Eis que a lei 10.257/.01 – Estatuto da Cidade – depois de cinco anos de sua vigência, passa a direcionar os planos diretores das cidades brasileiras, com efetividade, a partir de 10 de outubro de 2006. Faz-se presente, então, a reforma urbana pautada pelo planejamento urbanístico e ambiental que na década de 1960 se julgava uma utopia a ser aplicada no Brasil. As cidades brasileiras já estavam se transformando num caos.

O caso é de se fazer uma retrospectiva histórica, culminando com a modificação trazida ao conceito de legítima propriedade urbana, que, doravante, é a que cumpre sua função social de acordo com as diretrizes estabelecidas pelo plano diretor da cidade. Milhares de pessoas estão trabalhando para mudar o rumo dos lugares que escolheram para viver. Uma verdadeira revolução urbana nos espera.

Vale a pena uma digressão legislativa para melhor entendimento das mudanças dos rumos e diretrizes das cidades de mais de vinte mil habitantes. A Constituição federal de 1988 em seu artigo 24, itens I, VI e VII, fixou que cabe à União a competência concorrente com os estados e os municípios de legislar sobre urbanismo, meio ambiente e patrimônio cultural. No artigo 182, temos que a política de desenvolvimento urbano do município terá suas diretrizes fixadas no plano diretor, com o objetivo de desenvolver as funções sociais da cidade, garantindo o bem estar de seus habitantes. O plano diretor é, portanto, o instrumento básico do desenvolvimento e da expansão urbana, devendo respeitar as disposições da lei federal 10.257/01, Estatuto da Cidade.

Referido diploma legal surge como denominação que se emparelha com o Estatuto da Terra, ET. A Lei 4.504/64, ET, em seu artigo primeiro firma: “Esta lei regula os direitos e obrigações concernentes aos bens imóveis rurais, para os fins da execução da Reforma Agrária e promoção da Política Agrícola”. Guardam semelhanças os primeiros artigos do Estatuto da Terra com os mesmos do Estatuto da Cidade.Mutatis mutandi, chegamos ao mesmo entendimento quanto ao sentido de um e de outro.

Na regulamentação do Estatuto da Cidade, se não está “direitos e obrigações concernentes aos bens imóveis urbanos, para a reforma urbana e a promoção da política da cidade” está com todas as letras: “normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos e do equilíbrio ambiental”. As normas são as do bem coletivo, segurança, bem-estar e do equilíbrio ambiental. Num e noutro estatutoc´est tout la meme chose, ao que pode parecer, a busca do bem-estar coletivo.

No capítulo I da lei 10.257 temos as diretrizes gerais da lei, no capítulo II, os instrumentos legais da política urbana: a) parcelamento, edificação e utilização compulsória do solo urbano não edificado ou subutilizado; b) o IPTU progressivo no tempo; a desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública; c) usucapião especial de imóvel urbano; d) o direito de superfície, o direito de preempção; e) a outorga onerosa do direito de construir; f) operações urbanas consorciadas; g) transferência do direito de construir.

No capítulo III temos o plano diretor que, no artigo 39, define-se como a lei que ordena a cidade, assegura o atendimento das necessidades dos cidadãos, quanto à qualidade de vida, justiça social e desenvolvimento das atividades econômicas.

Finalmente, Estatuto da Cidade estimula os instrumentos democráticos: órgãos colegiados, debates, audiências e consultas públicas. Uma revolução social urbana, que se refletirá em todos os nossos institutos de Direito imobiliário.

(*)Arthur Rios é professor universitário e advogado. Presidente do Instituto Goiano de Estudos Imobiliários, IGESI. Autor do Manual de Direito Imobiliário, Juruá, Curitiba, 3. ed.