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Presidente do Irib e Secretário-Geral do Cinder marcam presença no 77º Enic
A convite da CII/CBIC, falam sobre a experiência espanhola  em Gramado

Convidados especialmente pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CII/CBIC), com apoio do Banco Santander e da Companhia Província de Crédito Imobiliário, o presidente do Irib Sérgio Jacomino e o secretário-geral do Centro Internacional de Direito Registral - Cinder, Enrique Rajoy, participaram respectivamente, como debatedor e conferencista, no 77° Enic – Encontro Nacional da Indústria da Construção, realizado de 17 a 19 de agosto, em Gramado/RS.

O registrador espanhol proferiu sua palestra no dia 18/08, no painel dedicado à “Segurança Jurídica dos Negócios Imobiliários: preservação das relações contratuais e expansão do crédito imobiliário” (aguarde transcrição a ser publicada aqui).

Rajoy discursou sobre o tema “Mercado imobiliário, segurança jurídica e custos de transação na Espanha”, enfocando três aspectos: a forma de contratos, análise do mercado imobiliário e a organização dos registros na Espanha.

Compuseram a mesa como debatedores o presidente do Irib Sérgio Jacomino, o procurador de Justiça do Rio Grande do Sul Armando Antônio Lotti e o desembargador gaúcho Nilson Paim de Abreu (presidente do Tribunal Regional Federal da 4ª Região); além dos palestrantes do painel, Carlos Eduardo Duarte Fleury (superintendente da Abecip) e Pedro Augusto Cortez (membro da Mesa de Debates de Direito Imobiliário - MDDI e do Conselho Jurídico do Sindicato da Habitação de S. Paulo - Secovi). Coordenaram os trabalhos o presidente nacional da CII/CBIC, Lair Alberto Soares Krähenbühl e o presidente do Sinduscon/MG, Eduardo Kupperman, tendo como relator o economista e advogado Daniel Ítalo Furletti.

Experiência espanhola é exemplo de segurança jurídica nas transações imobiliárias  

Partindo da premissa de que a segurança jurídica dos negócios imobiliários passa, obrigatoriamente, pelo registro de imóveis, Enrique Rajoy explicou, em sua palestra, que todos os mercados necessitam da segurança advinda do registro de propriedade. O registrador abordou todas as ações que cercam uma transação imobiliária na Espanha: o primeiro passo para a concretização do negócio é verificar a situação legal do imóvel, cuja consulta demora, em média, três dias para ser liberada. Qualquer apontamento posterior à consulta deve ser notificado pelo registrador ao comprador no prazo de 10 dias, período estabelecido para a assinatura do contrato de compra e venda. Qualquer erro ou falta de notificação são de total responsabilidade dos registradores. Além disso, o prazo para o registro da escritura é de 10 dias, o que agiliza a transação, permitindo uma redução dos custos.

O secretário-geral do Cinder enfatizou que o registrador é representante daquele que detém os direitos sobre o imóvel, portanto é responsável pelos possíveis prejuízos causados a terceiros. O processo começa e termina no registro, onde são aplicados dois princípios fundamentais: da inoponibilidade, em que tudo o que não está no registro não existe e não pode ser oposto; e o princípio da fé pública, que confere nível máximo de segurança às transações.

De acordo com Rajoy, os países que não aplicam o princípio da fé pública demoram mais para formalizar o contrato e para executar uma hipoteca, como é o caso de Portugal e Itália. Entre os países da União Européia, os que levam menos tempo para registrar e executar hipotecas são a Dinamarca, seguida da Holanda e da Espanha. Muitas são as vantagens citadas pelo registrador espanhol, ao se adotar tais princípios, como a já citada economia de tempo no registro, a redução de juros, a diminuição de emolumentos e custos tributários, além da redução no número de sinistros. A possibilidade de desfazer um contrato na Espanha, caso um outro agente financeiro ofereça juros menores, foi um fato que surpreendeu os empresários brasileiros. “É essa segurança jurídica que buscamos no Brasil. Temos de estudar a utilização do sistema registral espanhol como modelo para modificar o nosso”, afirmou Lair Krähenbühl, presidente da CII/CBIC.

