Compartilhe:

Aspectos legais do georreferenciamento.  
Gervásio Alves de Oliveira Júnior *

O georreferenciamento foi instituído em nosso sistema jurídico via alteração dos art. 176 e 225 da Lei dos Registros Públicos (n. 6.015/73), por força da lei n. 10.267/2001.

Por esses dispositivos, o proprietário rural, em prazos que a norma regulamentadora viria instituir, deveria promovê-la, mediante utilização do sistema geodésico brasileiro e às suas expensas, em casos de desmembramento, parcelamento e remembramento e, obrigatoriamente, em caso de alienação do imóvel rural, pena de ver gessado o direito de fruição de seu imóvel.

Tais dispositivos foram regulamentados pelo Dec. 4.449/2002, que pormenorizou os deveres do proprietário.

O georreferenciamento de acordo com essa legislação tem duas funções básicas: a de servir de instrumento de Registro Público, possibilitando a segurança no tráfico jurídico de imóveis; e a de servir de instrumento de cadastro, com a finalidade preponderantemente fiscalizatória, como, aliás, dispõe o art. 1 O . e seus parágrafos da Lei n. 5.868/72, que trata do cadastramento rural, alterado também pela dita lei n. 10.267/01.

Todavia, a Constituição Federal no art. 174, ao tratar dos princípios gerais da atividade econômica, destaca que é função do Poder Público à sua fiscalização. De modo que a instituição e aprimoramento do cadastro não podem ser de responsabilidade e nem custeados pelo proprietário rural, devendo, com isso, o Poder Público garantir essa isenção a todos, indistintamente, e não só a proprietários de até quatro módulos fiscais, como consta da referida lei.

Destaca-se que essa legislação, como se anotará a seguir, tem trazido inúmeros transtornos aos proprietários rurais, à economia e a segurança jurídica do país.

Hipotecas e averbações: extrapolação da lei  

O decreto extrapola a lei que visa a regulamentar: Pelo parágrafo 2 o . do art. 10 nega-se a prática de quaisquer atos registrais após o decurso de seu prazo, que presentemente já se deu; porém, a Lei n. 10267/01, que alterou os §§ 3º e 4º do art. 176 da Lei dos Registros Públicos, não exige que tal seja realizado em qualquer ato registral, mas tão só em atos de transferência, parcelamento, desmembramento e remembramento. Porquanto, as averbações legais, até o registro de cédulas rurais, hipotecas enfim, ficam ao largo dessa exigência, o que em muitas regiões do país não se tem observado.

Prejuízos aos titulares de até quatro módulos fiscais  

Embora o regulamento exonere de custos os que possuem imóveis até quatro módulos fiscais, decorrido, como já aconteceu, o prazo para o georreferenciamento, esses proprietários que não o fizeram não poderão alienar esses imóveis e a responsabilidade é do Estado, que também extrapolou os prazos da lei!

Essa situação tem levado a absurdos de bancos exigirem o georreferenciamento para aceitar os imóveis em garantia; de alguns escritórios do IBAMA exigirem-no para autorizações de desmates; algumas Superintendências do INCRA solicitam essa providência do proprietário para expedir certidão do CCIR e daí por diante.

Inexeqüibilidade  

Não bastasse essa situação, a Lei como está cria inúmeros entraves à sua aplicação. Além dos custos elevados, há falta de marcos geodésicos com a precisão necessária a garantir o desvio máximo de 50 cm, os quais já foram demonstrados pelo IBGE em reunião de Uberlândia em novembro de 2004; e outro, que diz respeito à falta de técnicos credenciados pelo INCRA em várias regiões do país:

Atraso na certificação  

Pior ainda é que o INCRA não tem pessoal suficiente para a certificação. Temos orientado o proprietário rural para que, decorrido o prazo de trinta dias desde o requerimento de certificação, promova mandado de segurança para autorizar-se à realização de atos proibidos pela lei, até que o INCRA se pronuncie sobre o pedido de certificação.

