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Direito Registral Comparado 

2º Congresso de Registradores da Espanha
Conclusões versam direito urbanístico, ambiental e meios eletrônicos

Nos dias 18, 19 e 20 de outubro do ano passado, em Santiago de Compostela, Espanha, reuniram-se os registradores imobiliários e mercantis daquele país para debater e discutir aspectos contemporâneos do direito, vistos do ângulo dos registros de segurança jurídica.

Direito urbanístico, ambiental, meios eletrônicos de suporte da informação registral, entre outros temas palpitantes, foram destaques que mereceram ampla discussão e renderam as conclusões que abaixo são publicadas pelo BE-Irib, na tradução da registradora paulista Aline A. Manfrin Molinari (Viradouro), para conhecimento dos registradores pátrios.

Para quem tiver interesse em acessar os documentos originais, pode visitar o site http://www.congresoderegistradores.org (SJ).


Direito urbanístico e o registro de imóveis
Conclusões da primeira comissão: políticas de habitação e registro da propriedade.

1-) Sobre gestão urbanística e registro da propriedade.

2-) Sobre as formas de acesso à habitação diversas da compra e venda.

3-) Sobre situações de pré-horizontalidade.

4-) Sobre o registro da propriedade e políticas de garantias à habitação.


Documentos eletrônicos e firmas digitais
Conclusões da segunda comissão: procedimento de acesso ao registro dos documentos eletrônicos.

1-) Sobre o acesso telemático de documentos eletrônicos ao registro.

2-) Sobre a entrada de documentos.

3-) Sobre o direcionamento eletrônico do registro.

4-) Sobre as formas de exteriorização das operações registrais.

5-) Sobre a publicidade registral e a proteção de dados.



Direito urbanístico e o registro de imóveis  

Conclusões da primeira comissão: políticas de habitação e registro da propriedade.

1-) sobre gestão urbanística e registro da propriedade. Ferramentas registrais a serviço da agilidade, segurança e transparência no processo de transformação do solo.  

1. O Congresso parte da necessidade de que todas as instituições ligadas ao direito fundamental à moradia  digna e que busquem a defesa e a promoção objetiva e natural dos direitos e deveres sociais dos cidadãos, extraiam, da mesma Constituição, todas as virtualidades necessárias para, de uma parte, tornar efetivo o direito citado e, de outra, facilitar a participação de toda a comunidade nos benefícios gerados pela atividade dos entes públicos. Nesse sentido, o sistema registral espanhol deve manter e desenvolver sua tradicional função de aplicação e interpretação dinâmica das normas, de acordo com a realidade social , de forma que isso contribua para um sistema equilibrado que permita conjugar o reconhecimento e a proteção da propriedade como um direito subjetivo fundamental, com a plena realização de sua função social. Tudo isso, apoiado na garantia que resulta da inamovibilidade dos registradores e de sua responsabilidade pessoal.

2. O Congresso propõe que seja intensificado o desenvolvimento de ferramentas registrais que permitam a consecução conjunta dos seguintes fins:

a) o fortalecimento da proteção do território e do meio ambiente;

b) a distribuição geral do solo, de acordo com o interesse da comunidade;

c) a garantia da sujeição do patrimônio imobiliário público aos interesses comunitários, tanto o patrimônio das Corporações que participam do desenvolvimento urbanístico, como, em geral, os patrimônios históricos correspondentes aos entes públicos.

3. É evidente que o Sistema Registral deve configurar-se como instrumento mediante o qual seja possível dar-se publicidade e garantia à preservação e eficácia de um   planejamento urbanístico   flexível e aberto, elaborado por administrações competentes e legitimadas democraticamente, como único critério direcionador do interesse da comunidade. O planejamento urbanístico tem por fim, por um lado, promover a proteção dos valores de toda ordem do território e, por outro lado, favorecer e estimular as iniciativas que possibilitem dar ao solo condições suficientes para sua utilização urbana.

4. Resulta básico que o Sistema Registral, enquanto único para todo o território nacional, e, ao mesmo tempo, presente no território de todas as Comunidades Autônomas e praticamente em todos os municípios, sirva de ferramenta por meio da qual:

a) articule-se uma harmonização mínima entre as diferentes legislações urbanísticas autônomas ou, em sua ausência, um grande pacto entre o Estado, as Comunidades Autônomas e as instituições representativas das Corporações Locais, facilitando uma política de solo coerente e global;

b) seja reforçada a eficácia de medidas diretas ou indutoras das iniciativas das Comunidades Autônomas , estabelecidas pelo Estado no âmbito de sua competência, garantindo sua aplicação mediante normas regulamentares de adaptação do sistema registral, como já ocorreu com as Normas Complementares do Regulamento Hipotecário em matéria de Inscrição de Atos de Natureza Urbanística 1093/1997, de 4 de julho. Nesse sentido e de acordo com a estrutura do território, o Congresso propõe incrementar:

a. A exigência de que o fomento ao planejamento aberto e sua flexibilização garantam a articulação com os sistemas gerais ou redes básicas, imputando sua realização à iniciativa particular, como condição para seu desenvolvimento, a fim de evitar atuações não conexas ou arbitrárias geradoras de maiores desequilíbrios.

