A assinatura eletrônica de documentos, ou certificação digital, nasceu como a mais promissora solução para uma série de problemas – o principal deles, a falta de segurança na Internet. Em 2001, quando o governo brasileiro regulamentou a certificação digital, esperava-se um crescimento imediato do uso da tecnologia. De acordo com as estimativas mais otimistas, o número de usuários chegaria rapidamente à casa dos 10 milhões. Se as previsões se confirmassem, fraudes como o roubo de senha bancária diminuiria, cartórios poderiam reduzir drasticamente o uso de papel, mensagens eletrônicas seriam protegidas contra falsificações e até mesmo a Justiça andaria mais rápido. Passados quatro anos, porém, o cenário é outro. O número de fraudes na rede só faz aumentar – em 2004, crimes financeiros na Internet cresceram 577%. O número de usuários da assinatura eletrônica é estimado em 500.000, apenas 5% das previsões, e seu uso ainda se restringe basicamente a negociações entre empresas e bancos. Só agora começa chegar ao consumidor. “A certificação digital ainda não mostrou a que veio no Brasil“, diz Sergio Kulikovsky, presidente da CertiSign, líder do mercado nacional.

A certificação digital é a maneira mais segura de resolver um dos mais antigos dilemas da Internet: a comprovação da identidade de quem faz compras com cartão de crédito ou acessa a conta bancária. Nas transações atuais, essa certeza é praticamente inalcançável. A senha do banco pode ter sido roubada e o número do cartão de crédito clonado. Um banco ou uma loja de comércio eletrônico, com a americana Amazon.com, ou a brasileira Submarino, têm poucos meios para garantir que do outro lado da linha esteja você, e não um bandido. Com a assinatura eletrônica essa dúvida deixa de existir. A tecnologia oferece duas garantias fundamentais. Em primeiro lugar, que a pessoa é realmente quem diz ser. Em segundo, que os documentos que circularam pela rede não sofreram nenhum tipo de alteração indevida entre o envio e a recepção. As conseqüências práticas desse mecanismo são diversas. “Se todos tivessem um certificado digital, o número de fraudes na Internet poderia cair até 80%”, diz Orlando Barbieri, presidente da Symantec, empresa especializada em segurança eletrônica. Hoje, estima-se que esse tipo de crime cause prejuízos de mais de 500 milhões de reais por ano no Brasil. Documentos assinados com a chancela da certificação digital têm a mesma validade jurídica de um contrato com firma reconhecida em cartório. A diferença é que, no caso da assinatura eletrônica, ninguém pega fila, não se usa sequer uma única folha de papel, e os negócios são fechados em muito menos tempo.

Nos últimos meses, a certificação digital tem começado a ganhar espaço nas transações entre empresas e nas relações com o governo. Desde que o Banco Central reconheceu a assinatura eletrônica de contratos, as instituições financeiras têm investido na certificação para acelerar negociações. Bank Boston, Citibank e ABN Amro já assinaram contratos de câmbio com a certificação digital. A vantagem aí não é só a garantia de segurança do negócio, mas a rapidez. Um contrato que era transportado por motoqueiros por dias para a coleta de assinaturas, hoje é fechado em 5 minutos, eletronicamente. Com o mesmo mecanismo, o Bank Boston começou recentemente a conceder empréstimos a empresas. A Receita Federal, que emite um certificado digital apelidado de e-CPF, exige a assinatura eletrônica de seus 10.000 maiores contribuintes. Os tribunais do Rio Grande do Sul forneceram certificados digitais a 200 pessoas, entre juízes e promotores. Os gastos da Justiça local com papel diminuíram 700.000 reais por ano.

Todas essas aplicações não escondem um fato: apesar dos avanços, a certificação digital ainda não se tornou uma aplicação de uso cotidiano. A revolução prometida não chegou ao consumidor. Uma das principais razões é o custo, considerado alto – cada certificado digital pode custar até 350 reais. “O preço está ligado à escala de produção”, diz Dorival Dourado, diretor de operações de telemática da Serasa, uma das empresas autorizadas pelo governo a emitir certificados. Os bancos e as empresas de comércio eletrônico, por exemplo, ainda não exigem a certificação em seus sites. “Se ninguém exige, não vamos ter a escala necessária para baixar os preços e oferecer produtos mais baratos”, diz Dourado. O resultado, para as empresas do setor, é apenas um – prejuízo. Em operação desde 1996, a CertiSign ainda não fechou nenhum ano no azul. Projetada quando se planejava um crescimento estrondoso do mercado, a empresa tem capacidade para produzir 7 milhões de certificados por ano, mas vai vender apenas 150.000 em 2005. Mesmo assim, as projeções de crescimento da CertiSign fizeram com que o fundo Intel Capital investisse na empresa recentemente.

