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A diretora de urbanismo e regularização fundiária do Irib, Patrícia Ferraz, entrevistou o deputado estadual Mário Reali (PT-SP)

As políticas de urbanização de favelas e de regularização urbanística, em São Paulo, só terão andamento com a alteração do artigo 180 da Constituição estadual.”

Apresentação

Cartório, o parceiro amigo é o programa da TV Justiça que vai ao ar aos domingos, às 7h, com reapresentação na terça-feira, às 10h e sexta-feira, às 18h30. Uma iniciativa da Anoreg-BR, o programa é coordenado por seu diretor, José Maria Siviero, e realizado pelas entidades dos notários e registradores.

Dando seqüência à série de entrevistas sobre o tema da regularização fundiária urbana, a diretora de urbanismo e regularização fundiária do Irib, Patrícia Ferraz, entrevistou o deputado estadual Mário Reali (PT-SP) no programa que foi ao ar no último dia 21 de agosto de 2005.

Mário Reali é arquiteto, urbanista, e um dos autores de um dos projetos de emenda constitucional que pretende alterar a Constituição do estado de São Paulo para dinamizar os processos de regularização fundiária. Assista aqui

Entrevista

As políticas de urbanização de favelas e de regularização urbanística, em São Paulo, só terão andamento com a alteração do artigo 180 da Constituição estadual.”

Patrícia Ferraz: –Por que a Constituição do estado de São Paulo precisa ser alterada para incrementar os processos de regularização fundiária?

Mário Reali: –A Constituição do estado de São Paulo é a única que limita a ação dos prefeitos e legisladores municipais no que tange à ocupação do solo. O artigo 180 veta a possibilidade de os prefeitos e câmaras municipais alterarem a utilização das áreas livres de loteamento. Pela lei 6.766/79, os projetos de loteamento reservam 35% da sua área total para o sistema viário, para as áreas livres e áreas verdes. Pelo artigo 180, essas áreas verdes não podem ser desafetadas pelos prefeitos para terem sua destinação alterada. A idéia do projeto é permitir que muitas dessas áreas ocupadas por núcleos habitacionais, favelas ou por outras destinações, possam ter seu uso alterado em função do processo de ocupação e que também tenham uma preocupação de compensação dessas áreas com as áreas livres em outros loteamentos. Pela lei 6.766/79, os 35% são para garantir espaços livres nas cidades, até porque, muitas dessas áreas já foram ocupadas, principalmente nas regiões metropolitanas.

Patrícia Ferraz: –O problema desse dispositivo da Constituição estadual é que fala em projetos aprovados, mas não fala em projetos registrados. Essas “áreas livres” ainda pertencem ao patrimônio do loteador. Então, a pessoa não consegue a regularização fundiária pelo processo administrativo, mas, se ajuizar uma ação de usucapião, vai obter seu título e vai poder registrá-lo.

Mário Reali: –Existe, também, outro impedimento. Depois da promulgação da Constituição, mesmo os moradores de loteamentos que teriam suas escrituras regularizadas, do ponto de vista fundiário, se a área livre foi ocupada, aquele loteamento passa a ter um impedimento da regularização, não somente o núcleo habitacional que ocupou a área livre. Ou seja, desencadeia-se um processo de total irregularidade na cidade. Sabemos que muitas áreas livres de loteamentos foram ocupadas, principalmente em regiões mais densas, o que impede o processo de regularização urbanística das favelas. A Constituição garante o direito à moradia de todo e qualquer cidadão brasileiro. E muitas prefeituras têm agido no sentido de regularizar esses núcleos e favelas tanto urbanisticamente quanto sob o ponto de vista fundiário, seja mediante a concessão do direito real de uso ou por outros mecanismos. No Estatuto das Cidades também existem vários instrumentos urbanísticos que visam garantir o acesso à moradia digna. O direito à habitação é uma questão fundamental para a população brasileira. As políticas de urbanização de favelas e de regularização urbanística, em São Paulo, só vão conseguir ter andamento a partir da alteração do artigo 180. A preocupação ambiental também existe e só será possível se houver a compensação com outras áreas, como áreas locais mais distantes ou áreas livres já existentes.

Do ponto de vista econômico, a regularização fundiária tem papel importante na medida em que proporciona um endereço e a perspectiva de garantia para um empréstimo...”

Patrícia Ferraz: –No estado de São Paulo, os municípios que enfrentam o problema da irregularidade fundiária têm estoque de áreas para serem objeto de compensação com as áreas ocupadas?

Mário Reali: –Do ponto de vista da utilização da área como compensação, acredito que é perfeitamente plausível, principalmente porque existem equipamentos públicos, como uma escola com quadras, ou praças públicas, que podem ser utilizadas como áreas de compensação para os loteamentos. Considerando essas áreas públicas existentes, é perfeitamente possível.