b. A definição do marco de aproveitamento patrimonial pelos particulares trata-se de uma elaboração da própria sociedade, exigindo o tratamento homogêneo do problema, sem prejuízo das peculiaridades das Comunidades Autônomas.

c. A previsão de que determinados tipos de solo destinados à habitação com algum gênero de proteção formem parte das novas categorias de sistemas gerais, para sua cessão gratuita, na proporção que legalmente se fixe, ou, sua monetarização em benefício da Comunidade Autônoma. Isso dará lugar à elaboração de patrimônios destinados diretamente à construção de habitações protegidas (garantias à moradia) em regime de acesso à propriedade ou para sua exploração em regime de arrendamento.

d. O reconhecimento da iniciativa de terceiros para a redação e execução do planejamento nos setores do solo urbanizáveis, quando seus proprietários não tenham apresentado e obtido a aprovação de sua iniciativa no tempo que legalmente se fixe, permitindo o acesso ao Registro do título de prefiguração da urbanização em trâmite, sempre que se credite sua notificação ao titular dos bens, como expressão da proposta na ordem de importância de aproveitamento, o número de habitações, os prazos de execução e os demais extremos relevantes da proposta.

5. O Congresso entende que o Sistema Registral é o instrumento adequado para garantir que a atuação das administrações públicas se subordine ao interesse da comunidade. Para o desenvolvimento dessa idéia seria conveniente: a) dotar de plena eficácia registral desde a vinculação legal dos patrimônios públicos do solo até a construção de habitações protegidas. Para isso, na inscrição, feita por ocasião do acesso ao registro dos expedientes de distribuição eqüitativa, ou de qualquer outro instrumento de gestão, deve-se fazer constar essa vinculação legal. Como conseqüência, sobre as matrículas registrais resultantes só serão inscritos aqueles atos e negócios jurídicos que se sujeitem ao destino previsto.

b) Promover a utilização de institutos jurídicos, fundamentalmente, o direito de superfície , que permitam que os terrenos incorporados ao patrimônio público nele se estabeleçam em caráter permanente.

6. O Congresso parte da experiência, já vivenciada ao longo das últimas décadas, de que o sistema registral permita, em relação à atividade expropriatória desenvolvida com fins urbanísticos , conjugar a proteção do proprietário expropriado com a agilidade que se exige da gestão urbanística. Nesse sentido, propõe:

a. promover e facilitar atuações expropriatórias * em que, com prévia concordância do expropriado, se abone o justo preço mediante a atribuição de aproveitamento urbanístico efetivo na mesma unidade de execução ou em outra distinta. Dito aproveitamento deve ser suscetível de existência como objeto de direito independente do solo , sobre o qual se efetive mediante sua inscrição no Registro de Imóveis.

b. Promover e facilitar, da mesma forma, a inscrição de expropriações * urbanísticas, de sorte que estas possam ter lugar uma vez creditado o pagamento da valorização assinalada pela Administração, dado que a permanência de sua personalidade jurídica e do regime financeiro garantido assegure, em todo o caso, que o expropriado receba com certeza a importância do justo preço resultante e que seja de seu interesse, possibilitando o que já é reconhecido pelas Normas Complementares do Regulamento Hipotecário sobre inscrição de atos de natureza urbanística. Não obstante, quando a expropriação * se der em favor de beneficiários ou quando se tratar de reconhecimento, em relação aos agentes de urbanização, do direito de aquisição por preço de terras incluídas na unidade de execução, propõe-se o estabelecimento, como garantia adicional a favor do expropriado, que para se inscrever nos termos assinalados anteriormente, se incluam na inscrição garantias adicionais prestadas pela Administração expropriante. Garantias essas que cubram uma eventual insolvência do beneficiário ou do agente urbanizador frente a incrementos de justo preço ou incidência de interesses não calculados que possam provocar, a longo prazo, por razões de crises econômicas do concessionário, uma situação de fraude para os expropriados.

* (desapropriação) 

 2-) sobre as formas de acesso à habitação distintas da compra e venda: o registro da propriedade como instrumento a serviço de políticas de promoção do arrendamento .  

1. O Congresso entende que é fundamental a adequação da legislação arrendatária urbana às realidades econômica e social. Para isso, é necessário suavizar a extraordinária proteção dispensada pela legislação vigente à posição jurídica do arrendatário, que foi moldada em momentos em que o conjunto de moradias era insuficiente e a situação econômica impedia uma demanda para aquisição habitacional. Assim mesmo, é muito importante reforçar-se os incentivos que conduzam os proprietários de habitações vazias e os promotores de vendas a ampliar a oferta de arrendamentos, de modo que seja competitiva com a oferta da propriedade para que, de modo preferente, dirija-se nos dias de hoje a demanda.