A importância da padronização de contratos foi o segundo tema do painel  

A padronização de contratos foi objeto da palestra de Carlos Eduardo Fleury, superintendente geral da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança - Abecip, para quem a garantia e o tempo de execução conferem segurança jurídica ao negócio imobiliário.

Abrindo um parêntese em sua palestra, Fleury anunciou que o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo está considerando inconstitucional a Lei 10.931/04, conhecida como Lei do Patrimônio de Afetação, por tratar de vários temas ao mesmo tempo, incluindo aí a retificação administrativa de registro. Ele informou também que a Abecip já contratou dois pareceres para contrapor a opinião daquele colegiado.

De acordo com Fleury, uma das fontes de recursos para financiamento do mercado imobiliário, que é a poupança, vai fechar 2005 com uma perda de R$ 6 bilhões. Quanto à necessidade de padronizar contratos, o superintendente explicou que o objetivo da medida é o desenvolvimento do Sistema Financeiro Imobiliário. “A falta de padronização, aliada a alta taxa de juros, trava o SFI”, afirmou, completando que o atual processo de contratação requer a emissão de inúmeras certidões e há processos que são analisados por mais de cinco vezes. A demora varia de três a quatro meses. O superintendente da Abecip expôs os principais objetivos a serem atingidos, com a parceria entre os diversos setores: a dinamização da securitização, a integração entre o mercado imobiliário e o mercado de capitais para maior velocidade nas transações e a redução de custos de originação de toda ordem.

“Queremos mudar o princípio de contratação com a confiabilidade total na matrícula do imóvel e poder fazer negócios em apenas um dia, como acontece com o financiamento de automóveis. Ainda estamos longe do aquecimento do mercado de Capitais, porque são somente R$ 907 milhões securitizados, ou seja, ainda não se chegou nem ao primeiro bilhão. A alienação fiduciária tem ajudado a resolver problemas de retomada do imóvel no prazo máximo de um ano”, complementou. Fleury anunciou que a Abecip e CBIC já desenvolveram dois contratos padronizados, um para agente financeiro e outro para incorporadores, ambos com alienação fiduciária.

Quem não registra não é dono  

O presidente do Irib, Sérgio Jacomino, atuou como debatedor tecendo comentários sobre a palestra de Enrique Rajoy. Jacomino foi enfático acerca dos preconceitos existentes em relação aos cartórios no Brasil, a maioria resultante da burocracia e morosidade do sistema atual, que exige a obtenção de inúmeras certidões e torna muito custosa a investigação sobre os direitos envolvidos.

Ele explanou acerca do nascimento do registro imobiliário, datado de 1843, e a criação do registro hipotecário no Brasil, criado em 1846, acrescentando que existem cartórios no mundo inteiro, embora com denominações diversas. “O registro de direito, bastante citado por Rajoy, nada mais é do que o nosso cartório”, explicou.

O presidente do Irib atestou que a sociedade espanhola, alemã, suíça, inglesa e austríaca, para ficar em poucos exemplos, respeita muito os cartórios como instituição garantidora de direitos. E ressaltou: “É muito importante que haja um esforço comum entre os vários segmentos, incluindo o Irib, a CBIC, o Sinduscon de São Paulo, o Secovi e a Abecip, para que se possa fazer uma blindagem das garantias que proporcionam a segurança jurídica das transações, para um efetivo desenvolvimento econômico”. Concluindo, o presidente do Irib afirmou que sem registro não há proprietário.

Base para o desenvolvimento  

Enfocando em sua palestra, os “Aspectos operacionais de afetação do patrimônio”, o advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP, Pedro Cortez, saiu em defesa da segurança jurídica, afirmando que a construção como base para o desenvolvimento pressupõe uma sociedade organizada capaz de garantir o acesso à moradia como direito constitucional.