Patrícia Ferraz: –Quando uma lei determina que um percentual da área global seja destinado ao poder público para a implantação de áreas verdes, áreas institucionais e sistema viário, acredito que existe uma preocupação do legislador em propiciar um mínimo de condições de habitabilidade e de infra-estrutura urbana para aquela população que adquire os lotes.

Mário Reali: –Sim. E hoje, a população ocupa essas áreas em precárias condições de vida justamente por conta da irregularidade fundiária e urbanística. Para proceder à regularização urbanística é importante a perspectiva da regularização fundiária. Acredito que a alteração do artigo 180 da Constituição paulista vai resolver um passivo enorme, principalmente nas áreas onde existe mais concentração de pessoas, como nas regiões metropolitanas de São Paulo, Campinas e Baixada Santista. Essas áreas tiveram, nos últimos 30 anos, uma alta taxa de crescimento aliada ao processo de especulação imobiliária, o que resultou na ocupação. As áreas livres geralmente são aquelas com muitas restrições, como as que possuem declives, fundos de vale, beira de córregos etc., e que necessitam de um processo de urbanização.

Patrícia Ferraz: –Como os outros estados do Brasil têm lidado com a questão da regularização fundiária sem esse limitador da Constituição estadual que impossibilita o manejo das áreas institucionais previstas nos projetos já aprovados?

Mário Reali: –Temos várias experiências de ocupação do solo, principalmente no Rio de Janeiro. Um dos grandes problemas de áreas ocupadas, que contradizem a lei 6.766/79, é o tamanho dos lotes, que geralmente são menores do que os 125m2. Mesmo nessa situação de contradição à lei, por meio de planos diretores ou com a criação de áreas de interesse social, como as Zeis, é possível a regularização e o registro no cartório de imóveis. No Rio de Janeiro, mesmo sem passar pelo processo de regularização urbanística, várias favelas tiveram abertura de vias para melhorar o acesso ao local; foram definidos lotes menores que 125m2, ainda com certas irregularidades, mas possibilitando aos moradores a segurança da posse por meio da concessão de direito real de uso ou qualquer outro instrumento. O grande problema do morador dessas áreas é a segurança de que ele vai permanecer no local e de que poderá fazer investimentos para a melhoria de sua condição habitacional. Recife foi a primeira cidade a falar sobre as pré-Zeis. A tradição do governo militar era a de remover as famílias, construindo conjuntos habitacionais distantes das cidades, do emprego, do acesso à saúde e educação, enfim, de toda a infra-estrutura da cidade. Visando urbanizar as favelas e proporcionar melhores condições para a habitação, se iniciou o processo de regularização fundiária. Do ponto de vista dos programas públicos, o problema estava em como financiar uma obra em área irregular sem garantia de que a família pudesse permanecer no lugar. Do ponto de vista econômico, a regularização fundiária tem um papel importante na medida em que proporciona um endereço e a perspectiva de garantia para um empréstimo, o cidadão pode oferecer seu imóvel em garantia para um financiamento.

A terra cumpre sua função social se for destinada à habitação de interesse social. Remetendo esse processo às prefeituras, que têm mais proximidade com os cartórios, vão se viabilizar os registros dos loteamentos e a desafetação de áreas livres...”

Patrícia Ferraz: –Hoje, em várias áreas ocupadas irregularmente, e em áreas invadidas, as pessoas não são localizadas porque o Estado não tem como entrar nessas comunidades. Qual a avaliação que o senhor faz do impacto que a regularização fundiária pode ter no aspecto da segurança pública da cidade?

Mário Reali: –Acho que é fundamental. Por exemplo, as concessionárias de energia pública não entravam em favelas porque era necessária uma largura mínima de vias. E a energia elétrica pública é fundamental para garantir a segurança das pessoas, o acesso de ambulâncias, de viaturas para policiamento, de corpo de bombeiros, etc. A regularização urbanística é fundamental para garantir a segurança e a regularização fundiária é fundamental para garantir a segurança de que as pessoas podem investir na melhoria do núcleo habitacional. Por isso, é importantíssimo que a regularização fundiária seja promovida em conjunto com a regularização urbanística.

Patrícia Ferraz: –Como repercute, na Assembléia Legislativa, a pressão de entidades e de associações de movimentos pró-moradia e, de outro lado, a pressão dos ambientalistas, tendo em vista que em muitas situações de regularização fundiária existe o conflito entre o direito constitucional à moradia e o interesse público na recuperação e preservação do patrimônio ambiental?