2. Para a consecução dos objetivos assinalados é necessário o desenvolvimento de ferramentas registrais. Nesse sentido:

a) O registro das titularidades que resultam da celebração do contrato tanto em favor do arrendante, como do arrendatário, facilitando que tanto um como outro disponham de um ativo patrimonial protegido, que possa ser objeto de transmissão ou de suporte de um direito de garantia. Para isso, resulta imprescindível a adequada definição do conteúdo registrável dos direitos de arrendantes e arrendatários e sua padronização.

b) Em caso de execução de hipotecas, direito de opção de compra, retratação, ou quaisquer outros ônus que possam afetar a manutenção do contrato, é necessário sujeitar-se a titularidade arrendatária inscrita ao mesmo regime de subsistência ou extensão estabelecido pela legislação hipotecária e processual civil para os demais direitos reais imobiliários. Dessa forma, incentivar-se-á a diligência do arrendatário na comprovação de uma situação registral de titularidade do arrendante e, com isso, evitar-se-ão possíveis atuações fraudulentas que dificultem o tráfego imobiliário.

c) É necessário facilitar o registro de contratos de arrendamento de habitações mediante a ampliação das formas de documentação desses contratos, de tal forma que se reconheça o acesso ao Registro não só dos arrendamentos formalizados por escritura pública, mas também daqueles que constem em documentos administrativos, em documentos padrão, adaptados a formulários aprovados pela Administração e por ela visados, ou em documentos particulares cuja autenticidade tenha sido reconhecida pelas partes contratantes ou cujas firmas constem legitimadas.

d) A nova técnica de “publicidade-notícia pura”, que dá a conhecer o conteúdo do registro, sem que isso suponha o surgimento de efeitos especiais de proteção, sendo conveniente a utilização para fomento da política de arrendamentos:

· Reforçando o conhecimento público de previsões de planejamento ou de seus instrumentos de execução que prevejam o destino de sua exploração por meio de locação de determinadas edificações, sejam estas protegidas ou não; divulgando os compromissos assumidos pelos arrendantes e arrendatários recebedores de ajudas públicas para a celebração de arrendamentos protegidos.

· Coordenando o conteúdo do registro da propriedade com aqueles registros administrativos de arrendamentos que possam ser criados. Em relação a tal objetivo, propõe-se o desenvolvimento de comunicações padronizadas e realizadas mediante procedimentos telemáticos entre o registro da propriedade e as administrações gestoras dos registros que se criarem, em termos similares à previsão do artigo 37 do RD 1093/1997, referente aos registros administrativos de transferências de aproveitamentos urbanísticos.

3. O Congresso entende que é necessário o estabelecimento de garantias registrais que assegurem o cumprimento dos compromissos assumidos por parte de quem, como conseqüência de políticas de fomento dos arrendamentos, haja recebido ajuda e obtido benefícios fiscais. Para tal fim, cabe considerar a possibilidade de desenvolver-se “notas de afeição” dos direitos do arrendante e arrendatário, enquanto uns e outros estejam inscritos para o cumprimento de tais compromissos. Tais notas podem ter um conteúdo excludente da fé pública, de modo análogo à nota de afeição fiscal ou, para o caso que assim preveja a legislação substantiva, efeitos de proibição de disposição e cancelamento do registro.

4. Da mesma forma, parece importante que se promova o registro dos contratos pelos quais os proprietários de habitações cedam-nas às Agências Públicas de Locação para seu posterior arrendamento, e isso como forma de garantir a plena eficácia de tais contratos, bem como sua proteção em face de ulteriores atos dispositivos realizados pelo proprietário.

5. Considera-se também muito importante o fomento da obtenção de informação registral prévia, recomendando-se sua exigência em relação aos particulares que solicitem ajudas públicas, como a única forma que a Administração concedente tem de conhecer, de forma suficiente, a existência e a vigência das titularidades que justifiquem a concessão de tais ajudas.

6. Como já demonstrou em várias ocasiões, é conveniente o fomento do direito de superfície para a construção de habitações destinadas ao arrendamento, de forma que na inscrição do direito do superficiário constem as condições de exercício de seu direito, em regime de garantias constituídas a favor do titular do domínio residual do solo em caso de não cumprimento da finalidade, assim como a possibilidade de inscrição de contratos de arrendamento referentes às diversas unidades urbanas construídas.

7. O Congresso considera também muito importante uma nova regulamentação do arrendamento, como opção de compra em sua modalidade unitária de leasing imobiliário, o que superaria a atual superposição, em ocasiões de confusão, entre contratos distintos como o de arrendamento e a opção. 

3-) sobre situações de pré-horizontalidade: ferramentas registrais para a proteção dos adquirentes e a luta contra a fraude fiscal.  