A resposta para o dilema da popularização da assinatura eletrônica é consensual: os certificados digitais terão grande volume quando forem exigidos pelos bancos, principais vítimas das fraudes. Os passos nessa direção, no entanto, têm sido lentos. “A certificação exigiria uma significativa mudança de cultura”, diz Carlos Eduardo Fonseca, diretor da tecnologia do ABN Amro. Um exemplo da complexidade dessa mudança é fornecer arquivos digitais conhecidos como chaves privadas, uma parte fundamental do processo de certificação, a milhões de clientes. Há também o desafio de treinar os funcionários para o uso da tecnologia. Falta definir, por fim, quem pagará a conta – ou seja, se o banco oferecerá o certificado de graça ou se o cliente precisará comprá-lo. Como se parte do princípio de que cabe ao banco oferecer segurança, os especialistas encaram com ceticismo a segunda hipótese. “Enquanto ninguém entra de cabeça na certificação, os bancos preferem adotar medidas paliativas, como a distribuição de cartões com 50 senhas”, diz Kulikovsky. “Isso ajuda, mas não garante a segurança das transações.” O Bank Boston planeja usar a certificação em seuhome banking para pessoa física até o final do ano – e os clientes vão pagar com descontos de 50%. “A migração dos bancos para a certificação digital é um caminho irreversível”, diz Ângelo Fernandes, superintendente de soluções eletrônicas do Bank Boston. A expectativa, porém, é que demore pelo menos cinco anos até que ela chegue aos clientes de todas as instituições financeiras. “O investimento em segurança não acompanha o crescimento dos crimes na Internet”, diz Antonio Gesteira, executivo da área de segurança eletrônica da consultoria Pricewaterhouse Coopers. “Enquanto a certificação digital não for popularizada, vamos conviver com fraudes por muito tempo”.

(Revista Exame/SP, seção Tecnologia, 9/11/2005, p.102 a 104).

 

Quem está se mudando para Brasília e procura um imóvel para alugar deve tomar bastante cuidado. Fiadores profissionais já causaram muita dor de cabeça a consumidores desprevenidos. Segundo o Sindicato das Empresas Imobiliárias do Distrito Federal (Secovi-DF), o sistema de fiador é a garantia preferida pelos proprietários que oferecem imóveis para locação. Dos contratos firmados, 80% adotam a prática, enquanto o depósito-caução corresponde a 13% e o seguro-fiança é empregado em apenas 7%. Outra forma de garantia é o título de capitalização, ainda pouco utilizado.

Muitas pessoas chegam ao Distrito Federal sem ter um fiador para firmar o contrato de locação. Por falta de dinheiro ou desconhecimento de outras alternativas de garantia, acabam recorrendo aos chamados fiadores profissionais. Mediante o pagamento de uma taxa, eles fornecem documentos e comprovantes de renda para garantir o fechamento do contrato. Apesar de não ser crime, o procedimento é altamente suscetível a fraudes. O próprio inquilino pode ser processado por estelionato e falsidade ideológica, caso seja comprovada sua cumplicidade em irregularidades.

Ovídio Maia, diretor da Ovídio Maia Imóveis, aponta dois tipos de fiador profissional: “existe o estelionatário que adultera documentos e depois some. O outro é alguém endividado que se oferece como fiador. Quando você vai atrás da garantia, descobre que ele já não tem nada”. Ele explica que o segredo de uma locação segura está na triagem dos candidatos, prática pouco adotada entre os locadores particulares.

O diretor da Buriti Empreendimentos Imobiliários, Robson Moll, lembra que até o início deste ano era comum encontrar nos jornais anúncios de pessoas se oferecendo como fiadores. “Hoje, a atividade está mais camuflada, mas ainda existe”, afirma. Ele conta que a Buriti já foi vítima de fiadores profissionais. “A pessoa alugou um apartamento na 103 Sul e desapareceu antes do despejo, deixando seis meses de aluguel atrasados. Descobrimos que os dados do fiador eram falsos”, conta.

