Espaço da total informalidade, lugar de pobreza absoluta ou de mão-de-obra para a criminalidade. Essas visões, comumente associadas às favelas cariocas, estão sendo contestadas em três livros recém-lançados sobre o tema. Eles ajudam a entender visões e preconceitos que a cidade foi construindo desde que a primeira favela passou a ser objeto de medo e preocupação no Rio.

Os livros "A Invenção da Favela" (editora FGV), de Licia Valladares, "Favelas Cariocas" (editora Contraponto), de Maria Lais da Silva, e "Favela, Alegria e Dor na Cidade" (Senac Rio e X Brasil), de Jailson de Souza e Silva e Jorge Luiz Barbosa, mostram que a relação da classe média e da alta sociedade carioca com as favelas oscilou entre o medo, o desejo de remoção e o reconhecimento delas como parte da cidade.

No livro de Maria Lais da Silva ("Favelas Cariocas"), que analisou o período de 1930 a 1964, descobre-se que a mais emblemática favela da zona sul do Rio, a Rocinha, não surgiu de uma invasão, mas de um loteamento autorizado pela prefeitura que se expandiu fora da legalidade por causa da demora na regularização.

"Boa parte das favelas eram ocupações autorizadas e não nasceram ilegais. O crescimento delas acompanhou os processos de expansão da cidade", diz ela.

Jorge Barbosa ("Favela, Alegria e Dor na Cidade") concorda e afirma que a característica da ilegalidade só é reforçada quando se trata de favela: "A informalidade é uma marca de toda a cidade. Hoje, 43% dos imóveis do Rio são de alguma forma ilegais. Há, por exemplo, condomínios de luxo com altura maior do que a originalmente permitida".

Dos três livros, o da socióloga Licia Valladares ("A Invenção da Favela") é o que mais ajuda a entender as origens de tantos conceitos e preconceitos. Muitos deles nasceram a partir do morro da Favella (hoje morro da Providência), que foi ocupado em 1897 por ex-combatentes da guerra de Canudos que pressionavam o Ministério da Guerra a cumprir promessas feitas aos soldados.

Valladares mostra que a partir da década de 20 o nome favela passa a rotular todo tipo de ocupação da população pobre em morros. Nesse período, o termo já estava repleto de preconceitos, como mostram trechos de jornais da época que se referiam às favelas como lepras a serem eliminadas e a seus moradores como criminosos à margem da lei.

"Vários dogmas sobre favelas ainda persistem. Elas sempre foram vistas como locais de especificidade, diferentes dos demais por ser favela. Isso leva a uma visão homogênea sobre comunidades muito diferentes entre si. Também faz com que se analise a favela sem levar em conta os processos de ocupação fora dos morros", afirma Valladares.

Para ela, isso faz com que as favelas sejam vistas como únicos locais de pobreza, ilegalidade ou violência. "Falar de favela é exótico, chama atenção, mas pouco se fala de loteamentos na periferia onde há uma população muito pobre, onde há tráfico de drogas e onde há necessidade de regularização. É como se só na favela houvesse pobreza ou violência."

Um estudo feito no ano passado pelo Instituto Pereira Passos confirma essa tese. Ele mostra, a partir do Censo 2000 do IBGE, que 64% da população que vivia na cidade do Rio com uma renda per capita inferior a um salário mínimo estava fora de favelas.

Para a socióloga, esse discurso da favela como local único da pobreza foi alimentado tanto pela direita, ao defender sua remoção, quanto pelas organizações não-governamentais de esquerda, para justificar seu financiamento.

Crime

O geógrafo Jailson Silva ("Favela, Alegria e Dor na Cidade") lembra que a visão da favela como mão-de-obra barata para o crime é outro desses mitos usados pela esquerda e pela direita. "A gente ouve muito que é preciso ter programas sociais para que o jovem não se torne um criminoso, mas raramente se diz que ele tem direito a esses programas. É um juízo disseminado de que temos que oferecer oportunidades apenas para conter a violência."

