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A retificação noregistrodeimóveis
Cláudia Tutikian*

Sumário.1. Considerações iniciais. 2. A retificação de erro evidente. 3. A retificação extrajudicial. 4. Procedimento quando há impossibilidade de obter a anuência de todos para retificação consensual. 5. A retificação judicial. 6. Hipóteses em que é desnecessário retificar o registro ou a averbação. 7. Conclusão. 8. Bibliografia.

1. Considerações iniciais

Após a recente alteração dada pela lei federal 10.931/04, publicada no dia 3 de agosto de 2004, o procedimento da retificação no registro de imóveis foi fundamentalmente modificado.

Antes dessa alteração, o trâmite para retificação do registro, que se dava exclusivamente no poder Judiciário,[1]salvo erro evidente, era dispendioso e cheio de delongas, à luz da lei federal 6.015/73.

Assim, com o advento dessa lei[2]e a reforma desse procedimento, a retificação no registro ocorrerá de forma mais célere e menos dispendiosa.

Outrossim, em razão do procedimento judicial ser uma alternativa e não mais uma obrigação, fica evidente que tais modificações auxiliarão a diminuir o número de causas que vão para o Judiciário. volta

2. A retificação de erro evidente

Antes da lei federal 10.931/04, era necessário requerimento do interessado para que o oficial do registro de imóveis procedesse à retificação decorrente de erro evidente.

No entanto, essa foi uma das modificações alcançadas pela lei 10.931, uma vez que, a partir de agosto de 2004, o próprio registrador pode corrigir,ex officio, o registro que contenha erro evidente, sem necessidade de aguardar a manifestação do interessado mediante requerimento.

É evidente, também, que o interessado pode pedir a retificação do erro evidente, caso o oficial ainda não o tenha feito. volta

3. Retificação extrajudicial

Há duas espécies de retificação: a judicial e a extrajudicial; esta pode ser de ofício, mediante requerimento do interessado dirigido ao registro de imóveis, e/ou consensual.

As retificações do registro ou da averbação podem ser feitas de ofício ou mediante requerimento assinado pelo interessado, acompanhado de comprovação de documento oficial da prefeitura/União, ou mediante memorial descritivo elaborado por profissional habilitado e acompanhado de ART, nas seguintes hipóteses.

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

I - de ofício ou a requerimento do interessado:

a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público;

d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas.”

Ressalta-se que todas as informações constantes nos registros ou averbações que podem ser alteradas, mesmo que seja de ofício, são referentes a elementos secundários, jamais relativos a modificação da área do imóvel.

Ainda assim, para que o oficial proceda à retificação desses elementos mencionados, é necessário que haja prova cabal do equívoco constante na matrícula, mediante documentos expedidos pela prefeitura, órgãos públicos, e plantas e memoriais elaborados por profissionais. Somente nesses casos ocorrerá a retificação dos dados constantes equivocadamente.

Entretanto, na hipótese de alteração das medidas, que importem ou não na alteração da área do imóvel, ocorrerá a retificação consensual, cujo requerimento deverá vir acompanhado das plantas e do memorial descritivo elaborado por profissional habilitado com ART.

Cabe exclusivamente ao detentor do domínio requerer a retificação de área, seja a maior ou a menor.

Importante salientar que, ao contrário do que ocorre no requerimento das hipóteses mencionadas, neste caso é indispensável que o requerimento venha acompanhado da aquiescência dos confrontantes, uma vez que se trata de alteração de medidas, o que torna imprescindível a anuência dos confrontantes, que declaram estar de acordo com a situação fática que restará nos imóveis.

Digno de registro, o conceito de confrontante é muito amplo, não se restringe apenas ao proprietário; pode ser estendido ao possuidor, que, a qualquer título, esteja ocupando o imóvel.

Na situação do condomínio, se se tratar de condomínio tradicional, qualquer condômino pode representar a totalidade dele e anuir em nome de todos; se se tratar de condomínio edilício, apenas o síndico ou a comissão podem representar o condomínio e prestar sua aquiescência.

Frise-se, ainda, que agora é dispensável a oitiva do alienante do imóvel, ao contrário do que outrora ocorreria nesse procedimento, bem como se se tratar de áreas públicas, que poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo procedimento, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados.

O oficial do registro de imóveis poderá, em caso de dúvida, proceder em diligências junto ao local do imóvel para constatação em relação à área, confrontantes e localização na quadra.

A retificação consensual ocorre nas seguintes situações.

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes. Depende de requerimento, memorial e planta com ART e a concordância dos confrontantes.”

Destarte, como se trata de alteração da área do imóvel, o que provavelmente ou beneficiará, ou prejudicará terceiros, é indispensável que esses confinantes dêem a anuência para que o procedimento possa prosseguir. volta

4. Procedimento quando há impossibilidade de obter a anuência de todos para retificação consensual

Reitere-se: é imprescindível que haja a concordância de todos os confinantes. Mas, eventualmente, se a planta não contiver a assinatura de algum deles, é possível que, mesmo assim, o interessado requeira a retificação do registro para o oficial do registro de imóveis.

Nessa situação, o oficial procederá à notificação do confinante que não houver dado sua aquiescência, mediante notificação pessoal ou por correio com aviso de recebimento, bem como por intermédio do oficial do registro de títulos e documentos. Se todas essas alternativas restarem infrutíferas, poderá o oficial determinar a notificação mediante edital publicado duas vezes em jornal local de grande circulação.

Depois de notificado, o confinante tem quinze dias para oferecer manifestação. Se o confrontante, no entanto, se quedar inerte, presume-se sua anuência.