Alternativas

Fiador profissional é uma verdadeira arapuca”, diz o presidente do Secovi-DF, Miguel Setembrino. Há mais de um ano ele vem alertando as imobiliárias sobre os perigos desse serviço e garante que agora as empresas do setor estão mais precavidas. “Mas o locador particular ainda está mais sujeito a ter esse problema por não ter a experiência de um corretor”, pondera. Setembrino diz que o mercado imobiliário é flexível e que as empresas não têm preferência por uma garantia, trabalhando com a que for melhor para proprietário e inquilino.

O presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Distrito Federal (Creci 8ª Região/DF), Luiz Carlos Attié, também condena a figura do fiador profissional. “É um perigo muito grande para o inquilino, proprietário e imobiliária”. Ele recomenda que o candidato a inquilino que não consegue fiador faça um seguro-fiança ou um título de capitalização, que pode ser resgatado com rendimento no final do contrato. “Vale a pena. São mais caros por serem pouco utilizados. Mas são uma boa garantia e o inquilino não fica dependendo de ninguém”, explica.

A servidora pública Shângely Souza, de 31 anos, chegou a Brasília há dois anos, vinda de Uberlândia (MG). Depois de morar em dois imóveis alugados de particulares sem a necessidade de fiador, ela não teve a mesma sorte na última mudança. Como não conhece fiadores no DF, recorreu a uma imobiliária que lhe propôs a locação garantida com seguro-fiança. A servidora contou com o auxílio de um corretor de sua confiança e afirma estar segura de ter feito bom negócio. “Não ficou tão caro como eu imaginava e a seguradora ainda propôs parcelamento em quatro vezes”, afirma.

Pesquisa

Apesar da predominância dos contratos de aluguel envolvendo fiadores, Attié acredita que a prática tende a cair em desuso. “Ninguém gosta de ser fiador. Por isso, incentivamos a adoção de outras garantias para mudar o conceito do mercado”, afirma. Ele explica que o sistema de fiador ainda se justifica devido à morosidade da Justiça, que costuma levar pelo menos oito meses para definir o despejo do inquilino. Dessa forma, garantias como o depósito-caução não costumam ser aceitas pelos proprietários, já que não cobrem as dívidas do locatário, que se acumulam até o despejo.

Especialistas recomendam uma pesquisa sobre o candidato a fiador para saber se ele tem cheques devolvidos na praça, protestos ou ações de execução na Justiça. É importante verificar quantas vezes o nome do candidato foi consultado pelas imobiliárias nos últimos meses. Eles alertam que, se o número for alto, pode se tratar de um fiador mal intencionado, que vende sua fiança a vários locatários durante curto período e depois desaparece. Outro fato que merece desconfiança é quando o candidato aparece com a documentação completa, não reclama de nenhuma condição e não discute contratos ou valores.

O proprietário deve desconfiar do fiador que não possuir vínculo profissional, afetivo ou familiar com o futuro inquilino. No caso de suspeita, deve providenciar, por conta própria, a certidão atualizada do registro do imóvel que será dado como garantia pelo fiador. Escrituras lavradas muito recentemente também merecem desconfiança, pois é comum o fiador profissional comprar um imóvel e revendê-lo antes do ajuizamento de qualquer ação de cobrança ou execução.

Novo sistema de consulta

As imobiliárias do Distrito Federal têm à disposição uma nova ferramenta para dar mais segurança às transações de compra e venda e locação. o Imobcred, software de consulta cadastral disponível pela Internet, verifica em segundos os registros dos interessados em negociações imobiliárias, bastando informar o CPF. Sua base de informações congrega bancos de dados nacionais como Serasa, Equifax e Banco Central.

Desenvolvido e lançado experimentalmente há três meses em Curitiba a pedido do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), o Imobcred deverá beneficiar os cerca de 10 mil corretores imobiliários do DF e seus clientes. As consultas sobre compra e venda custam em torno de R$ 32 e as de locação até R$ 22. O boleto para o pagamento é gerado pelo próprio computador e pode ser quitado em agências bancárias e lotéricas.

Cartórios

O sistema permite a troca de informações cadastrais entre imobiliárias, corretores de imóveis, administradoras de condomínio, construtoras, fornecedores de materiais e seus clientes. O próximo passo é reunir a base de dados dos cartórios, meta que deve ser alcançada até o primeiro semestre de 2006, como informa Francisco Pesserl, sócio da Imobcred. Enquanto as informações cartoriais não estão disponíveison-line, o usuário pode solicitar as certidões que necessitar nolink Cartório 24 horas, disponível nosite, que receberá em até três dias via Sedex.