1. O Congresso valoriza como fundamental para evitarem-se situações de fraude, com relação aos contratos de compra e venda, compromisso, ou opção de venda, ou simplesmente, os contratos de intenção para o que se transmita ou se prometa, a  publicidade registral mediante a anotação preventiva *  do documento público ou privado em que se formalize quaisquer dos convênios citados.

2. Os contratos citados devem reunir os requisitos mínimos para a identificação da partes, seu domínio, a porção transmitida e o preço.

3. O reflexo no registro do conteúdo dos contratos a que se refere o número 1 anterior, deverá ser levado a cabo mediante anotação preventiva *  . O assento de anotação preventiva deverá refletir as circunstâncias essenciais do contrato, o qual ingressará no Registro por meio de petição de ambas as partes ou de somente uma delas, sempre que o registrador notifique a outra parte da solicitação unilateral e não exista oposição ou, existindo, decida-se judicialmente pela prática da anotação.

4. O Congresso entende, da mesma forma, que a entrega de quantidades em conta da celebração dos convênios translativos a que se refere o número anterior, deve ser objeto de nota marginal, em cuja prática se deveria ter em conta as medidas propostas em matéria de anotações.

5. O Congresso considera que a prática de anotação preventiva ou de nota marginal não deve impedir:

a) Que o proprietário do imóvel em seu conjunto leve a cabo sua alienação, se bem que se deve prever a sub-rogação do adquirente nos compromissos assumidos pelo transmitente.

b) A constituição de hipotecas pela vontade exclusiva do dono do imóvel em seu conjunto com a finalidade de financiar a construção do mesmo.

c) A constituição pela vontade exclusiva do dono do imóvel em seu conjunto do regime de propriedade horizontal.

6. Sem embargo, o Congresso entende que a anotação preventiva não pode permitir ao seu titular a alienação da fração adquirida a que se refere o assento provisional até o momento da inscrição definitiva do elemento urbano adquirido, praticada em virtude do título público, uma vez constituído em regime de propriedade horizontal.   

7. Na instrumentalização do sistema a que se propõe o Congresso estima-se que é fundamental que se determinem os efeitos registrais das anotações e das notas marginais praticadas em regime de pré-horizontalidade, especialmente em relação aos créditos destinados a financiar a edificação. Nesse sentido:

a) Os créditos hipotecários inscritos ou os créditos anotados com anterioridade à prática de anotações e notas de pré-horizontalidade devem ter caráter preferente, de tal forma que em caso de execução se cancelem todos os assentos posteriores, incluídos os de pré-horizontalidade, de acordo com o sistema previsto na legislação hipotecária.

b) Em caso de créditos ordinários anotados preventivamente após os assentos resultantes de pré-horizontalidade, devem ser aplicadas as regras gerais resultantes do princípio da prioridade e, portanto, a execução não impedirá a subsistência das anotações e notas a que se refere esta apresentação, como direitos preferentes. O arrematante deverá sub-rogar-se, portanto, nas obrigações de entrega da fração vendida, uma vez constituído o regime de propriedade horizontal.

c) Quando se trate de créditos hipotecários inscritos posteriormente, pela vontade única do proprietário do imóvel em seu conjunto , ainda há uma possibilidade, embora de má técnica do ponto de vista registral, qual seja, manter os assentos praticados com anterioridade. O Congresso entende que isso não é conveniente, uma vez que impediria o necessário financiamento das edificações e, portanto, acarretaria a paralisação do tráfego imobiliário . Por isso, inclina-se a propor como medida uma alteração concreta nos princípios da prioridade e do trato sucessivo (continuidade) em áreas de proteção equilibrada dos interesses em jogo, de forma que, nesses casos, a hipoteca tenha caráter preferente, sem prejuízo das ações, tanto civis como penais, que possam ser exercidas pelo comprador com anotação, como conseqüência do não cumprimento do requerente.

8. Dadas as características do sistema proposto, entende-se fundamental a criação de um regime de notificações, integrado ao princípio da publicidade notícia-pura a que se tem feito referência em outros pontos da exposição. De acordo com esse critério, propõe-se que o registrador imobiliário notifique, em todo caso, o titular dos direitos objetos da anotação ou nota marginal do início de procedimentos executivos dirigidos contra o titular registral do imóvel, da adjudicação do imóvel em seu conjunto, como conseqüência de processos de execução e, ainda, dos atos dispositivos realizados pelo titular do imóvel em seu conjunto .

9. Deverá regular-se o cancelamento automático das anotações e notas marginais como conseqüência da constituição de regime de propriedade horizontal e de inscrição definitiva do piso ou local em que se efetive a fração transmitida.

10. O Congresso recomenda que, com a finalidade de construção de moradias, admita-se a inscrição registral em regime de “comunidade de bens constituídos com a finalidade de construir”.

11. A comunidade de construção deve constituir-se com duração determinada, não superior a um período razoável para a construção do edifício, concluindo-se com sua extinção ou sua conversão de comunidade em propriedade horizontal.

