Há casas e apartamentos para compra, aluguel e alguns lotes; mas é preciso checar se imóvel é regularizado

Alexandra Penhalver

A região do Tremembé, zona norte da capital, tem vários bairros com jeito de interior. Vila Rosa, Jardim Floresta – ao lado do Horto Florestal – Vila Albertina e o centrinho do Tremembé, onde há o comércio e uma igreja. Há muitas opções, de casas simples de um dormitório a mais sofisticadas com três dormitórios e piscinas.

Mas, como a região fica ao pé da Serra da Cantareira é preciso redobrar o cuidado quando se pretende comprar um lote – ainda há disponíveis – e casas. “O interessado deve exigir a matrícula do terreno ou da casa no Cartório de Registro de Imóveis e cópia do IPTU”, alerta o corretor da Dorna Imóveis, Manoel Martins da Silva.

A regularidade deve ser exigida porque há, segundo o corretor, muitas propriedades irregulares na região da serra. Comprar um imóvel irregular é problema na certa.

Os bairros do distrito do Tremembé têm ofertas para todos os tipos de bolsos. De imóveis com um dormitório por cerca de R$ 40 mil – Vila Albertina – a casas de alto padrão que podem valer mais de R$ 1 milhão – Jardim França, Palmas de Tremembé. Segundo os corretores da região há muitas ofertas. É preciso garimpar boas oportunidades, ter paciência e cuidado para fechar negócio.

O gerente de vendas da Gouveia e Gouveia, Carlos Augusto Melo Rosa de Sousa, diz que há casas de alto padrão no Jardim Florestas, junto do Horto Florestal. Ele conta que os moradores da região gostam do lugar e procuram sempre morar na localidade. “As pessoas se conhecem, parece uma cidade do interior”, diz Sousa. O sócio-gerente da Gouveia e Gouveia, Fábio Gouveia, afirma que a região da Cantareira é a ideal para condomínios fechados.

Lotes

A oferta de lotes é bem menor que a de casas e apartamentos, mas é possível encontrá-los. O corretor da Dorna afirma que há terrenos com 8 metros de frente com custo médio de R$ 80 mil, e outros que medem 10 metros por 30 metros que chegam a R$ 150 mil.

Os preços do metro quadrado variam de R$ 300 a R$ 1.000 de acordo com o lugar. Mais perto da Serra, preços em média de R$ 300 o metro quadrado. Já os que têm localização próxima ao centro do Tremembé são mais caros com preços de R$ 500 a R$ 800 o metro quadrado.

Os valores de casas e apartamentos à venda também variam de acordo com a localização nos bairros. Em regiões mais periféricas um imóvel de dois dormitórios pode custar entre R$ 60 mil e R$ 80 mil. Casa com 3 dormitórios e 2 vagas na garagem, padrão médio, pode custar cerca de R$ 120 mil.

Em áreas nobres como a Vila Rosa e Jardim Floresta pode-se encontrar imóveis de 2 ou 3 dormitórios que custem entre R$ 180 mil e R$ 200 mil.

Os apartamentos, com prédios localizados nas proximidades das principais avenidas da região, podem custar de R$ 60 mil a R$ 90 mil. “Pode-se encontrar apartamentos de 2 ou 3 dormitórios, com até 80 metros quadrados”, explica Silva.

A locação segue os padrões de imóveis à venda. Na periferia do bairro, mais baratos, e nos lugares mais nobres, mais caros. Imóveis de um dormitório são locados de R$ 150 a R$ 300 mensais. “Se o imóvel estiver bem conservado e oferecer garagem, o preço varia até R$ 400.” Já os de dois dormitórios com garagem e quintal são alugados de R$ 400 a R$ 600 por mês. Os imóveis com três ou mais quartos com 4 vagas de garagem e piscina podem ser locados por até R$ 1,3 mil.

(O Estado de São Paulo/SP, seção Imóveis, 23/10/2005, p.C12 – 17).

 

É descabida a recusa de fornecimento da Certidão Negativa de Débito (CND) a uma empresa sob o fundamento de que um de seus sócios é integrante de uma outra sociedade devedora do Fisco. Com esse entendimento, a 2aTurma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, negou provimento ao agravo regimental interposto contra decisão que não admitiu o recurso especial.

