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Georreferenciamento e retificação extrajudicial
imóveis urbanos e rurais  
Ari Álvares Pires Neto*

Ari Álvares Pires Neto – trabalho apresentado no 1º ENCOR, MG em 1/4/2005

Sumário: 1. A Lei nº 10.267/2001, que instituiu as medições geodésicas e o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais–CNIR . 2. Imóveis rurais.  3. Retificação do imóvel rural com a apresentação do memorial georreferenciado.  4. Prazos de implementação.  5.Críticas e sugestões visando a implementação do georreferenciamento.  6. Modificações da Lei 6.015/73 e a retificação extrajudicial de imóveis urbanos e rurais.  7. Referências bibliográficas. 

1.

Georreferenciar significa descrever um imóvel segundo informações geodésicas de seus vértices, ou seja, criou-se uma nova maneira de descrever os imóveis rurais a partir de pontos geodésicos obtidos por satélite.

A Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001, instituiu o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais -CNIR, determinou que esse Cadastro fosse realizado com base em medições geodésicas dos imóveis rurais, através de informações de todos os seus vértices georreferenciados ao Sistema Geodésico Brasileiro.

O objetivo desse cadastro é possibilitar um maior controle sobre os imóveis rurais, tendo como principal finalidade conhecer a totalidade das terras particulares e a real disponibilidade de terras públicas. O CNIR é um cadastro que objetiva unificar as informações dos imóveis rurais comuns às instituições federais, estaduais e municipais, bem como sua conexão com o sistema registral.

Ressalte-se que o cadastro cuida da realidade física do imóvel enquanto o registro, trata de direitos e do regime de titulação. Um não substitui o outro. São como duas faces de uma mesma moeda.

Necessário, também, esclarecer, que quanto ao SGB(Sistema Geodésico Brasileiro) o mesmo foi, recentemente, alterado através do Decreto Nº 5334/2005, que deu nova redação ao artigo 21 do Decreto Nº 89.817, de 20 de junho de 1984, definindo as Instruções Reguladoras das Normas Técnicas da Cartografia Nacional. Pelo mesmo ato foi revogado o artigo 22 do referido decreto, alterando o referencial geodésico de SAD-69 para o sistema SIRGAS(Sistema de Referência Geocêntrico para as Américas).

Com a nova redação, ficou definido que os referenciais planimétricos e altimétricos para a Cartografia Brasileira são aqueles que definem o Sistema Geodésico Brasileiro - SGB, conforme estabelecido pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - IBGE, em suas especificações e normas. Dessa forma, foi assinada em 25/02/2005 a Resolução do Presidente do IBGE Nº 1/2005, que estabelece o Sistema de Referência Geocêntrico para as Américas (SIRGAS), como novo sistema de referência geodésico para o Sistema Geodésico Brasileiro (SGB) e para o Sistema Cartográfico Nacional (SCN). A resolução acima citada também estabelece um período de transição, a partir da assinatura da resolução, onde o SIRGAS2000 pode ser utilizado em concomitância com o SAD 69. 

2.

Inicialmente, cumpre definir o que seja imóvel rural para os fins estabelecidos pela Lei 10.267/02: o Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) define que imóvel rural é “...o prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial...”.

Segundo a legislação tributária, o imóvel é considerado rural de acordo com a sua localização, devendo estar fora do perímetro urbano do município (Lei nº 9.393/96).

Para os efeitos da Lei nº 10.267/2001, é considerado rural o imóvel que se enquadre no conceito previsto no Estatuto da Terra, ou seja, prédio rústico de área contínua qualquer que seja sua localização destinado à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial.

Com a implementação do georreferenciamento, a lei criou mecanismos que possibilitarão o aperfeiçoamento das informações registrais daqueles imóveis evitando o conhecido fenômeno de sobreposição de títulos em uma mesma área, os conhecidos imóveis em planos horizontais!

