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Curso de extensão universitária de Direito notarial, registral e imobiliário é encerrado com grande sucesso

Terminou com o mesmo e grande sucesso da aula inaugural o curso de extensão universitária de Direito notarial, registral e imobiliário, realizado de 7 de maio a 3 de julho último, pelo Irib e Universidade Anhembi Morumbi, com apoio da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo, Arisp; Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil – Seção São Paulo e Anoreg-SP.

Com enfoque multidisciplinar, o curso abordou as mudanças ocorridas após a implementação do novo Código Civil e da nova legislação urbanística, especialmente o Estatuto da Cidade.

Veja, a seguir, as duas entrevistas realizadas com os palestrantes no encerramento do curso. O presidente do Irib Sérgio Jacomino entrevistou o palestrante convidado do dia 2 de julho, doutor Carlos Eduardo Duarte Fleury, superintendente-geral da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário Poupança, Abecip. E no dia 3 de julho, a jornalista e assessora de imprensa do Irib, Patrícia Simão, entrevistou o doutor Francisco Eduardo Loureiro, juiz de Direito, mestre em Direito Civil e professor da PUCSP.

Entrevista com o doutor Fleury esclarece características da alienação fiduciária e do SFI

SJ – O que o senhor acha de ministrar palestra neste curso do Irib, com uma platéia bem qualificada?

Doutor Carlos E. D. Fleury – Para mim é uma satisfação poder estar com esta platéia realmente muito seleta. A qualidade das perguntas e das questões mostra que vocês acertaram em fazer um evento como este. O curso vai permitir que os novos instrumentos na relação fiduciária que foram temas das aulas ministradas – patrimônio de afetação, securitização –, passem a ser mais conhecidos e utilizados para a produção de riqueza e, com isso, possam gerar uma sociedade mais justa, mais equilibrada. O Irib está de parabéns, esta foi uma grande iniciativa e tem que ser repetida.

SJ – A questão agora é a seguinte: por que existe aquela norma na lei 9.514, estabelecendo que não se aplicam ao SFI as regras do sistema financeiro de habitação?

Doutor Carlos E. D. Fleury – Essa questão foi propositadamente colocada na lei. É sabido que o SFH é um sistema mais paternalista que conta com muito subsídio. Com isso, existem inúmeras ações questionando planos de reajustes, sistemas de prestação, taxas de juros, tendo em vista que é um sistema social num sistema subsidiado. Por isso, houve a preocupação de que essas normas pudessem ser aplicadas ao SFI, que é um sistema de mercado e não um sistema social como o SFH. Então, surgiu essa disposição de que nenhuma norma do SFH poderia ser utilizada no SFI. Não pode haver subsídios no SFI, nem redução de emolumentos, no caso do registro de imóveis, e assim por diante. Por outro lado, o SFI não seria contaminado com essas normas. Essa foi a razão, tanto que o artigo 39 da lei 9.514/97, inciso segundo, admite a execução extrajudicial que no mercado é tida como exclusiva do SFH, mas não é. Fazendo-se uma operação do SFI com garantia hipotecária é possível utilizar a execução extrajudicial.

SJ – É possível pensar que um contrato possa ser celebrado no âmbito do SFH com origem de recursos do fundo de garantia por tempo de serviço e fazer a utilização de uma garantia com alienação fiduciária. E mais, colocar no contrato que se aplicam às regras do SFH e do SFI. Qual a razão de figurarem essas disposições no preâmbulo dos contratos?

Doutor Carlos E. D. Fleury – Olha, em se tratando de FGTS, ou mesmo de recursos oriundos da poupança, há necessidade de que os órgãos reguladores autorizem a utilização de um tipo de garantia. A única garantia admissível no SFH era a hipoteca. No caso da alienação fiduciária no SFH, com recursos da poupança, o Conselho Monetário Nacional, pela resolução 2519/98, autorizou expressamente que, a partir dessa data, além da hipoteca pode ser utilizada a alienação fiduciária ou outra garantia a critério do credor, o sistema foi até ampliado. Em relação ao FGTS, o Conselho Curador do FGTS, também já autorizou a utilização da alienação fiduciária, entendendo que seria uma maneira de ampliar as operações de crédito com utilização dessa garantia. Mas se o preâmbulo do contrato mencionar SFI e SFH há um equívoco, que deve ser corrigido, porque às operações do SFH, como está disposto no artigo 39 da lei 9.514/97, não se aplica a lei do SFI e vice-versa.  Portanto, se o contrato é do SFH com alienação fiduciária como garantia não há nenhum problema, não há nenhum equívoco. O que eu tenho visto nos contratos é que o credor, para simplificar, menciona a lei do SFI tendo em vista a garantia e não as condições do SFI, talvez isso precise ser melhor explicitado no contrato.

SJ – Em suma, se houver qualquer referência ao SFI nos casos em que a origem do recurso é do fundo de garantia por tempo de serviço e o contrato se reger pelas normas do SFH, a indicação do SFI é meramente acidental, para indicar que a garantia é a alienação fiduciária introduzida no direito brasileiro pela lei 9.514/97.

