A construtora Bolognesi Engenharia Ltda., do Rio Grande do Sul, terá de devolver, em uma só parcela, os valores pagos na compra de um imóvel por Nilson Ferreira Mallet. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça deu parcial provimento a recurso da empresa, apenas para permitir a retenção de 25% dos valores pagos. A Bolognesi alegava que o comprador pagou 46 parcelas, tendo ela o direito de devolver da mesma forma.

O promitente comprador entrou na Justiça, requerendo a rescisão do contrato, pois estaria tendo dificuldades financeiras para continuar pagando as parcelas. Em primeira instância, o juiz considerou parcialmente procedente o pedido, decretando a rescisão do contrato de compra e venda e condenando a empresa a restituir, em parcela única, os valores pagos do principal, corrigidos em CUB (Custo Unitário Básico) e em juros legais. Na sentença, permitiu à empresa reter 25% dos valores pagos, a título de despesas administrativas.

As duas partes apelaram. A empresa, insistindo, entre outras coisas, no pagamento parcelado; o comprador, protestando contra a retenção de 25%. O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul deu parcial provimento ao apelo da empresa para alterar a sucumbência e admitir a compensação da verba honorária, mas rejeitou o pedido de devolução por parcelas.

"O valor alcançado pelo promitente comprador já se integrou ao patrimônio da empresa responsável pelo empreendimento, nada justificando que a devolução ocorra de forma parcelada", diz a decisão. Segundo o Tribunal, as outras alegações são riscos inerentes ao negócio do ramo em que a empresa atua. O TJRS deu provimento ao apelo do comprador para reduzir o desconto de 25% para 10%.

No recurso para o STJ, a empresa protestou contra a porcentual de 10%. Afirmou que se a culpa pela rescisão é do promitente comprador, não pode o mesmo ser premiado em decorrência da quebra contratual, em detrimento do vendedor, que teria de reembolsar ao inadimplente, de uma só vez, tudo que recebera ao longo do contrato. Alegou que a decisão ofendeu os artigos 535 do CPC; 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e 82, 145 e 924 do Código Civil/191 (atuais artigos 104, 166 e 413 do Código Civil/2002). Ainda segundo a construtora, o quantitativo a ser devolvido com o abatimento de apenas 10% dos valores pagos irá causar prejuízos significativos à promitente vendedora.

"O compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas", lembrou o ministro Aldir Passarinho Junior, relator do recurso, ao dar parcial provimento ao recurso da empresa "Na esteira dos precedentes, e não identificando circunstâncias excepcionais na espécie, conheço do recurso especial e lhe dou parcial provimento para estabelecer retenção de 25% da quantia paga pela autora, tendo que, acima disso, se configura abusividade e onerosidade excessiva na cláusula penal", concluiu o ministro. Rosângela Maria (61) 319-8590. Processo: Resp 714052 (Notícias do STJ, 31/3/2005: Construtora terá de devolver, em uma só parcela, valores pagos por promitente comprador ).

 

O inadimplemento contratual de várias formas das empresas incorporadoras e construtoras justifica a rescisão do contrato, com a conseqüente devolução de parcelas pagas, não servindo de desculpa para a aprovação das contas pela comissão de representantes do condomínio. A conclusão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, em decisão que manteve a condenação da Walter Baxter Empreendimentos Imobiliários Ltda. à devolução de parcelas pagas por dois condomínios relativos à construção e aquisição de duas frações ideais de terreno, em Osasco, São Paulo.

I.A.S. e T.N. entraram na Justiça, propondo ação de rescisão contratual cumulada com perdas e danos e restituição de importâncias pagas contra a empresa e seus sócios W.B. e M.C.C.B., alegando que, na condição de compromissários compradores de fração ideal de terreno, com contrato de construção, estavam sofrendo prejuízos em razão do inadimplemento por parte dos compromissários vendedores, ora requeridos, de cláusulas contratuais relativas à administração e ao prazo de entrega da obra.

Na ação, requereram a rescisão dos contratos, a devolução das importâncias desembolsadas acrescidas de juros e correção monetária, a condenação ao pagamento das perdas e danos consistente na diferença entre o preço contratado e o valor estimado do imóvel, se concluído, além da condenação nas verbas decorrentes da sucumbência. Em sua defesa, a construtora e incorporadora alegou que vinha cumprindo todas as obrigações contratuais, exceto algumas cláusulas.

Elas justificaram a inobservância dessas cláusulas, atribuindo o inadimplemento aos próprios condôminos, que atrasaram ou inadimpliram suas parcelas; a Assembléia Geral de Condôminos, que autorizou dilações de prazo de entrega da obra e sensíveis diminuições nas prestações devidas e, finalmente, às intempéries, representadas pelas intermitentes chuvas que assolaram a cidade em 1987. Em primeira instância, a ação foi julgada improcedente pela juíza de Direito da Quinta Vara Cível da Comarca de Osasco, São Paulo.