“A construção civil merece mais respeito e precisa estar focada no combate ao déficit habitacional, oficialmente na casa de 7 milhões de moradia. Para mitigar ou reduzir essa carência, seriam necessárias 600 mil novas moradias e investimentos de R$ 16 bilhões ao ano, por um período de 20 anos. Existe a necessidade de crédito barato e direcionamento de recursos não onerosos para esse segmento”, esclareceu.

Cortez estabeleceu como prioridade a formalização do setor e a adoção de ações sustentáveis que levem a resultados efetivos. Conforme o advogado, o registro irradia sustentabilidade, oferecendo velocidade ao processo. Ele explicou os principais itens do Patrimônio de Afetação, uma conquista, pois significa a composição de interesses. Na opinião de Cortez, a aproximação do Judiciário, do Executivo, do Legislativo, dos compradores, dos incorporadores e dos registradores é resultado da dialética do direito.

Diretor de Crédito Imobiliário do Itaú    anunciou no 77° Enic que o banco reduziu juros de 12% para 8% no financiamento imobiliário  

A medida foi anunciada durante o segundo painel “Ampliação do crédito imobiliário com recursos das Cadernetas de Poupança” realizado no dia 18/8, no 77° Enic, pelo diretor de Crédito Imobiliário do Itaú, Luiz Antonio Rodrigues. “O banco Itaú passará a operar com juros de 8%, a partir de 1º de setembro, para o financiamento de imóveis novos ou usados com valor de avaliação de R$ 50 mil a R$ 100 mil, por um período de 36 meses. É a menor taxa do momento”, afirmou.

A partir da 37ª mensalidade, o valor da prestação poderá ser reajustado em, aproximadamente, 5%, para que não traga desequilíbrio no orçamento do comprador. Empresários de todo o país presentes ao evento receberam a notícia com entusiasmo.

Rodrigues apresentou as mudanças estruturais adotadas pelo banco, como liberação de 80% dos contratos em até 30 dias; respostas de todas as propostas no prazo de 24 horas; e cumprimento da meta de aplicar em financiamento imobiliário R$ 1,6 bilhão, superando o montante obrigatório de R$ 1,2 milhão. Para atender à demanda, o banco conta com mais de 300 profissionais especializados. O diretor do Itaú afirmou que os problemas do passado com o setor da construção civil foram apagados com as mudanças no arcabouço jurídico trazidas pela Lei 10.931/04.

Santander traz no DNA do Banco o crédito hipotecário  

No mesmo painel, José Manoel Alvarez Lopes, superintendente de Crédito Imobiliário do Santander Banespa, apresentou aos empresários o mais novo produto imobiliário do banco, o SuperCasa10. Concebido após a realização de pesquisas com compradores e inspirado no modelo chileno de financiamento, o produto foi lançado em 27/04/05, em São Paulo, voltado à compra de imóveis com valores superiores a R$ 350 mil.

Essa nova modalidade permite ao comprador saber exatamente o valor das parcelas – se o financiamento tiver prazo de 10 anos –, pois elas são fixas e o saldo devedor não sofre reajustes mensais. O SuperCasa10, que já está operando em São Paulo, Rio de Janeiro e região de Campinas/SP, será lançado nos próximos dias no Rio Grande do Sul.

Classificado como o 8º maior grupo financeiro do mercado, maior banco da América Latina e melhor banco do mundo, pela revista Euromoney , o Santander tem em sua carteira de crédito imobiliário US$ 260 bilhões e pretende contribuir para incrementar esse mercado no Brasil, cujos números registram 2,86% em mercado imobiliário, com representação de 2,30% do PIB. “Agradeço aos competidores. Isso nos impulsiona a fazer melhor”, enfatizou Alvarez Lopes.

Lopes também ressaltou que o banco tem o compromisso de facilitar e simplificar a transação imobiliária, permitindo maior volume de vendas de imóveis. O Santander atua fortemente no Centro Oeste, Sul e Sudeste do Brasil e pretende qualificar os seus produtos para atender às demandas do Norte e Nordeste, prevista para 2006.