Ele também não concorda com o discurso que justifica a ilegalidade a partir da pobreza: "O pobre não tem que deixar de pagar luz ou imposto por ser pobre, mas é preciso pensar em tarifas sociais e em investimentos públicos em favor dessas comunidades".

Para Silva, muitos desses mitos foram construídos a partir do paradigma da ausência: "As favelas são sempre definidas a partir do que não têm. É o local da pobreza, da falta de perspectiva. É preciso construir um novo olhar a partir do paradigma da presença, ou seja, do que a favela tem".

Um olhar a partir desse paradigma mostra, por exemplo, que Rocinha, Maré e Alemão têm indicadores de alfabetização, água, luz e esgoto melhores do que a média do Nordeste. Prova de que, como defendem os livros, as questões sobre as favelas são mais complexas do que supõe o senso comum.

(Folha Online, 7/1/2006, 09h27.)

 

São Paulo Aprovação da nova "Lei da  Habitação" deve ampliar o crédito para a compra de lotes. O negócio de loteamentos deve ganhar um reforço neste ano com a esperada aprovação do Projeto de Lei nº 3.057/00, que pretende desenvolver uma política nacional dehabitação , com destaque na regularização fundiária e ampliação do crédito para compra de lotes pelo Sistema Financeiro deHabitação  .

Atualmente, as empresas que desenvolvem projetos de condomínios residenciais optam por financiar os clientes. Um exemplo é a AlphaVille Urbanismo, que parcela os lotes no prazo de 36 a 72 meses.

Segundo Nuno Lopes Alves, superintendente da AlphaVille Urbanismo, com a aprovação da lei a expectativa é aumentar o alcance da classe média aos loteamentos residenciais: "Hoje, não temos uma linha de financiamento voltada para esse segmento e a nova lei deve modificar a dinâmica do mercado".

A AlphaVille Urbanismo conta com as mudanças na lei para acelerar o crescimento. Neste ano, a empresa vai colocar no mercado 5 mil lotes, distribuídos em sete empreendimentos. Serão R$ 300 milhões em investimentos e um valor geral de vendas de R$ 422 milhões. "Isso numa perspectiva conservadora", diz Alves. "Dependendo do mercado, podemos lançar 11 projetos". O faturamento em relação a 2005 deverá crescer cerca de 15%.

Os empreendimentos confirmados serão em Recife (510 lotes) e Salvador (603 lotes), em fevereiro; Gravataí (1.220 lotes), na região metropolitana de Porto Alegre, e Campo Grande (406), em março; Manaus (650 lotes), em agosto; e Maceió (406 lotes), em setembro.

"Nosso objetivo é plantar a bandeira em todas as capitais", aponta Alves. Por isso, as cidades de João Pessoa e Teresina também são cotadas para receber condomínios. Somando todos os empreendimentos no Nordeste, entre lançamentos e projetos, a AlphaVille Urbanismo já investiu uma cifra superior a R$ 200 milhões.

O primeiro lançamento de 2006 será o AlphaVille Recife, que vai receber investimentos de R$ 30 milhões. Localizado numa área de 704 mil m², próxima à reserva natural do Círculo Militar, o projeto fica a apenas 20 minutos da Praia de Boa Viagem, na capital.

A novidade do ano, porém, será o Villas Alpha São José dos Campos (SP), primeiro projeto da empresa voltado para classe média. Segundo Alves, o empreendimento deve ser lançado no mês de agosto, "após a aprovação do PL 3.057, o que vai ampliar as possibilidades de acesso dos consumidores", comenta otimista o empresário.

Segundo o vice-presidente do Secovi e presidente da Comissão da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbicc), Lair Krahenbuhl, há motivos concretos para acreditar que o projeto de lei seja votado já nos primeiros meses do ano. "Para chegar num consenso estamos trabalhando com diversas organizações como o Ministério Público,Ministério das Cidades, Cbicc, Associação das Empresas de Loteamento da Cidade de São Paulo, Secovi e Ministério do Meio Ambiente", diz.

