Incorporadoras mudam a estratégia no país por causa da baixa demanda por escritórios

Carolina Mandl

Depois de entrarem no Brasil em meados dos anos 90 de olho nos edifícios comerciais, os incorporadores estrangeiros estão apostando nos empreendimentos residenciais no país. As americanas Hines e Tishman Speyer e o fundo de pensão canadense CDP Capital devem injetar no país cerca de US$ 200 milhões em projetos de habitação até 2006.

Neste ano, a primeira incorporadora estrangeira a anunciar investimentos no Brasil foi a Tishman, que entrou aqui em 1998 para fazer escritórios. Traz US$ 120 milhões de fundos de investimento no exterior para quatro projetos residenciais. O primeiro aporte foi feito em 248 apartamentos, em São Paulo. "A área residencial é um bom complemento para os escritórios. Em um período de crise, a volatilidade dela é menor", diz o diretor-presidente Daniel Citron.

Nos últimos dois anos, os incorporadores de escritórios enfrentaram um período que coincidiu com uma baixa demanda das empresas e uma entrega recorde de empreendimentos em São Paulo. A vacância atingiu mais de 25%. Com preços em queda, diversas empresas renegociaram seus contratos por valores menores ou aproveitaram para mudar e melhorar suas instalações.

Essa situação levou a própria Tishman que já incorporou US$ 15 bilhões pelo mundo, a paralisar um projeto de US$ 500 milhões de torres comerciais em São Paulo em 2002.

A Hines, com US$ 14 bilhões em ativos, vive uma situação. Aterrissou no país em 1998 com o objetivo de investir em escritórios. Fez um edifício no Rio de R$ 300 milhões e alguns galpões. Agora, está enviando para a matriz quatro projetos residenciais para a baixa renda, com preço máximo de R$ 70 mil por unidade. De acordo com Douglas Munro, presidente da Hines no Brasil, o objetivo é captar recursos de um fundo em mercados emergentes de US$ 300 milhões que a matriz está estruturando e do qual o Brasil deve abocanhar 20%. "O segmento exige investimento menor e que foge da baixa dos escritórios."

Mesmo quem já está na área há mais tempo reforça seus investimentos agora. É o caso do CDP Capital. Desde 2001, é sócio da Atlântica Residencial, incorporadora voltada para a construção de apartamento de baixa renda. No ano seguinte, tornou-se sócio do Ourinvest na Brazilian Capital, gestora imobiliária. Em 2004, virou na securitizadora e na companhia hipotecária do Ourinvest.

Agora, aposta mais diretamente e sozinho em projetos residenciais brasileiros por meio de empréstimos mezaninos. Funcionam da seguinte forma: o CDP capta dinheiro em bancos brasileiros e financia os empreendimentos. Em vez de cobrar juros dos US$ 50 milhões emprestados, o CDP ganha uma participação no lucro dos projetos. "A vantagem do incorporador é não correr o risco do empreendimento. Se não der certo, o prejuízo é do CDP", diz Fábio Nogueira, diretor da Brazilian Mortgages.

Um dos mais antigos investidores estrangeiros em habitação é a canadense Brascan. Está no país há 25 anos, mas neste ano, tomou a decisão de aumentar seus investimentos. Até 2005, pretende lançar US$ 225 milhões, 50% a mais do que hoje. “A experiência tem sido muito positiva", relata Marcos Levy, presidente da Brascan. Também pesou na decisão da Brascan as mudanças feitas no Sistema Financeiro de Habitação neste ano. Incorporadores e financiadores ganham mais garantias e incentivos.

Os incorporadores estrangeiros estão de olho em um mercado que só em São Paulo movimentou 34.938 unidades em 2003, o que representa R$ 6,2 bilhões em valor de vendas, segundo o Sindicato da Habitação. Além disso, percebem que a forma de "saída" dos empreendimentos pode ser mais fácil do que na área de escritórios. “A liquidez no residencial é maior. A cada apartamento vendido, é dinheiro que entra", explica Nogueira. O próprio financiamento da Caixa Econômica Federal permite que investidores saiam do empreendimento mais facilmente ao adiantar ao incorporador o financiamento do comprador.

Para quem é novato na área residencial brasileira, alguns desafios virão pela frente. "O mercado daqui é único. Não existe financiamento de longo prazo para o incorporador. E exige produtos adaptados ao gosto brasileiro", diz Eduardo Machado, diretor da área imobiliária do banco Fibra. É também por esse motivo que essas multinacionais demoraram mais para entrar na área residencial.