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no entanto, deu parcial provimento à apelação. Reconheceu a culpa da ré, mas determinou a rescisão apenas quanto a I.A.S., que deveria ser ressarcido das importâncias pagas, corrigidas monetariamente desde o respectivo desembolso. Embargos foram rejeitados posteriormente, e a empresa e o outro condômino, T., recorreram ao STJ.

A empresa alegou ofensa ao artigo 50 e seus parágrafos 1º e 2º, da lei 4.591/1964, argumentando que a responsabilidade soberana pela construção por regime de administração pertence à Comissão de Representantes dos condôminos, de sorte que erroneamente atribuída a culpa à empresa. Já o condômino enumerou várias irregularidades praticadas pela empresa, como não manter escrituração contábil regular, fundamentando suas contas em documentos inábeis, além de não abrir conta-corrente em nome do condomínio, desatendendo às regras do artigo 58, incisos I e II, da lei 4.591/1964. Segundo ele, as irregularidades induziram a erros os membros da comissão de representantes.

Salientou que a comissão não poderia insurgir-se contra as atividades ilegais da construtora, pelas dificuldades já apontadas, afirmando que a simples circunstância de participar da comissão de representantes, que chancelou e aprovou as contas irregulares da empresa-ré, não pode constituir motivo justo para a rejeição do seu pedido.

O recurso da empresa não foi conhecido. O ministro Aldir Passarinho Júnior, relator dos recursos, não identificou ofensa ao artigo 50, I e II, da lei 4591/64, observando, ainda, que a súmula 7 impede o reexame de provas. "Restou assentado que a empresa construtora agiu irregularmente, descumprindo a Lei de Condomínios e Incorporações em vários pontos, a justificar a rescisão do contrato aquisitivo das unidades (...), independentemente da chancela ou não da comissão de representantes", explicou.

O ministro reconheceu, no entanto, que o segundo condômino deveria ter tido a mesma resposta do TJSP. "Se houve falha da comissão de representantes, da qual participava o autor, isso não afasta a responsabilidade da empresa por seus próprios atos, que são diretamente relacionados às suas atribuições, conforme identificados, minudentemente, no acórdão recorrido", observou o relator. "O papel de T.N., como membro da Comissão, não se confunde com seus direitos na qualidade de comprador do apartamento, em relação, é claro, às ditas irregularidades que são atribuíveis apenas à construtora-ré", acrescentou. "Ele, no particular, possui o mesmo direito de I. à rescisão, pois pagou por um imóvel a ser edificado em determinadas condições que restaram desrespeitadas pela construtora", observou, também.

Mas fez ressalvas. "É claro que, como participante da comissão de representantes, ele, se porventura agiu com desídia, negligência, omissão, culpa ou dolo, deverá, assim como os demais que a integravam, responder perante o condomínio e seus condôminos, se o caso, mediante ação própria", explicou. "Poderá até arcar, por isso, pelos prejuízos que a comissão houver causado aos condôminos, mas em discussão apartada, que não se confunde com a lide presente", concluiu. Rosângela Maria (61) 319-8590. Processo: Resp 37676 (Notícias do STJ, 30/3/2005 : Devolução de parcelas por construtoras independe de comissão de condôminos aprovar contas ).

 

Decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece que a instituição financeira também pode responder ação judicial para rescindir contrato de financiamento em razão de defeito na construção do imóvel adquirido. Os ministros reconheceram que o banco tem legitimidade passiva para responder à ação, mas remeteram à primeira instância o exame do mérito da questão: se o banco é ou não responsável pelo dano.

A questão foi definida em um recurso especial de sete mutuários (três casais e mais uma pessoa) de Brasília (DF) contra o BRB – Banco Regional de Brasília S.A. e a Smaff – Construtora e Incorporadora de Imóveis Ltda. W.F.B.P. e (...) recorreram ao STJ depois de o Judiciário da capital brasileira ter afastado a legitimidade do banco para responder pela ação.

Eles ajuizaram ação de rescisão contratual contra o BRB e a construtora porque, em razão de escritura pública, com pacto de hipoteca e financiamento, adquiriram imóveis integrantes do empreendimento denominado Edifício Sevilla. Após entrarem na posse dos imóveis, constataram inúmeras irregularidades, notadamente quanto à área de alguns cômodos que se apresentava menor do que o permitido pela norma reguladora das edificações – Código de Edificações e Obras das Cidades Satélites. Isso além de graves problemas nas áreas de uso comum, como falta de revestimento que ocasiona infiltrações e rachaduras, comprometendo, inclusive, a segurança dos moradores.