12. A comunidade de construção deve reger-se de acordo com os estatutos que especificamente se redijam e se incorporem ao título constitutivo. O regime de decisão de seus acordos deve submeter-se ao regime de maioria simples ou qualificada e a Administração Pública deve formar parte de seus órgãos de governo, enquanto disponibilize auxílios para a construção de moradias protegidas em qualquer de suas modalidades.

* As anotações preventivas podem ser definidas, conforme lição do ilustre civilista Luiz Díez-Picazo, como “assentos de vigência temporal limitada, cujos efeitos são menos amplos que os efeitos das inscrições imobiliárias. São objetos das anotações preventivas os direitos e situações jurídicas que não têm acesso direto ao registro, pela razão de não constituírem-se em verdadeiros direitos reais, ou, ainda, por se tratar de situações puramente transitórias.”

Anotações preventivas podem dar publicidade a direitos em vias de serem inscritos (entenda-se, registrado ou averbado) e, por isso, são conceituadas, neste caso, como pré-inscrições . Podem, ainda, informar quanto a uma futura e eventual retificação de registro e, assim, caracterizam-se como assentos de contradição. Podem, ainda, ser forma de publicidade de situações de transcendência real imobiliária ou, por fim, dotarem certos créditos de garantias e preferências em face de outros. ( Sistema de Derecho Civil, Luiz Díez-Picazo y Antonio Gullón, Volume III, pagina 289).

As hipóteses em que a Lei Hipotecária Espanhola admite as anotações preventivas estão expressas no artigo 42, aqui transcrito:

“Podem pedir anotação preventiva de seus respectivos direitos no Registro correspondente:

1º O que demandar em juízo a propriedade de bens imóveis, ou, a constituição, declaração, modificação ou extinção de qualquer direito real.

2º O que obtiver, em seu favor, decisão referente à penhora que se efetivar em bens imóveis do devedor.

3º O que em qualquer juízo obtiver sentença executória condenando o demandado, a qual se deva levar a efeito segundo os trâmites estabelecidos na Lei de Execuções.

4º O que, demandado em juízo ordinário para cumprimento de qualquer obrigação, obtiver, de acordo com as leis, providência ordenando o seqüestro ou proibindo a alienação de bens imóveis.

5º O que propuser a demanda com o objetivo de obter alguma das resoluções judiciais expressas no item 4º do artigo 2, desta Lei.

(O item 4º do artigo 2 refere-se às resoluções judiciais em que se declara a incapacidade legal para administrar, a ausência, o falecimento ou outra circunstância que modifique a capacidade civil das pessoas com relação à livre disposição de seus bens).

6º Os herdeiros, com relação aos seus direitos hereditários, quando não haja especial adjudicação entre eles, com relação às partes indivisas dos bens em concreto dos mesmos.

7º Ao legatário que não tenha direito, segundo as leis, para promover o julgamento do testamento.

8º Ao credor, enquanto durarem as obras que são objeto de restauração

9º O que apresentar para registro algum título cuja inscrição não possa ser feita em razão de algum defeito sanável, por impossibilidade do registrador, ou quando este inicie de ofício o procedimento de retificação de erros que se verificou em algum assento já praticado na forma que regulamentarmente se determine.

10º O que, em qualquer outro caso, tiver direito a exigir anotação preventiva, conforme o disposto nesta ou em outra lei.

É importante ressaltar o caráter provisório das anotações preventivas, uma vez que, quaisquer que sejam suas origens, caducarão em quatro anos a partir da data de inscrição, salvo prazos legais menores. É possível, entretanto, sua prorrogação por mais quatro anos, o que será feito por meio de uma nova anotação, por requerimento dos interessados ou por determinação da autoridade responsável pela primeira inscrição, antes que o referido prazo tenha se expirado (artigo 82 da Lei Hipotecária).

As anotações preventivas constituem-se, em última análise, em uma garantia, em favor do titular registral,de que serão efetivos, contra terceiros, determinados direitos que, por alguma razão, não puderam ser inscritos no Registro imobiliário (artigo 71, Lei Hipotecária). 

4-) sobre o registro da propriedade e políticas de moradia protegida: ferramentas registrais para a eficácia do sistema.  

1. Os benefícios de toda ordem (fiscais, expropriatórios, cessão do solo público, subvenções, etc) que suportam a promoção de moradias de proteção em todas as suas modalidades, unidos às finalidades social e político-econômica a que se destinam essas moradias, justificam plenamente as restrições à faculdade de dispor a que tradicionalmente se submetem e os efeitos rigorosos impostos por vias legais pelo seu descumprimento.

2. Do ponto de vista registral, a diversidade de regimes de proteção oficial existente, a variedade de regulamentações de seus efeitos em cada Comunidade Autônoma, a regulamentação vigente sobre empréstimos qualificados que afetem inclusive as moradias livres – uma vez que são concedidos atendendo a pessoa e não à moradia – e a coexistência de normas estatais com outras normas autônomas, fazem com que as propostas normativas que se constituam sejam, necessariamente, de caráter geral.

