fator de incentivo à construção de condomínios residenciais e hotéis em velocidade nunca vista. E cita como exemplo a região metropolitana de São Paulo, que em seis anos aumentou 50% o número de projetos de condomínios de casas e apartamentos em construção – que hoje chegam a 900.

A reportagem traz o depoimento de investidores estrangeiros, que declaram que atualmente o Brasil oferece um dos mercados imobiliários mais promissores do mundo.

Entre as razões para esse crescimento está, segundo a revista Exame, o contexto mundial, uma vez que o mercado imobiliário americano chegou ao seu limite com preços “praticamente insustentáveis”. Além disso, na América Latina, países concorrentes do Brasil, como o México, já ultrapassaram o auge do mercado imobiliário.

Déficit de moradias, aumento de recursos para financiamento e nova legislação estimulam o setor imobiliário

A carência de moradias para atender famílias brasileiras sem casa própria é estimada em 7 milhões. Como os recursos para financiamentos imobiliários estão crescendo, a tendência é de que também aumente o interesse do consumidor por esses empréstimos e de que o volume de financiamentos exceda – pela primeira vez – os 17,5 bilhões de reais.

Fator igualmente importante para a expansão do mercado seria a aprovação, pelo Brasil, dealterações legislativas que garantiram mais segurança ao sistema, como a alienação fiduciária, que facilita a retomada do imóvel em caso de inadimplência.

A revista arrisca uma previsão, o deslocamento do eixo de investimentos cuja concentração diminuiria em São Paulo e Rio de Janeiro ao passo que cresceria a participação do Rio Grande do Sul e do Rio de Janeiro, além da região Nordeste onde aumentam os investimentos europeus em hotéis e condomínios.

Riscos

Os eventuais riscos para a euforia do mercado imobiliário no Brasil estariam ligados, primeiramente, ao próprio mercadoimobiliário norte-americano, que experimentou forte crescimento estimulado pelos juros baixos, e outras razões de ordem econômica, o que elevou os preços em 73%, em média, no período de 1997 a 2005. No entanto, neste ano esse ritmo diminuiu. Por enquanto, a retração do mercado americano favoreceu o Brasil, mas o efeito de eventual inadimplência, queda brusca nos preços e problemas com as hipotecas pode acarretar sérios problemas por aqui.

A segurança jurídica seria outro fator de risco para nosso mercado imobiliário. Segundo a revista Exame, que consultou especialistas no assunto, ainda é cedo para saber se o novo arcabouço jurídico vai sustentar o crescimento do mercado imobiliário e proporcionar mais segurança aos investidores e clientes. Mesmo assim, a nova legislação já estaria trazendo de volta empresas que tinham se afastado do mercado por falta de segurança para operar.

O terceiro empecilho para sustentar o crescimento do mercado imobiliário no Brasil seriam os juros, cujo índice elevado poderia limitar a expansão da parcela do setor impulsionada pela população de baixa renda.

BOVESPA – 30/3/2006

Espaço Jurídico – Notícias

Em construção, CRIs têm alcance cada vez maior
PorJosé Paulo Marzagão*

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) foram instituídos por meio da Lei 9.514/97 como ferramenta para a implementação do Sistema de Financiamento Imobiliário.

Embora as primeiras emissões de CRI tenham iniciado, de forma tímida, apenas em 1999, sua crescente utilização tem demonstrado que se trata de uma ferramenta de grande utilidade para o desenvolvimento da indústria imobiliária brasileira, servindo como excelente instrumento para a captação de recursos no mercado por empreendedores imobiliários.

Neste ano, tanto os valores como o número de emissões constitui um recorde desde a criação dos CRIs.

Ano        Emissões                  Valor

1999            2                  R$ 12.900.001,00

2000            5                 R$ 171.670.951,66

2001          13               R$ 222.7956.229,47

2002            9                 R$ 142.176.578,41

2003          17                 R$ 287.598.926,13

2004          29                 R$ 403.079.740,39

2005          34              R$ 2.102.321.704,74

Em síntese, os CRIs podem ser definidos como títulos de crédito nominativos emitidos exclusivamente pelas companhias securitizadoras – sociedades anônimas de capital aberto registradas na Comissão de Valores Mobiliários, que têm por objeto a aquisição de créditos imobiliários e a emissão dos CRIs com lastro nos créditos imobiliários adquiridos.

A Lei 9.514/97 não trouxe a definição de crédito imobiliário. Assim, adotou-se uma interpretação que permitiu a adaptação do conceito de crédito imobiliário à evolução das diversas estruturas formuladas pela indústria imobiliária. A própria Comissão de Valores Mobiliários consolidou em reunião de seu Colegiado que os créditos imobiliários não se restringem apenas às operações no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário, mas correspondem a todos e quaisquer créditos derivados de operações imobiliárias, isto é, com lastro em operações que envolvem direitos relativos a imóveis.

Esse conceito amplo de crédito imobiliário, que abarca contratos de venda e compra de imóvel, aquisição de direito real de superfície e locações atípicas, entre outras modalidades, permitiu que diferentes operações imobiliárias fossem estruturadas com a captação de recursos junto ao mercado por meio da emissão de CRI.

Mais ainda, o conceito amplo de crédito imobiliário, aliado ao entendimento da Comissão de Valores Mobiliários de não restringi-lo ao âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário, permitiu que os CRIs não fossem utilizados apenas para o desenvolvimento e implementação de empreendimentos imobiliários, mas também como ferramenta para desimobilização de capital de empresas, permitindo a estas alavancar recursos para investimento no foco de seu negócio.

Além da ampla gama de estruturas que permitem originar o crédito imobiliário que servirá de lastro para a emissão de CRI, cumpre ressaltar que a emissão realizada pela companhia securitizadora de créditos imobiliários pode ser efetivada em ambiente fiduciário, isto é, os créditos imobiliários constituem, para efeitos jurídicos, patrimônio apartado do patrimônio da companhia securitizadora, não respondendo pelos eventuais passivos da companhia securitizadora. Em outras palavras, o risco de um investidor de CRI fica limitado à operação imobiliária que gerou o crédito imobiliário, sendo de fundamental importância, por conseguinte, a análise da solidez jurídica da estrutura imobiliária, assim como do devedor original do crédito, cujo fluxo de pagamento servirá para amortização do principal e pagamento dos juros dos CRI.

A emissão de CRI também poderá contar com diversas outras modalidades de garantia, entre as quais cumpre destacar a eventual co-obrigação do credor originário dos créditos imobiliários que serviram de lastro para a emissão e, modalidade esta muito utilizada, a alienação fiduciária em garantia do bem imóvel sobre o qual foi implementada a operação que resultou nos créditos imobiliários que servem de lastro para os CRIs.

A toda essa variedade de garantias e modalidades de estruturação de operações imobiliárias para a emissão de CRI, soma-se a isenção de imposto de renda concedida pela Lei 11.033/04 à remuneração dos CRIs detidos por pessoas físicas, que torna tal título ainda mais atraente sob a perspectiva da remuneração líquida efetivamente recebida pelo investidor pessoa física.

Fica evidente, portanto, que o futuro da indústria imobiliária e das estruturações de operações imobiliárias passa pelos CRIs. De forma sustentada e constante, as emissões de CRIs têm incrementado o mercado de capitais brasileiro, atraindo, cada vez mais, novos empreendedores e investidores interessados neste papel com lastro imobiliário.

* Sócio na área de Direito Imobiliário do escritório Tozzini, Freire, Teixeira e Silva Advogados

(BOVESPA, Espaço Jurídico, 30/3/2006)