Segundo dados do próprio INCRA, só existem 712 propriedades certificadas, num universo de mais de 4.320.000 imóveis rurais.

Não fosse a Lei n. 10931/04, que flexibilizou a retificação de área, deixando ao registro de imóveis a notificação ao proprietário para se opor ou não ao levantamento topográfico, seria ainda mais difícil o georreferenciamento, porquanto também exige o decreto regulamentador que se tome anuência do confinante, como se o proprietário pudesse – ou a lei estabelecer – que a regularização da propriedade ficasse ao alvedrio do confinante...

Questão do excesso de área  

Excesso de áreas que podem ocorrer dentro ou fora do título originário, percentagens; etc. No nosso entender, inclusive lastreado em parecer de algumas Corregedorias Estaduais, o primeiro ato registral de georreferenciamento não fere o princípio da continuidade do registro, seja para maior, seja para menor, porque se trata de uma exceção legal, desde que não (a) exceda a poligonal do título originário de que deriva – porque aí estaria invadindo terra pública; e (b) não sofra oposição do confinante (na forma do art. 9 o .do decreto 4449/02), já que contrariamente a isso a retificação tem de ser judicial na forma do art. 213 da Lei 6.015/73 e ou por vias ordinárias, havendo discussão de domínio. 

Fomento à Negociação Informal  

Esses entraves têm impulsionado o negócio de “gaveta”; as compra e vendas em meros contratos particulares, que vão passando de uns para outros, por absoluta impossibilidade de gerir o mecanismo registral que fica assim engessado, tendo como resultados, dentre outros, os seguintes: a falta de recolhimento de tributos diretos como Impostos de Transmissão e taxas públicas; evasão de serviço notarial e registral; descontrole arrecadatório, em especial de Imposto de Renda; desorganização cadastral do INCRA; etc.

Não bastassem esses entraves, pensamos que o georreferenciamento, como posto, está a maltratar inúmeros princípios jurídicos, o que se destaca:

Princípio da eficácia  (Inexeqüibilidade): De acordo com os inúmeros entraves já demonstrados pelo IBGE, de que faltam marcos geodésicos com a precisão necessária a garantir o desvio máximo de 50 cm; custos elevados sem contrapartida; falta de pessoal qualificado (ver credenciados pelo INCRA); tempo insuficiente (de tanto que percentual insignificante fora feito até hoje), tornam inexeqüível a ação dos proprietários.

Princípio da Proporcionalidade ou da Razoabilidade: Inserido na estrutura normativa da Constituição Federal, proíbe que se exija do cidadão suporte custos impostos pelo Estado, elevados ou em desproporção com seu estado e sem contrapartida alguma.

Princípio da Isonomia: Essa legislação em nossa ótica é inconstitucional, quando exige que apenas parte dos proprietários custeie o cadastro do INCRA, a ser implantado com o georreferenciamento. Afinal, exonera de custos os que possuem até quatro módulos fiscais...

Sugestões  

A) Apoio a Carta de Araraquara, à exceção do seu item 8;

B) Alongar prazo isonômico, para todos os imóveis, em qualquer extensão, para dez anos a contar da data em que o IBGE tiver estações homologadas a cada cinqüenta quilômetros, em cada Unidade da Federação, que o atingir (que é o máximo possível para que não haja distorção superior a 50 centímetros); e

C) Estabelecer que o atraso do INCRA em decidir definitivamente o pleito de certificação, superior a trinta dias a contar do protocolo do pedido, autoriza, sine die, quaisquer atos registrais, até a manifestação do órgão.

Obrigado.

Londrina, 06 de maio de 2005.

* Gervásio Alves de Oliveira Júnior é Advogado Agrarista, Consultor Jurídico da Comissão Nacional de Assuntos Fundiários da Confederação da Agricultura e Pecuária do Brasil - CNA.