A idéia, explica ele, é chegar a um texto final, com colaboração dessas entidades, sobre a regularização fundiária. "Queremos encaminhar o parecer conclusivo diretamente para o senado", ressalta.

De acordo com Krahenbuhl, um dos pontos de principal demanda do mercado é a possibilidade da utilização de recursos da poupança, pelo Sistema Financeiro de  Habitação, para a aquisição de lotes: "A lei vigente privilegia apenas os financiamentos para moradia".

Vale destacar que a CEF (Caixa Econômica Federal) financia a compra de lotes, mas com valores fora da realidade brasileira. "São liberados créditos de R$ 15 mil quando um lote não sai por menos de R$ 25 mil", ressalta. "Esse valor não atende a classe média e nem a baixa, muito menos os empreendimentos de alto padrão nos arredores de grandes cidades", afirma Krahenbuhl.

A expectativa é que, com a aprovação do PL 3.057, oMinistério das Cidades reveja a política atual de liberação de crédito. "A medida deve estimular outros agentes financeiros a criar linhas de financiamento que privilegiem o segmento", ressalta.

Villas Alpha

O novo formato de empreendimento da AlphaVille Urbanismo contará com 1.296 terrenos, dirigidos para famílias com renda a partir de 15 salários-mínimos por mês. Como comparação, os tradicionais conjuntos residenciais da empresa visam um público que tem renda familiar de cerca de 40 salários-mínimos.

Inicialmente, o loteamento foi previsto para a cidade gaúcha de Gravataí. Pesquisas mostraram, porém, a possibilidade do lançamento de um projeto convencional na região, com o nome provisório de Itacolomi. "A cidade de São José dos Campos foi escolhida por ter um público de classe média muito forte devido à presença de grandes empresas como Embraer e Petrobras", diz Alves.

Ele estima que o empreendimento será comercializado por aproximadamente R$ 200 o m, para lotes de 250 m. No formato tradicional, os terrenos têm, em média, 450 m.

Mercado

A AlphaVille quer manter os recordes de vendas que apresentou em 2005, quando lançou cinco empreendimentos. Conforme Alves, o AlphaVille Natal, lançado em fevereiro com 913 lotes, foi vendido em apenas 16 horas.

Já o AlphaVille Manaus, que marcou a entrada da marca na Região Norte, seria lançado em 24 de agosto, com 680 lotes. Mas a empresa comercializou tudo antes daquela data. Em Natal, os lotes foram vendidos por R$ 210 o m e em Manaus, por R$ 220. Segundo Alves, são valores elevados naquelas praças, o que mostra a procura por este tipo de projeto.

O sucesso em Natal e Manaus não surpreende Alves porque a. empresa coleciona resultados positivos de vendas desde o início de sua expansão, em 1997, com o AlphaVille Campinas. Foi o primeiro de uma série que hoje totaliza 46 condomínios, já lançados e em projeto, em 33 cidades de 17 estados brasileiros, além de dois em Portugal.

"Existe muito potencial no mercado brasileiro e fora dele", comenta Alves. Prova disso é que uma das metas da empresa é trabalhar com estrangeiros interessados em comprar casas no Nordeste. No momento, os projetos ainda se esgotam no mercado local. "Mas sabemos de muita revenda para europeus interessados em ter uma segunda casa no Brasil".

Para isso, a AlphaVille entrará também no segmento de segunda e terceira residência, junto a hotéis e resorts. Em junho será lançado um conjunto residencial em Gramado (RS). A empresa prevê ainda um empreendimento em Jenipabu, no litoral norte da Bahia.

(Gazeta Mercantil, 5/1/2006. Mensagem enviada por Otilie Macedo, diretora de gestão urbana da SNPU, M/Cidades).

 

OMundoGEO.com sai na frente e publica em primeira mão a análise de dois profissionais que são referência no Brasil quando o assunto é georreferenciamento de imóveis rurais.