3. O Congresso propõe a utilização da técnica registral da publicidade notícia pura como meio de colaboração do Registro Imobiliário no fornecimento de informação ao público referente à sujeição de determinadas propriedades registrais ao desenvolvimento de atuações de proteção, tais como a construção de moradias de proteção pública ou privada, destinadas à aquisição ou à locação. Isso permitiria fazer constar no fólio real o destino previsto pelo plano ou por seus instrumentos de execução sobre uma propriedade determinada, reforçando-se a eficácia e a publicidade da previsão urbanística.

4. O Congresso considera essencial constar no Registro Imobiliário o conteúdo da Qualificação Definitiva , pois sendo esta o documento administrativo que certifica que, na edificação de que se trata, foram cumpridos todos os requisitos exigidos pela lei para dar à edificação a qualificação de “protegida”; essa declaração registral proporcionará ao registrador a base legal para o exercício da sua função qualificadora em relação aos negócios posteriores relativos a moradias acolhidas por algum tipo de proteção.

5. O Congresso estima que seja imperativo o desenvolvimento de um sistema de intercomunicações que flua com facilidade entre o Registro de Imóveis e as administrações públicas que tenham competência de fiscalização em relação a cada um dos regimes de proteção de moradias, agregando os efeitos das novas tecnologias, permitindo o intercâmbio seguro de informações e isso tudo com as seguintes finalidades:

a. O conhecimento, por parte das referidas administrações, do fato de se terem inscrito as transmissões ou outros negócios jurídicos sobre moradias protegidas, a fim de que aquelas possam aplicar as conseqüências previstas na legislação para tais casos, já que se trata de direito de preferência na aquisição, imposição de multas, extinção do regime, etc.

b. A comprovação, por parte dessas administrações, do cumprimento dos requisitos da legalidade administrativa por aqueles que a eles se sujeitam no ato de disposição cuja inscrição se trate. A tal efeito, caberia estabelecer um sistema análogo ao previsto pelos artigos 79 e 80 do R.D. 1093/97 de 4 de julho, pelos que aprovam as normas Complementares do Regulamento Hipotecário sobre Inscrição de Atos de Natureza Urbanística.

6. Fomentar a utilização do Registro como ferramenta por meio da qual se reforce a eficácia das limitações de disposição que se estabeleça com eficácia real pela legislação reguladora do regime de proteção. A existência de tais limitações no Registro permitirá ao registrador qualificar os negócios jurídicos cuja inscrição se faça conforme as previsões já inscritas, exigindo o cumprimento dos requisitos que por aquelas se estabeleçam, já que se trata de autorizações, notificações prévias, constituição de garantias, ou qualquer outra prevista.

7. Deve-se facilitar a inscrição das expropriações * de caráter sancionador sempre que estejam expressamente estabelecidas pela legislação aplicada, em caso de descumprimento da função social da propriedade, tanto pelo primeiro adquirente como por seus sucessores. Exemplos típicos do não cumprimento deveriam ser: a alteração do destino de moradias de domicílio habitual, sua exploração mediante usos não autorizados ou falsidade do adquirente em qualquer fato determinante da adjudicação. Nesses casos, o justo preço pode ser fixado no preço máximo de venda, aplicado ao tipo de moradia protegida de que se trate, no momento que se decreta a expropriação-sanção.

* desapropriação. 



Documentos eletrônicos e firmas digitais  

Conclusões da segunda comissão. Procedimento de acesso ao registro dos documentos eletrônicos.

1-) sobre o acesso telemático dos documentos eletrônicos ao registro.  

I. O Congresso entende que as atuais tecnologias permitem a criação de novas formas documentais suscetíveis de acesso direto ao Registro e de inscrição nele. Desse modo, entende que compete ao poder público a definição dos requisitos e garantias que rodearão tais formas documentais para que se mantenha, em todo o caso, o atual nível de seguridade jurídica.

II. O Congresso afirma que atualmente a organização dos Registros Imobiliários e Mercantis na Espanha está em condições de garantir a plenitude do tratamento registral das novas formas de documentos eletrônicos.

III. É fundamental a comprovação da vigência do certificado de firma no momento de firmar-se um documento eletrônico automaticamente mediante conexão com o diretório de certificados de prestadores de serviço de certificação, para evitar-se que circulem no tráfego documentos firmados com certificação revogada e que, sem embargo, tenham aparência de válidos, e para se evitar a impossibilidade de comprovação da vigência dos certificados de documentos eletrônicos com mais de 15 anos.

IV. Também é fundamental que se reconheça a diferença entre firmar-se eletronicamente um documento (isto é, confirmar a autoria ou manifestação de conformidade com o conteúdo do mesmo documento) e enviar com firma eletrônica (assegurar a procedência do envio da documentação, como mera gestão da mesma e sem assegurar a autoria ou conformidade com o documento).