No caso, a empresa Jaia Construções e Serviços Ltda impetrou mandado de segurança com o objetivo de obter a certidão que o Estado de Mato Grosso se recusou a expedir em virtude de uma das sócias ser co-devedora da Fazenda Pública estadual referente à dívida ativa de outra empresa (São Francisco Construções Ltda), da qual também participa do quadro societário.

O TJ de Mato Grosso considerou que a negativa do fornecimento de CND sob o fundamento de que o sócio da empresa tem o nome positivado em débito fiscal contraído por outra empresa da qual era sócio ofende seu direito líquido e certo, pois obrigações de empresas diferentes não se comunicam, mesmo que tenham sócio com participação de ambas, a teor do dispositivo no artigo 20 do Código Civil.

O ministro Peçanha Martins manteve a decisão agravada. “Quanto à decisão proferida nada há que ser reformado, pois o Tribunala quo decidiu no mesmo sentido que a jurisprudência dominante deste Tribunal”, disse.

(Jornal do Commercio/RJ, seção Direito & Justiça, 15 a 16/10/2005, p.B-6).

 

Muita gente se gaba da própria malícia e torpeza; enganam-se e enganam os outros fazendo pensar que é bom negócio passar escritura de imóveis abaixo do valor da compra.

Com visão curta, só enxergam o benefício imediato; empregando o velho jeitinho brasileiro, pensam fazer economia no imposto de transmissão de propriedade (ITBI) da prefeitura, que custa 3%, e imaginam obter grande vantagem em reduzir as custas nos cartórios. O artifício é subfaturar o preço da transação imobiliária na hora de fazer a escritura. Gostam da pergunta – por quanto vai passar a escritura? Não levam em conta que o barato pode sair caro, nunca consideram a possibilidade de enfrentar uma demanda judicial com base no negócio real. Nunca esperam a impugnação de alguém preterido ou prejudicado no negócio, nem uma eventual execução promovida pelo INSS ou pela Fazenda Pública reclamando dívida tributária do vendedor ou de um cedente. Nessas hipóteses, sabem esses peritos em fraude que o comprador terá de processar o vendedor para recuperar o que pagou e pleitear uma indenização justa.

Outro aspecto que não pode deixar de ser considerado é que muitas vezes a gente compra o imóvel e logo tem de vender. E se o novo comprador não aceita o expediente de subfaturar a escritura, o que se economizou no ITBI será muito menos do que o ônus dos 15% do lucro imobiliário (Imposto de Renda). Negócio da China, não?

E não há crime perfeito e as penas são severas para o sonegador que é descoberto. O velho ditado diz que a mentira tem pernas curtas. Poderíamos acrescentar que a mentira tem pernas longas.

Na fraude sobram pistas e rastros para comprometer os autores. E nas barras da Justiça nem sempre sobra perna longa para encontrar uma saída depois que o caos se instaura.

Recentemente, tivemos um caso de escritura em Urbanova, que mais parece cena daqueles pastelões do cinema do tempo antigo. A escritura é de R$ 6 mil, mas o apresentante, por descuido, juntamente com o título, entregou uma cópia do contrato particular. Esqueceu o contrato de gaveta no meio da escritura “oficial” de R$ 6 mil, mas era aquele contrato inoportuno, fora de lugar naquela hora, que retratava o verdadeiro negócio realizado pelas partes. Imaginem o valor – R$ 120 mil. Um absurdo! Escritura lavrada por um vigésimo do valor real, mas é o duro retrato do generalizado subfaturamento que vem sendo estabelecido nos negócios imobiliários em São José. O caso foi parar na Promotoria.

Triste realidade essa de compradores que pagarão pela ignorância e avidez. Agora, duro mesmo é saber que muitas vezes são maus profissionais que estão a orientar e estimular essa prática criminosa. Vale tudo quando o objetivo é pagar menos impostos. A esses, uma advertência. Pode-se até pensar que as armadilhas são para os tolos; podemos pensar que nunca cometeremos burrice como a do caso de Urbanova; entretanto, importa saber que a Receita Federal vem apertando o cerco no controle das movimentações bancárias e financeiras e, qualquer dia, o “experto” poderá estar face a face com o Leão, e aí, peso por peso, perceberá a duras penas que foi mau negócio “economizar” o ITBI no subfaturamento da escritura.

Amilton Álvares, delegado oficial do 1 Cartório de Registro de Imóveis em São José dos Campos

(Vale Paraibano/SP, seção Opinião, 13/10/2005, p.2).