Roberto Tadeu Teixeira, do INCRA - SP, e Eduardo Augusto, registrador de Conchas (SP) e diretor de assuntos fundiários do IRIB, comentam as principais alterações introduzidas pelo novo Decreto nº 5.570 de 31 de outubro de 2005, publicado no Diário Oficial da União de 01/11/2005 em relação ao decreto nº 4.449/02.

Clique AQUI  e confira.

Leia mais sobre: Georreferenciamento  

Georreferenciamento de Imóveis Rurais - Lei 10.267/01

Roberto Tadeu Teixeira, do INCRA de São Paulo, e Eduardo Augusto, registrador de Conchas (SP) e diretor de assuntos fundiários do IRIB, analisam e comentam as principais alterações introduzidas pelo novo Decreto nº 5.570 de 31 de outubro de 2005, publicado no Diário Oficial da União de 01/11/2005 em relação ao decreto nº 4.449/02.

Decreto nº 5.570, de 31 de outubro de 2005

Dá nova redação a dispositivos do Decreto nº 4.449, de 30 de outubro de 2002, e dá outras providências.

Art. 1º: Os arts. 5º, 9º, 10º e 16º do Decreto nº 4.449, de 30 de outubro de 2002, passam a vigorar com a seguinte redação:

Art. 5º: O INCRA comunicará, mensalmente, aos serviços de registros de imóveis os códigos dos imóveis rurais decorrentes de mudança de titularidade, parcelamento, desmembramento, loteamento e unificação, na forma prevista no § 1º do art. 4º. (NR)*

COMENTÁRIO:

A comunicação do INCRA ao Registro de Imóveis não será mais obrigatoriamente “por escrito” (expressão que fora suprimida do texto original), podendo, portanto, ser por sistema informatizado;

A comunicação Registro-INCRA, prevista no artigo 4º do decreto regulamentador, não precisou sofrer mudanças, uma vez que tal expressão (por escrito”) não consta do texto original;

Cabe esclarecer que, para os imóveis já certificados será dispensada essa comunicação, visto que os mesmos já foram objeto de atualização cadastral, estando portanto a Certificação com o código do INCRA correto e a área atualizada em função do georreferenciamento.

Conclusão: a efetivação da interconexão pelo sistema informatizado fica agora a cargo dos atos normativos a serem expedidos pelo INCRA.

Art. 9º (...)

3º Para os fins e efeitos do § 2º do art. 225 da Lei no 6.015, de 1973, a primeira apresentação do memorial descritivo segundo os ditames do § 3º do art. 176 e do § 3º do art. 225 da mesma Lei, e nos termos deste Decreto, respeitados os direitos de terceiros confrontantes, não caracterizará irregularidade impeditiva de novo registro desde que presente o requisito do § 13 do art. 213 da Lei no 6.015, de 1973, devendo, no entanto, os subseqüentes estar rigorosamente de acordo com o referido § 2º, sob pena de incorrer em irregularidade sempre que a caracterização do imóvel não for coincidente com a constante do primeiro registro de memorial georreferenciado, excetuadas as hipóteses de alterações expressamente previstas em lei.

COMENTÁRIO:

A adequação do imóvel rural ao novo sistema georreferenciado:

Retirada a expressão “respeitadas as divisas do imóvel” do §3º do artigo 9º do decreto regulamentador, o que evita a falsa conclusão de que a nova descrição deveria apresentar semelhança com a descrição tabular, uma vez que muitos imóveis nem sequer possuem descrição no registro;

Incluída, no mesmo dispositivo, a necessária observância do §13 do artigo 213 da Lei dos Registros Públicos, ou seja, a adequação do imóvel às regras do georreferenciamento é uma forma de retificação de registro, apesar de possuir regras próprias, dispostas no decreto e em atos normativos do Incra. Dessa forma, deve-se utilizar de forma integrada as regras do artigo 213 com as regras específicas do georreferenciamento, sempre que se mostrarem necessárias para viabilizar o novo sistema;

Retirada a expressão “que não excedam os limites preceituados na legislação vigente” do §4º do artigo 9º do decreto regulamentador. Toda retificação serve apenas para corrigir erro do registro, ou seja, nunca pode resultar em aumento real de área, mas pode apurar que a área verdadeira do imóvel era bem diversa da constante do registro (comprovado ser erro do registro, viável a sua retificação, independentemente da discrepância entre o valor equivocado e o real);

4º Visando a finalidade do § 3º, e desde que mantidos os direitos de terceiros confrontantes, não serão opostas ao memorial georreferenciado as discrepâncias de área constantes da matrícula do imóvel.

