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A Lei nº 10.931/2004 – um novo tempo para o registro de imóveis
Eduardo Agostinho Arruda Augusto *

Introdução

Com o advento da Lei nº 10.931, que alterou os artigos 212 a 214 da Lei dos Registros Públicos, a necessidade de proceder a retificação da descrição tabular de um imóvel deixou de ser um enorme transtorno e passou a estar subordinada a regras muito mais céleres e simples.

Apesar dessas facilidades, o procedimento atual ficou ainda mais seguro, uma vez que sua competência passou para o Oficial de Registro, profissional do direito que conhece a fundo a situação real de sua circunscrição e, pela proximidade com os envolvidos, tem melhores condições para analisar cada caso e decidir com maior convicção sobre a juridicidade ou não do pedido.

A retificação extrajudicial é a grande oportunidade de o registrador comprovar à comunidade seu real valor, pois terá condições de solucionar problemas que atravancavam os negócios envolvendo imóveis, cumprindo a função social do registro, que é a garantia da segurança jurídica dos direitos reais imobiliários.

Modalidades de retificação extrajudicial

Analisando-se a fundo o renovado artigo 213 da Lei dos Registros Públicos, conclui-se que existem quatro modalidades de procedimentos para a retificação de um registro:

- de ofício;
- por simples requerimento;
- procedimento sumário;
- eprocedimento ordinário.

A retificação extrajudicial de ofício assemelha-se ao antigo “erro evidente”, que era a única possibilidade de atuação do registrador na retificação sem a participação do Poder Judiciário.

Hoje, portanto, pode o registrador retificar um registro de ofício, nos casos de:

- omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
- indicação ou atualização de confrontação;
- alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial; e
- inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes.

A decisão para efetuar uma retificação de ofício  deve ser tomada com o máximo de cautela. Não basta haver perfeita coincidência do caso concreto com uma das três hipóteses enumeradas. Há que se verificar se a intervenção do registrador poderá ou não gerar futuros conflitos, comprometendo a segurança jurídica e causando contendas administrativas ou judiciais.

Exemplo: erro na transposição de um elemento do título. Um mandado de usucapião que descreve o imóvel com 23 hectares e, na transposição do dado para a matrícula, grafa-se, por engano, “32 hectares”. Se o erro for percebido antes da devolução do título para o interessado e antes da expedição de qualquer certidão dessa matrícula, a retificação de ofício é um dever. Mas, se o erro for descoberto tempos depois, quando já há a circulação de certidões emitidas com o referido erro, tal retificação deverá ser efetuada com muita cautela. Tal cautela poderia resultar na notificação do proprietário para comparecer ao Registro para “requerer a correção” ou provocar um procedimento específico perante a Corregedoria Permanente.

A decisão pela inserção ou modificação de dados da qualificação pessoal das partes é de extrema dificuldade. Há casos que o registrador deve resolver de ofício e outros que apenas um procedimento judicial específico tem o poder de solucionar. A inserção do CPF não existente no título (pessoa era menor impúbere na época do título) deve ser feita de ofício, mas a correção do nome, quando há dúvidas se realmente se trata da mesma pessoa, somente mediante intervenção judicial.

A retificação extrajudicial efetuada por simples requerimento engloba as mesmas hipóteses legais para a retificação de ofício, mas, por envolver a iniciativa do titular do direito real, sua segurança jurídica é maior ainda. De qualquer forma, compete ao oficial verificar se a alteração pretendida não tem o condão de prejudicar terceiros; havendo qualquer indício, a qualificação negativa do pedido é a única saída (na dúvida, prevalece o registro).

O procedimento sumário de retificação extrajudicial é utilizado quando se faz necessária a análise de provas produzidas pelo interessado para decidir sobre o pedido. Pode envolver todas as hipóteses anteriormente enumeradas quando a complexidade exigir. Mas as principais hipóteses em que tal procedimento será necessário são as seguintes:

- retificação que vise à indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
- alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro; e
- reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação.

Qualquer uma dessas hipóteses, ao contrário do que a disposição geográfica dos incisos do artigo 213 leva a crer, exige a apresentação de memorial descritivo, levantamento planimétrico e anotação de responsabilidade técnica (A.R.T.).