De acordo com referida Lei, o levantamento georreferenciado deverá ser certificado pelo INCRA, quanto à inexistência de sobreposição de poligonal, cujos elementos repercutirão diretamente no registro imobiliário, gerando significativa mutação descritiva. A certificação não implica reconhecimento do domínio, nem exatidão dos limites indicados pelo proprietário. Significa, apenas, que não existe no cadastro do INCRA, até aquela data, nenhum imóvel cuja descrição, através de poligonais, se sobreponha a outra existente.

Além disso, atribui ao Registro de Imóveis a obrigação de informar ao INCRA, mensalmente, modificações ocorridas nas matrículas decorrentes de mudança de titularidade, parcelamento, desmembramento, loteamento, remembramento, retificação de área, reserva legal e particular do patrimônio natural e restrições de caráter ambiental.

Lado outro, determina ao INCRA que proceda ao encaminhamento mensal de novos códigos (CNIR) que venham a ser atribuído aos imóveis, para que sejam averbados de ofício.

É fato que a falta de um instrumento adequado de uniformização dos dados cadastrais e registrais implicou na ocorrência de superposição de áreas em todo o Brasil, gerando incerteza dos limites físicos, em confronto com os limites documentais, até então existentes.

Até a publicação da presente lei 10.267/01, a identificação do imóvel rural era feita, em sua maioria, de forma literal e deficiente, sem nenhuma exigência de coordenadas geográficas que possibilitassem sua localização no solo. A descrição se limitava a mencionar nomes dos confrontantes, acidentes físicos e geográficos ou características próprias do imóvel registrado. Era comum o imóvel ter como referência uma moita de capim, um pé de jaca e, até mesmo, a divisa do imóvel tendo como marco inicial o pasto da vaca mocha.

Todavia, com a vigência da Lei 10.267/2001, uma nova sistemática foi estabelecida, tendo base cartográfica, com suporte no georreferenciamento.

Daqui por diante, a localização, os limites e confrontações dos imóveis serão obtidos por meio de memorial descritivo, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, com precisão posicional de 0,50 cm (ou melhor), assegurada a isenção de custos financeiros, quando a área não exceder à quatro módulos fiscais.

Em razão da averbação da descrição georreferenciada, certamente serão desfeitas as dúvidas e as incertezas quanto à real identificação dos imóveis rurais. Acrescente-se que a certificação da inexistência de sobreposição da poligonal é o elemento que, somado à responsabilidade técnica dos profissionais habilitados a subscreverem as planta e memoriais, assegurará total precisão ao procedimento.

De acordo com Julio César Weschenfelder(artigo publicado na revista do Irib nº314), “decorre que com o sistema interconectado, aumentar-se-á a garantia das transações imobiliárias, evitando-se a ampliação ou redução de fato do imóvel, identificando-se erros e limites, resolvendo-se litígios, atualizando-se as informações cadastrais, inviabilizando a grilagem de terras”.

Para Andréa Flávia Tenório Carneiro (in "Cadastro Imobiliário e Registro de Imóveis", Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 2003, p.149), "não há dúvida de que o resultado dessa conjugação de interesses seja o mais conveniente, uma vez que na descrição do imóvel dirigida à sua plena identificação na realidade física, coincidem a vontade do proprietário e a atividade do Estado, mediante a formação da carta cadastral, que serve de base para a matrícula registral. No entanto, mesmo que ambas as instituições coordenem seus dados de forma que se obtenha uma descrição mais precisa dos imóveis, permanecem instituições distintas".

Assim, os trabalhos técnicos realizados pelo profissional cadastrado pelo INCRA, acrescidos do assentimento dos confrontantes, permitirão a especialização adequada dos imóveis.

O intercâmbio de informações entre o Cadastro e o Registro, a seu turno, possibilitará a troca das necessárias informações entre as instituições. Além disso, o desenvolvimento de uma base conjunta proporcionará, em última instância, a almejada segurança jurídica, com a atualização permanente da informação cadastral-registral e a prestação qualificada dos serviços.