COMENTÁRIO:

É conseqüência da alteração introduzida pelo § 3º, onde foi retirada do texto anterior a frase “mantida a descrição das divisas do imóvel”. É lógico que com o georreferenciamento ocorrerá a mudança da descrição da divisa constante na matrícula do imóvel e desde que mantidos os direitos de terceiros confrontantes será procedida a retificação da matrícula observando o memorial descritivo georreferenciado.

5º O memorial descritivo, que de qualquer modo possa alterar o registro, resultará numa nova matrícula com encerramento da matrícula anterior no serviço de registro de imóveis competente, mediante requerimento do interessado, contendo declaração firmada sob pena de responsabilidade civil e criminal, com firma reconhecida, de que foram respeitados os direitos dos confrontantes, acompanhado da certificação prevista no § 1º deste artigo, do CCIR e da prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios, quando for o caso.

COMENTÁRIO:

No §5º foi alterada a “averbação da nova descrição” para “abertura de nova matrícula para o imóvel georreferenciado”. Com isso, as matrículas antigas serão encerradas e o imóvel georreferenciado será uma matrícula nova, saneada, e, se necessário, com a averbação de transporte de todos os ônus eventualmente existentes.

8º Não sendo apresentadas as declarações constantes do § 6º, o interessado, após obter a certificação prevista no § 1º, requererá ao oficial de registro que proceda de acordo com os §§ 2º, 3º, 4º, 5º e 6º do art. 213 da Lei no 6.015, de 1973.

COMENTÁRIO:

No §8º foi resolvida uma situação que estava causando alguns problemas em certas regiões do País. A partir de agora, ficou claro que, na falta de anuência de algum confrontante, isso não será fator impeditivo da certificação, competindo ao interessado suprir essa deficiência perante o Registro Imobiliário que providenciará as notificações nos termos dos §§2º a 6º do artigo 213 da LRP. Trata-se de outra evidência de que a adequação do imóvel rural ao georreferenciamento é uma espécie de retificação de registro. Nesse mesmo §8º foi suprimida a expressão “encaminhará a documentação ao juiz competente”, o que reforça a característica retificatória do “georreferenciamento”.

9º Em nenhuma hipótese a adequação do imóvel às exigências do art. 176, §§ 3º e 4º, e do art. 225, § 3º, da Lei no 6.015, de 1973, poderá ser feita sem a certificação do memorial descritivo expedida pelo INCRA. (NR)

COMENTÁRIO: 

Inclusão do §9º, que determina o óbvio: a adequação do imóvel rural à nova legislação somente poderá ocorrer com a certificação do INCRA, ou seja, mesmo que esteja georreferenciado de acordo com as técnicas e regras da nova legislação, esse imóvel somente será considerado “apto” à nova legislação se estiver devidamente certificado por aquela autarquia federal.

Art. 10 A identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3º e 4º do art.176 da Lei no 6.015, de 1973, será exigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural, na forma do art. 9º, somente após transcorridos os seguintes prazos:

(...)
III - cinco anos, para os imóveis com área de quinhentos a menos de mil hectares;
IV - oito anos, para os imóveis com área inferior a quinhentos hectares.

COMENTÁRIO:

Novo referencial dos prazos contados a partir de 20/11/2003, data da publicação dos atos normativos do INCRA. Os prazos principais se referem aos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural:

20/11/2008: imóveis com área de 500 a menos de 1.000 hectares;
20/11/2011: imóveis com área inferior a 500 hectares, ou seja, todos os demais imóveis rurais.