Segundo a agente local Rose Marie da Hora, responsável pela implantação do Imobcred no DF, o programa permitirá o trabalho de negativação e de cobrança dos inadimplentes. “Estamos entrando no mercado com calma, pois é um benefício que veio para ficar”, explica. No Paraná, o software já está fazendo sucesso. “Ele simplifica a busca pelas informações que estão no primeiro plano dos investimentos”, afirma Carlos Paulino, diretor da Imobiliária Ideal, de Curitiba. Para aderir ao Imobcred, a empresa ou corretor interessado deve acessar o site www.imobcred.com.br e fornecer seus dados. O pedido será analisado pela central, que entrará em contato posteriormente. A taxa de adesão é de R$ 120. (BL)

(Correio Braziliense/DF, seção Economia, 6/11/2005, p.20).

 

Muitas pessoas acreditam que os obstáculos para comprar um imóvel terminam na obtenção dos fundos de pagamento e esquecem que, além da negociação de preço, a documentação do imóvel deve estar regularizada.

Os cuidados com o registro dos imóveis urbanos recém-adquiridos devem ser acompanhados de perto pelo comprador, já que qualquer irregularidade pode provocar graves conseqüências, que chega até mesmo a perda do bem. Atualmente a maioria das imobiliárias oferece serviços de facilitação de obtenção das informações necessárias para a compra de um imóvel. Mesmo assim o comprador deve estar atento e verificar todas as exigências de regulamentação desse imóvel.

Antes - O primeiro passo é a verificação de titularidade do imóvel: só pode vender quem for titular do imóvel e quem tenha a escritura registrada em um dos dois registros de imóveis de Ribeirão Preto (no caso da cidade).

É necessário também que seja feita verificação da situação do imóvel. Essa etapa exige certidões negativas de débitos do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e de taxas condominiais. Junto ao município são necessárias as emissões da certidão de cadastro técnico (verificação dos dados do terreno e da construção), de débitos do INSS (Instituto Nacional do Seguro Social), para verificar a regularidade das obras, e ‘habite-se’ (documento que atesta que o imóvel foi construído seguindo-se as exigências – legislação local – estabelecidas pela prefeitura para a aprovação de projetos).

Outra verificação necessária é a situação de quem vende o imóvel. São sempre bem vindas consultas a RG, CPF e certidões de nascimento ou casamento atualizadas.

Importante – As consultas mais importantes que devem acontecer na hora da compra são com relação a ações cíveis, fiscais e criminais em nível estadual e federal – que podem ser obtidas no fórum – e certidão de ações trabalhistas emitidas pela justiça do trabalho.

Caso haja ações como estas, o novo proprietário pode até perder o imóvel. Deve-se requerer também a certidão de regularidade fiscal junto à Receita Federal.

Algumas observações – Caso o imóvel pertença a pessoa jurídica a verificação deve ser feita através da análise do contrato social e de certidões da Receita Federal do Brasil e do INSS.

Se quem vender é representado por procurador, é necessário solicitar a certidão da procuração que deve ser pública (lavrada em cartório) e a cópia dos principais documentos do procurador.

Se qualquer um dos contratantes não souber ler e escrever este deverá estar acompanhado de pessoas conhecidas, uma a fim de assinar o contrato pelo analfabeto (a rogo) e outra como testemunha.

Negócios feitos com herdeiros de imóveis normalmente são problemáticos. Os herdeiros não podem vender imóveis exceto se tiver alvará de juiz autorizando a venda.

Alteração

Quitação deve ser averbada

Não só as transferências de imóveis, quando de comercializações, devem ser registradas. A quitação, quando o imóvel é financiado, devem ser averbadas para que constem da matrícula do imóvel. Para fazer a averbação, o proprietário do imóvel deve ter a quitação da instituição financeira, requerida pelo cartório de registro de imóveis. Todas as informações devem constar da matrícula do imóvel. Propriedades em situação irregular não podem, por exemplo, receber financiamento, o que dificulta a venda.

Registro é imprescindível

Um dos cuidados imprescindíveis é o registro da escritura. Todo imóvel deve ter a escritura registrada ou seu proprietário corre o risco de perdê-lo em caso de uma eventualidade. Um exemplo é o ocorrido na história de ficção da rede Globo, América. Nela, o fazendeiro Zé Higino perde suas terras por não ter registrado a escritura e tem de discutir na justiça se pode ter a propriedade de volta.

