O jornal Diário de São Paulo publicou no dia 20 de março, domingo, no caderno de imóveis, mais uma coluna do Irib, que esclarece as dúvidas mais freqüentes do consumidor no momento de comprar um imóvel.

A leitora Alexandra Costa Araújo quer saber quais os cuidados que deve tomar e os documentos necessários para adquirir um imóvel com segurança. A pergunta foi respondida pelo registrador Fábio Martins Marsiglio, oficial do RI de Piedade, São Paulo.

 Registro de Imóveis – Diário Responde  

Quais os cuidados necessários para que se possa fazer a compra de um imóvel com segurança? Quais os documentos que devo exigir antes de fazer a escritura? Se eu não exigir os documentos, quais as conseqüências?

Compra e venda de um imóvel é um contrato complexo, pois o Direito brasileiro reserva muita segurança à propriedade imobiliária.

O artigo 252, da Lei de Registros Públicos (Lei federal 6.015/73), prevê que o registro produz seus efeitos enquanto não for cancelado no Cartório de Registro de Imóveis. Ou seja, quem não registra não é dono e, quem registra, presume-se dono perante toda a sociedade. Por outro lado, a lei determina que, pelas dívidas de uma pessoa, respondem todos os seus bens.

Para cada tipo de imóvel (lote de terreno, terreno com casa, apartamento, etc...) serão necessárias cautelas próprias. Porém, alguns cuidados gerais podem ser tomados para que seja feita uma compra segura de um imóvel.

Primeiro, o interessado verificará se aquele que se apresenta como vendedor é o proprietário do imóvel. A propriedade se prova com a certidão do Cartório de Registro de Imóveis, sendo que qualquer interessado pode requerer uma certidão do imóvel, bastando solicitá-la no cartório em que o imóvel está registrado.

Em caso de dúvida quanto à interpretação da certidão, o interessado poderá buscar orientação no próprio Cartório de Registro de Imóveis, de um advogado ou pessoa que tenha experiência em negócios imobiliários, tendo em vista que o imóvel poderá estar hipotecado, penhorado ou ser objeto de outros direitos reais.

Aconselha-se, ainda, que a certidão do imóvel tenha sido expedida recentemente.

Certificando-se de que o vendedor é proprietário do imóvel, o comprador poderá realizar um estudo da situação econômica deste, evitando-se o risco de perda do imóvel comprado em face de dívidas que o comprador tinha no momento da venda.

A análise da situação econômica do vendedor pode ser feita pelo estudo de certidões negativas que poderão ser solicitadas pelo interessado. Aconselhamos que sejam providenciadas as seguintes: certidão do(s) cartório(s) de Protestos do domicílio do vendedor; certidões dos Distribuidores Forenses das Justiças Trabalhista, Estaduais e Federal e Executivos Fiscais – Estaduais e Municipais; certidão negativa de débito de imposto sobre o imóvel (IPTU se imóvel urbano e ITR de imóvel rural); certidão negativa de débito de contribuições federais, no caso do vendedor ser pessoa jurídica. Outras poderão ser solicitadas, dependendo da natureza do imóvel negociado.

Havendo certidão positiva, será necessário estudo mais aprofundado da situação jurídica e econômica do vendedor, pois, nesses casos, a venda do imóvel poderá acarretar fraude contra credores ou fraude à execução, o que poderia resultar na perda da propriedade pelo comprador.

Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib.

Site: www.irib.org.br - e-mail: [email protected] - Tel. 3289-3599 

 

O registrador Ruy Rebello Pinho entrevistou o gerente de Aprovação e Cadastro da Cohab-SP, Gabriel Blanco, no programa Cartório, Parceiro Amigo , da Anoreg-BR, exibido pela TV Justiça no dia 16 de janeiro de 2005.

Gabriel Blanco comentou a atuação do poder público paulista no processo de regularização fundiária.

Ruy Pinho –    Existem duas ideologias ligadas à regularização fundiária. A primeira entende que a regularização fundiária deve ser feita posteriormente à resolução dos aspectos ambientais e urbanísticos e, a segunda, considera que a regularização deve ser independente desses aspectos. Como esse tema está sendo tratado em São Paulo e quais as experiências de regularização fundiária bem sucedidas no estado?

