O vice-presidente do Irib para o Rio Grande do Sul, João Pedro Lamana Paiva, participou do encontroDesenvolvimento e Organização Urbana Municipal,realizado pela Federação das Associações de Municípios do Rio Grande do Sul, Famurs, em Caxias do Sul, no dia 3 de março de 2006. O registrador representou o IRIB, eo Colégio Registral do Rio Grande do Sul, e proferiu a palestraurbanismo: Estatuto da Cidade, plano diretor participativo e regularização de loteamentos.

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Mauri Eduardo Heinrich, presidente da Famurs, dá as boas-vindas aos participantes. À sua direita, José Ivo Sartori, prefeito de Caxias do Sul, RS, e, à sua esquerda, Paulo Ziulkoski, prefeito de Mariana Pimentel, RS, e presidente da Confederação Nacional dos Municípios.

Alerta aos prefeitos municipais para a observância do Estatuto da Cidade
João Pedro Lamana Paiva*

Está em vigor, desde o dia 9 de outubro de 2001, a lei 10.257, publicada em 10 de julho daquele ano, que instituiu oEstatuto da Cidade – EC e regulamentou os artigos 182 e 183 da Constituição federal. Trata-se de um avanço legislativo que atingirá, segundo especialistas, a maioria da população brasileira, graças aos mecanismos e institutos jurídicos que consagra, com forte ingerência do poder público municipal na propriedade privada. É o caso do direito de preempção e do parcelamento, edificação e utilização compulsórios do solo urbano, com a possibilidade da cobrança do IPTU progressivo no tempo, se a propriedade não cumprir sua função social. Todos esses institutos visam a uma melhor execução da política urbana e adotam novas diretrizes, com vistas à cooperação entre os governos, a iniciativa privada e demais setores da sociedade envolvidos no processo de urbanização.

O novo diploma legal busca ordenar e controlar o uso do solo urbano, com a simplificação da legislação sobre parcelamentos, uso e ocupação do mesmo, objetivando reduzir custos e aumentar a oferta de lotes e unidades habitacionais à população. Para isso, o EC exige a publicação e/ou atualização doplano diretor – o grande protagonista do Estatuto –, reconhecido como oinstrumento hábil de ação dos municípios, uma vez que ele definirá o comportamento e o planejamento da cidade, devendo ser elaborado com a participação da comunidade local.

Frise-se que afora a disposição contida no artigo 182 da Constituição federal, que estabelece a obrigatoriedade da existência de um plano diretor nas cidades com mais de vinte mil habitantes, a lei 10.257 criou a obrigatoriedade, também, para as cidades integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas; aquelas nas quais o poder público municipal pretender utilizar a utilização, edificação ou parcelamento compulsórios, o pagamento progressivo do IPTU e a conseqüente desapropriação; as integrantes de áreas de especial interesse turístico; e, as inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental de âmbito regional ou nacional (art. 41).

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Relevante ressaltar que os prefeitos de cidades com mais de vinte mil habitantes ou integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas têm prazo de cinco anos para aprovar o plano diretor, o qual  se esgota em 9 de outubro de 2006.

Outrossim, os prefeitos de cidades que já possuem o plano diretor têm prazo de dez anos para promover a revisão da lei que o instituiu. No entanto, não convém que esperem o fim do prazo ou não terão condições de aplicar os institutos jurídicos criados pelo EC os quais dependem de previsão legal no plano diretor, como o parcelamento, a edificação ou utilização compulsórios; o IPTU progressivo no tempo; a desapropriação com pagamento em títulos; o direito de preempção; a outorga onerosa do direito de construir; as operações urbanas consorciadas; e a transferência do direito de construir.

Cabe ressaltar que em ambos os casos –criação ou atualização do plano diretor –, incorrerão em improbidade administrativa os prefeitos que não cumprirem as obrigações nos prazos legais (art. 52, VII, do EC).

Foi preciso, também, renovar e criar instrumentos – institutos jurídicos – capazes de transformar a realidade urbana nacional. São eles: parcelamento, edificação ou utilização compulsórios; IPTU progressivo no tempo; desapropriação com pagamento em títulos; usucapião especial de imóvel urbano; direito de superfície; direito de preempção; outorga onerosa do direito de construir; operações urbanas consorciadas; transferência do direito de construir e consórcio imobiliário.

Visando restringir a especulação imobiliária, o parcelamento, a edificação ou utilização compulsórios refletir-se-ão de imediato no cotidiano do cidadão brasileiro. Esse instituto tem por escopo conter o mau uso da propriedade urbana, obrigando o proprietário de um imóvel não edificado, subutilizado ou não utilizado a promover seu aproveitamento. Nesse caso, o proprietário será notificado pela administração pública, para que empreenda em seu imóvel, sob pena de ver majorada, gradativamente, a alíquota de cobrança do IPTU, podendo até ser desapropriado.

Percebe-se, ainda, a interferência da administração pública na propriedade imobiliária particular, no que se refere ao direito de preempção, ao estabelecer que o município tenha preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares. A partir da promulgação de lei municipal definindo as áreas que incidirão os aludidos direitos, o proprietário interessado em alienar seu bem deverá notificar a municipalidade para que exerça ou não seu direito.

OEstatuto da Cidade também alterou a legislação concernente à usucapião, pois, no âmago de resolver as situações consolidadas nas favelas e em diversas áreas de ocupação irregulares, decorrentes do êxodo rural, possibilitou o reconhecimento do direito de propriedade aos moradores desses locais, em condomínio, quando atendidos os pressupostos legais. Essa modalidade jurídica vem ao encontro do que estabelece o provimento 28/04, da egrégia Corregedoria-geral da Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, que instituiu o projetoMore legal III.

Conclui-se, portanto, que oEstatuto da Cidade é um diploma moderno, arrojado e essencial para a população brasileira. Ao deixar de lado favoritismos e predileções, coibirá o mau uso da propriedade privada e, principalmente, possibilitará que um imensurável contingente de situações clandestinas tenha ingresso no mundo jurídico, o que trará conseqüências alentadoras para as relações sociais, além de permitir melhor organização e execução dos projetos que visam o bem-estar da população de cada município. Para isso,se faz este alerta, para que tão importante norma jurídica tenha a devida atenção, uma vez que os prazos legais estão transcorrendo sem que sejam discutidas as alterações necessárias.

* João Pedro Lamana Paiva é vice-presidente do IRIB-RS, registrador público e professor de Direito registral.