Experiência nordestina  

Ainda integrando o segundo painel, o presidente do Fórum Nordestino da Construção, Irenaldo Quintans, apresentou a palestra sobre o potencial dos mercados imobiliários nas regiões norte e nordeste, explicando porque esta região do país perdeu o hábito de usar o crédito imobiliário. Conforme o dirigente, no período de 1986 a 1994, os problemas com planos econômicos errados e inflação galopante fizeram com que o credito imobiliário cessasse por completo. Essa situação empurrou os empresários para o autofinanciamento. Com a estabilização da moeda, a partir de 1994, essa forma de atender ao comprador se fortaleceu, principalmente como alternativa para os compradores de mais baixa renda. “A relação passou a ser com base na confiança entre as partes, o que permitiu uma relação muito próxima com os compradores”, enfatizou.

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Esse modelo está esgotado. “Construtores foram impelidos a assumir o papel dos bancos. Isso permitiu ao empresariado maior preparação, mas pedimos a volta dos bancos para o financiamento imobiliário. Entendemos que a síndrome Encol e as dificuldades de os bancos retomarem os imóveis justificam esse abandono. Porém, hoje o mercado tem um novo fôlego com a Lei 10.931/04”, analisou, completando que o desafio maior é reduzir as taxas de juros e conquistar clientes. O dirigente apresentou alguns números da região: são 16 Estados, 60 milhões de habitantes, 25 mil construtoras, 2.241 municípios, e 18,5% de participação no PIB. As maiores cidades são Bahia, Pernambuco, Ceará e Pará. Apesar de a renda per capita ser baixa, 42% da renda provém da esfera pública, contra uma média nacional de 18%. Isso significa que esse público não apresenta risco de desemprego e, portanto, de desonrar a dívida.

As regiões Norte e Nordeste concentram um grande volume de déficit habitacional: mais de 56%, com famílias de até três salários mínimos. “Para os empresários, a responsabilidade social permanece”, finalizou.

O mercado do Sul  é avaliado no segundo painel

Marco Túlio Kalil Ferreyro, economista do Sinduscon-RS, apresentou a situação do sul do país no segundo painel que versou sobre a “Ampliação do crédito imobiliário com recursos das Cadernetas de Poupança”, fazendo uma rápida análise econômica do setor e falando da necessidade de aumentar a capacidade produtiva para garantir o consumo sem inflacionar o mercado. Ressaltou que termos como prosperidade econômica social e mobilidade socioeconômica estão em desuso. “O setor produtivo tem de criticar a política econômica. Não há como trazer a taxa de juros primária para 12% sem acabar com a relação incestuosa do Banco Central, que é usado para rolar a dívida pública”, opinou.

No primeiro semestre deste ano, a produção industrial do Rio Grande do Sul sofreu uma queda de 3,1%, e somente Santa Catarina e Paraná registraram elevação com 6,5% e 8% de crescimento, respectivamente. Com uma população de mais de 21 milhões de habitantes, a região Sul apresenta nichos a serem explorados, como um alto contingente populacional de 19 a 24 anos. Sugeriu a criação de um programa “primeiro imóvel”, pois essa demanda encontra-se em franco processo de desenvolvimento econômico.

Construtores lançam manifesto contra crise política e propõem nova Constituinte

Foi lançada dia 19 de agosto, no encerramento do 77º Encontro Nacional da Indústria da Construção, evento da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), a “Carta de Gramado”, um protesto contra a atual crise política, que já começa a repercutir no país.

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O documento propõe a convocação de uma Assembléia Nacional Constituinte exclusiva para discutir e aprovar pelo menos três reformas estruturais: a político-partidária; a fiscal e tributária; e a previdenciária.

Este não é o primeiro Enic que se realiza sob o clima de uma grave crise política, que envolve diretamente o Poder Executivo federal. Em abril de 1991, a edição do encontro realizado em Belo Horizonte, culminou com a “Carta de Belo Horizonte”, que fazia um alerta à Nação e ao governo sobre as denúncias de corrupção, que acabaram causando a queda do então presidente da República, Fernando Collor de Mello.