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Coluna do Irib publicada no dia 30/10, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo. Pergunta respondida pela registradora Aline Molinari, Oficial do RI de Viradouro.

PERGUNTA: Gostaria de saber quais são meus direitos no terreno em que moro há mais de 18 anos. Tenho apenas o IPTU em nome do meu pai, conta de luz e água, porém não tenho a escritura, moro com minha esposa e 3 filhas. Quero saber se tenho direito de pedir usucapião, pois contribuí e fiz melhorias no terreno como água, luz, calçada, etc. P.D. – São Paulo

RESPOSTA DO IRIB: O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 1238, determina que: “aquele que, por 15 anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis”.

Dispõe, ainda, no parágrafo único do mesmo artigo, que o referido prazo será reduzido para 10 anos se “o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele houver realizado obras ou serviços de caráter produtivo”.

Exige a lei, nesta hipótese, somente a posse ininterrupta, isto é, contínua, por um período certo de tempo – 15 ou 10 anos. A continuidade da posse nos prazos exigidos pela lei deverá ser comprovada em juízo. Tratamos aqui dos requisitos da chamada usucapião “extraordinária”, conforme classificação feita pela doutrina.

A lei civil prevê, ainda, que, havendo “justo título” e “boa-fé”, o prazo da posse, desde que esta seja contínua e incontestável, será de 10 anos (podendo ser reduzido para 5 anos nos casos de aquisição onerosa, cujo registro na serventia imobiliária foi cancelado).

Nesses casos, ocorrerá a modalidade ordinária de usucapião, que se distingue da extraordinária, pela necessidade de existência do justo título e da boa-fé. Pode-se considerar com justo título todo ato ou negócio jurídico que possibilite a transferência da propriedade, como, por exemplo, um instrumento particular de compra e venda, sendo presumida, nestes casos, a boa-fé do possuidor, a qual deve persistir durante todo o período aquisitivo. Há, ainda, a usucapião constitucional, prevista no artigo 183 da Constituição Federal e hoje, também constante da lei civil, em seu artigo 1240. Vejamos: “aquele que possuir como sua, área urbana de até 250 metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”

Esses são, em linhas gerais, os requisitos legais para que seja declarada judicialmente a aquisição da propriedade imóvel por usucapião, ressaltando-se que essa sentença judicial (mandado judicial) será o título hábil a ser levado à serventia imobiliária para registro. Assim, recomenda-se que seja consultado um advogado para análise do caso concreto e a propositura da competente ação de usucapião.