A Lei nº 6.015/73, em seu art. 176, § 1º, II, 3, dá origem ao princípio da especialidade, cujo conteúdo reclama que toda inscrição deva recair sobre um imóvel precisamente individuado.

Desse modo, o título, para aportar no fólio real, deveria informar as suas características, confrontações, localização, área e denominação, se rural, ou logradouro e número, se urbano, e sua designação cadastral, se houver.

Ao examinarmos o “antigo” artigo 213 da lei 6.015/73, poderíamos imaginar que seria provável a exigência de retificação judicial quando da apresentação dos memoriais descritivos, pois os novos dados de localização, em termos de coordenadas geodésicas, estariam em confronto com a descrição atual das matrículas, inviabilizando a aplicação da lei 10.267/01.

Admitir-se a necessidade de tal retificação, em sede jurisdicional, poderia levar o país a uma completa situação de ilegalidade no campo imobiliário rural, pois o proprietário preferiria não registrar o seu imóvel a enfrentar o processo, criando o mercado paralelo de documentos de gaveta. 

3.

Entretanto, a Lei nº 10.267/2001, regulamentada pelo Decreto nº 4.449/2002, prevendo o absurdo de levar-se ao judiciário toda e qualquer alteração decorrente da nova descrição cadastral georreferenciada, criou uma nova modalidade de retificação, dependente apenas da anuência dos confrontantes(potenciais interessados) e da certificação da inexistência de sobreposição da poligonal pelo INCRA.

Antes mesmo da publicação do decreto nº 4.449/02, que em seu §3º art. 9º regulamentou a retificação diretamente no registro de imóveis, o registrador Sérgio Jacomino, no Boletim do Irib nº 308, defendia uma interpretação do art. 213 da Lei 6.015/73 mais adequada á nossa realidade.

Segundo o mesmo, "o caput do artigo 213 fala correção de erro evidente pelo registrador. No próprio texto legal encontramos a possibilidade construir a exegese amigável, benfazeja, para que possamos viabilizar, com tolerância e segurança, a aplicação da nova Lei, permitindo o aperfeiçoamento dos procedimentos dos imóveis. Caso contrário, vamos potencializar o esquizoregistro, vamos acabar recepcionando o memorial descritivo e arquivando-o nos cartórios separadamente, mantendo para todos os efeitos a descrição originária o que levaria a uma situação absurda gerando insegurança".

Desse modo, apenas na hipótese de risco potencial aos confrontantes é que seria utilizado o caminho da retificação judicial. “Não se olvide que tal modalidade reclama uma releitura dos modelos antes relacionados, uma necessária mudança de paradigmas face à nova forma de retificação, menos burocrática”.

Tal modalidade tem seu regulamento esplicitado no art. 9º, do Decreto nº 4.449/2002, verbis:

"Art. 9°. A identificação do imóvel rural, na forma do § 3o do art. 176 e do § 3o do art. 225 da Lei no 6.015, de 1973, será obtida a partir de memorial descritivo elaborado, executado e assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, e com precisão posicional(50cm) a ser estabelecida em ato normativo, inclusive em manual técnico, expedido pelo INCRA.

§ 1o. Caberá ao INCRA certificar que a poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme ato normativo próprio.

...

§ 3o. Para os fins e efeitos do § 2o do art. 225 da Lei no 6.015, de 1973, a primeira apresentação do memorial descritivo segundo os ditames do § 3o do art. 176 e do § 3o do art. 225 da mesma Lei, e nos termos deste Decreto, respeitadas as divisas do imóvel e os direitos de terceiros confrontantes, não caracterizará irregularidade impeditiva de novo registro(exceção ao princípio da continuidade), devendo, no entanto, os subseqüentes estar rigorosamente de acordo com o referido § 2o, sob pena de incorrer em irregularidade sempre que a caracterização do imóvel não for coincidente com a constante do primeiro registro de memorial georreferenciado, excetuadas as hipóteses de alterações expressamente previstas em lei.

...

