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Alienação Fiduciária de Imóveis
novas mudanças na Lei 9.514/97.
Marcelo Manhães de Almeida *

Em 20 de novembro de 1997 foi promulgada a Lei nº 9.514 dispondo, em seu capítulo I, sobre o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e, em seu capitulo II, instituindo a alienação fiduciária de coisa imóvel.

Já seria motivo de crítica instituir um novo direito real ao sistema de garantias no mesmo texto legal que regula o SFI; nesse sentido, ao tratar sobre esses dois distintos temas, a Lei 9.514/97 acabou por criar muitos conflitos de interpretação, dentre outros, o de que a alienação fiduciária seria um negócio jurídico exclusivo para entidades integrantes do SFI; ou ainda, que a alienação fiduciária seria um instituto passível de ser aplicado somente quando da aquisição do imóvel que será objeto da garantia. Puro engano.

Mas a crítica fica ainda mais contundente em virtude das alterações que se deram na referida legislação após a edição da Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004, que, a princípio, trata do “patrimônio de afetação”. No entanto, dentre os diversos dispositivos, acabou-se por alterar substancialmente a Lei 9.514/97; destacamos:

§ 3º do artigo 16 (que trata sobre emolumentos cartorários);

§ 8º do artigo 26 (que dispensa os procedimentos previstos no artigo 27);

§§ 7º e 8º do artigo 27 (que trata de imóveis alienados fiduciariamente que estejam locados e das dívidas tributárias e despesas condominiais incidentes sobre o imóvel alienado fiduciariamente);

artigos 37-A (dispondo sobre a taxa mensal de fruição do imóvel) e 37-B (dispondo sobre a vedação de locação, por mais de um ano, de imóvel alienado fiduciariamente, sem anuência do credor fiduciário).

Não bastasse a referida Lei de 2 de agosto de 2004, em 30 de dezembro de 2004, através da Lei 11.076, que trata primordialmente de certificados de depósitos agropecuários, novas modificações se deram na Lei 9.514/97.

Não se critica alterar e melhorar a Lei. O que se lamenta é fazer tais mudanças dentro de outras legislações que não tratam especificamente das mesmas matérias.

Vejam o que consta da ementa da referida Lei 11.076/04:

“Dispõe sobre o Certificado de Depósito Agropecuário – CDA, o Warrant Agropecuário – WA, o Certificado de Direitos de Crédito do Agronegócio – CDCA, a Letra de Crédito do Agronegócio – LCA e o Certificado de Recebíveis do Agronegócio – CRA, dá nova redação a dispositivos das Leis nºs 9.973, de 29 de maio de 2000, que dispõe sobre o sistema de armazenagem dos produtos agropecuários, 8.427, de 27 de maio de 1992, que dispõe sobre a concessão de subvenção econômica nas operações de crédito rural, 8.929, de 22 de agosto de 1994, que institui a Cédula de Produto Rural – CPR, 9.514, de 20 de novembro de 1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, e altera a Taxa de Fiscalização de que trata a Lei nº 7.940, de 20 de dezembro de 1989, e dá outras providências.”

Vê-se, portanto, que no mesmo texto que se regula “Warrant Agropecuário”, modifica-se dois importantes artigos da Lei 9514/97, a saber, o § único do artigo 22 e o artigo 38 cujas redações passaram a ser as seguintes:

“Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.

Parágrafo único. A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário.

Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública”

E assim segue a rotina legislativa; onde dispositivos de leis são modificados através de outras leis que tratam de assuntos sem relação alguma com aqueles das leis que são modificadas. Resta-nos, pois, aguardar por alguma nova lei que traga novas alterações a outra lei, ainda que dispondo sobre matérias totalmente desconexas.

* advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/SP; presidente da Junta Comercial do Estado de São Paulo e Vice-presidente da Mesa de Debates de Direito Imobiliário – MDDI.