Gabriel Blanco  – Entendo que essas duas visões têm de encontrar um ponto de equilíbrio. Não devemos ter posições radicais com relação a uma postura ou outra. A regularização formal apenas, que permita o acesso ao registro imobiliário, e a obtenção de um título sem a devida infra-estrutura do loteamento, não é uma postura correta. Não basta simplesmente ter o título, é necessário existir uma qualidade de vida nos loteamentos regularizados.

Por outro lado, a visão de que o loteamento tem de estar em perfeitas condições com as normas legais, praticamente inviabiliza a regularização. Isso porque o empreendimento já se encontra em uma situação marginal e temos que tentar trazê-lo para a legalidade. A expressão trazer para a legalidade não pode ser entendida no estrito sentido da lei, porque a lei que se aplica é a de aprovação, que é diferente da lei de regularização.

No aspecto ambiental, muitas vezes, tem-se uma situação de degradação e, para tentar converter esse loteamento numa situação ideal será necessário desmanchar metade do empreendimento.

Ruy Pinho –    Existem mais duas opiniões a respeito de como a regularização deve ser tratada em nível estadual de aprovação. Já vi doutrinas de regularização que não passaram pelo estado e outras que passaram, como por exemplo, pelo Graprohab. Qual é a sua visão sobre o tema? Você acha que a aprovação, nesse caso, deveria passar por todas as aprovações estaduais, ou não?

Gabriel Blanco  – A primeira coisa que devemos fazer é distinguir o processo de aprovação do processo de regularização. São dois procedimentos muito diferentes. Um parte de uma situação ideal, e outro de uma situação concreta. Portanto, a norma a ser aplicada tem que ser distinta.

Até pouco tempo atrás, o comportamento do poder público com relação à regularização era o de tentar adequar o empreendimento regular às normas de aprovação. Isso travava o processo porque as normas são incompatíveis.

É preciso ter uma legislação própria para a regularização com parâmetros muito mais flexibilizados. E isso não significa abrir mão de qualidade, pelo contrário, resgata-se o máximo possível da qualidade ambiental e urbanística do parcelamento do solo.

O primeiro ponto é ter uma legislação distinta para a aprovação e outra para a regularização. No que tange à aprovação do estado, essa é uma visão que estamos combatendo já de muito tempo. No caso específico de São Paulo, foi criado o Graprohab, um grupo de análise para empreendimentos novos. Foi uma criação salutar porque agilizou o procedimento da aprovação dos novos empreendimentos. Mas aí, tentaram jogar para o Graprohab a atribuição da regularização fundiária. Com isso, criou-se um impasse, porque a norma do Graprohab foi talhada para a aprovação.

Nosso entendimento é que a questão da regularização não deve passar pelo crivo do estado, a não ser em algumas questões que dizem respeito ao aspecto ambiental.

Ruy Pinho –    Será que a regularização é mesmo essa panacéia para todos os males ou ela deve apenas resolver o problema específico da regularização?   

Gabriel Blanco  – Você chamou a questão para um foco bastante interessante que é exatamente a visão que se tem em relação ao processo de regularização. Nesse caso, esbarramos num problema sério que é a visão que cada um tem do processo. Por exemplo, a Sabesp tem uma visão, a Cetesb tem outra, a Secretaria do Meio Ambiente do estado e os departamentos de regularização da prefeitura têm outra visão. Então, são enfoques diferentes e cada um olha sobre seu enfoque de interesse. Isso causa um grande entrave.

Às vezes, surgem problemas com esgoto, a Sabesp quer aprovar no empreendimento, mas a Cetesb tem objeções. Isso faz com que se perca a visão do todo. Existem pessoas que estão em situações precárias, sem esgoto, sem água, sem regularização e os órgãos técnicos não convergem para a visão do todo, ficam perdidos no seu olhar específico. A meu ver, esse é um problema central no processo de regularização fundiária.

O processo de regularização fundiária dá um grande salto de qualidade quando conseguimos convergir vários pontos de vista em favor da solução do mesmo problema. Ao regularizar, levamos infra-estrutura, drenagem, esgoto, praças, etc, ou seja, levamos qualidade de vida. Paralelamente a isso, as pessoas podem ter acesso ao registro de imóveis, com toda a segurança jurídica necessária.

Ruy Pinho –    Até que ponto essas intervenções urbanísticas dependem da regularização? Vejo as dificuldades políticas em se criar um praça, por exemplo, em um bairro já implementado. Essas circunstâncias políticas interferem mais na atuação executiva, em termos urbanísticos e ambientais, do que em termos de regularização. Ainda que uma regularização fundiária dependa da atuação conjunta de vários órgãos, acho que ela é mais fácil do que criar uma praça. O que você pensa disso?