Para se adaptar às características desse mercado, Machado acredita que os estrangeiros farão parcerias com investidores locais. "Isso irá profissionalizar e fortalecer o incorporador local."

Esse foi o caminho encontrado pela Redevco, braço imobiliário do grupo C&A, para crescer mais rápido. Neste mês, fechou um acordo com a Inpar para comprar saldos de empreendimentos já lançados pela brasileira em São Paulo. Em dois terrenos, também vai incorporar em conjunto com a Inpar. (Valor Econômico/SP, seção Empresas Serviços, 30/8/2004, p.B3).
 

Crédito imobiliário e securitização esperam crescimento

As alterações no mercado imobiliário adotadas pela Lei 10.931, que entrou em vigor no começo deste mês, elevaram as expectativas dos setores de crédito imobiliário e securitização.

A Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) estima que o número de imóveis financiados neste ano vai subir 38% em relação a 2003 apenas com a perspectiva de mais segurança nos contratos imobiliários. Segundo a projeção, até o fim do ano R$ 3 bilhões em crédito imobiliário serão concedidos no País.

Carlos Eduardo Fleury, superintendente-geral da Abecip, chega a falar em queda da taxa de juros nos empréstimos: “Os juros são fixados em 12% ao ano, mas com a maior oferta de crédito sem dúvida a tendência existe”.

“A lei significa uma mudança completa nos negócios imobiliários”, avalia Estela Soares de Camargo, diretora da Mesa de Debates do Direito Imobiliário (MDDI). Entre as alterações previstas na lei, Camargo destaca a instituição do patrimônio de afetação nos contratos das incorporadoras. O sistema garante a segregação dos empreendimentos da construtora, ou seja, assegura que as parcelas referentes a determinado projeto não sejam usadas para quitar outras obrigações da empresa. “Mesmo no caso mais dramático, se a empresa falir, a pessoa que comprou o imóvel na planta pode terminar de construir e obter o registro do imóvel”, explica Camargo.

Celso Petrucci, diretor executivo de incorporação imobiliária do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi), acredita que o sistema do patrimônio de afetação aquecerá o mercado de incorporação. “A lei só contribui para deixar mais transparente a relação entre o incorporador e o adquirente”, afirma.

Petrucci aponta ainda a consolidação da alienação fiduciária para bens imóveis como grande avanço da Lei 10.931. “O Código Civil acabou não contemplando a questão, e a lei vem para reduzir a insegurança no mercado”, ele acredita. Com o dispositivo expresso em lei, os fiadores teriam mais segurança para a alienação do imóvel em caso de inadimplência do comprador. Petrucci acredita que o instituto abre espaço para o mercado de securitização das imobiliárias. “E com a ampliação da securitização, a poupança e o fundo de garantia podem concentrar mais recursos na construção, e não no financiamento”, completa.

Camargo ainda demonstra certo receio em saber como a questão será recebida pelos tribunais. Ela acredita que há um risco de o Judiciário frear o processo de alienação para evitar situações de privação do devedor. “Teremos que esperar e ver se o devedor que deixou de cumprir sua obrigação será rapidamente desapossado do bem”, afirma.

Registro Imobiliário

Os cartórios de registro vão ganhar mais uma atribuição com a edição da lei. Se houver consenso entre os envolvidos, qualquer retificação de registro poderá ser feita por averbação no cartório. “O que antes era um procedimento judicial moroso, custoso e burocrático”, conta Sérgio Jacomino, presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, (IRIB). De acordo com ele, haverá um novo influxo de demandas nos cartórios, mas a situação tende a se normalizar.

“Essa mudança responde também à agilidade, que é reclamada pelo setor como um todo”, concorda Camargo. Ainda é esperada a edição de portarias e normas dos cartórios para o detalhamento da operação.

Além da redução de custos nas operações de retificação, Jacomino exalta o ambiente de mercado proporcionado pela lei. “Há um ganho social que é virtuoso para todos: essas circunstâncias favorecem a queda dos juros propiciam maior disponibilidade de crédito e, com isso, se pretende que o mercado possa oferecer soluções para o déficit habitacional”, acredita. A Lei 10.931 é o tema do Seminário do Irib, nos dias 30 e 31. Para informações sobre as inscrições acesse www.irib.org.br. (Diário do Comércio & Indústria/SP, seção Legislação, 27/8/2004).
 

Para debater sobre a Lei 10.931/04, que trata do patrimônio de afetação, alienação fiduciária e retificação de registro, o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (Irib) promove encontro para debater o alcance e importância da lei nas atividades registrais, no crédito imobiliário e mercado de condomínios e incorporações.