§ 5º. O memorial descritivo, que de qualquer modo possa alterar o registro, será averbado no serviço de registro de imóveis competente mediante requerimento do interessado, contendo declaração firmada sob pena de responsabilidade civil e criminal, com firma reconhecida, de que não houve alteração das divisas do imóvel registrado e de que foram respeitados os direitos dos confrontantes, acompanhado da certificação prevista no § 1o deste artigo, do CCIR e da prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios, quando for o caso.

§ 6º. A documentação prevista no § 5o deverá ser acompanhada de declaração expressa dos confinantes de que os limites divisórios foram respeitados, com suas respectivas firmas reconhecidas."

Observava-se aqui o prestígio a autonomia da vontade, ausente conflito. Aqueles que seriam os potenciais prejudicados com a nova descrição do imóvel - os confrontantes - desde logo manifestam sua concordância com o pleito, não havendo razão para sua citação.

Relevante o fato da presença técnica, por intermédio do profissional cadastrado para os serviços, que responderá civil e penalmente pela exatidão das informações, e, do INCRA, certificando que a poligonal não se sobrepõe a nenhuma outra.

Na retificação proposta pela Lei 10.267/01 e Decreto 4.449/2002, não há o conflito de interesses a demandar a retificação do art. 213 LRP, na medida em que, presente a anuência dos diretamente interessados e a certificação da poligonal pelo INCRA, não há que se falar em conflito.

Havendo a falta de anuência de quaisquer confrontantes ou a falta de certificação pelo INCRA, aí sim, o rito a ser seguido era o do antigo art. 213 LRP.

Percebia-se uma tendência de afrouxamento das amarras quando da retificação não decorria prejuízo a terceiros, eis que a garantia constitucional do acesso ao judiciário para a apreciação de lesão ou ameaça de direito permanecia íntegra.

Inclusive, os Estados de Mato Grosso e São Paulo já haviam autorizado, expressamente, através de provimentos, as retificações extrajudiciais.

Entretanto, permaneciam dúvidas entre juristas e operadores do Direito quanto à legalidade de um artigo de um decreto regulamentador(art.9º dec. 4449/02) revogar um artigo de uma lei especial(art.213 da 6.015/73).

Desse modo, visando espancar qualquer dúvida, o Congresso Nacional alertado para as dificuldades de implementação do georreferenciamento e visando celeridade nos procedimentos retificatórios, aprovou a Lei 10.931/04, que inseriu modificações substanciais nos artigos 212 e seguintes da Lei 6.015/73, autorizando a retificação de imóveis rurais e urbanos, diretamente no registro imobiliário, desde que preenchidos alguns requisitos e condições adiante explicitados.

Releva frisar que nos autos judiciais, que versem sobre imóveis rurais, é obrigatório o georreferenciamento, garantida a isenção dos imóveis cuja somatória de área não exceda a 04 módulos fiscais.(art.225 § 3º) 

4.

Prazos de implementação do georreferenciamento:

Os prazos são os estabelecidos pelo decreto 4.449/02 que dispõe que a identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3º e 4º do art. 176 e § 3º do art. 225, ambos da Lei n° 6.015, de 1973, aí incluídas as situações de desmembramento, fracionamento, unificação e alienação, será exigida somente após o transcurso dos prazos seguintes, contados da publicação do Decreto regulamentar:

- 90 dias, para os imóveis com área de 5.000 hectares, ou superior;

- 1 ano, para os imóveis com área de 1.000 a menos de 5.000 hectares;

- 2 anos, para os imóveis com área de 500 a menos 1.000 hectares; e,

- 3 anos, para os imóveis com área inferior a 500 hectares.

No que se refere aos títulos anteriores, valem os prazos de transição acima. Exemplificando: para uma escritura que envolva a alienação da área de 1.000 ha., ainda não registrada, a sua apresentação ao registro deverá estar acompanhada do memorial georreferenciado, caso em que se procederá ao registro da escritura e após à retificação proposta pelo memorial. Para uma escritura que envolva a alienação da área de 500ha. o prazo de transição ainda não estará esgotado, caso em que a escritura será registrada sem a apresentação do memorial citado.

