Em mais uma ação estratégica para informar a população a respeito da importância do registro imobiliário foi agendada a participação do diretor de publicidade do Irib, o registrador Flauzilino Araújo dos Santos, no programa Mulheres, exibido pela TV Gazeta no dia 9 de agosto, das 14 às 18 horas. Na entrevista, a apresentadora Cátia Fonseca procurou esclarecer as dúvidas mais recorrentes sobre o registro de imóveis. Confira.

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Cátia Fonseca- O registrador Flauzilino Araújo dos Santos, diretor do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, está aqui com a gente. Seja bem vindo, prazer em tê-lo aqui. A gente sabe da quantidade de pessoas que têm dúvidas quando o assunto é colocar uma casa, um imóvel no seu nome. Tem gente que faz contrato de gaveta com um amigo, com aquele pensamento: “é amigo, então não vou fazer nada.” Como proceder nesses dois casos?

Flauzilino A. dos Santos- O nosso sistema jurídico prestigia a boa-fé, que deve ser construída por meio de medidas eficazes. No caso da aquisição de um imóvel, a pessoa pode demonstrar essa boa-fé para elidir uma eventual nulidade a ser alegada no futuro, primeiro sabendo de quem está comprando.

Cátia Fonseca- Então, a pessoa deve verificar muito bem quem é o dono do imóvel.

Flauzilino A. dos Santos- É. E como a pessoa sabe de quem está comprando? Indo ao cartório de registro de imóveis e obtendo uma certidão, que é uma espécie de “certidão de nascimento do imóvel”. É uma certidão da matrícula do imóvel, onde consta toda a história do imóvel, quem foram seus proprietários, se esse imóvel foi resultado de uma execução, se esse imóvel está penhorado, se o proprietário sofreu uma interdição e tornou-se incapaz. Enfim, na matrícula do imóvel toda a situação do imóvel está retratada e também a situação do proprietário.

Cátia Fonseca- E eu posso pedir a certidão em qualquer cartório?

Flauzilino A. dos Santos- Não, no cartório da situação do imóvel. O sistema jurídico brasileiro faz com que haja uma circunscrição delimitada para que os registros dos imóveis localizados naquela circunscrição sejam feitos no cartório daquela localidade.

Cátia Fonseca- Por exemplo: eu moro na Lapa, tudo referente ao meu imóvel está no cartório da Lapa.

Flauzilino A. dos Santos- Exatamente.

Cátia Fonseca- Quem mora em Santana, tudo o que tem a ver com seu imóvel está no cartório de Santana?

Flauzilino A. dos Santos- Perfeitamente.

Cátia Fonseca- Depois que você verificou que o imóvel que vai adquirir está em perfeitas condições e que não está com problema nenhum. Como proceder? Como registrar esse imóvel?

Flauzilino A. dos Santos: Primeiro, eu gostaria ainda de salientar que é importante ter conhecimento também da situação tributária, se os impostos que incidem sobre esse imóvel estão pagos, como por exemplo, o IPTU e outros impostos que incidem sobre o imóvel, e se as despesas relativas ao condomínio também estão pagas. São alguns cuidados elementares, mas que vão caracterizar que você é uma pessoa diligente na aquisição de um imóvel.

Cátia Fonseca- Para você não ter depois tristes surpresas, não é?

Flauzilino A. dos Santos- Claro. Após esses cuidados preliminares, a pessoa tem que elaborar um contrato de compra e venda. Se o preço é pago à vista, a pessoa já pode fazer direto uma escritura em um cartório de notas. Em um tabelião, lavra-se uma escritura e depois essa escritura é levada ao cartório de registro de imóveis para o competente e final registro. Caso a aquisição seja feita em parcelas, pagamento parcelado, diretamente com o proprietário, é feito um contrato de compromisso de venda e compra. E esse contrato também deve ser levado ao cartório de registro de imóveis, porque a partir do registro desse contrato, a pessoa tem o que é chamado de direito real sobre aquele imóvel.

Cátia Fonseca- Então, o dono do imóvel não vai poder vender esse imóvel para outra pessoa?

