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E o mercado imobiliário, como vai?

Edificações e serviços na reconstrução da “cidade dos encantos mil”

Sinônimo de cidade maravilhosa e ícone da modernização nacional desde a vinda da família real portuguesa para o Brasil, o Rio de Janeiro já viu tempos melhores. Pelo menos para os pessimistas, que teimam em rotular a urbe somente como a capital da insegurança e da falta de uma política habitacional eficiente e igualitária. Segundo dados do IBGE, em apenas sessenta anos o número de favelas pulou de 64 para 700, além do aumento dos assaltos e do tráfico de drogas e armas.

Frente a esta dramática realidade, a tendência é realmente desistir de enxergar tantos outros atributos positivos aliados a uma lista de soluções viáveis, responsáveis por fazer reviver aquela que ainda hoje é uma forte referência nacional e internacional quando se pensa em Brasil.

Entretanto, a capital carioca merece e precisa ser contemplada também sob o ponto de vista dos seus atrativos e das mudanças que já apontam bons resultados. A retomada industrial, por exemplo, dá sinais vitais de expansão. Segundo a Federação das Indústrias do Estado do Rio de Janeiro, a previsão de investimentos no período de 2005 a 2007 é alcançar a cifra dos R$ 50,7 bilhões, gerando mais de 117 mil empregos diretos – números perfeitamente condizentes com os avanços medidos nos últimos tempos: em 15 anos, a produção industrial fluminense acumulou um crescimento de 15,3%, sendo impulsionada em grande parte pela cadeia de petróleo e derivados.

Outro ponto forte é a localização estratégica, além da qualidade da mão-de-obra (é um dos Estados com a maior taxa de anos de estudo por população economicamente ativa), da renda per capita 64% superior à média nacional, da boa infra-estrutura (seis portos, sendo o Porto de Sepetiba de grande porte; 13 aeroportos, sendo três na capital) e das diversas universidades e centros de pesquisa de renome internacional, segundo Rodrigo Caucotto Montenegro, do Centro Internacional de Negócios da Firjan/Sebrae-RJ.

Migrando para o setor do turismo, que tem ainda o entretenimento como grande aliado, o que se percebe é um importante filão para a economia carioca, devido ao rico potencial da cidade – sede da maior festa popular do Planeta (o Carnaval), de inúmeras belezas naturais, de uma charmosa gastronomia, além dos teatros, centros culturais, agradáveis passeios pela orla marítima e o clima intenso, caracterizado pelo calor do dia e pelas noites quentes.

Incorporada a esta lista de vantagens, a área de esportes já se prepara para os Jogos Pan e Parapan-Americanos de 2007. Com investimentos na ordem de R$ 600 milhões, o consórcio Rio Sport Plaza ergue no atual Autódromo Internacional Nelson Piquet, em Jacarepaguá, o Parque Olímpico do Rio. A área destinada a sediar as modalidades esportivas da respectiva competição tem 809 mil metros quadrados, onde deverão ser construídos a Arena Multiuso (basquete e ginástica artística), o Parque Aquático (saltos ornamentais, natação e nado sincronizado) e o Velódromo (para a prova de pista de ciclismo).

Com término previsto para dezembro de 2006, a obra será responsável por gerar empregos diretos e indiretos, valorizar a identificação de talentos, possibilitar a inclusão social e dar vida nova ao espaço, que além de acolher competições de automobilismo e motociclismo, poderá ser usado pela Prefeitura do município para projetos esportivos especiais.

Diante de todo esse cenário, infra-estrutura passa então a ser uma necessidade primária e inevitável diante do desejo de abrir as portas para o desenvolvimento contínuo e duradouro. Ou seja, numa capital como o Rio de Janeiro, onde todos esses pontos se convergem para a valorização, é preciso ter uma visão macro do mercado como um todo e conhecer principalmente o passado, o presente e o futuro dos negócios imobiliários, bem como os serviços agregados, responsáveis por suportar essa cadeia de prosperidade e atrair potenciais investidores.

Marco central da recuperação

Assim como nos países de primeiro mundo e em algumas cidades brasileiras, a área central representa uma importante demarcação para a história do município e das pessoas que ali vivem e trabalham. É uma mistura do antigo e do novo, que reflete a tecnologia incorporada aos edifícios recém-construídos, a modernização de outros na busca pela atualização e valorização, sem falar na preservação do patrimônio histórico.