Providências comuns aos notários e registradores:

a) Aos Notários incumbe mencionar nas escrituras os dados do CCIR – código do imóvel, nome do detentor, nacionalidade deste, denominação do imóvel e localização, disposição já em vigor.

b) Para a lavratura de escrituras, os tabeliães deverão exigir o memorial georreferenciado, acompanhado de planta, ART, certificação (com validade de 30 dias) expedida pelo INCRA de que a poligonal não se sobrepõe a outra, da declaração do interessado de que não houve alteração das divisas e da declaração expressa dos confrontantes de que as divisas foram respeitadas, nos casos de desmembramento, parcelamento, unificação ou alienação, nos casos e prazos indicados supra indicados.

c) Em caso de títulos anteriores à vigência das disposições o memorial será apresentado conforme a área e prazos citados, realizando-se operação inversa, ou seja, registra-se o título e após averba-se a retificação.

d) Ausentes anuência de quaisquer confrontantes ou certificação expedida pelo INCRA, deverá o expediente ser encaminhado diretamente ao Juiz Diretor do Foro, no interior do Estado, ou à Vara dos Registros Públicos, nas Capitais, para que a retificação seja processada nos termos do art. 213 LRP, caso em que o Juízo procederá as intimações e citações necessárias.

e) No caso indicado no art. 4º da Lei nº 10.267/2001 (art. 11 do Decreto nº 4.449/2002), quando a alteração da área ou limites assentada em ato registral importar indevida transferência de terras públicas, deverá ser procedida a retificação dos imóveis quando provocados pela União, Estados, Distrito Federal e Municípios, cientificando o proprietário após a prática do ato.

f) Presente a apropriação de terras públicas, à vista da nulidade declarada, proceder-se-á ao cancelamento administrativo de matrícula e de registro, por ordem do Juízo, no caso indicado no art. 4º da Lei nº 10.267/2001(art. 11 do Decreto nº 4.449/2002).

g) Enviar ao Superintendente Regional do INCRA, com o respectivo aviso de recebimento-AR até o trigésimo dia do mês subseqüente, a relação das modificações nas matrículas decorrentes de mudança de titularidade, parcelamento, desmembramento, loteamento, remembramento, retificação de área, reserva legal e particular do patrimônio natural e restrições de caráter ambiental,

h) Recepcionar a informação do INCRA referente a novos códigos de imóveis rurais e proceder à averbação de ofício – disposição em vigor.

i) Manter arquivo contendo o aviso de recebimento-AR referente a relação enviada ao INCRA pelo prazo de 5 anos, uma via da planta e memorial descritivo certificados e a certificação expedida pelo INCRA – disposição em vigor. 

5.

Críticas e sugestões que visam aperfeiçoar e implementar o georreferenciamento:

O georreferenciamento é uma técnica aprimorada de descrição dos imóveis rurais e, portanto, uma iniciativa que merece o apoio de todos, pois colaborará para o controle tanto do cadastro dos imóveis rurais como dos direitos reais a eles relativos;

Visa identificar as terras devolutas Federais e Estaduais, combatendo à superposição de áreas e as fraudes decorrentes; entretanto, sua implantação deve ser gradual, de forma a viabilizar o cumprimento da lei sem causar prejuízos ao País e em especial aos produtores rurais – a legislação em vigor é muito ambiciosa, pois quer, em um curto espaço de tempo e às custas dos proprietários rurais, resolver o sério e complicado problema fundiário do Brasil.