 

Os cartórios de Fortaleza já podem começar a ser fiscalizados pela Secretaria de Finanças de Fortaleza (Sefin). Decisão judicial nesse sentido foi tomada pelo ministro presidente do Supremo Tribunal Federal (STF), Nelson Jobim, e publicada na última quinta-feira, no Diário Oficial da União.

A decisão suspendeu a execução da medida liminar, concedida pela 6aVara da Fazenda Pública do Ceará, que impedia o Município de Fortaleza de fiscalizar os serviços notariais – registro de empresas, de compra e venda de imóveis – e demais obrigações tributárias acessórias, previstas na legislação municipal.

A Associação dos Notários e Registradores do Ceará (Anoreg-CE) promete recorrer da decisão, no prazo de 10 dias, conforme prevê a Lei. Segundo o procurador geral do Município de Fortaleza, Deodato Ramalho, a decisão do STF é o primeiro passo para que os cartórios comecem a pagar ao fisco municipal, o Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISSQN).

Ele explica que a decisão do STF libera apenas a fiscalização, mas que uma outra ação tramita no Tribunal de Justiça do Ceará (TJ), requerendo o direito da Sefin de cobrar o ISSQN dos cartórios.

Isso (a cobrança do imposto) nunca aconteceu em Fortaleza. Nem mesmo fiscalizados eles são. Mas vamos nos empenhar, ao máximo, para que isso aconteça”, disse o procurador. Para ele, a argumentação dos cartórios de que não pagam impostos porque prestam um serviço público delegado pela União não se sustenta judicialmente.

A Lei Complementar 116, de 2003, determina que sobre os serviços notariais possam incidir o ISSQN, podendo, portanto, serem cobrados pelo Município”, acrescenta a Assessoria de Imprensa da Sefin. Diante da decisão do STF, equipes setoriais serão formadas para iniciar a fiscalização dos cartórios na cidade.

CONTRAPONTO – A advogada tributarista, representante da Anoreg-CE, Carolina de Aragão, confirma que a entidade irá recorrer da decisão liminar do STF. Segundo ela, e em conformidade com os artigos 236 e 150, inciso II, da Constituição Federal, os serviços notariais não perdem a natureza pública, mesmo sendo prestados por empresas privadas.

Os serviços notariais são delegados aos cartórios pela União e mantêm a qualidade de serviço público. E, como a Constituição Federal veda a cobrança de impostos entre entidades públicas, não há porque os cartórios pagarem ISS”, defende a tributarista.

E se não são contribuintes municipais, não têm porque serem fiscalizados”, argumenta Carolina Aragão. Para ela, a competência para fiscalizar os cartórios é do Tribunal de Justiça e não da Sefin.

(Diário do Nordeste/CE, seção Negócios, 10/10/2005, p.2).

 

O 1oTabelião de Notas de Ribeirão Preto recebeu no último final de semana palestrantes que esclareceram dúvidas dos cartorários a respeito do georreferenciamento. Através da explicação de engenheiros e advogados, os profissionais foram instruídos dos novos métodos de mapeamento e registro de imóveis rurais.

A palestra aconteceu por causa da determinação da Lei Federal que estipula que todas as propriedades rurais devem ser mapeadas via satélite por profissionais cadastrados ao Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) até o final deste mês.

O que antes era feito por instrumentos como o teodolito agora deve ser feito por GPS via satélite. “Já que temos acesso a uma tecnologia tão avançada quanto o GPS, devemos aproveitar e fazer uso para que não haja erros na medição e mapeamento das propriedades rurais”, explica o agrimensor Daniel Alexandre Janini. O nome dado a esse mapeamento é georreferenciamento. Depois de mapear os terrenos, os proprietários devem confirmar as informações junto ao cartório da cidade. A idéia é fazer novas matrículas de todas as propriedades rurais. Ter a propriedade georreferenciada é importante para o produtor ter acesso às linhas de crédito e financiamento junto aos órgãos e bancos públicos.

Para os profissionais do 1oTabelião de Notas o treinamento foi de suma importância. “Agora saberemos empregar melhor os recursos dosoftware ”, explica a tabeliã Silvia Maria Colavite Papassídero.