V. Por último, também é básico que o sistema conecte diretamente, sem intermediários, o remetente telemático com o registro de destino e vice-versa. Assim, garante-se, de um lado, que o Registro receptor da documentação determine o selo de data e a prioridade registral e não um servidor intermediário, e, de outro lado, que o destinatário receba efetivamente as notificações eletrônicas que lhe sejam remetidas por um Registro.

VI. O Congresso destaca a importância de que os documentos eletrônicos sejam abertos em formato de arquivo de domínio público para garantir sua compatibilidade e seu arquivamento nos Registros e que seja possível o tratamento estruturado da informação, para facilitar a integração dos dados nas aplicações administrativas dos Registros. A esses efeitos se propõe como formato atualmente o XML, sem prejuízo de ser trocado por outro que se possa substituir no futuro.

VII. Deve-se reconhecer como única fonte de tempo a distribuída pelo Observatório Real da Armada em São Fernando (gerenciador da hora oficial da Espanha) ao Colégio dos Registradores, que, por sua vez, a distribui a todos os Registros, com plena e absoluta eficácia jurídica, competindo ao Registro receptor da Documentação, com exclusividade, determinar o momento exato do acesso do documento e fixar, portanto, a prioridade em seu despacho. 

2-) sobre a entrada de documentos  

1. É determinante a regulamentação da entrada de documentos fora das horas de abertura do Livro Diário, estabelecendo-se a apresentação no momento imediato ao da abertura do Diário, pela ordem de recepção marcada no livro de entrada e com a constância no assento de apresentação da data e hora (mencionando-se, também, os segundos) do ingresso no Registro.

2. Também é determinante a supressão da apresentação por fax, por motivos de segurança, substituindo-a pelos meios telemáticos, baseados em firma eletrônica, mais seguros.

3. Para isso, será necessário admitir-se o uso do terminal de auto-entrada instalado nos Registros para que os próprios usuários possam concluir a apresentação física dos títulos ao registro.

4. A solução futura conduz ao sistema o direcionamento exclusivamente eletrônico dos livros Diário e de Apresentação, com firma eletrônica reconhecida, não sendo necessária a impressão e a assinatura manuscrita do mesmo.

5. Também caminhamos para o uso direto de firmas eletrônicas para processos automatizados dos cartórios (a assinatura de procedimentos registrais) instalada nos servidores do Registro.

6. Em matéria de prioridade, esta deve resultar do acesso dos documentos ao Registro, que deve ser tido como realizado quando o último bite de informação identificadora do documento tiver tido acesso ao livro de entrada. 

3-) sobre o direcionamento eletrônico do registro  

1. O Congresso entende que as exigências derivadas da implantação, por mandado legislativo, das novas tecnologias de firma eletrônica no âmbito dos Registros Imobiliários, assim como o processo de implantação nos registros de novos aplicativos de administração e a digitalização dos arquivos abrem as portas para a implantação do Registro Eletrônico da Propriedade.

2. Resulta indispensável a conexão dos três grandes projetos informáticos indicados em separado: scanner , firma eletrônica e aplicativo de administração que, juntamente com os já conectados a este, isto é, Geobase, Floti e Programa de Liquidação, formam o núcleo do projeto de informática dos registradores.

3. O direcionamento eletrônico ao registro, como instrumento para a melhoria na prestação de serviço, exige que os aplicativos de administração sejam capazes de alcançar os seguintes objetivos:

a) assegurar a recepção, o despacho e a remissão de documentação eletrônica;

b) facilitar e simplificar as tarefas registrais;

c) permitir um maior controle dessas tarefas pelo registrador.

4. A utilização de procedimentos de firma eletrônica deve concretizar-se em uma dupla situação:

a) A utilização de firma eletrônica reconhecida pelo registrador nos casos em que atue gerando um documento público registral (assentos, fechamento do diário, expedição e certificações).

b) A utilização de assinatura de procedimentos registrais nos demais casos.

5. O selo de data de uma única fonte para todos os registros deverá ser utilizado, qualquer que seja o suporte documental adotado, na forma e com as características que vão de fato constar.

6. Todos os documentos registrais, sem prejuízo de sua trasladação para o formato papel dos livros registrais, deverão ser gerados no formato eletrônico, com selo de data, código de barras que identifique o registrador que está assinando e sua firma eletrônica reconhecida.

7. Os documentos assim gerados devem ser arquivados tanto na base de dados do aplicativo de administração, como em uma base independente de dados de arquivos firmados (arquivamento).

8. Esses arquivos estarão armazenados em computadores sob os cuidados do registrador e serão acessíveis por meio de aplicativos de informática que permitam uma visualização imediata do documento, nome do assinante e selo de data. 

4-) sobre a formalização da exteriorização das operações registrais.  