"O mercado de empreendimentos comerciais no Rio de Janeiro começou pelo centro da cidade com construções na Avenida Rio Branco e arredores. O primeiro edifício de estrutura de ferro do Brasil foi o Avenida Central, na Avenida Rio Branco, 156. Nos anos 70, outros arranha-céus como o Edifício Linneo de Paula Machado foram incorporados, tornando-se ponto de referência", conta o gerente Comercial Regional da Cushman & Wakefield Semco, Rafael Murgel.

Foi a partir dos anos 80 que os conceitos de prédio inteligente e de serviços surgiram na capital fluminense com o Complexo RB1, na Praça Mauá, empreendimento que causou grande sensação na época e que figura, até hoje, entre os melhores prédios da região, de acordo com Rafael.

Na visão de um fornecedor de serviços, o centro do Rio é ainda o local onde coisas novas acontecem; não é um centro que morreu, que mudou, que viu passivamente a degradação se instalar. "Na Praça Tiradentes, por exemplo, é possível contemplar a construção de três hotéis, as empresas reformando suas sedes e a chegada de novas e modernas edificações corporativas, como a Torre Almirante, que oferece 45 mil metros quadrados de área útil", ressalta Hélio Francisco Alves Cerqueira, diretor da Riopark Estacionamentos, empresa do sistema Estapar.

Para o gerente Comercial Regional da Cushman & Wakefield Semco, trata-se de um empreendimento de verdadeiras diferenciações, reafirmando o perfil empreendedor da região. "Inaugurada em novembro do ano passado, a Torre Almirante foi totalmente alugada para a Petrobrás pelo valor mensal equivalente a US$ 1 milhão, demonstrando que a área central do Rio não deve ser menosprezada nem descartada, pois continua com grande apelo empresarial desde que haja a disponibilidade de espaços corporativos de alto padrão com moderna infra-estrutura, serviços de telecomunicações e de suporte", declara Rafael, que ainda destaca a localização rica em transporte público, com proximidade e facilidade de acesso a todas as regiões da cidade e da periferia, até mesmo para Niterói e adjacências.

Modelo de modernização

Outro prédio que merece destaque responde pelo movimento natural de desenvolvimento dos edifícios comerciais e corporativos na orla do Flamengo e de Botafogo nos anos 80, responsável por expandir o mercado em outras direções. Datado de 1985, ele deu os primeiros passos no seu processo de grandes mudanças em dezembro de 2001, quando passou de Edifício Caemi para Edifício Centro Empresarial Botafogo, após a sua venda.

Segundo Fernando Menani, gerente de Operações da CB Richard Ellis (consultoria imobiliária responsável pela comercialização e gerenciamento da edificação), a troca do nome foi o marco inicial para todas as benfeitorias que continuam sendo executadas.

"Para garantir o pleno funcionamento do sistema de ar condicionado, trabalhamos em duas linhas de frente. Na recuperação dos chillers, foi preciso repotencializar as cinco unidades resfriadoras, garantindo hoje o conforto esperado por nossos ocupantes. O segundo passo foi reformar as torres de resfriamento para certificar eficiência ao sistema e racionalidade ao consumo de água e energia. Adicionalmente, a CBRE – preocupada com o bem-estar de todos os parceiros e colaboradores – desenvolveu uma plataforma técnica para facilitar a manutençãoem todas as torres. Já na parte elétrica, foram revisadas as cabines primárias inferior e superior,implantando no final do trabalho um cronograma anual de atividades para o pleno funcionamento do sistema", explica Fernando.

No quesito transporte vertical, oito elevadores foram substituídos por outros de última geração, cujo tempo médio de atendimento de cada chamada é inferior a 30 segundos. A mesma atenção foi destinada à área da recepção social com o objetivo de melhorar a entrada principal do empreendimento. Desenvolvido pela arquiteta Fátima Oldemburg, do escritório Office Arquitetura e Construções, o projeto manteve as características clássicas do imóvel, fornecendo na medida certa um ar de modernidade e atualização.

Além disso, o Edifício Centro Empresarial Botafogo também contou com uma intervenção importante no seu auditório. "Mesmo com vista para a Baía de Guanabara e capacidade para 104 pessoas, o local estava ‘implorando’ por uma reforma. Em acordo com o proprietário e os inquilinos, o Condomínio utilizou-se da verba gerada pelas próprias locações do Centro de Convenções, e inaugurou em agosto do ano passado praticamente um novo espaço, que atende empresas internas e externas para eventos e reuniões", afirma o gerente de Operações.

