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Patrimônio de afetação - A reforma por caminhos alternativos - Melhim Namem Chalhub^[i]*

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Lei do Patrimônio de Afetação nas incorporações imobiliárias - Cronologia de uma idéia vitoriosa

Irib difunde um conceito original

1996 – projeto de monografia do Professor Melhim Namem Chalhub apresentado na Faculdade de Direito da Universidade Federal Fluminense, sobre a afetação patrimonial como forma de adaptação do trust ao direito brasileiro.

1997 – Apresentação de monografia na Faculdade de Direito da UFF, contendo anteprojeto de lei sobre a afetação, em geral, como forma de proteção patrimonial.

1999 – 8 de julho, apresentação de anteprojeto do Professor Melhim Namem Chalhub ao Instituto dos Advogados Brasileiros – IAB, pelo qual (i) o acervo das incorporações imobiliárias é caracterizado como patrimônio de afetação, incomunicável em relação aos demais negócios da empresa incorporadora e responsável somente pelas dívidas da obra respectiva; (ii) cria um regime de vinculação de receitas, pelo qual as prestações pagas pelos adquirentes, até o limite do orçamento da obra, ficam afetadas à construção do edifício; (iii) confere poderes a uma Comissão de Representantes dos adquirentes para fiscalizar a incorporação e (iv) estabelece que a falência da empresa incorporadora não atinge os bens, direitos e obrigações da incorporação afetada, autorizando a Comissão de Representantes a prosseguir a obra com os recursos do seu próprio orçamento, livre dos efeitos da falência.

1999 –  28 de setembro, apresentação do anteprojeto e debate no XXVI  Encontro Nacional do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB, realizado em Recife, PE. Conheça aqui a excelente entrevista na ocasião concedida ao Irib.

1999 – novembro, registro do anteprojeto na Biblioteca Nacional sob  o n° ISBN 85-7147-155-X, como parte do livro Propriedade imobiliária – função social e outros aspectos, de Melhim Namem Chalhub, Editora Renovar, contendo sua fundamentação doutrinária em relação à função social da propriedade.

1999 – 24 de novembro – apresentação do Projeto de Lei n° 2.109/99 na Câmara dos Deputados, pelo Deputado Ayrton Xerez, reproduzindo o anteprojeto protocolado no IAB e divulgado no livro Propriedade imobiliária – função social e outros aspectos.

2000 –  23 de fevereiro, aprovação do anteprojeto pelo IAB, em sessão plenária.

2000 – 1° de março – Ofícios do Presidente do IAB n°s 1910/2000 a 1918/2000,  encaminhando o anteprojeto, respectivamente, ao Ministro da Justiça, ao Secretário de Desenvelvimento Urbano, ao Presidente do Banco Central do Brasil, ao Presidente da Caixa Econômica Federal, aos Presidentes do Conselho Federal e do Conselho Seccional do Estado do Rio de Janeiro da Ordem do Advogados do Brasil,  ao Presidente do Senado Federal e ao Presidente da Câmara dos Deputados.

2000/março a 2001/agosto – discussão do Projeto de Lei 2.109/99 no âmbito do Executivo, envolvendo a Secretaria da Habitação da Secretaria do Planejamento da Presidência da República, o Ministério da Fazenda, o Banco Central do Brasil e a Receita Federal, com a participação das entidades representativas do financiamento imobiliário e dos setores da construção civil, entre elas a ABECIP, o SECOVI, a ADEMI e a CBIC, com apresentação de sugestões para aperfeiçoamento do Projeto.

2001 – 4 de setembro – Edição da Medida Provisória n° 2.221, regulamentando o patrimônio de afetação, cujos termos alteram o anteprojeto do IAB em dois aspectos: (1°) retira o caráter obrigatório do patrimônio de afetação, tornando-o uma faculdade da empresa incorporadora, e (2°) acrescenta disposições de natureza tributária que, ao invés de proteger os adquirentes, agravam sua situação, tornando-os responsáveis solidários por todas as dívidas da empresa incorporadora.

2001 – setembro até março de 2004 – discussão da M. P. 2.221/01 por parte dos órgãos públicos e das entidades representativas dos setores interessados, acima referidos, visando eliminar as distorções da Medida Provisória e recompor as características originais do projeto em respeito à natureza da afetação, de modo a assegurar a incomunicabilidade de cada patrimônio de afetação sem que isso diminua os privilégios dos créditos fiscais e previdenciários, o que acabou sendo alcançado mediante criação de um regime tributário especial para os patrimônios de afetação, com uma alíquota única de 7% para IR, PIS/PASEP, CSLL e COFINS.

2004 –  9 de março – o Poder Executivo envia à Câmara dos Deputados o Projeto de Lei n° 3065/2004, para ser anexado ao Projeto de Lei n° 2.109/99, adotando a estrutura do anteprojeto encaminhado pelo Instituto dos Advogados Brasileiros, acrescentando a regulamentação de um regime tributário especial, opcional, com alíquota de 7%.

2004 – 10 de março até 7 de julho – instalação da Comissão Especial na Câmara dos Deputados, apresentação e discussão das 66 emendas que forem apresentadas, bem como formulação e apresentação do Substitutivo do Relator, no qual foi introduzido grande número de emendas, sem que isso, entretanto, desvirtuasse o Projeto.

2004 – 7 de julho – a Câmara dos Deputados aprova o Substitutivo do Deputado Ricardo Izar, Relator do Projeto de Lei n° 2.109/99, ao qual foi anexado o Projeto de Lei do Executivo n° 3065/04, (i) pelo qual, a critério da empresa incorporadora, o acervo da incorporação imobiliária pode ser caracterizado como patrimônio de afetação, incomunicável em relação aos demais negócios da empresa incorporadora e responsável somente pelas dívidas vinculadas à obra respectiva; (ii) cria um regime de vinculação de receitas, pelo qual as prestações pagas pelos adquirentes, até o limite do orçamento da obra, ficam afetadas à construção do edifício; (iii) confere poderes a uma Comissão de Representantes dos adquirentes para fiscalizar a incorporação e (iv) estabelece que a falência da empresa incorporadora não atinge os bens, direitos e obrigações da incorporação afetada, autorizando a Comissão de Representantes a prosseguir a obra com os recursos do seu próprio orçamento, livre dos efeitos da falência.

2004 – 8 de julho – o Senado Federal aprova o Substitutivo do Relator do PL 2.109/99 e 3065/04, sem alteração.