Flauzilino A. dos Santos- Nem vai poder ser penhorado, nem vai poder ser dado em garantia, enfim, a pessoa tem um direito que incide diretamente sobre aquele imóvel, que é chamado pelos juristas de direito erga-omnes, ou seja, um direito oponível contra todos.

Cátia Fonseca- A gente sabe que tem muitos imóveis ilegais no nosso país, que foram vendidos, mas a escritura não está no nome do proprietário, que às vezes já vendeu para três, quatro pessoas. Como legalizar? Como organizar essa situação?

Flauzilino A. dos Santos- Hoje existe uma facilidade, porque desde a Constituição de 1988, foi criado o usucapião constitucional e hoje esse usucapião está previsto no Código Civil brasileiro também. Ou seja, a pessoa que por cinco anos possui um imóvel até determinada metragem quadrada – 250 m2 de área, por exemplo –, ainda que não tenha a documentação e não tenha encontrado o proprietário, que já mudou de São Paulo para outra localidade, pode requerer uma ação de usucapião.

Cátia Fonseca- Os cinco anos valem tanto para cidade como para o campo?

Flauzilino A. dos Santos: Tanto para cidade, quanto também para o campo.

Cátia Fonseca- Antigamente não eram vinte anos para a cidade e cinco anos para o campo? Tinha alguma coisa assim, não tinha?

Flauzilino A. dos Santos- Não, é a mesma quantidade de anos para a cidade e para o campo, dependendo da extensão da área, da metragem da área. Então, no campo, uma área, assim como área para uma família trabalhar a terra, também tem prazo de cinco anos para aquisição por usucapião.

Cátia Fonseca- Então, uma vez que eu estou no imóvel há cinco anos e ninguém fez uma reclamação, eu estou lá morando, mas não tenho documentação nenhuma. Como eu devo proceder? Vou até o cartório?

Flauzilino A. dos Santos- Nesse caso, se a pessoa não encontrar o proprietário, ela terá que requerer uma ação de usucapião por meio de um advogado. Caso ela tenha a possibilidade de encontrar o proprietário, é muito simples. É feita uma escritura de venda e compra – é recolhido o imposto de transmissão, que é o imposto devido para o município – depois levada ao cartório, ela tem um registro definitivo.

Cátia Fonseca- Tem que provar com testemunhas que ficou cinco anos?

Flauzilino A. dos Santos- No caso de usucapião, é feita a prova mediante testemunhas ou mediante documentos.

Cátia Fonseca- Hoje em dia, tem alguma forma de até pela Internet a gente agilizar esse processo todo, ou não?

Flauzilino A. dos Santos: O processo de verificação sim. Por exemplo, no site da prefeitura do município de São Paulo você pode obter determinadas informações sobre o imóvel.

Cátia Fonseca- Isso antes de comprar.

Flauzilino A. dos Santos- Exatamente, isso tudo deve ser feito antes da compra. Também, em relação ao registro de imóveis, todos os cartórios de São Paulo, que são dezoito na capital, estão interligados por uma Intranet e também oferecem um site, www.arisp.com.br, por meio do qual a pessoa pode pedir uma certidão e ela recebe na sua própria casa ou retira em qualquer um dos cartórios em que desejar.

Cátia Fonseca- É o www.arisp.com.br

Olha, a Joyce mandou um e-mail para a gente, perguntando o seguinte: Quais são os procedimentos a serem tomados ao adquirir um imóvel, referentes ao contrato de compra e venda?

Flauzilino A. dos Santos- Como eu disse, a obtenção das certidões negativas. É muito importante, também, obter informações sobre a situação financeira do vendedor, se ele está respondendo a processos na justiça comum, na justiça federal, na justiça trabalhista, se ele tem títulos protestados. A pessoa deve municiar-se dessas informações para fazer uma boa compra, uma compra segura.

Cátia Fonseca- A Janete, de Poá, pergunta como fazer o financiamento de uma casa tendo o nome sujo? Isso pode acontecer? É difícil, não é?