Quanto à retificação que vise à indicação de rumos, ângulos ou coordenadas geodésicas, há que se verificar se os dados constantes da matrícula permitem, com a necessária segurança jurídica, concluir pelos dados a serem inseridos (neste caso, como o registrador não é um matemático, compete ao agrimensor atestar a veracidade de tal condição, sob as penas da lei). Se os dados existentes na matrícula forem tênues para tal conclusão, tal retificação deverá seguir o procedimento ordinário (artigo 213, inciso II).

Por fim, o procedimento ordinário , utilizado para efetuar qualquer uma das hipóteses legais de retificação previstas na Lei dos Registros Públicos. Sua diferença para o procedimento sumário está na existência de contraditório, pois torna-se obrigatória a anuência dos proprietários ou posseiros dos imóveis confrontantes, haja vista o potencial perigo de causar prejuízos a terceiros.

Estrutura básica de um procedimento

Conhecendo a estrutura básica do procedimento ordinário de retificação extrajudicial, fica mais fácil deduzir como ordenar os documentos e provas no procedimento sumário, por ser este resumido, mais simples. Esta estrutura é apenas uma sugestão, podendo ser adaptada de acordo com o caso concreto e com suas particularidades. O que importa é conseguir unir as informações necessárias de forma coerente que facilite e justifique a decisão tomada.

Estrutura básica:

- requerimento;
- certidão atualizada da matrícula ou transcrição;
- laudo técnico do agrimensor;
- memorial descritivo;
- levantamento planimétrico; e
- outras provas necessárias.

Qualquer tipo de prova pode ser incluído no procedimento, desde que útil para a decisão a ser tomada. Assim, podem ser incluídos mapas, fotos, recibos, imagens de satélite, contratos, etc. Compete ao interessado instruir o procedimento da melhor maneira possível para que o registrador tenha condições de decidir com maior segurança jurídica. Em contrapartida, pode o oficial, se julgar necessário, exigir novos meios de prova, sob pena de indeferir o pedido (na dúvida, prevalece o registro).

O procedimento ordinário é essencial, portanto, quando a descrição tabular apresenta falhas que podem influenciar as descrições dos imóveis confrontantes, como medida de perimetrais, área, ângulos de deflexão, etc. Por esse motivo, a participação dos titulares dos imóveis confrontantes é a regra que o diferencia do procedimento sumário.

Detalhamento da estrutura básica

 1. Requerimento:  

O requerimento deverá ser firmado pelo interessado pela retificação que, em regra, é o titular do direito real garantido pelo registro a ser retificado.

No caso de retificação da descrição tabular de imóvel em condomínio, todos os proprietários deverão requerer em conjunto. Na falta de um ou mais condôminos, isso pode ser suprido pela notificação (dos cônjuges, inclusive).

Todas as assinaturas apostas no requerimento deverão ser reconhecidas por tabelião, e o requerimento deverá trazer a declaração de auto-responsabilização, ou seja, de que “declaramos, sob as penas da lei, que todas as informações apresentadas com este requerimento são a expressão da verdade”.

 Ilmo. Dr. Oficial de Registro de Imóveis de Conchas  

Os proprietários do imóvel de matrícula 5.768, abaixo qualificados, vêm à presença de V. Sa. requerer o que segue.

Tendo em vista que a descrição tabular do imóvel não apresenta as distâncias e os rumos das perimetrais, requer a retificação dos dados descritivos do imóvel, nos termos dos artigos 212 e 213 da Lei nº 6.015/73.

Para tal, fazem a juntada de novos trabalhos topográficos e demais documentos probantes para a devida avaliação e decisão.

Declaram, sob as penas da lei, que os dados e informações juntadas a este requerimento são verdadeiras.

Conchas, 12 de outubro de 2004.

………………………………………
Pedro Gonçalves Almada
RG – CPF

……………………………………
Ana Maria Almada - cônjuge 
RG – CPF

 2. Certidão atualizada da matrícula ou transcrição  

Não é rara a situação de o agrimensor apresentar uma planta que não mais se refere ao imóvel constante da matrícula, pois efetuou seus trabalhos com base numa certidão antiga em que não consta, por exemplo, um desmembramento havido no imóvel.