O registro é o que assegura o direito do proprietário. Toda e qualquer alteração de registro deve ser feita somente com sua assinatura.

Depois de fechado o negócio é necessário procurar um tabelião de notas – na cidade de Ribeirão Preto há cinco tabeliães – que dará as orientações necessárias e lavrará a escritura.

Um alerta é em relação aos pagamentos. O pagamento do valor total do imóvel não deve ser feito antes da lavratura da escritura. Se o contrato for particular, parte do pagamento deve ser deixada para ser paga mediante lavratura da escritura.

Taxas – Em geral, as taxas de serviço de cartório e registros são altas. Os valores cobrados são estabelecidos de acordo com lei estadual. O valor cobrado varia de imóvel para imóvel, de acordo com o valor venal, estabelecido pela Prefeitura, para cálculo do IPTU.

O Estado de São Paulo é um dos que apresenta taxas de registro mais caras do país. Isso porque cerca de 40% do valor pedido são direcionados para os cofres públicos. Há também taxas municipais, como o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), equivalente a 2% do valor do imóvel. Todas as informações podem ser adquiridas nos cartórios e registro de imóveis da cidade.

Se você tem dúvidas a respeito de documentação de imóveis, mande suas questões para: [email protected].

Decreto amplia prazo para regularização de imóveis rurais

Proprietários de imóveis rurais, agricultores, profissionais de agrimensura, registradores e tabeliães terão mais tempo para se adequar à Legislação de Georreferenciamento. Na última terça foi publicado no Diário Oficial da União o Decreto no5.570, de 31 de outubro de 2005, dando nova redação a alguns dispositivos do Decreto no4.449/2002 que regulamentou a Lei no10.267/2001 (Lei do Georreferenciamento). A principal alteração foi a ampliação dos prazos para adequação de imóveis rurais, uma reivindicação da Anoreg-BR (Associação dos Notários e Registradores do Brasil) e do Irib (Instituto de Registro Imobiliário do Brasil). “A ampliação do prazo foi importante para não engessar as transações imobiliárias do país, já que sem a regularização das propriedades rurais fica difícil a obtenção de crédito imobiliário”, destaca o presidente da Anoreg-BR, Rogério Portugal Bacellar.

A Lei do Georreferenciamento trouxe novas regras de medição e descrição de imóveis rurais, com objetivo de solucionar o problema fundiário do país. A legislação foi inaugurada com a publicação da Lei 10.267, de 28 de agosto de 2001, que criou o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais – CNIR e efetuou alterações em várias leis, em especial na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73).

A grande preocupação era com o prazo de adequação à Lei, que expirou em 31 de outubro deste ano. A partir do decreto publicado, quem for efetuar desmembramento, parcelamento, remembramento ou qualquer tipo de transferência de imóvel em área rural terá, no mínimo, mais três anos para se adaptar às exigências da Lei. Para imóvel com área de 500 a menos de 1000 hectares, o prazo expira em 20 de novembro de 2008. Para propriedades com área inferior a 500 hectares, ou seja, todos os demais imóveis rurais, o prazo vai até 20 de novembro de 2011.

Gratuidade

De acordo com Eduardo Agostinho Arruda Augusto, diretor de Assuntos Agrários da Anoreg-BR e do Irib, as mudanças do Decreto tornam a legislação mais flexível. “Os oficiais de registro de imóveis que trabalham em contato com a população, principalmente os do interior, perceberam as dificuldades no cumprimento dessa lei”, afirma. Para ele, o novo decreto deixou a desejar apenas pelo fato de ter silenciado na questão da gratuidade para propriedades menores. Assim, imóveis abaixo de quatro módulos fiscais, que têm direito à gratuidade, não ficaram fora da obrigação de georreferenciar.

Quem for protocolar uma ação de usucapião de um imóvel rural com a área de dois hectares, por exemplo, apesar de ter direito à gratuidade (que vai até 4 módulos fiscais), será obrigado a georreferenciar, às suas custas, para poder obter a desejada sentença declaratória de seu direito.

Georreferenciamento

O termo refere-se a uma técnica de agrimensura mediante a qual cada vértice do imóvel será determinado por coordenadas obtidas via satélite, e que irão determinar a localização exata de um determinado ponto no globo terrestre.

(A Cidade/SP, seção Imóveis, 6/11/2005, p.3).