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A segurança do imóvel
Fábio Martins Marsiglio*

Eu não tinha mais que 10 anos de idade. Estava sentado com meu avô Pedro na varanda de sua casa no sítio em Vera Cruz-SP. Ouvia mais uma das inúmeras histórias daquele agricultor experiente, homem alto, de olhos verdes, pele marcada, mãos fortes e calejadas do trabalho na terra.

Ele me contava como a geada no norte do Paraná havia destruído, por duas vezes consecutivas, toda sua lavoura de café. Já desesperado pela tragédia perguntei: - Vovô, como o senhor se recuperou após perder tudo?

Calmo, ele me ensinou uma das primeiras lições: - Eu não perdi tudo! Ainda tinha a terra.

Este ensinamento ficou marcado em minha memória. Alguns anos depois, me lembro de estar na frente da televisão, quando uma jovem mulher, ministra de um jovem Presidente da República, explicava como o Estado se apropriara das economias de milhões de brasileiros que tinham dinheiro aplicado em bancos. Lembrei-me da lição do vovô Pedro. Àquela época, a “geada” poderia ter levado o dinheiro depositado em banco, mas aqueles que tinham a terra continuariam com seu patrimônio.

Novamente, esta lição do meu avô veio à mente quando li um brilhante artigo do Professor Plínio Bernardi Junior, publicado no Jornal Cruzeiro do Sul, importante e respeitado periódico da região de Sorocaba-SP.

O artigo, abaixo transcrito na íntegra, trata com maestria das qualidades e vantagens de se investir na segurança do imóvel, ensinando quando e como o fazer. Vale a leitura.

Hora de investir em imóveis
Plínio Bernardi Junior  **

Nossa região viveu uma grande fase de crescimento imobiliário na década de 70, juntamente com o milagre econômico. Nesse período, a região se transformou na "Terra das Cerâmicas". Muitos comerciantes e industriais se estabeleceram e ganharam bastante dinheiro por aqui. Nas décadas seguintes, o setor viveu uma forte crise, que teve o lado bom de "peneirar" empresários incompetentes, pois apenas aqueles que realmente tinham eficiência sobreviveram.

O lado ruim foi o sofrimento com o desemprego e desvalorização dos imóveis, produtos e serviços. A forte valorização imobiliária dos anos 70 deu lugar a vinte anos de estagnação e retrocesso, que aliados à incapacidade administrativa de alguns políticos da região, fez literalmente com que algumas cidades andassem para trás. Pois essa situação está se revertendo. O tênue mas persistente crescimento econômico que estamos vivendo pode fazer a região voltar aos seus tempos áureos. Junte-se a isso o fato de o governo federal editar medidas de forte apoio à construção civil e financiamento imobiliário. O vento está a favor como há muito tempo não acontecia.

O investimento em imóveis é um pouco diferente das outras formas de investimento que conhecemos. A rentabilidade de um imóvel se mede pelo retorno obtido com seu aluguel, quando for o caso, somado à valorização do bem, que chamamos de ganho de capital. É preciso lembrar que os custos de manutenção e dos impostos deve ser contabilizado nessa conta. Além disso, em alguns casos, se inclui a depreciação da construção. Outro ponto importante é a localização, e o fim para o qual o imóvel será destinado, além das características econômicas e sociais da cidade em que está localizado, que também interferem em sua avaliação. Já deu para perceber que não é tarefa fácil?

Temos em nossa cultura a imagem de imóvel como patrimônio, do qual não devemos nos desfazer. Falta para a maioria das pessoas uma visão mais pragmática do assunto. Por exemplo, imagine que você comprou um apartamento por R$100 mil, gastou mais R$20 mil na reforma e agora quer vender. Nessa hora você tem a infeliz surpresa de que o mercado não paga mais do que R$90 mil pelo seu apartamento. O que fazer? Queimar pelo que pagam, como vão incentivar os corretores, ou esperar que o retorno melhore? Na verdade, nesse caso, o valor investido no apartamento perde a importância. Se o investidor ficar com os R$120 mil na cabeça na hora de oferecer seu imóvel, provavelmente perderá dinheiro. O pensamento correto é o que considera o valor atual do bem e sua possibilidade de valorização (expectativa). Em nenhum instante o valor gasto deve interferir nesse raciocínio. Em resumo: se eu acho que o imóvel vai valorizar, espero. Caso contrário, vendo e parto para outro negócio.

Existem outras formas de se investir em imóveis sem que seja necessário grande conhecimento do setor. O investidor pode, por exemplo, comprar quotas de um fundo imobiliário, que tem o risco reduzido em relação a investimentos isolados, ou então adquirir ações de empresas que atuam no setor (uma grande construtora, com ações em bolsa, teve valorização de mais de 300% apenas em 2005!) O importante é lembrar que o horizonte de retorno deve ser sempre de longo prazo.

A fase em que estamos vivendo já apresenta uma boa valorização dos imóveis, e isso se deve a queda nas taxas de juros (que deve continuar), juntamente com medidas governamentais de incentivo ao setor (forte aumento nos financiamentos, redução de impostos, etc).

Podemos depreender do atual quadro, duas expectativas bem claras: a primeira é que vai aumentar a renda geral no setor de construção civil e imóveis. A segunda é que esse aumento vai começar pela base, dados os incentivos para aquisição de imóveis de menor valor.

Para os cidadãos, fica a mensagem de que a situação está melhorando e de que o tão sonhado imóvel pode estar perto. Sempre pesquise taxas de juros antes de contrair um financiamento de longo prazo. As taxas devem baixar, mas ainda estão muito altas. Para os investidores, pode estar de volta o tempo em que se ganhava dinheiro investindo em imóveis. Os preços ainda estão baixos em alguns casos e essa é uma boa hora para entrar. Para os políticos, tratem de não atrapalhar essa boa fase que está por vir. Ofereçam infra-estrutura, desburocratizem os processos e não se esqueçam de pensar na preservação ambiental, no futuro urbanístico e na ocupação racional das cidades. Para os profissionais do setor, principalmente incorporadores e corretores, aprendam a conversar e a satisfazer as necessidades das pessoas de baixa renda. Ter oferta e aprender a entender e a atender esse público com produtos de qualidade é o grande desafio que se aproxima.

Como grande multiplicador de mão-de-obra e renda, espera-se que o crescimento da construção civil e do mercado imobiliário possa garantir crescimento econômico sustentável para a nossa região nos próximos anos.

*Fábio Martins Marsiglio é registrador imobiliário em Piedade (SP) e diretor do Irib.

** Plínio Bernardi Junior é economista, mestre e doutorando em Administração de Empresas pela FGV-SP, consultor de empresas e professor titular da Universidade de Sorocaba-Uniso - ([email protected]).Fonte: Jornal Cruzeiro do Sul de 19 de fevereiro de 2006, página A-2