Em encontro do IRIB, foi tirada a Carta de Araraquara, cujo conteúdo torna público o posicionamento institucional do Irib sobre o georreferenciamento; uma das principais propostas da Carta é a liberação dos imóveis rurais com direito à gratuidade da obrigação do georreferenciamento, cuja adequação da descrição tabular seria feita pelo Incra de acordo com sua disponibilidade operacional;

Os operadores do direito concluíram que, na prática, a observância dos prazos em vigor é difícil para todos os envolvidos, pois o poder público ainda não disponibilizou todos os meios para que a lei seja cumprida com eficácia; falta de densificação da Rede Geodésica Brasileira; a recente mudança dos paradigmas geodésicos do sistema “SAD 69” para o sistema “SIRGAS”; além dos custos dos serviços que ainda são elevados, em razão da sofisticação dos equipamentos de medição; e o mais alarmante é que o Incra apresenta dificuldades em certificar os trabalhos geodésicos pela deficiência em seu quadro de pessoal.

Além do que, o desempenho da Lei de Georreferenciamento poder ser avaliado pelo número de imóveis georreferenciados e certificados pelo Incra. A Lista de Imóveis Certificados, disponível no “site” do Incra em 01/03/2005, informava que menos de 400 imóveis tiveram sua identificação georreferenciada e certificada em todo o Brasil.

Considerando que o Brasil possui 4.238.421 imóveis cadastrados no Incra (Agosto, 2003), observa-se que muito tem que ser feito. Somente como exemplo, o Estado que mais certificou foi o MT com 180 propriedades, seguido do MS com 120 e SP com 98; Minas tem 12 propriedades certificadas, enquanto o Paraná e o Pará não têm nenhuma.

Desta forma, o IRIB, a SERJUS e demais entidades esperam que os prazos fixados no artigo 10 do Decreto nº 4.449/2002 sejam revistos e prorrogados;

Citando novamente Jacomino: “Ignorados tais pontos, a implementação do sistema estará fadada ao insucesso nos prazos fixados, o que pode acarretar, em futuro próximo, seu descrédito e, quiçá, o mercado paralelo de documentos de gaveta, tão comuns no âmbito do SFH, com o conseqüente abandono de todo o projeto, em razão do travamento do mercado imobiliário rural que se antevê.” 

6. Modificações da Lei 6.015 e a retificação extrajudicial de imóveis

A retificação no registro de imóveis sempre foi admitida, pois em nosso direito o registro possui presunção RELATIVA de veracidade, contrariamente ao que ocorre no direito alemão, onde a presunção de domínio do registro é ABSOLUTA. Com efeito, o registro de imóveis no Brasil não possui o condão de conferir eficácia de validade ao título, isso porque, conforme acentua Afrânio de Carvalho, “A validade da inscrição depende da validade do negócio jurídico e da faculdade de disposição do alienante”.

Segundo o Prof. Marcelo Guimarães Rodrigues(Curso de direito Notarial e de Registros Públicos-IBEJ), “É salutar ao aperfeiçoamento do registro a possibilidade de lhe serem corrigidas inexatidões materiais que, porventura, não tenham sido detectadas no primeiro momento que antecede o ingresso do título perante o fólio real, que é o da sua qualificação”.

O objeto da retificação compreende tanto os direitos bem como os fatos constantes do registro. Ressalte-se que, até então, pensávamos na retificação apenas em três modalidades. A prevista nos arts. 212 e seguintes da Lei nº 6.015/73, ou seja, a retificação extrajudicial ou ex officio, a retificação administrativa-judicial e a retificação contenciosa.

A retificação extrajudicial prevista no artigo 213 da Lei 6.015/73, limitava-se a erro evidente no teor do registro, significando ausência de potencial danoso para terceiros, não exigindo forma especial. Erro evidente, correspondia à situação na qual constatava-se, com absoluta certeza, que a retificação não acarretaria prejuízo a quem quer que seja. Tratava-se de uma imperfeição do registro de cunho irrelevante para o direito de terceiros, salvo o do interessado, de caráter incontroverso.

A Retificação administrativa-judicial diz respeito aos fatos constantes do registro, destinando-se a corrigir imprecisões relativas às características do imóvel, suas descrições, ou identificação das pessoas envolvidas no registro. Assumia feição unilateral quando o motivo da retificação se limitava, exclusivamente, ao interesse do requerente da medida, sem envolver terceiros interessados; bilateral, por sua vez, quando dependia do assentimento de terceiros para a eficácia do pleito, em razão da potencialidade lesiva.

