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Curso sobre sistemas de titulação da propriedade
Registradores brasileiros enviam notícias de Madri 

Curso de Verão da FIIAP e Colégio de Registradores da Espanha
Primeiras impressões
Marcelo Augusto Santana de Melo

O Boletim eletrônico do Irib 1776 divulgou as informações completas e o programa do curso sobre sistemas de   Titulação da Propriedade que está sendo realizado em Madri, na Espanha, entre os dias 11 e 22 de julho. Este ano, pela primeira vez, a FIIAPP e o Colégio de Registradores da Espanha, programaram esse curso de verão.

Desta feita, o diretor de meio ambiente do Irib e registrador Imobiliário de Araçatuba, SP, Marcelo Augusto Santana de Melo, envia a reportagem que segue.

Curso de Verão da FIIAP e Colégio de Registradores da Espanha
Primeiras impressões
Marcelo Augusto Santana de Melo

Com o chamado efeito da globalização, são cada vez mais freqüentes as discussões sobre o sistema ideal de transmissão de bens imóveis. É cediço que o direito de propriedade é exercido contra todos ( erga omnes ), de forma que o consentimento para a configuração e idealização do sistema registrário deve ser fruto de consentimento das pessoas que, mesmo que fictamente, são atingidas pelo efeito da propriedade.

Vários são os sistemas registrários no mundo, mas é preciso ter em mente que, malgrado exista a discussão pelo modelo ideal ou perfeito, é fato que dentro dos diversos países e inúmeros sistemas registrários, estes estão, mesmo que precariamente, exercendo sua função, de acordo com as aparentes necessidades do mercado imobiliário e sistema jurídico.

Não obstante, os países desenvolvidos e em desenvolvimento começam a observar e estudar sistemas registrários em todo o mundo para não somente adotar um sistema registrário que atenda as necessidades básicas, mas sim um sistema que possa ajudar a desenvolver necessidades reflexas, mas não menos importantes para o crescimento de uma nação bem como a economia.

Existem basicamente três modelos de sistemas registrários no mundo, são eles: a) Registro de documentos; b) Contratação privada; e c) Registro de direitos.

No primeiro, Registro de Documentos, apenas se traslada e conserva os contratos privados para proporcionar provas documentais da titularidade que são empregadas posteriormente pelos tribunais, que aplicam uma regra de prioridade, estimulando as partes a depositarem o quanto antes seus títulos. Nesse sistema, atualmente utilizado na França e maior parte dos Estados Unidos, somente se produzem informações, que serão utilizadas em momento ulterior.

Para se adquirir um imóvel ou mesmo hipotecá-lo é necessário proceder a uma rigorosa pesquisa para concentrar e depurar as informações, pesquisa essa geralmente patrocinada por profissionais especializados, advogados e principalmente por empresas seguradoras de títulos, que controlam o mercado imobiliário norte-americano e começam a se estabelecer em países em desenvolvimento como o México, cujo sistema registrário está sofrendo forte pressão que atrapalha seu natural crescimento.

O sistema de seguro de títulos está longe de garantir o direito real. A apólice outorga garantia econômica ao adquirente e não a necessária segurança jurídica; o bem de raiz é substituído pela indenização, gerando grande incerteza ao proprietário e terceiros de boa-fé, já que a única segurança que se assemelha ao direito real é baseada nas investigações e opiniões dos advogados das seguradoras. Importante consignar que as despesas das empresas seguradoras são constituídas quase que totalmente pelas investigações da propriedade e criação de um registro particular de imóveis semelhante ao fólio real.

No sistema de contratação privada, adotado na Inglaterra até a segunda metade do século XX, os tribunais podem reconhecer eficácia real a direitos que tenham permanecido ocultos. Tendo em vista a escassa possibilidade de identificar os direitos reais, a legislação reforça os direitos obrigacionais, mesmo porque as informações sobre a cadeia de títulos são precárias.

Os Registros de direitos, por sua vez, contêm informações não dos títulos que ingressam, mas do próprio direito. Para isso, antes da inscrição existe uma forte depuração dos direitos reais, aplicando-se princípios registrários como o da prioridade, trato sucessivo, rogação etc. Em todo caso, os direitos somente serão inscritos quando o registrador determina que não afetem a nenhum outro direito real.

Uma das principais vantagens desse sistema é a qualificação registrária, que é o juízo de valor que o registrador realiza sobre a legalidade dos documentos e sobre a validade e eficácia dos negócios jurídicos contidos neles. Observem que a qualificação registrária, cotejando-se com outros sistemas registrários, equivale a uma sentença de mérito de primeira instância anômala, já que não gera coisa julgada. No Registro de Títulos, embora possa existir uma redução dos riscos procedendo-se a pesquisas, a certeza somente poderá ser alcançada em Juízo.