Por esse motivo, é fundamental que os trabalhos técnicos sejam efetuados com base nos dados atuais do registro, motivo pelo qual se exige a juntada da certidão utilizada para o levantamento da situação tabular e apresentação de soluções concretas para o problema.

Dependendo do caso, deverão ser juntadas certidões de outras matrículas ou transcrições, quando essenciais para comprovar o pedido, como as certidões de todos os imóveis destacados para possibilitar a averbação do remanescente na matrícula-mãe, ou de todas as transcrições de partes ideais para comprovar a titularidade exclusiva sobre um único imóvel.

 3. Laudo técnico do agrimensor:  

Numa folha à parte, de preferência em papel timbrado de sua empresa, se houver, o agrimensor deverá fazer um sucinto histórico da situação tabular do imóvel e dos motivos da retificação. Nesse laudo, o agrimensor deverá declarar, sob as penas da lei, de que efetuou pessoalmente o levantamento do imóvel e que todos os dados apresentados são verdadeiros.

Laudo Técnico

A matrícula 5.768 possui descrição tabular precária, pois não apresenta os rumos e distâncias das perimetrais, necessitando ser retificada para representar a realidade fática e jurídica do imóvel.

Atesto, sob as penas da lei, que efetuei pessoalmente o levantamento da área e que os valores corretos dos rumos e distâncias e a identificação das confrontações são os apresentadas nesta oportunidade, na planta e nos memoriais que acompanham o presente laudo.

Conchas, 12 de outubro de 2004.

………………………………………
nome completo
CREA nº …

 4. Memorial descritivo  

O memorial descritivo da nova e correta descrição do imóvel deverá ser assinado (todas as firmas reconhecidas por tabelião), na seguinte ordem:
agrimensor;todos os proprietários (e respectivos cônjuges); econfrontantes (no condomínio, basta um; de preferência, aquele que o administra ou utiliza).

 5. Levantamento planimétrico  

Levantamento planimétrico é a planta do imóvel, com todos os dados técnicos que permitem verificar sua localização e calcular sua área, perímetro, etc.

Nessa planta, além do desenho do imóvel, devem ser incluídos 3 quadros, com os seguintes dizeres e assinaturas (todas reconhecidas por tabelião):

Laudo Técnico

Atesto, sob as penas da lei, que efetuei pessoalmente o levantamento da área e que os valores corretos dos rumos e distâncias e a identificação das confrontações são os apresentadas nesta planta e no memorial que a acompanha.

Conchas, 12 de outubro de 2004.

………………………………………
nome completo
CREA nº …

PROPRIETÁRIOS

Atestamos, sob as penas da lei, serem verdadeiras todas as informações apresentadas nesta planta e nos memoriais que acompanham o presente laudo.

Conchas, 12 de outubro de 2004.

………………………………………
Pedro Gonçalves Almada
RG – CPF

……………………………………
Ana Maria Almada - cônjuge
RG – CPF

CONFRONTANTES

Concordamos com as medidas apresentadas nesta planta e memorial anexo nos espaços em que o referido imóvel faz confrontação com o imóvel de nossa propriedade.

………………………………………
nome completo
RG – CPF
Imóvel de Matrícula nº 10.234

.………………………………………
nome completo
RG – CPF
Imóvel de Matrícula nº 2.490

……………………………………
nome completo
RG – CPF
Imóvel de Matrícula nº 11.346

Havendo confrontação com imóvel público, exigir a anuência municipal, tanto na planta como no memorial, com dizeres equivalentes a este:

ANUÊNCIA MUNICIPAL

Atesto, para os devidos fins, que os dados apresentados nesta planta e memorial anexo não prejudicam a área da Praça Tiradentes que é administrada por este Município.

Conchas, 14 de outubro de 2004.

………………………………………
Ludmila Capellari
Secretária de Obras de Conchas-SP

O livre convencimento motivado

Estando devidamente instruído o procedimento, compete ao Oficial de Registro decidir pela procedência ou não do pedido.

Faltando a anuência de um ou mais confrontantes, esta será suprida pela notificação extrajudicial. A não-impugnação no prazo legal de 15 dias resultará na anuência tácita do confrontante.