Para arrematar com sucesso a modernização, o ex-Edifício Caemi ganhou um espaço gastronômico de primeira linha: o Restaurante Pistache foi inaugurado em julho de 2003 e é referência de bom atendimento na região, público que ainda desfruta da mais bela calçada da Praia de Botafogo. "Um dos privilégios deste prédio é ter um calçamento e um belíssimo jardim projetado pelo renomado arquiteto paisagista Burle Marx ao qual a Administração dedica uma atenção toda especial. Nossa tarefa maior hoje é recuperar o projeto original que sofreu modificações sem controle ao longo dos anos", conclui Fernando Menani.

Retrofit para atualizar prédio de 70 anos

Localizado no limite do centro com a área litorânea da cidade maravilhosa, o Edifício Standard Building é um exemplo concreto da forte tendência instaurada: a de promover retrofit em prédios mais antigos do Rio de Janeiro. Segundo Alberto Robalinho, diretor da filial da CBRE no Rio, a absorção de espaços de qualidade vem crescendo nos últimos anos, em parte pela exigência do mercado, em outra pela redução de novos estoques.

"A previsão de entrega de novos empreendimentos é bastante reduzida, causada principalmente pela carência de terrenos com bom potencial comercial, além de restrições existentes na legislação para o desenvolvimento de imóveis deste tipo. Essa situação específica do mercado do Rio de Janeiro criou um amadurecimento de alguns incorporadores para o conceito de retrofit de edifícios de escritório localizados na região central", explica ele.

Construído em 1935 e inaugurado um ano depois, o prédio é tido como um exemplar clássico do estilo Art Déco seco, movimento que atingiu seu apogeu entre os anos 20 e 40, e que marca a arquitetura com linhas geométricas e tons pastel. No que se refere à tipologia construtiva, esta é subdividida verticalmente em base (revestida em material nobre), corpo e coroamento escalonado em terraços.

No seu novo projeto arquitetônico, de autoria dos arquitetos Davino Pontual (escritório Pontual Associados, Arquitetura e Planejamento) e Pablo Siemenson (escritório Pablo Siemenson Arquitetura), o edifício especifica mudanças importantes, capazes de atualizá-lo novamente perante os mais modernos. Afinal, o empreendimento foi o primeiro a dispor de instalação de ar condicionado central no Rio de Janeiro.

O resultado esperado com as obras é garantir um sistema de supervisão predial com previsão de monitoramento de todos os subsistemas, bem como readequações dos mesmos. Para a segurança patrimonial, haverá controle de todos os acessos com rede CFTV, catracas eletrônicas, cartões magnéticos, sistema de cadastro, recepção virtual e interligações com a central de segurança que estará localizada no subsolo.

Em incêndio, o projeto específico visa compreender chuveiros automáticos, detectores de fumaça e temperatura, extintores (colocados em todos os pavimentos de acordo com as normas e projeto do Corpo de Bombeiros), hidrantes, iluminação de emergência, escadas pressurizadas, porta corta-fogo, rota de fuga, além de um sistema de detecção e alarme de incêndio constituído de uma central única localizada no subsolo.

Já o sistema de emergência será via grupo gerador, que dará continuidade ao fornecimento de eletricidade em caso de interrupção da rede comercial. Para isso, as instalações elétricas terão sua carga calculada para o atendimento de todas as áreas comuns e privadas e com o auxílio de equipamentos de alta tecnologia – também especificados para o sistema de telefonia – dimensionado com cabos de fibra óptica, cabeamento interno estruturado e links com todas as empresas do setor de telecomunicações.

Para completar, o retrofit aponta um moderno e eficiente sistema de climatização, fazendo com que o condicionamento do ar opere através de unidades condensadoras distribuídas nos forros dos espaços condicionados, de acordo com o sistema V.R.V (Volume de Refrigerante Variável), cujas características são o baixo consumo de energia e tecnologia avançada, que permitem atender a cada momento a demanda individual dos ambientes, além da medição de energia consumida.

A evolução da Zona Sul

Foi também na década de 80 que o mercado imobiliário expandiu para a Zona Sul e Barra da Tijuca, onde as primeiras alternativas corporativas surgiram com o Rio Office Park e o Centro Empresarial Barra Shopping, por exemplo – até os dias de hoje, com o Hospital Barra D’or, as grandes universidades e lançamentos como o Shopping Leblon, que também incorpora uma torre de escritórios.