Realizado em parceria com a Anoreg-SP, o encontro acontece nos dias 30 e 31 de agosto, das 9h às 17h, em São Paulo.

O evento está voltado para registradores, juízes, promotores, advogados, estudantes de direito, incorporadores e economistas. Informações pelo telefone: (11) 289-3599 (Gazeta Mercantil/SP, Caderno 1, 26/8/2004).
 

O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (Irib) promove um encontro para debater a recém-editada Lei 10.931/2004 – que trata de patrimônio de afetação, alienação fiduciária e retificação de registro - , nas atividades registrais, no crédito imobiliário e mercado de condomínios e incorporações. Em parceria com a Associação dos Notários e Registradores (Anoreg-SP), o evento será realizado nas próximas segunda e terça-feira, das 9h às 17h, no Hotel Pergamon, na rua Frei Caneca, 80, Consolação.

As inscrições podem ser feitas na sede do Irib, fone 289-3599 ou pela internet, no site http:/www.irib.org.br/encontro/inscricao10931.asp. 

O valor do investimento para não-sócios do Irib é de R$ 500,00, com desconto para sócios (R$450,00). (Metro News/SP, seção Imóveis, 26/8/2004).
 

Inédito no País, o projeto "Pai Legal" foi lançado em São Paulo, pelo governador em exercício, Cláudio Lembo. "Vocês estão buscando a integridade de todos com esse excelente programa, que faz com que as pessoas saibam suas origens e tenham mais cidadania", disse Lembo, ao agradecer a iniciativa da Secretaria da Justiça e da Defesa da Cidadania. "O próprio governador Geraldo Alckmin elogiou o projeto e pediu para que eu transmitisse o agradecimento", lembrou.

Realizado em parceria com a Associação dos Registradores de Pessoas Naturais de São Paulo (Arpen/SP), o "Pai Legal" é o projeto que estimula, sem burocracia, o reconhecimento voluntário de paternidade e a adoção unilateral por parte dos padrastos. Ele faz com que todas as crianças, jovens e adultos passem a ter em seu registro de nascimento o nome do pai. "Só em São Paulo, de 5% a 7% das crianças e jovens em idade escolar têm apenas o nome da mãe no Registro de Nascimento", apontou o secretário da Justiça, Alexandre Moraes. Esse percentual chega de 10% a 12% em todo o Brasil.

Segundo o secretário, o ‘Pai Legal' visa principalmente conscientizar a população da importância da paternidade responsável. "A medida é muito importante para a dignidade da criança, que se sentirá muito mais segura e confiante".

Ele acrescentou que ainda hoje as mães não sabem que na hora de registrar o bebê podem indicar o nome do pai. "Com o Pai Legal, agora é muito mais simples. O próprio pai pode ir fazer o reconhecimento voluntário do filho no Cartório. A criança também poderá ser adotada unilateralmente pelo padrasto, que convive com mãe.

Segundo Marlene Marchiori, presidente da Arpen/SP, a Lei também garante que a mãe indique o suposto pai da criança no Cartório de Registro Civil, desde que tenha o nome completo e o endereço do pai. "Nesse caso o Oficial do Cartório encaminhará a indicação junto a certidão de nascimento da criança para o Juiz de Direito Corregedor do Cartório para notificação do pai para comparecer a uma audiência", explicou.

No caso da negativa da paternidade o procedimento será remetido ao Promotor de Justiça, que poderá encaminhar o caso para a Procuradoria de Assistência Judiciária, que o analisará e poderá requisitar o exame de DNA ao Instituto de Medicina Social e de Criminologia de São Paulo (IMESC).

Cartilhas explicativas

Para que o "Pai Legal" seja conhecido por todos, a Secretaria da Justiça e a Arpen estão distribuindo 50 mil cartilhas do projeto e material de divulgação para as 645 cidades do Estado. Eles também estão formando multiplicadores em parcerias com a Secretaria da Educação, Organizações não-governamentais, associações de bairro e diversas outras entidades.

Marlene Marchiori disse que os mais de 800 Cartórios de Registro Civil do Estado estão preparados para atender quem procurar pelo programa, que também será colocado à disposição nos Centros de Integração da Cidadania (CICs). Ela esclareceu ainda que pessoas sem condições financeiras terão os documentos gratuitamente. "Quem tiver condições de pagar, o valor não passará de R$ 70". "O reconhecimento voluntário da paternidade é o primeiro passo para garantirmos uma sociedade mais justa e participativa. A iniciativa estimula a manutenção do ambiente familiar, instituição fundamental para a formação do cidadão", disse o secretário da Justiça.