A inexistência de impugnação ou a anterior anuência de todos, apesar da literalidade do texto do §5º do artigo 213, não é suficiente para decidir pela procedência do pedido. O pedido somente será acatado se comprovado sua juridicidade.

Assim, compete ao registrador as seguintes precauções antes de decidir o pedido:

- a área abrangida pelo registro é a mesma apresentada na retificação?
- não está sendo incluída área não titulada na retificação, ou seja, utilizando o procedimento extrajudicial da retificação para aquisição originária de imóvel?
- não houve a omissão, proposital ou não, de algum imóvel confrontante?
- todos os titulares do imóvel objeto do pedido anuíram com a retificação?

Após essas considerações, o registrador deverá decidir se defere ou não o pedido de retificação extrajudicial de registro. Para tal, deverá utilizar-se de seus conhecimentos jurídicos (o registrador é um profissional do direito) e decidir com base em seu livre convencimento motivado .

Não existem verdades absolutas. A decisão de apenas deferir o pedido nos casos em que houve completa comprovação dos dados não é o objetivo da lei. Os dados existentes no registro imobiliário estão tão defasados (em virtude da antiga e inflexível imutabilidade dos registros), que exigir mais do que o “fumus boni juris” é impedir a modernização dos registros e atravancar a solução de seus problemas.

Assim, não havendo indícios de erros ou fraudes, prevalece a boa-fé do requerente e do profissional técnico, que declararam, sob as penas da lei, serem verdadeiros os dados apresentados.

A responsabilidade pelos erros na retificação

Errar é humano. Ignorar que isso possa ocorrer nos procedimentos extrajudiciais de retificação é um erro maior ainda.

Esse risco, apesar de previsível, não pode ser usado como “muleta” para indeferir o pedido por não estar o registrador completamente seguro de que os dados são corretos. A definição sobre o pedido não é apenas um poder, mas principalmente um dever do registrador perante a comunidade. Esse poder-dever deve ser exercido com responsabilidade, sendo inafastável.

E se houver erros? E se for comprovado que os dados apresentados estavam incorretos, por falha na digitação do memorial e da planta? E se for comprovada a má-fé do proprietário que pretendia prejudicar um vizinho ausente e incluir parte de suas terras em seu imóvel? Quem será responsabilizado?

A responsabilidade principal está nas mãos do proprietário (no tocante à localização e principais dados de seu imóvel) e do agrimensor (no tocante aos dados técnicos de levantamento). Esses sim poderão ser responsabilizados civil e criminalmente, nos casos em que o erro prejudicar terceiros.

O registrador também poderá ser responsabilizado, mas apenas se comprovada sua má-fé ou desídia na análise do procedimento. Entende-se por desídia o total desleixo, negligência, descaso, preguiça na atividade de análise e decisão no procedimento.

O segredo para evitar uma futura (e injusta) acusação de desídia, nos casos em que se comprovar a existência de fraudes ou erros no resultado da retificação, está na correta condução do procedimento, em que dois verbos devem prevalecer a todo o custo: documentar e justificar .

Havendo a juntada de todas as provas existentes e a consistente justificação com base nelas do porquê do deferimento do pedido, o registrador estará isento de qualquer responsabilização por eventuais falhas que o procedimento poderá conter. A própria legislação já prevê essa possibilidade erros, tanto que o artigo 214 facilita a invalidação desses atos. Além disso, o procedimento do artigo 213 pode ser utilizado novamente para retificar a retificação, uma vez que não gera coisa julgada, podendo o registro ser alterado toda vez que for provada sua necessidade e juridicidade.