Caso haja impugnação fundamentada por parte do confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial para se manifestarem, no prazo de cinco dias, acerca da impugnação.

Ocorrendo essa situação, abrem-se duas alternativas às partes: a primeira, mediante a transação para solucionar o impasse; e a segunda, se não houver conciliação, o oficial remeterá a questão ao Judiciário, a quem caberá decidir de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que os interessados serão remetidos para as vias ordinárias. volta

5. A retificação judicial

Cumpre frisar que, de acordo com o artigo 212 da lei federal 6.015/73, a partir de agosto de 2004, utiliza-se o procedimento extrajudicial para sanar as imperfeições do registro e da averbação, procedendo à retificação no registro de imóveis.

No entanto, caso seja da vontade do interessado, ele pode optar por utilizar a via judicial, sem necessidade de esgotar, para tal, a via extrajudicial.

Desse modo, cabe ao interessado decidir se, na hipótese de indeferimento judicial ou do registrador, ele vai preferir utilizar apenas o procedimento administrativo ou o judicial, ou ambos.

Ademais, a opção pode ser exercida pelo interessado a qualquer momento, seja no antes, no início, no curso ou após esgotar o procedimento extrajudicial, uma vez que a possibilidade se esgota no momento em que for deferido seu pedido de retificação.

A retificação judicial somente será obrigatória, se ocorrer a impugnação fundamentada.

Salienta-se que a retificação judicial, que tramita pela jurisdição graciosa ou voluntária, é imprescritível, não havendo contraditório, nem ação, nem jurisdição. Todos interessados são citados, assim como há oitiva do Ministério Público e da Fazenda Pública, se houver interesse na causa. Depois desse procedimento, o juiz dará a sentença, a qual não faz coisa julgada material, apenas formal, o que lhe permite ser apelada no seu duplo efeito.

Se houver pretensão resistida dos interessados no curso desse procedimento de jurisdição graciosa, o processo será remetido ao contencioso. volta

6. Hipóteses em que é desnecessário retificar o registro ou a averbação

Independentemente da retificação do registro, os confrontantes poderão, mediante escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si. Se houver transferência de área, há que se preservar a fração mínima de parcelamento do imóvel rural e atender a legislação urbanística do imóvel urbano. É evidente que, nesses casos, é indispensável que se recolha o ITBI, imposto de transmissão de bens imóveis, sobre a parte do imóvel adquirido.

Também independe de retificação a regularização fundiária de interesse social realizada em zonas especiais de interesse social, promovida pelo município, desde que, além da adequação da descrição de imóvel rural, os lotes já estejam cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de vinte anos.

As nulidades de pleno direito, se comprovadas, invalidam o registro, independentemente de qualquer ação. Do mesmo modo, são nulos os registros feitos após sentença de abertura de falência, ou do termo legal, salvo se a apresentação tiver sido feita anteriormente. volta

7. Conclusão

A lei federal 10.931/04, publicada no dia 3 de agosto de 2004, que alterou a Lei dos Registros Públicos, veio com o nobre intuito de trazer mais celeridade ao procedimento da retificação de registros, que passa a tramitar no registro de imóveis, garantindo, ainda, a opção do trâmite no poder Judiciário.

Ressalva-se, ainda, que, se for verificado, a qualquer tempo, não serem verdadeiras as informações constantes no memorial descritivo que instruirá o pedido de retificação do registro, o requerente e o profissional responderão pelos prejuízos causados, além, é claro, das demais sanções. volta

8. Bibliografia

1. CENEVIVA, Walter.Lei dos Registros Públicos Comentada. 15.ed.São Paulo: Saraiva, 2002.

2. OLIVEIRA, Nelson Corrêa de. Aplicações do Direito na Prática Notarial e Registral. 2.ed.Porto Alegre: Síntese, 2004.

3. DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 3.ed. São Paulo: Saraiva, 1985.

4. FIORANTI, Cláudio Rezende. A Prática nos Processos e Registros de Incorporação Imobiliária– Instituição de Condomínio e Loteamentos Urbanos. Campinas: Julex, 1987.

5. FIUZA, César. Direito Civil– curso completo. 2.ed. Belo Horizonte: Del Rey, 1999.

6. RODRIGUES, Francisco César Pinheiro. Código Civil Brasileiro Interpretado pelos Tribunais. São Paulo: Oliveira Mendes, 1998. volta

Notas

1. Lei federal 6.015/1973

Artigo 213.

Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar sua retificação, por meio de processo próprio.”

Artigo 214.

A requerimento do interessado, poderá ser retificado o erro constante do registro, desde que tal retificação não acarrete prejuízo a terceiro.

1°. A retificação será feita mediante despacho judicial, salvo no caso de erro evidente, o qual, o oficial, desde logo, corrigirá, com a devida cautela.

2º. Se da retificação resultar alteração da descrição das divisas ou da área do imóvel, serão citados, para se manifestarem sobre o requerimento, em dez (10) dias, todos os confrontantes e o alienante ou seus sucessores.

3º. O Ministério Público será ouvido no pedido de retificação.

4º. Se o pedido de retificação for impugnado fundamentadamente, o Juiz remeterá o interessado para as vias ordinárias.

5º. Da sentença do Juiz, deferindo ou não o requerimento, cabe o recurso de apelação com ambos os efeitos.”

2. Artigo 59 da lei federal 10.931/04. “A Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa avigorarcom as seguintes alterações.”

*Cláudia Tutikian é advogada, especialista em Processo Civil e Constituição pela UFRGS e mestranda em direito na ULBRA.