Já a retificação contenciosa é aquela promovida em ação própria, com utilização de um processo adequado, em que a pretensão do prejudicado pelo erro acarreta modificação do direito de terceiro. A retificação só é contenciosa quando existem interesses antagônicos, quando há uma pretensão resistida. Esta alteração do registro pode significar prejuízo, restrição ao direito ou mesmo a perda do direito registrado.

O novo art. 212, transcrito abaixo, concebe três requisitos básicos para a retificação do ato de registro, diretamente no registro de imóveis, que são a omissão, imprecisão e nos casos em que o ato não exprima a verdade. Vejamos:

Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio de procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.

Parágrafo único: A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada. Ora, dizer que é facultado ao interessado o acesso ao judiciário é pura redundância legislativa, pois o art.5º inciso XXXV da CF. dispõe que a Lei não excluirá de apreciação do poder judiciário lesão ou ameaça a direito.

Retificação de Ofício ou mediante Requerimento do Interessado:

A retificação de registro nas hipóteses enumeradas no art. 213, inciso I, da LRP (art. 59 da Lei 10.931/2004), foi autorizada ao Oficial do Registro Imobiliário, podendo ser realizada por sua direta iniciativa ou em atenção a requerimento do interessado. Assim temos:

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:

a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título(hipóteses de erro evidente);

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

d) retificação que vise à indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;

A retificação de ofício prevista em todas as hipóteses do inciso I, na prática deve ser realizada apenas ao configurar-se a subsunção constante da alínea “a” do referido artigo(omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título). Para os demais casos, entendemos ser de bom senso a exigência quanto ao requerimento do interessado, para evitar conflito com os titulares do domínio, bem como para propiciar a possibilidade de cobrança de emolumentos.

Desse modo, a retificação de ofício, a exemplo do que ocorria nos casos tipificados como erro evidente, não pode ser iniciada quando a retificação se mostrar dependente da produção de provas.

Retificação Extrajudicial:

A retificação consensual foi a grande inovação introduzida pela Lei 10.931/2004, propiciando a correção das informações tabulares, sem a necessidade de procedimento judicial, realizada diretamente ao Oficial do Registro Imobiliário. Esta modalidade retificatória foi aberta para todas formas de “correção de medidas perimetrais”, quer sejam para mera inserção, quer sejam para alteração destas medidas, resultando ou não em modificação da área de superfície, qualquer que seja ela.

O texto do novo art. 213, é o seguinte :

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

I - ...:

II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.

§ 1o Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225(indicação dos característicos, das confrontações, da localização dos imóveis) o oficial averbará a retificação.

...

§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes. ”.

Assim, para se cumprir os desígnios legais, devem concordar com o pedido de retificação, além dos proprietários, também os ocupantes diretos, desde que não estejam na posse por mera detenção, ou em razão de autorização, permissão ou contrato firmado como o titular do domínio. Nos casos retro descritos a anuência é dispensável.

O pedido de retificação consensual deve ser recebido pelo Oficial do Registro de Imóveis, instruído com planta e memorial descritivo subscrito por profissional credenciado, acompanhado da anuência dos confrontantes. O profissional deve estar habilitado pelo CREA.

A nova redação não mais exige o chamamento do antigo titular do domínio, independentemente do tempo decorrido da alienação.

A retificação consensual envolve duas formas básicas. A retificação destinada a mera inserção e a retificação que gera alteração.

A retificação para mera inserção, sem alteração das medidas existentes, os documentos que irão instruir a postulação não precisarão fazer incursões sobre os imóveis confrontantes, de forma que a planta pode se limitar à descrição do imóvel retificando, indicando apenas sua localização e confrontações, respeitando as exigências do art. 225, da Lei de Registros Públicos. Entretanto, em se tratando de correção de divisas com alteração das medidas perimetrais ou da área, a planta deve conter a descrição perimetral do próprio imóvel retificando, bem como a anuência confrontantes no respectivo trabalho.