Falhas comuns na leitura do artigo 213

Há algumas falhas de leitura e interpretação do artigo 213 da Lei dos Registros Públicos que devem ser destacadas:

1) a única diferença entre os procedimentos sumário (parte do inciso I) e ordinário (inciso II) é a necessidade ou não de anuência dos confrontantes;

2) apesar de a obrigação de apresentar memorial, planta e anotação de responsabilidade técnica estar prevista no inciso II do artigo 213 (procedimento ordinário), algumas das hipóteses de retificação previstas no inciso I (as do procedimento sumário) deverão estar instruídas com esses mesmos documentos, em virtude das características próprias do que deverá ser decidido;

3) os parágrafos do artigo 213, apesar de sua maioria se referir a detalhes sobre o procedimento ordinário, estão ligados ao “caput” e a seus dois incisos e não diretamente ao inciso II. Portanto, a notificação está prevista no “§2º do artigo 213” e não no “§2º do inciso II do artigo 213”;

4) a apuração de remanescente, prevista no §7º do artigo 213, poderá ser efetivada pelo procedimento sumário, se for desnecessária a anuência dos confrontantes, ou ordinário, no caso contrário; em alguns casos especiais em que a segurança jurídica permite, até mesmo por simples requerimento;

5) não existe limite de diferença de área entre a descrição tabular e o levantamento atual para decidir pelo deferimento ou não da retificação; o que existe é a obrigatoriedade de a divergência não representar acréscimo ou diminuição, mas tão-somente erro do registro – lógico que, quanto maior a divergência, maior a necessidade de comprovação de ser erro do registro e não inclusão indevida de área na retificação; neste caso, estão presentes os indícios que permitem a denegação do pedido, devendo as provas serem muito robustas para permitir a retificação;

6) georreferenciamento é uma mera técnica de agrimensura e não um método exclusivo do Incra para descrição e imóveis rurais; assim, qualquer imóvel urbano (ou mesmo rural cujo prazo carencial não tenha expirado) poderá ser retificado pela técnica do georreferenciamento sem as miúças determinadas pelos atos normativos do Incra;

7) o cumprimento da legislação do georreferenciamento, mesmo sem a utilização de qualquer dispositivo do artigo 213 da LRP, é uma espécie de retificação de registro, e, como tal, deve seguir seus princípios gerais no tocante ao poder-dever de decidir pelo deferimento ou não do pedido;

8) a determinação do §11, de que a adequação da descrição do imóvel rural às exigências da legislação do georreferenciamento independe de retificação, deve ser interpretada da seguinte forma: a adequação do imóvel rural ao georreferenciamento seguirá as normas próprias da Lei nº 10.267/2001, de seu decreto regulamentador nº 4.449/2002 e dos atos normativos do Incra, utilizando as regras de retificação deste artigo 213 apenas quando for necessário;

9) cumpre o princípio da especialidade objetiva a descrição tabular que qualquer técnico em agrimensura conseguirá, com base exclusivamente no que está escrito na matrícula, desenhar com perfeição o imóvel sem conhecê-lo no físico – em outras palavras, salvo nos casos em que o imóvel é triangular ou um quadrado ou retângulo perfeitos, é necessária, além das distâncias entre os vértices, a definição dos rumos ou azimutes, ou pelo menos os ângulos internos formados pelas perimetrais; e

10) a nova função de decidir os procedimentos de retificação de registro trouxe maior segurança jurídica aos registros públicos, uma vez que o registrador, pela sua especialidade e proximidade com os problemas de sua circunscrição, tem melhores condições de decidir os casos concretos, além de desafogar o Poder Judiciário de assuntos em que não existem litígios.

Um novo tempo para o Registro Imobiliário

A retificação extrajudicial de registro é a oportunidade de o registrador imobiliário demonstrar à população sua competência e engajamento com os problemas sociais. Se cada Oficial de Registro procurar solucionar os problemas existentes em sua circunscrição, orientando os proprietários, os agrimensores, os advogados, os representantes do poder público, enfim, toda a comunidade local, logo os dados existentes nos cartórios estarão mais coerentes com a realidade, e a segurança jurídica proporcionada pelos registros será ainda mais percebida.

É o somatório das participações individuais que cria um conjunto de grandes realizações. Se cada registrador cumprir sua parte, logo o sistema registral imobiliário brasileiro será comparável aos melhores do mundo, pois, apesar das dificuldades tecnológicas existentes num país em desenvolvimento, possuímos um potencial humano que realmente faz a diferença. E o momento de comprovar isso a toda a sociedade é agora. Portanto, colegas registradores, mãos à obra!

* Eduardo Agostinho Arruda Augusto é oficial de registro de imóveis, títulos e documentos e civil das pessoas jurídicas de Conchas-SP e diretor de assuntos agrários do IRIB ([email protected]).