1º Quando se tratar da primeira apresentação do memorial descritivo, para adequação da descrição do imóvel rural às exigências dos §§ 3º e 4º do art. 176 e do § 3º do art. 225 da Lei no 6.015, de 1973, aplicar-se-ão as disposições contidas no § 4º do art. 9o deste Decreto.

COMENTÁRIO:

O trabalho de georreferenciamento respeitados os direitos de terceiros confrontantes, ou seja, as divisas reais existentes, resultará na maioria do casos em uma descrição perimétrica e área diferentes das constantes das matrículas, portanto haverá necessidade de adequação, isso é válido apenas na primeira apresentação que será procedida de forma administrativa.

2º Após os prazos assinalados nos incisos I a IV do caput, fica defeso ao oficial do registro de imóveis a prática dos seguintes atos registrais envolvendo as áreas rurais de que tratam aqueles incisos, até que seja feita a identificação do imóvel na forma prevista neste Decreto:

I - desmembramento, parcelamento ou remembramento;
II - transferência de área total;
III - criação ou alteração da descrição do imóvel, resultante de qualquer procedimento judicial ou administrativo.

COMENTÁRIO:

Após os prazos, o oficial fica proibido de praticar na matrícula tão-somente os atos registrais geradores da obrigação de georreferenciar desmembramento, parcelamento, remembramento, alienação e retificação judicial ou extrajudicial da descrição tabular do imóvel. Atenção: o novo texto pode levar à falsa interpretação de que agora é possível a alienação de fração ideal de imóvel com prazo carencial já vencido (pois o inciso II do §2º do artigo 10 do decreto prevê: “transferência de área total”). Isso não é verdade! O inciso II se refere a “área total” em contrapartida ao inciso I que se refere a “desmembramento”, ou seja “área parcial” (para o INCRA e para vários doutrinadores, desmembramento de área rural somente é permitida para fins de alienação); todos os títulos (públicos, particulares ou judiciais) lavrados antes de 1º/11/2005 sem o “Geo” não necessitarão de re-ratificação se vierem acompanhados dos novos trabalhos técnicos e da certificação do INCRA, observados os novos prazos do decreto.

3º Ter-se-á por início de contagem dos prazos fixados nos incisos do caput deste artigo a data de 20 de novembro de 2003. (NR)

COMENTÁRIO:

Este parágrafo foi acrescido no decreto 5.470/05, pois o início do prazo do decreto 4.449/02 contava a partir da publicação do decreto, agora é contado a partir da publicação da Norma de Georreferenciamento do INCRA que ocorreu em novembro de 2003.

Art. 16 Os títulos públicos, particulares e judiciais, relativos a imóveis rurais, lavrados, outorgados ou homologados anteriormente à publicação deste Decreto, que importem em transferência de domínio, desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, e que exijam a identificação da área, poderão ser objeto de registro, acompanhados de memorial descritivo elaborado nos termos deste Decreto, observando-se os prazos fixados no art. 10.” (NR)

Art. 2º A identificação do imóvel rural objeto de ação judicial, conforme previsto no § 3º do art. 225 da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, será exigida nas seguintes situações e prazos:

I - imediatamente, qualquer que seja a dimensão da área, nas ações ajuizadas a partir da publicação deste Decreto;
II - nas ações ajuizadas antes da publicação deste Decreto, em trâmite, serão observados os prazos fixados no art. 10 do Decreto no 4.449, de 2002.

COMENTÁRIO:

Vale a data do ajuizamento da ação (protocolo da petição inicial);

Petições já protocoladas: novos prazos do artigo 10 do decreto;

Petições protocoladas a partir da publicação deste decreto, 11 de novembro de 2005,

Exigência imediata do “Geo”, independentemente da área do imóvel.

Art. 3º Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.

Art. 4º Fica revogado o § 2º do art. 4º do Decreto no 4.449, de 30 de outubro de 2002.

Brasília, 31 de outubro de 2005; 184º da Independência e 117º da República.

Luiz Inácio Lula da Silva

Miguel Soldatelli Rossetto

* NR= nova redação

(Site  MundoGEO, 5/1/2006).