Com perfil próprio, a região reúne mega empreendimentos e ainda outros menores voltados para profissionais liberais que primam por imóveis com localização privilegiada.

Contudo, tem também a característica de demandar uma boa infra-estrutura de estacionamento – exigência cumprida na maioria dos edifícios, através de uma considerável quantidade de vagas existentes a serviço do usuário. Conforme Hélio Francisco Alves Cerqueira, diretor da Riopark, diferente do centro da cidade onde as pessoas podem se locomover de ônibus, metrô e trem, na Barra da Tijuca só se transita utilizando o automóvel.

"Quando se pensa em garagem, a legislação carioca é melhor que a de São Paulo, pois é obrigatório para prédios de escritórios um número de vagas que dê sustentação para o imóvel e para o usuário. Todos os empreendimentos novos do Rio estão com uma operadora de estacionamento. Nós temos 70 deles operando, com aproximadamente 23 mil unidades e 812 funcionários", conta Hélio.

Fazendo jus a essas e outras particularidades, o Le Monde Office é o mais novo produto a ser lançado na capital carioca: um mix de residência e escritório para a civilização moderna, que prioriza segurança, eficiência, facilidade, localização, arquitetura e tecnologia na arte de morar e fazer negócios.

Fincado no trecho comercial mais nobre da Avenida das Américas, no coração da Barra da Tijuca, o empreendimento da RJZ Engenharia, Cyrela e Brazil Realty abrange 24.300 metros quadrados para reunir salas de musculação, spinning, piscina com duas raias de 25 metros, spa com saunas seca e a vapor, hamam, ofurôs, sala de repouso, duchas, beauty center (com cabeleireiro e manicure), bar, vestiários e um complexo completo para reuniões, convenções, treinamentos e encontros empresariais. São 12 salas de reunião para locação e dois auditórios para até 150 pessoas, além de uma sala de espera vip junto aos lobbies, onde o cliente poderá ser recebido com o conforto e a comodidade de TV, música ambiente e conexão à Internet.

O destaque maior diz respeito ao conceito FlexOffice, incorporado para que o condômino desfrute de diversas opções e facilidades tecnológicas, cujos custos são pré-estabelecidos e financiados, sempre com o auxílio exclusivo de um arquiteto. Ou seja: escritórios a partir de 30 metros quadrados, decorados de acordo com determinado perfil de necessidade, e ancorados por serviços de gerenciamento e fiscalização – Facilities executados pela Cyrela.

Inteligência conferida também às instalações

Qualificado como um dos mais importantes empreendimentos comerciais da capital carioca, o Centro Empresarial Rio (CER) é composto por dois edifícios (o Argentina, de escritórios, e o Nove de Julho, edifício-garagem), além de uma alameda com jardins de Burle Marx.

Arrojado no projeto arquitetônico, o complexo destina a mesma ousadia e eficiência para a sua estrutura física interna e tecnológica, a exemplo dos 12 elevadores que passam, desde janeiro, por uma completa modernização.

Com mais de 20 anos de uso, os equipamentos de transporte vertical estavam defasados com relação aos avanços desta área e do perfil do próprio edifício, necessitando portanto de intervenções capazes de garantir mais qualidade e segurança aos usuários e valorizar comercialmente o CER.

Sob um contrato estabelecido com a Mark Building, empresa responsável pelo gerenciamento predial, a ThyssenKrupp Elevadores deu início ao processo de atualização, que conta com a tecnologia ADC XXI, um sistema inteligente que muda completamente o modo habitual de distribuição de chamadas. Com ele, o passageiro informa antecipadamente qual o seu destino antes de entrar na cabine, gerando a informação que o sistema precisa para agrupar as pessoas que vão para o mesmo andar ou próximos. Segundo a ThyssenKrupp, isso amplia a capacidade de tráfego do elevador em até 30%, além de acarretar uma economia de energia elétrica para o condomínio.

Com previsão de finalização para abril de 2006, a obra está sendo realizada em etapas para não prejudicar o bom funcionamento do edifício. Atualmente, o Centro Empresarial Rio recebe por dia cerca de cinco mil pessoas, entre usuários e visitantes de empresas como: Votorantim, Lucent Technologie, Ogilvy, American Press, Banco de Tokyo, J.P. Morgan, Conspiração Filmes e Red Bull.

(Revista Infra , SP, junho/05. Seção Rio de Janeiro , pp. 20 a 26)