Lembo encerrou lembrando que a paternidade é um direito fundamental garantido pela Constituição e que faz parte dos Direitos Humanos. "Os senhores estão reforçando a cidade a solidariedade às vésperas Dia dos Pais". (Jornal da Manhã/SP, 19/8/2004, p.4).
 

Estimativa é de que mais da metade dos imóveis rurais do Rio Grande do Norte não está registrada. Secretaria de Assuntos Fundiários e Apoio à Reforma Agrária está realizando um trabalho de medição e catalogação de todas as propriedades existentes no Estado

O Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) do Rio Grande do Norte estima que metade dos imóveis rurais do Estado não possui registro. Diante do fato, o órgão em parceria com a Secretaria de Assuntos Fundiários e Apoio à Reforma Agrária (Seara) está realizando um trabalho de medição e catalogação de todas as propriedades existentes em terras potiguares. A princípio, o projeto piloto está sendo desenvolvido nos municípios de Touros e Pureza, posteriormente ele se estenderá para a região do Alto Oeste.

A iniciativa nasceu por causa da lei 10.267, de 2001, que estabelece que todos os imóveis rurais do País só poderão ser vendidos ou repassados para um outro proprietário após terem suas medidas aferidas por técnicos, sob a chancela do Incra. Para isso é preciso conhecer a realidade existente hoje. O trabalho realizado pelas equipes da Seara e do Incra consiste em fazer as medições de todas as propriedades, com equipamento de GPS de última geração, e elaborar um cadastramento minucioso sobre os imóveis, contendo inclusive informações sobre os donos e seus herdeiros.

O coordenador de planejamento da Seara, Luís Augusto Santiago Neto, explicou que o objetivo é fazer com que os governos estaduais e federal tenham um maior controle sobre os territórios, identificando, por exemplo, locais de concentração de minifúndios e latifúndios. Hoje não existem informações seguras a respeito do número exato de propriedades rurais no RN. "Sabe-se apenas que esse número está entre 55 mil e 100 mil. A divergência de dados impressiona", disse.

O presidente do Instituto de Registro Imobiliário Brasileiro (IRIB), Sérgio Jacomino, sumidade nacional no assunto, esteve em Natal ontem, para ministrar uma das palestras do I Seminário Estadual de Registro de Imóveis e Cadastro Rural. Ele explicou que esse desconhecimento implica em uma série de problemas, tanto para o Estado quanto para os proprietários.

Ineficiência administrativa e de gestão, falta de previsibilidade para a implementação de políticas públicas para a reforma agrária e evasão tributária são alguns deles. "Como não se tem conhecimento da quantidade de terra existente, não há como receber os impostos devidos em sua totalidade nem saber o que pode ser desapropriado ou não", disse Sérgio Jacomino.

Com relação ao cidadão, ele afirmou que essa falta de registro ocasiona um "clandestinismo jurídico". "Os proprietários não têm como provar que as terras são efetivamente suas e isso implica em uma série de dificuldades", disse. Para Luís Augusto Santiago Neto, o alto preço dos registros de imóveis é uma das principais causas desse desconhecimento da malha Fundiária. O Rio Grande do Norte é um dos pioneiros no Brasil quando o assunto é implementação do programa de cadastramento rural. (Tribuna do Norte/RN, seção Natal, 19/8/2004, p.6).
 

O jurista Walter Ceneviva, um dos mais renomados do país, estará em Curitiba no dia 27 de agosto. Nesta data, Ceneviva participa do Seminário Jurídico "Ata Notarial - Uma revolução do Processo Civil”, promovido pelo Sindicato dos Escrivães, Notários e Registradores do Paraná (Sienoreg-PR) em parceria com a OAB, o Colégio Notarial e a Anoreg-PR. A Ata Notarial é um instrumento de fé pública, que tem como vantagens o aumento da velocidade nos processos judiciais e a conseqüente diminuição de custos do mesmo. Segundo o organizador do evento, o secretário do Sienoreg-PR, Cid Rocha, este instrumento notarial vem sendo utilizado como apresentação de uma prova, que permite a queima de etapas processuais e dá ao julgador segurança na decisão de sentença. Informações: (41) 2524-2823/ 353-3460 ou pelo e-mail [email protected]. (Folha de Londrina/PR, seção Geral, 19/8/2004, p.9).