Prazo – O prazo é de que todos os imóveis rurais do Brasil devem ser georreferenciados até o final do mês de outubro. Porém, na opinião de Daniel Janini, “esse prazo seria ideal, mas é inexeqüível”. Daniel é um dos palestrantes vindos a Ribeirão especialmente para explicar as aplicações do georreferenciamento e as novas normas de utilização nos cartórios.

O objetivo do novo mapeamento é a criação de um banco de dados chamado CNIR (Cadastro Nacional de Imóveis Rurais). Através desse cadastro as informações ficarão mais acessíveis.

Lei – O advogado Cloves Huber explica que o georreferenciamento será utilizado para a realização de qualquer ato legal. “Todo tipo de alteração ou todo pedido de financiamento ou empréstimo irá requerer necessariamente o georreferenciamento”, conta o advogado.

Na opinião de Cloves, o levantamento de todos os patrimônios rurais do país é necessário. “Isso pode ajudar muito a resolver problemas com propriedades sobrepostas ou mesmo confirmar se os produtores rurais estão agindo dentro da legalidade”.

O georreferenciamento irá contribuir para a fiscalização de órgãos como a Cetesb (Companhia de Tecnologia e Saneamento Ambiental), que poderão ter acesso a essas imagens on-line, via Internet.

Custo – São muitos os benefícios, mas que acarretarão alto custo. As empresas interessadas em entrar no mercado do georreferenciamento devem fazer um investimento mínimo em equipamento de R$ 60 mil. Para os proprietários o gasto é também alto. Produtores rurais reclamam não possuir recursos necessários para investir em georreferenciamento. “A vantagem é que mapear o imóvel acaba agregando valor à propriedade. O custo é ínfimo perto do valor total do imóvel e a partir dele pode-se estimar o valor real que o imóvel tem”, explica Daniel Janini. O engenheiro agrimensor Elifas Valim Neto diz que para propriedades maiores, como usinas e outras empresas rurais, o investimento é fundamental. “Também porque se pode organizar melhor com planos de queimadas e de vinhoto, por exemplo”.

De acordo com Elifas, o preço do georreferenciamento é variável e depende das especificidades de cada propriedade. Como exemplo, ele cita que na região de Conchas (SP), o trabalho em uma propriedade de 10 hectares custa, em média, R$ 10 mil.

Embora o custo seja alto, Daniel diz que não é seguro economizar. “Como há a obrigatoriedade de todas as propriedades serem mapeadas, muitos profissionais ruins estão aproveitando o filão. É preciso estar atento a isso”.

Para o engenheiro agrônomo e também proprietário rural Genésio Abadio de Paula e Silva o custo pode assustar o pequeno produtor. “Esse é um trabalho que não é barato, e tudo que gera um custo a mais não abrange a todos de forma homogênea”, explica.

Preocupações

O produtor e o georreferenciamento

A obrigatoriedade de as propriedades rurais do Brasil estarem todas georreferenciadas até o final do mês está preocupando os produtores rurais. Além de ser um trabalho oneroso, a lei que estabelece a obrigatoriedade tem brechas que estão provocando interpretações diferentes por parte dos proprietários e do Incra. De acordo com a lei, todas as propriedades devem estar georreferenciadas – ou seja, ter passado por um levantamento completo feito por um agrimensor cadastrado junto ao Incra e com apoio de satélite – sob pena de não poderem ser transferidas, a partir de novembro.

O engenheiro agrônomo Genésio Abadio de Paula e Silva explica que para se regularizar a classe encontra muitas dificuldades, uma delas é encontrar um profissional habilitado. “São poucos os profissionais que trabalham com georreferenciamento. Os proprietários de imóveis rurais devem estar atentos e investigar se o engenheiro responsável é mesmo habilitado e cadastrado pelo Incra”, explica. Para ele, a região de Ribeirão é privilegiada porque “embora no Estado de São Paulo haja muitos profissionais, ainda assim é um número insuficiente. Imagine em Tocantins e outras localidades com menos recursos? É quase impossível realizar um processo tão rigoroso quanto o que foi proposto”. Segundo Genésio, outro entrave encontrado por quem quer se regularizar são os vizinhos. “Não adianta somente se regularizar. Tem que haver concordância entre todos os confrontantes, o chamado acerto de divisas. Isso pode complicar bastante”.