Ao mesmo tempo, os mutuários ajuizaram medida cautelar visando a que o agente financeiro (BRB) fosse impedido de proceder à execução extrajudicial do débito e de encaminhar os nomes dos requerentes aos órgãos de proteção ao crédito.

A liminar foi concedida em parte, tendo o juiz de primeiro grau declarado extinto o processo principal em relação ao BRB, sem sequer apreciar o mérito, por ilegitimidade passiva (para responder à ação). De outro lado, julgou procedentes a medida cautelar e a ação principal, desconstituindo os contratos e determinando o retorno das partes ao estado em que se encontrava antes, devendo a Smaff devolver a quantia paga.

Ao apreciar a apelação da construtora, a Segunda Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, por unanimidade, dando provimento ao apelo da Smaff, declarou incompetente o Juízo da Fazenda Pública, anulou a sentença e determinou a redistribuição do feito na forma da Lei de Organização Judiciária do Distrito Federal e Territórios. Negando provimento ao recurso adesivo dos autores.

Segundo o TJ, o BRB não detém legitimidade para integrar o pólo passivo da ação de rescisão contratual por defeitos em imóvel prometido à venda, tendo atuado no negócio tão-somente como agente financeiro. Dessa forma, excluindo-se o ente público da demanda, o juízo fazendário é incompetente para processar e julgar o feito, consoante dispõe a Lei de Organização Judiciária.

A decisão levou os mutuários a recorrer ao STJ apontando que o entendimento do Judiciário brasiliense divergiu de julgados do próprio STJ e do Tribunal Regional Federal da 1ª Região. Defendem ser inequívoca a interdependência entre os contratos de financiamento e os de aquisição de unidades habitacionais pelos mutuários e sustentam a legitimidade de parte passiva do BRB, na qualidade de agente financeiro. Por fim, defenderam a competência do Juízo da Vara da Fazenda Pública para o julgamento do feito.

De que se tenha notícia no processo, apenas um casal – Maria José Rigotti Borges e Valmor Borges dos Santos – desistiu do recurso, informando terem feito acordo com a instituição financeira.

Ao apreciar o recurso, o ministro Barros Monteiro, relator do caso, destacou que a Segunda Turma do STJ – que julga questões referentes ao Direito Público – já teve ocasião de assentar que, no caso de imóvel adquirido pelo Sistema Financeiro da Habitação, a Caixa Econômica Federal é parte legítima nas ações concernentes ao SFH, sendo inequívoca a interdependência entre os contratos de financiamento e de aquisição de unidades habitacionais pelos mutuários. Na mesma linha, há orientação traçada pelo Tribunal Regional Federal.

Para o ministro, na verdade o "BRB – Banco Regional de Brasília S.A." não se cingiu a financiar a construção do edifício; tal como assinalado na sentença, propiciou aos autores os recursos necessários para que pudessem adquirir as unidades habitacionais. "Se assim é, não se concebe como poderia subsistir um contrato (o de promessa de compra e venda) sem o outro (o de financiamento das aquisições feitas pelos demandantes), interdependentes que são. Tanto a instituição financeira referida é parte legítima no feito, que terminou por realizar a transação com um dos autores". E destaca: trata-se de fato insofismável que não é possível ignorar.

Não obstante, a jurisprudência da Terceira Turma – que junto com a Quarta Turma integra a Segunda Seção do STJ, responsável pelos julgamentos das questões referentes a Direito Privado –firmou-se no sentido de que "a obra iniciada mediante financiamento do Sistema Financeiro da Habitação acarreta a solidariedade do agente financeiro pela respectiva solidez e segurança".

Diante disso, o relator entendeu que o banco é parte legítima passiva ad causam e, conseqüentemente, o Juízo da Fazenda Pública que proferiu a sentença é competente para dirimir a controvérsia, na forma da Lei de Organização Judiciária do Distrito Federal e dos Territórios.

Dessa forma, o ministro Barros Monteiro conheceu do recurso e lhe deu provimento a fim de incluir no pólo passivo da lide o BRB – Banco Regional de Brasília S/A, afastando, por conseguinte, o decreto de nulidade da decisão de 1º grau. Com isso, os autos retornarão ao juízo de 1º grau (Juízo da Fazenda Pública) para exame do mérito da causa em relação à instituição financeira. Regina Célia Amaral (61) 319-8593. Processo: Resp 331340 (Notícias do STJ, 29/3/2005 : Banco pode responder por ação de rescisão contratual por defeito em imóvel ).