Outra vantagem, também não menos importante, é a redução dos custos, que chegam a ser muito elevados nos demais sistemas, mormente com as minuciosas pesquisas necessárias para que o risco das seguradoras de títulos seja reduzido, lembrando que o custo dessa pesquisa histórico-jurídica da propriedade ou é repassado diretamente ao usuário final (adquirente) ou é incluído no valor da contratação do seguro.

O sistema adotado no Brasil é de registro de direitos e se assemelha ao da Alemanha, em que existe um título causal que deve ser levado a um órgão que o recepcionará, dando-lhe publicidade e constituindo a mutação jurídico-real, ao contrário do ocorre no direito francês, em que basta o título para que o domínio seja transferido. O título gera direitos obrigacionais entre as partes; contudo, somente seu registro lhe confere eficácia erga omnes . A grande diferença entre os sistemas germânico e brasileiro funda-se na presunção que é dada à propriedade. No sistema alemão, uma vez inscrito o título, a presunção é absoluta ( juris et de jure ) da propriedade, diferentemente do que ocorre no direito brasileiro, onde a presunção é relativa ( juris tantum ) nos termos do § 2º do artigo 1.245, “enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”. Exceção a esse preceito é o registro torrens para imóveis rurais, regulado pelos artigos 277 e seguintes da Lei de Registros Públicos, onde, depois de determinado procedimento, que inclui a notificação de confrontantes e publicação de editais, será prolatada sentença que, uma vez registrada, outorgará à propriedade presunção absoluta.

O sistema registrário espanhol possui características próprias, e, atualmente é o mais desenvolvido entre os países que adotam o Registro de Direitos, principalmente por propiciar segurança jurídica ao mercado imobiliário. Podemos destacar, brevemente, que se baseia nos princípios da legitimação e fé-pública registrária. O princípio da legitimação é configurado pela presunção que o direito inscrito existe e pertence ao seu titular na forma e extensão que consta do fólio real. O registro do assento registrário equivale a uma sentença de mérito e pode ser retificado ou cancelado através da via recursal apropriada.

O princípio da fé-pública registrária, uma das vigas mestras do direito espanhol, está definido no artigo 34 da Lei Hipotecária de 8 de fevereiro de 1946 que estabelece que “o terceiro que de boa-fé adquira a título oneroso algum direito de pessoa que no Registro apareça com faculdades para transmiti-lo, será mantido na sua aquisição, uma vez que haja inscrito seu direito, ainda que depois se anule ou resolva o do outorgante em razões de causas que não constem no mesmo Registro”. Assim, para estar protegido, deve o proprietário preencher os requisitos constantes do referido artigo.

O sistema registrário brasileiro, tecnicamente, não possui o efeito da fé-pública outorgado no sistema espanhol, apenas o da legitimação como foi exposto. Não obstante, a grande maioria dos atos registrários, em sentido estrito, é constitutiva e a adoção desse efeito seria de suma importância para a segurança jurídica e Direito Civil no Brasil.

O direito imobiliário espanhol é prova de que, entre proteger terceiros adquirentes de boa-fé e o próprio proprietário, a primeira alternativa outorga mais segurança ao sistema jurídico, fomentando os negócios imobiliários e a concessão de crédito. É notório também que enfraquecer as garantias reais na justificativa de um interesse ou necessidade sociais, acaba por prejudicar ainda mais essa finalidade, porque a concessão de crédito com baixos encargos exerce efetivamente referida função social. Feliz ou infelizmente, é essa a tendência de moda em nosso direito.

Não obstante, a partir do momento que terceiros de boa-fé começam a confiar no direito de propriedade constante do Registro de Imóveis, acabam por se proteger mais e de forma efetiva, já que a informação está concentrada e de fácil acesso, bastando solicitar uma certidão (nota simples ou certificação) para constatação.

A aplicação da alienação fiduciária no Brasil ainda não apresentou os efeitos que justificaram sua criação, ou seja, a agilidade na execução dos contratos e a facilidade de circulação do crédito secundário, ainda não reduziram efetivamente os juros. A adoção da fé-pública registrária é a peça que esta faltando nessa sistemática jurídico-econômica, de sorte que o mercado imobiliário se desenvolva sem receios ou surpresas, já que as regras seriam sólidas e alheias ao subjetivismo.

Veja também:

Notas & Notícias - Boletim Eletrônico Irib - São Paulo, 20/07/2005 - n. 1.863 - Curso de Verão sobre Titulação de Propriedade” – Madrid-Espanha.
Reflexões sobre os sistemas registrais atuais.
Aline Molinari.  
http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel1863.asp

Notas & Notícias - Boletim Eletrônico Irib - São Paulo, 15/07/2005 - n. 1.852 - Curso sobre sistemas de titulação da propriedade
Registradores brasileiros enviam notícias de Madri  
http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel1852.asp