Embora reconheça as vantagens, o principal ponto negativo do georreferenciamento na opinião do engenheiro é a obrigatoriedade. “Sou contra tudo o que é imposto às pessoas. Ainda mais nesse caso, em que sabemos que o georreferenciamento não resolverá todos os problemas das propriedades rurais e com certeza não será realizado por todos dentro do prazo”.

Tecnologia

Busca da exatidão

A tecnologia por satélite permite maior exatidão por parte dos agrimensores. A margem de erro de um mapeamento por GPS é de 40 centímetros.

As imagens de satélite fornecem informações que são aceitas como provas jurídicas legais para efeitos de regularização de propriedades. Com este fim, são realizados cálculos das áreas utilizadas e de preservação permanente, indicando sua localização acompanhada pelo memorial descritivo da Reserva Legal. São calculados o Grau de Utilização (GU) e os valores da área Tributável e Aproveitável do Imóvel.

O sistema permite vantagens para quem deseja comprar ou vender uma propriedade rural. O agrimensor Daniel Janini conta que “as imagens de satélite fornecem uma base real e confiável para avaliação do imóvel, onde se podem conhecer as principais características da propriedade mesmo não indo até lá”. Com o planejamento do uso de propriedade e os documentos de regularização em mãos fica muito mais fácil pedir o financiamento. “As imagens de satélite trazem credibilidade ao projeto”, afirma o agrimensor Elifas Valim Neto.

O mapeamento por satélite é também mais rápido já que é feito de maneira indireta sem necessitar de contratação de pessoal para efetuar serviços de campo.

(A Cidade/SP, seção Espaço Imobiliário, 9/10/2005, p.1).

 

Nesta segunda-feira, na OAB-PE, tem o primeiro Seminário Regional de Regularização Fundiária. O presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Sérgio Jacomino, fará palestra sobre “O Estatuto da Cidade e as Inovações no Direito Registral Imobiliário”. O prefeito João Paulo também vai ao encontro.

(Jornal do Commercio/PE, seção Economia, 7/10/2005, p.2).

 

Rio de Janeiro – O Bradesco está se tornando mais agressivo nos financiamentos imobiliários. O banco reduziu taxas de juros, ampliou prazos de pagamentos e o percentual de comprometimento da renda do financiado e passou a trabalhar com juros pré-fixados para os três primeiros anos do empréstimo.

Segundo informações do presidente do maior banco privado do País, Márcio Cypriano, o Bradesco está lançando o financiamento imobiliário para imóveis residenciais de valor entre R$ 40 mil e R$ 120 mil com taxa de juros pré-fixada em 12% ao ano nos primeiros três anos, sem nenhum indexador.

A partir do quarto ano, os 12% são acrescidos da Taxa Referencial (TR). O prazo máximo para esses financiamentos foi ampliado de 15 para 18 anos. Além disso, o Bradesco aumentou o limite de financiamento em relação ao valor do imóvel, de 70% para 80% e o limite das prestações em relação à renda familiar, de 25% para 28%. O banco oferece financiamento também para residências com valo acima de R$ 350 mil, com taxas de juros de 16% ao ano, mais TR, por 12 anos.

Caixa - Os limites para o uso do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) na compra da casa própria forma alterados e publicados no Diário Oficial da União no dia 19 do mês passado. Famílias com renda mensal de até R$ 3,9 mil, por exemplo, poderão usar recursos do fundo para financiar um imóvel avaliado em até R$ 80 mil.

Desde a semana passada, os interessados em adquirir um imóvel podem contar com as simulações feitas pela Caixa, de acordo com os novos procedimentos.

Cartilha orienta negociação imobiliária

Da Redação – A Redeimóveis, em parceria com o 13oTabelionato de Curitiba – Cartório Leão, lançou na semana passada em Curitiba, durante a Feira de Imóveis 2005, a cartilha Comprando um Imóvel. O objetivo é que ela seja um instrumento de consulta para compradores e vendedores e que possa ajudá-los a negociar da forma mais segura possível para ambos. A Redeimóveis é uma associação de 12 das principais imobiliárias de Curitiba e responde por cerca de 40% do mercado de venda e locação na capital. Com formato de gibi e tendo leões como personagens, a cartilha conta a história de um comprador e um vendedor que estão negociando. Como tomam conhecimento do processo, evitam conflitos e fecham o negócio com mais rapidez e segurança.

(Folha de Londrina/PR, seção Classificados, 2/10/2005, p.6).