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Usufruto. Alienação.
Aline Molinari *

PERGUNTA:   Tenho uma casa com escritura em nome de meus três filhos (menores de idade), com usufruto em meu nome. Preciso vender para comprar outro imóvel, como posso viabilizar o negócio? (T S - São Bernardo do Campo, SP.

RESPOSTA DO IRIB : O usufruto representa um gravame temporário e limitativo à propriedade, já que coexistem: de um lado, o chamado nu-proprietário, com poder de disposição; e, de outro, o usufrutuário, com os poderes de uso e gozo do bem.

Os direitos de ambos podem ser exercidos independente e concorrentemente, sem que um exclua o outro (artigo 1394, Código Civil Brasileiro). Como um direito real sobre coisa alheia, recaindo sobre um bem imóvel, será constituído com o registro na serventia imobiliária competente.

Tratamos aqui do usufruto voluntário, estabelecido por ato “inter vivos”. Feitas tais considerações, conclui-se que não há qualquer vedação legal para que o nu-proprietário aliene sua propriedade a terceiros, uma vez que o vínculo real permanecerá em favor dos usufrutuários.

Outra possibilidade é a alienação conjunta pelo usufrutuário e o nu-proprietário - como outorgantes vendedores do imóvel - consolidando-se a propriedade plena a um terceiro. A lei somente proíbe a transferência por alienação do usufruto, conforme prescreve o artigo 1393 da lei civil.

Quando se trata, entretanto, de proprietários menores, ainda que nus-proprietários, deve-se considerar sempre a necessidade de autorização judicial para qualquer alienação ou oneração.

O artigo 1691 da lei Civil, ao tratar da administração dos bens dos filhos menores pelos pais, é claro ao exigir a prévia autorização judicial mediante prova da necessidade ou do evidente interesse da prole no negócio a ser realizado.

Neste caso, o juiz poderá autorizar a substituição ou “sub-rogação” do vínculo, isto é, opera-se a venda ou a permuta do imóvel pretendido, livre do referido gravame e, em seguida, institui-se novamente o usufruto em favor da prole no novo imóvel adquirido.

A sub-rogação significa, juridicamente, a substituição de uma coisa ou pessoa em lugar de outra e, mais precisamente, no caso em questão, será substituído somente o imóvel, no qual a (nua) propriedade, também será atribuída aos filhos menores. Ressalte-se que as restrições legais existentes visam tão somente a proteção do patrimônio dos filhos menores, evitando-se que haja manifesto prejuízo nesta transferência.

Esta venda será instrumentalizada por meio de escritura pública, sempre que o valor do imóvel for superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país (artigo 108 do Código Civil Brasileiro), recomendando-se, por isso, o auxílio de um tabelião, que saberá informar, com precisão, os requisitos legais exigidos para o caso, evitando, assim, eventual devolução do título pelo cartório de Registro Imobiliário.

* Aline Molinari é Registradora de Imóveis em Viradouro/SP