Flauzilino A. dos Santos- Na verdade, aí já é uma situação relacionada com crédito imobiliário. Eu penso que ela deverá procurar o credor ou, caso o nome tenha sido levado para essas repartições que controlam o crédito de forma ilegal, ela pode ir a juízo para, por meio de uma ação judicial, cancelar as restrições contra o nome dela.

Cátia Fonseca- Uma vez que você viu que está tudo certo com o imóvel que você vai comprar, está tudo na mais perfeita ordem, normalmente a pessoa que está vendendo o imóvel pede um dinheiro para segurar o imóvel. As pessoas, na grande maioria das vezes, dão o dinheiro mas não vão nem ao cartório, não registram que foi dado dinheiro, muitas também perdem o dinheiro. Como proceder nesse caso? Chegando no cartório, que tipo de documento a gente tem que fazer?

Flauzilino A. dos Santos- Nesse caso, deve ser feito aquele contrato de compromisso de venda e compra, onde vai ficar disciplinado: as condições de pagamento, o valor que foi dado como princípio de pagamento e esse contrato pode ser levado ao cartório para registro na matrícula do imóvel. A partir do registro desse contrato na matrícula do imóvel, a pessoa tem um direito absoluto sobre aquele imóvel. A única coisa que pode desfazer esse direito é a falta de pagamento. Fora isso, ela tem um direito que é chamado de direito real à aquisição. Nem sequer o vendedor pode desistir daquela venda que foi prometida.

Cátia Fonseca- Mesmo que aconteça alguma coisa na família, que precise da casa para vender, para transformar em dinheiro, por algum motivo de saúde, também não pode desfazer o negócio?

Flauzilino A. dos Santos- Não, o negócio foi feito. A não ser que não haja pagamento ou que mutuamente desfaçam o negócio por um distrato mútuo.

Cátia Fonseca- E quando a gente tem um processo em família, uma pessoa falece e aquele imóvel entra em inventário. Como comprar um imóvel que está com esse grande problema de inventário, quer dizer, que segurança a mais a gente deve ter para comprar esse imóvel?

Flauzilino A. dos Santos- O imóvel em processo de inventário pode ser vendido tanto dentro do próprio processo de inventário, por meio de uma cessão dos direitos de herança para a pessoa que está adquirindo o imóvel, como pode também ser vendido fora do processo de inventário por meio de uma autorização judicial. O próprio juiz do inventário dá um alvará autorizando o inventariante ou um herdeiro indicado, para vender o imóvel. Com esse alvará a pessoa vai ao cartório, lavra uma escritura e o que passa a ser inventariado não mais é o imóvel e sim o produto da venda, o dinheiro obtido com a venda do imóvel.

Cátia Fonseca- Então, todas as pessoas envolvidas no inventário, os filhos, por exemplo, não vão ter que assinar a venda?

Flauzilino A. dos Santos- Não, apenas o inventariante, mediante a autorização judicial. Não é recomendável que a pessoa que está comprando um imóvel que está em um inventário faça um contrato onde assinem, digamos, a viúva ou o viúvo e todos os filhos, noras e genros. Esse é um procedimento errado. O correto é obter um alvará judicial e o próprio inventariante, na forma que for determinada pelo juiz, assina a escritura para esse comprador. E o comprador fez uma boa aquisição.

Cátia Fonseca- Quando a gente vai comprar um imóvel na planta, como proceder, uma vez que é mais complicado, pois você não tem nada ainda do imóvel.

Flauzilino A. dos Santos- Existem duas situações em que a pessoa pode comprar o imóvel na planta. A primeira quando se trata de um loteamento. O loteamento, para ser regular, deve estar registrado no registro de imóveis. Quando a pessoa vai fazer um loteamento, deposita uma série de documentos no cartório, que dizem respeito à situação do imóvel e que dizem respeito também à situação do loteador. Deposita também o que é chamado contrato-padrão, que é um protótipo, um modelo do contrato de compromisso de venda e compra que será celebrado com os adquirentes. Então, a pessoa que está comprando um terreno ainda na planta – porque às vezes as obras de infra-estrutura não estão prontas – está comprando um terreno que ainda não tem asfalto, ainda não tem iluminação, ainda não tem guias e sarjetas, não tem arborização, ou seja, a pessoa está comprando na planta. Ela deve ir ao cartório e verificar se esse loteamento está registrado, porque quando o loteamento é registrado, além de toda essa documentação, o loteador ainda registra garantias de que as obras de infra-estrutura serão realizadas.