Ressalte-se que a completa e exata indicação dos proprietários e confrontantes dos imóveis é de responsabilidade exclusiva dos requerentes e dos profissionais que elaboraram o memorial, devendo o registrador ater-se a simples verificação da formalidade do documento. Assim, dispõe o § 14 do art.213:

“Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais.”

Também, o Poder Público, titular do imóvel público que serve de acesso ao imóvel, pode subscrever a Planta, na medida em que também ostenta a condição de confrontante. Entretanto, para que tal medida não represente um pré-processo no âmbito da Prefeitura local, o interessado pode optar pela Notificação da Municipalidade.

Não vindo o pedido de retificação consensual acompanhado da concordância de todos os confrontantes, poderá o interessado, nos termos da Lei, requerer ao Oficial de Registro que proceda à notificação destes, diretamente ou pelo correio, ou ainda, mediante a utilização dos serviços de Registro de Títulos e Documentos. Senão vejamos:

213,§ 2o

Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.

§ 3º

A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2o, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.

§ 4º

Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação.

O endereço para a postagem ou para o cumprimento da Notificação é o endereço constante do registro imobiliário ou no endereço do próprio imóvel.

Sendo declarado pelo oficial encarregado da diligência que o confrontante proprietário, se encontra em lugar incerto e não sabido, a notificação deve ser feita por edital, que deve ser publicado por duas vezes em jornal local.

Em todos os casos, será conferido o prazo de 15 dias para a impugnação do confrontante, sendo conferido ao Poder Público(Município, Estado e União) o mesmo prazo, pois não configura um processo.

A ausência de impugnação ou a impugnação despida de fundamentação gera presunção de anuência com o pedido e permite a conclusão da retificação.

§ 5º

Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o Oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação.

Mantida a impugnação, o processo somente pode ser solucionado junto ao Registro Imobiliário, se houver acordo com a desistência da impugnação ou aditamento do pedido vestibular.

§ 6º

Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.

Não se materializando o acordo ou consenso entre as partes, o processo deve ser remetido ao “juiz competente”, que processará o pedido como retificação judicial.

Formado o litígio em relação a uma das divisas do imóvel, este procedimento, mesmo de cunho contencioso, se desenrolará como procedimento administrativo, de forma que não implica na necessidade do patrocínio por advogado ou o cumprimento das formas do processo civil.

Estas são, sob a minha ótica, as alterações principais da Lei 6.015/73, inseridas pela Lei 10.931/2.004, que alterou profundamente o registro de imóveis, criando novas e importantes atribuições ao registrador brasileiro, que com segurança e responsabilidade, continuará prestando os serviços que a sociedade requer. 

7. referências bibliográficas

AUGUSTO, Eduardo. Palestra sobre georreferenciamento proferida no encontro do IRIB, em Araraquara.

CARNEIRO, Andréa Flávia Tenório. Cadastro Imobiliário e Registro de Imóveis. Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 2003.

CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998.

CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada, 15ª ed., São Paulo: Saraiva, 2003.

JACOMINO, Sérgio. Boletim do Irib em revista, nº 318, pág.63.

RODRIGUES, Marcelo Guimarães.Curso de Direito Notarial e Registros Públicos-IBEJ, 2.000.

SANTOS, Moacyr Amaral. Primeiras Linhas de Direito Processual Civil, 2º vol., 12ª ed., São Paulo: Saraiva, 1989-1990.

SALLES, Venício Antônio de Paula. Boletim Eletrônico do IRIB, nº 1.347

WESCHENFELDER, Júlio Cesar. Opinião-Revista do Irib nº 318

* Ari Álvares Pires Neto é Registrador de Imóveis em Buritis/MG, Professor de Direito da Pós Graduação da PUC/MG e Diretor Financeiro do Irib.