Gabriel Blanco  – A lei 6.766, Lei do Parcelamento do Solo, fazia uma exigência de 35% de áreas públicas em empreendimentos. A legislação do município de São Paulo falava em 40% para empreendimentos novos. Quando se fazia uma regularização em que se tinha 20% ou 30% de áreas públicas, não se alcançava o índice exigido na legislação, porque já existia uma situação consolidada.

É necessário tentar recuperar o que é possível. Onde é possível implantar uma praça, vamos implantar. O poder público tem de assegurar um espaço verde e qualidade de vida para as pessoas. É evidente que deve assegurar dentro da característica de regularização. Não podemos transportar uma situação de irregularidade para uma situação ideal que a lei previu quando não se tinha nada constituído.

Em decorrência dessa questão prática, a legislação hoje vigente no município de São Paulo, para efeitos de regularização, fala em 25% de áreas públicas, incorporado o sistema viário, área institucional e área verde. Isso deu uma flexibilização no sentido de se conseguir chegar à regularização. Essa é a visão que defendo, ou seja, parâmetros mínimos devem ser incorporados. Acho também que tem de haver um processo de agilização para que o empreendimento possa chegar ao registro imobiliário e, assim, as pessoas possam ter segurança jurídica.

Ruy Pinho –    Todo o processo de regularização depende de uma sentença judicial. Como a regularização tem sido feita na prática? Como são delimitadas as áreas públicas?

Gabriel Blanco – Hoje, a prática do poder público na cidade de São Paulo e pelo Brasil afora é que ao elaborar a planta de regularização fundiária já se delimitam os espaços públicos que, efetivamente, estejam desocupados. Esse é o problema porque, muitas vezes, o percentual desses espaços não atende à legislação. O ideal seria ter uma legislação que permitisse, ou que se criassem soluções inovadoras. Uma delas seria criar alternativas de compensação ambiental com áreas no entorno do empreendimento, no caso de o percentual não alcançar o estabelecido na legislação.

O loteador particular seria penalizado com essa atribuição e, depois, mediante ações judiciais competentes, o poder público poderia executá-lo, fazendo-o transferir, para a municipalidade, a diferença de área que ficou faltando.

Nessa questão das áreas verdes, temos a noção da complexidade e divisões. Ao longo de córregos temos a exigência de faixas non edificandi, de preservação ambiental. O poder público municipal incorporou isso como área verde.

Na visão da Secretaria do Meio Ambiente do estado, isso não pode ser incorporado como área verde porque ali já é, naturalmente, uma área de preservação. Ou seja, fora a faixa de preservação é necessário destinar mais um percentual exigido na lei. A visão do ambientalista não é condizente com a visão do urbanista, então, é natural que haja esse conflito.

As decisões do poder Judiciário da cidade de São Paulo com relação aos processos de regularização têm sido no sentido de que, aprovado o empreendimento pela municipalidade, leva-se a registro, uma vez que é o município que deve fazer o ordenamento do seu território. E o município é competente para legislar sobre questões de seu interesse comum.

Em relação a essas duas questões, o poder Judiciário de São Paulo, pela Vara de Registros Públicos, tem determinado o registro de empreendimentos regularizados, independentemente do aval do Graprohab.

Ruy Pinho – Como isso tem sido enfrentado o exame da questão de porcentagem ideal de áreas públicas? O estado ganha a porcentagem também na planta?

Gabriel Blanco – Existem situações distintas. Tem situações, por exemplo, em que se consegue alcançar o índice exigido na lei. Em outras situações, o loteador clandestino consegue promover o empreendimento. Existem outras, ainda, em que se regulariza um empreendimento habitacional que já existe, por exemplo, há 20 anos.

Nesse caso, pode acontecer que a área verde projetada há 20 anos pelo próprio empreendedor, hoje esteja ocupada por 500 famílias. Como resolver essa questão? Primeiro, temos que verificar a responsabilidade do empreendedor particular, que não zelou pela área que havia reservado.

Pode acontecer, também, no caso de haver mecanismos legais para que se aceite essa área como área verde, ainda que ocupada, a possibilidade de se proceder à concessão de uso especial, prevista na MP 2.220, que permite titularizar essas ocupações, reconhecendo a posse das pessoas que residem naquele espaço há 20 anos.