Mais de dois terços da riqueza imobiliária do planeta não são explorados, ou seja, o dono de um direito imobiliário real não pode materializá-lo em dinheiro para melhorar a produtividade de sua exploração, financiar a aquisição de outros bens ou iniciar uma atividade empresarial. O problema resulta relevante nos países em vias de desenvolvimento, já que a terra constitui seu principal ativo econômico.

Em todos os países desenvolvidos, a hipoteca é a instituição jurídica que permite ao titular de um direito real imobiliário obter dinheiro como empréstimo, sem privar-se da propriedade ou da posse do bem sobre o qual recai esse direito. O credor acredita que esse dinheiro aumentará a renda futura do solicitante do empréstimo e que, consequentemente, esse poderá reembolsá-lo com os devidos juros nos prazos e quotas combinadas, embora o credor precise garantir-se contra o possível risco de que essa devolução não aconteça. Para isso, o Estado tem de lhe garantir que, caso venha a ocorrer essa hipótese, o bem hipotecado será vendido e o valor da venda destinado ao pagamento do que lhe é devido, conforme a preferência de garantia. A comparação entre os volumes de saldo hipotecário vivo dos países nos mostra o nível de capitalização imobiliária e a magnitude econômica de cada um. Segundo os dados da FHE (Federação Hipotecária Européia), esse volume (expresso em euros) atinge a cifra de 1.119 trilhão na Inglaterra, 1.156 trilhão na Alemanha, 313 bilhões na Espanha, 385 bilhões na França, e 173 bilhões na Itália, ao passo que no Brasil, esse volume situa-se por volta dos 26 bilhões. A correta interpretação desses dados exige relacioná-los com a população dos países mencionados. Vários são os fatores que influenciam no desenvolvimento do crédito hipotecário: a estabilidade política e social, a solidez da economia, o emprego, a eficiência do sistema financeiro e a eficácia do sistema jurídico de garantias. O nível dessa eficácia depende, principalmente, do funcionamento do Registro da propriedade e, para os possíveis não pagadores, do Judiciário e dos meios extrajudiciais de execução previstos. Se compararmos alguns dados no âmbito da União Européia, poderemos avaliar a importância do Registro. Enquanto nos países que contam com uma fé pública – Alemanha, Inglaterra e Espanha -, o volume do crédito hipotecário aumenta 54,3%, 70,4% e 42,1% de seus respectivos PIB e os tipos médios de juros entre bancos no período 1999 a 2003 situaram-se na ordem de 1,99%, 1,35% e 1,40%, na Itália e França, onde os efeitos do Registro são mais fracos, as porcentagens mencionadas em primeiro lugar são de 13,30% e 24,70% e os segundos foram de 2,30% e 2,61%. Convém ressaltar que, se tomarmos como referência a Inglaterra, a diferença de 1% no tipo de juros supõe uma economia anual de 11,19 bilhões de euros para seus cidadãos. A influência do Registro atinge outros âmbitos: a regulamentação de terras, o desenvolvimento urbanístico, a construção de moradias, o meio ambiente e o nível de conflito judicial.

Estes temas serão debatidos no XV Congresso do Cinder (Centro Internacional de Direito Registral), marcado para novembro, em Fortaleza, com a participação de especialistas de diferentes setores – jurídico, econômico, social, ecológico e empresarial.

* Enrique Rajoy é secretário-geral do Cinder

(Artigo publicado no Jornal Diário de São Paulo, seção Caderno de Imóveis, de 27/2/2005).