Mário Reali: –Essa tensão existe tanto na Assembléia Legislativa quanto na própria sociedade. Acho que é necessário existir uma qualidade ambiental nos núcleos habitacionais que já tenham passado pela urbanização. Existe o ambiente natural e o ambiente urbano. Mas também existe a questão da densidade de ocupação e a reserva de áreas verdes nos meios urbanos. É por isso que a questão da compensação de áreas de loteamento pode se dar por meio de outros instrumentos. A alteração do artigo 180 da Constituição paulista é importante porque, ao remeter essa questão ao poder municipal, aos prefeitos e aos vereadores, transfere essa discussão para onde, de fato, está acontecendo. A Constituição estadual prevê, e o Estatuto das Cidades reforça, a criação de planos diretores, que têm a função de pensar na cidade como um todo e na destinação de suas áreas. Nesse processo de compensação é importante garantir a densidade com ocupações e funções da cidade, mas também nas áreas a serem preservadas. Do ponto de vista geográfico urbano, muitos fundos de vale são ocupados por avenidas de tráfego intenso quando deveriam ser ocupados por praças, parques, áreas de alagamento e até campos de várzeas. Hoje, é necessário desapropriar determinadas áreas para construir piscinões que resolvam o problema da falta de planejamento anterior. Dessa forma, o plano diretor é o instrumento que o prefeito e vereadores têm. E a Constituição estadual deveria remeter essa definição aos planos diretores. É por isso que a mudança do artigo 180 permite ao prefeito essa avaliação, permite a compensação e a regularização de áreas ocupadas. O plano diretor pode identificar como Zeis as áreas ocupadas, até áreas novas podem ser criadas com a infra-estrutura urbana existente, mas sempre com uma densidade maior para permitir que as pessoas tenham um lote que não seja o limitado pela lei 6.766/79. Evidentemente, tudo isso deve contar com um plano de urbanização prévio.

Patrícia Ferraz: –Fica evidente a razão dos ambientalistas quando vemos os episódios de enchentes nas metrópoles. Sempre ouvimos falar que é necessário aumentar o coeficiente de permeabilidade, as prefeituras não têm essa preocupação?

Mário Reali: –Acho que a prefeitura tem que ter outro enfoque. É por isso que penso que o plano diretor é o instrumento mais adequado para resolver a questão da convivência na cidade e da relação entre os movimentos de moradia e de defesa do meio ambiente.

Patrícia Ferraz: –Quem debate o artigo 180 fala em inconstitucionalidade. A lei 6.766/79, que trata do parcelamento do solo, diz que os loteamentos aprovados administrativamente pelas prefeituras municipais têm que ser levados ao registro de imóveis no prazo de 180 dias. Se isso não ocorrer, aquela licença de aprovação caduca e o loteamento não pode ser registrado, a não ser que a licença seja revalidada ou que o parcelamento seja submetido a novo processo de licenciamento. E a Constituição do estado de São Paulo diz que aquelas áreas livres dos projetos aprovados, consideradas áreas institucionais, sistema viário e áreas verdes, não podem receber outra destinação. Mas o problema é que os projetos aprovados não levados a registro, depois de 180 dias, não existem mais, de acordo com a lei federal.

Mário Reali: –Nesse caso, muitas vezes a área livre nem é área pública.

Patrícia Ferraz: –Muitas vezes não é nem afetada, foi objeto de ocupação por população de baixa renda, nunca teve uma destinação de uso público e continua, de acordo com a lei, pertencendo ao patrimônio do particular.

Mário Reali: –A moradia tem que ser construída sobre terra urbana e a terra urbana, por conta do processo de especulação imobiliária, ficou muito cara. Sem acesso à terra, as pessoas acabam ocupando áreas livres ou públicas. A terra cumpre sua função social se for destinada à moradia, à habitação de interesse social. É esse espírito que precisa ser equacionado. Remetendo esse processo às prefeituras, que têm mais proximidade com os cartórios, vão se viabilizar os registros dos loteamentos e a desafetação dessas áreas livres e, finalmente, o município terá a gestão do seu próprio território. O plano diretor é o instrumento mais adequado, mas também existem planos municipais de habitação que visam permitir o cumprimento da função social da propriedade e das áreas públicas urbanas. São diversos os instrumentos do Estatuto das Cidades.

Patrícia Ferraz: –É importante também o debate entre os órgãos encarregados da regularização fundiária com os próprios beneficiários do processo que, muitas vezes, podem auxiliar na eleição do instrumento mais adequado para a promoção da regularização fundiária na área que ocupam.

Mário Reali: –Exatamente. Temos experiências muito interessantes do poder público com a concessão de direito real de uso, que não é um título definitivo de propriedade, mas o Estado pode ter outras soluções para regularizar a situação. A conversa com os diversos agentes é fundamental. E a idéia do plano diretor é exatamente essa, a debater com toda a sociedade para a criação desse projeto de lei.