1. O Congresso entende que a regulamentação legal deve refletir a necessidade de que a nota de qualificação negativa (nota de devolução) permaneça unida ao documento que lhe sirva de base.

2. Ao contrário, a exteriorização da qualificação positiva deve ser feita na forma de certificação, incluindo o estado em que permanece inscrito o direito de que se trata e o conteúdo do Registro, uma vez produzida a alteração de seu conteúdo. Por isso, o Congresso propõe que a resolução positiva de alteração do conteúdo do Registro seja um documento independente do título apresentado, com a forma e o conteúdo homogêneos referentes às qualificações negativas, e que possam ser emitidas em papel ou por meio eletrônico, com os requisitos necessários de segurança que impossibilitem sua manipulação ou alteração. Tudo isso sem prejuízo de fazer-se constar no documento inscrito um resumo dos dados inscritos.

Observação

O registrador espanhol tem o poder-dever de qualificar os direitos ou situações jurídicas a serem inscritos, como, por exemplo, excluir algumas cláusulas de determinado contrato. Isso em razão do sistema registral espanhol admitir, em alguns casos, uma “faculdade de se obter a inscrição registral”.

Nesse sentido, importante é a lição do mestre Manuel Pena Bernaldo de Queiros, aqui traduzida:

“(...) entre os meios que se possui para defesa ou proteção de um determinado direito ou situação, está a faculdade de registro. E, para fazê-la efetiva, o titular do direito ou situação inscritível pode pedir a inscrição registral e reclamar contra sua negativa, em via própria – art. 66 Lei Hipotecária e art. 112-1º Regulamento Hipotecário – ou perante os Tribunais, em processo judicial. (...)

Mas não há obrigação. Só se fala em obrigação de registrar quando o registro é um pressuposto para que o titular do direito ou situação jurídica goze de determinadas vantagens (a especial proteção que confere o Registro), evitando-se determinados riscos (inclusive o da extinção do direito mesmo pela aparição de um terceiro protegido pelo o artigo 34, Lei Hipotecária)’’. (Manuel Pena Bernaldo de Queirós, Derechos Reales, II, pág. 511).

Em casos de qualificações parcialmente positivas, propõe-se a conjugação dos dois procedimentos anteriores, acrescentando ao documento apresentado a nota de qualificação negativa e um resumo do inscrito, expedindo, em separado, o documento independentemente de que reflita, com valor de certificação, a decisão positiva de alteração do conteúdo do Registro.

3. Deve-se regular a publicidade dos índices e arquivos informatizados mediante nota simples de valor meramente informativo, a qual garantirá sua correspondência com os dados existentes nos arquivos informatizados, mas não com os assentos existentes nos Livros de Registro, reservando para este último propósito a qualificação registral. Deve-se igualmente regular a certificação registral eletrônica.

4. A solicitação e expedição de informação registral pela internet, seja de nota simples dos arquivos informatizados, ou de certificações eletrônicas dos assentos dos Livros de Registro, deve ser centralizada no portal único do Colégio de Registradores, mediante o uso de arquivos de localização, uniformizando-se os sistemas mediante o que se verifica.

5. A apresentação sustenta que a informação registral, expedida como motivo da preparação de documentos inscritíveis, deve estar ao alcance dos diversos operadores jurídicos, assim como do titular registral, e que deve revestir-se da forma de certificação, estabelecendo-se um marco adequado para a sua tramitação eletrônica.

6. O sistema deverá fornecer selo de data seguro, com a forma e com as características que de fato irão constar. 

5-) sobre a publicidade registral e a proteção de dados.  

1. O Congresso entende que deveria regular-se legalmente o caráter público dos Registros, mas permitindo-se que, mediante a qualificação, o Registrador aprecie se existe ou não interesse do solicitante, de modo que quem obtiver informação dos assentos ou dos dados incorporados aos arquivos informatizados dos Registros, deverá comprovar, perante o Registrador, que tem interesse legítimo para tal.

2. Assim sendo, o Congresso sustenta a necessidade de regular os direitos do titular de dados de caráter pessoal, que constem nos arquivos registrais, conjugando as normas hipotecárias com as estabelecidas em matéria de proteção de dados.

3. É fundamental a necessidade de se estabelecer legalmente que o titular registral possa conhecer pormenorizadamente as solicitações de informações que tenham sido fornecidas em relação aos direitos inscritos em seu favor, assim como solicitar que seja notificado das informações prestadas daí em diante. Igualmente, deveria ser estabelecida a possibilidade de o Registrador notificar os titulares registrais de determinadas solicitações de informações, quando julgar conveniente ao interesse daqueles.

4. O Congresso afirma que a informação registral deve restringir-se, por razões de segurança das pessoas e dos bens, mediante o procedimento que legalmente se estabeleça.

5. Por outro lado, o Congresso sustenta que a informação registral não deve ser literal, salvo nos casos de mandado judicial ou de consentimento do titular, devendo esse tipo de informação ser eliminada por meio da quali