Cátia Fonseca- Então, o dono do terreno já tem alguma coisa, algum dinheiro ou outros imóveis, como garantia.

Flauzilino A. dos Santos- É, podem ser outros imóveis, pode ser uma fiança bancária, pode ser algum tipo de garantia. Então, quando o loteamento está registrado existe garantia de que ele será efetivado. O que acontece é que se o loteador não efetivar a infra-estrutura, a própria prefeitura municipal executa a garantia e realiza as obras de infra-estrutura.

Cátia Fonseca- Então vende o que ele deixou de garantia e aí concluí a construção, não é?

Flauzilino A. dos Santos- Sim. A segunda hipótese é de uma pessoa que vai comprar um apartamento ainda na planta. Igualmente, essa pessoa deve se certificar de que aquele empreendimento está devidamente registrado no cartório de Registro de Imóveis.

Cátia Fonseca- Então já está registrado a altura que vai ter o prédio, o número de apartamentos, tudo isso?

Flauzilino A. dos Santos- É, incluindo pormenores com relação ao acabamento do apartamento, o tipo de material que vai ser utilizado, enfim, de uma forma pormenorizada, é registrado tudo isso no cartório de Registro de Imóveis e colocado à disposição da pessoa.

Cátia Fonseca- Sempre no cartório da região que a pessoa vai comprar, não é?

Flauzilino A. dos Santos- Sempre no cartório da região. E o mais importante, a pessoa nada vai pagar por esse exame no cartório de Registro de Imóveis.

Cátia Fonseca- Não gasta nada com isso?

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Flauzilino A. dos Santos- Não gasta nada com isso. Obviamente, se a pessoa pedir uma certidão, se pedir uma cópia da documentação é diferente. Mas se a pessoa vai examinar o processo para verificar a planta, verificar o memorial descritivo, a documentação do terreno, a documentação do proprietário do terreno, ela nada vai pagar por isso.

Cátia Fonseca- Olha, o Eduardo mandou um e-mail, dizendo o seguinte: Tenho um terreno em Itupeva e o imposto está atrasado há cinco anos. Sou separado, minha ex-mulher pode pagar o imposto e ficar com o terreno?

Flauzilino A. dos Santos- A resposta para o Eduardo é não. Primeiro, porque esse usucapião de cinco anos, não é um usucapião para quem paga cinco anos de impostos. O usucapião é para quem utiliza o imóvel para sua moradia.

Cátia Fonseca- Ela tem que estar morando lá?

Flauzilino A. dos Santos- Ou para a moradia da sua família. Então a resposta é não. Todavia, ele deve regularizar essa situação pagando os tributos e dividindo o imóvel com a sua esposa, se ela tiver direito a essa divisão, obviamente dependendo do regime de bens do casamento.

Cátia Fonseca- E tem que legalizar os impostos com a prefeitura, mesmo porque a prefeitura também financia, parcela em várias vezes para você tentar legalizar o imóvel, porque tem muita gente que perde o imóvel também em função disso. Não paga IPTU, não paga nenhuma conta e depois perde o imóvel.

Flauzilino A. dos Santos- É, normalmente a prefeitura tem realmente esse plano de facilitar o pagamento dos tributos.

Cátia Fonseca- Olha, eu vou passar para vocês o site, qualquer dúvida que você tenha, pode tirar suas dúvidas com o IRIB. O site é www.irib.org.br e o e-mail, posso passar também, Flauzilino?

Flauzilino A. dos Santos- Pode sim.

Cátia Fonseca- é [email protected]. Flauzilino Araújo dos Santos volta com certeza ao programa para a gente tirar outras dúvidas que você aí de casa tenha. Esse é um assunto que a gente podia levar um ano sem parar, que sempre ia ter dúvida, não é  Flauzilino? Espero você mais vezes.

Flauzilino A. dos Santos- Olha, é um prazer estar aqui com você. Muito obrigado.