Doutor Carlos E. D. Fleury – Exatamente isso, é mero equívoco. A menção à lei 9.514 se dá exclusivamente pela alienação fiduciária por ser uma garantia nova, ainda pouco utilizada. O sentido é didático, ou seja, mostrar que a lei que autorizou a utilização da alienação fiduciária é a 9.514, que por sua vez também autorizou a instituição de um sistema chamado SFI.

SJ – Pouco importa, então, a indicação do SFI, porque a forma de garantia não é exclusiva do SFI, uma vez que a alienação fiduciária está introduzida no Direito brasileiro e poderia ser contratada também fora de ambos os sistemas?

Doutor Carlos E. D. Fleury – Exatamente, ela é um tipo de garantia que pode ser utilizada até por particulares e, nesse caso, não vai ser uma operação do SFI.

Entrevista com o doutor Francisco Eduardo Loureiro aborda a independência jurídica do registrador em relação às decisões judiciais

Patrícia Simão – Tendo em vista o tema abordado na sua palestra, a independência jurídica do registrador, como se dá a relação do oficial registrador com o juiz corregedor no procedimento de dúvida.

Doutor Francisco E. Loureiro – O juiz corregedor julga dúvida numa esfera administrativa, numa condição atípica dele, agindo como se fosse o superior hierárquico do registrador. O juiz reexamina o título que já foi examinado pelo registrador e confirma ou altera as razões da recusa do título, portanto a decisão do juiz-corregedor é vinculativa ao oficial do registro. O registrador não pode alegar a independência que tem para registrar, ou não, perante as decisões normativas do juiz corregedor-permanente.

PS – As ordens judiciais devem obedecer aos princípios registrários? Em alguns casos, como na responsabilidade solidária, como proceder se houver ofensa ao princípio da continuidade? 

Doutor Francisco E. Loureiro – Eu acho que temos que dividir os títulos judiciais em títulos próprios e títulos impróprios.

Os títulos próprios são aqueles em que a decisão judicial vai constituir um título, ela não vai mexer diretamente no registro, só indiretamente.  É o caso dos formais de partilha, das adjudicações e das cartas de sentença, elas estão sujeitas aos princípios registrários, sem dúvida nenhuma, salvo se no corpo dessas decisões houver alguma abordagem e superação específica por decisão judicial; por exemplo, numa adjudicação compulsória, se na sentença o juiz já dispensar expressamente a apresentação da CND. Nesse caso, não pode o oficial do registro reexaminar ao que foi expressamente, constitui fundamento da decisão judicial, nesse caso ele não pode fazer o reexame.

Os títulos impróprios são aqueles títulos que são ordens judiciais que, via de regra, não provocam mutação jurídico-real no registro e são inibitórios da prática de novos atos – são as indisponibilidades e casos similares – aí o exame do oficial registrador é muito mais restrito. Por que? Porque são comandos judiciais sem que haja um embasamento de direito material anterior. Nesse caso, o oficial deve cumprir as ordens judiciais como tem sido reiteradamente decidido pelos tribunais. O oficial não pode se sobrepor, nesse caso, a essas ordens judiciais em títulos impróprios.

PS – Por ser a usucapião coletiva uma aquisição originária, deve-se abrir a matrícula? Como os proprietários serão descritos na matrícula?

Doutor Francisco E. Loureiro – É como qualquer usucapião, o registro não é constitutivo, o registro tem efeito de regularização dominial da área. O proprietário, o usucapiente, já é proprietário no exato momento em que se consuma o prazo do usucapião. Mas é óbvio que para efeito de regularização e posterior transmissão da área, ou até pra efeito publicitário, a sentença deve ser levada a registro. A princípio, esse registro deve ser feito em nome de todos os possuidores em frações ideais, ou seja, cada um dos co-possuidores que agora são usucapientes deve ter uma fração ideal da coisa comum que é o imóvel todo usucapido. E essas frações ideais poderão ser diferenciadas, se houver ressalva na sentença. Na omissão da sentença serão frações iguais entre todos eles. Em tese, se a sentença expressamente assim determinar, há possibilidade de que a matrícula seja aberta em nome da própria associação dos moradores que em princípio tem capacidade postulatória, mas que poderá, em caso específico, requerer que a abertura da matrícula seja feita em seu nome desde que isso seja deferido pelo juiz.

PS – O que o senhor achou da iniciativa do Irib em realizar o curso ?

Doutor Francisco E. Loureiro – Eu acho que todos esses cursos de registro imobiliário são bem-vindos porque é uma matéria árida, uma matéria com pouca doutrina. As pessoas que militam nessa área sentem necessidade de complementação dos conhecimentos, então os cursos são sempre muito úteis. Eu achei a platéia muito qualificada, acho que a maioria da platéia é composta de registradores ou advogados militantes na área de registro, portanto, um pessoal que compreendeu o alcance da exposição, embora tenha sido uma exposição extremamente técnica.