O jornal Diário de São Paulo publicou no último domingo (4/7), no caderno de imóveis, mais uma coluna do Irib, que esclarece as dúvidas mais freqüentes do consumidor no momento de comprar um imóvel.

O leitor Eduardo Ferreira quer saber o que é laudêmio, quem o paga e o que acontece no caso de imóveis transmitidos por herança ou doação.

A pergunta foi respondida pelo doutor José de Mello Junqueira, conselheiro jurídico do Irib, e editada pela jornalista Paty Simão, assessora de Imprensa do IRIB e responsável pela redação final da coluna.

Registro de Imóveis - Diário Responde

O que é laudêmio e quem o paga, o vendedor ou o comprador? Imóveis recebidos por herança ou doação pagam laudêmio?

Para explicar o que é laudêmio, primeiro vamos falar sobre a enfiteuse, que é um instituto que permite ao proprietário que não deseje ou não possa usar o imóvel, diretamente, ceder o seu uso a uma outra pessoa, mediante o pagamento anual de um valor, chamado pensão ou foro.

O atual Código Civil não mais prevê a enfiteuse no Brasil, mantendo as já existentes e sobre os terrenos de marinha, segundo o artigo 2038, que subordina as enfiteuses às disposições do Código Civil anterior, também definindo o pagamento de laudêmio. A pessoa que adquire o uso do imóvel chama-se enfiteuta e o proprietário, senhorio direto. O enfiteuta pode transmitir ou alienar a outrem o seu direito de usar o imóvel. Para isso deve comunicar ao senhorio direto, porque, no caso, este tem direito de readquirir o uso de seu imóvel, preferencialmente a terceiros.

Não manifestando o senhorio direto interesse na reaquisição do uso do imóvel, o enfiteuta pode vendê-lo, quando deverá pagar ao senhorio direto uma importância chamada laudêmio, correspondente a 2,5% sobre o preço da alienação.

Respondendo o que é laudêmio, explicamos que é uma importância que o senhorio direto recebe do enfiteuta, quando da venda do uso do imóvel (domínio útil) a terceiros, no caso do senhorio não querer fazer uso de seu direito de preferência. Ou seja, é o valor pago pelo proprietário do domínio útil ao proprietário do domínio direto (ou pleno) sempre que se realizar uma transação onerosa do imóvel.

Não se exigirá o pagamento do laudêmio quando a alienação do uso (domínio útil) pelo enfiteuta se der através de doação. Há também outra hipótese em que não se paga o laudêmio: transmissão em caso de morte do enfiteuta.

Assim, à pergunta feita respondo não se exigir o pagamento do laudêmio se o imóvel for transmitido por herança ou doação. O pagamento do laudêmio deverá ser feito pelo vendedor, nada impedindo que o faça o adquirente comprador.

Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib.

Site: www.irib.org.br - Tel. 289-3599 e-mail [email protected]
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Mandado de segurança. Reforma agrária. Notificação prévia. Lei 8.629/93, artigo 2°, parágrafo 2°. Realização de vistoria em datas diversas das fixadas nas notificações encaminhadas ao proprietário. Ofensa ao devido processo legal administrativo. Nulidade do procedimento que contamina o decreto presidencial.

1.Inocorrência de litispendência ou conexão entre mandado de segurança impetrado contra ato do Sr. Presidente da República e outras demandas que atacam defeitos do procedimento administrativo em que se embasou o decreto que declarou a utilidade pública de área rural, para fins de reforma agrária.

2. Desnecessária a participação do Incra no pólo passivo de mandado de segurança que ataca ato próprio do senhor presidente da República, mesmo que lastreado em procedimento administrativo desenvolvido por esse órgão auxiliar a ele subordinado. Precedentes.

3. Não cabe a análise, em mandado de segurança, da alegada produtividade do imóvel rural. Tal perquirição melhor se ajusta a exame pelas instâncias ordinárias e mediante ampla dilação probatória. Precedentes.

4. A jurisprudência do Tribunal considera indispensável que a notificação prevista no parágrafo 2°, do artigo 2°, da lei 8.629/93 seja feita com antecedência, de modo a permitir a efetiva participação do proprietário, ou de preposto por ele designado, nos trabalhos de levantamento de dados que tem por objetivo a determinação da produtividade do imóvel. A notificação que inaugura o devido processo legal tem por objetivo dar ao proprietário a oportunidade real de acompanhar os trabalhos de levantamento de dados, fazendo-se assessorar por técnicos de sua confiança, para apresentar documentos, demonstrar a existência de criações e culturas e fornecer os esclarecimentos necessários à eventual caracterização da propriedade como produtiva e, portanto, isenta da desapropriação-sanção. Precedentes.

5. Empecilho à realização dos trabalhos de vistoria não autoriza a realização da verificação em data diversa, sem prévia notificação ao proprietário. Decisões judiciais que não se prestam ao efeito de dispensar o Incra da obrigação legal de notificar, pois, extraídas de despacho que não deliberou a respeito e derivadas de recursos aviados pela defesa do expropriado-impetrante a quem não podiam prejudicar (ne reformatio in pejus).

6. A realização de vistoria para levantamento de dados com vistas a aferição da produtividade ou não de área rural não se coaduna com a previsão constante do parágrafo 5°, do artigo 2°, da lei 8.629/93. O fator surpresa, ali inserido, é útil para a averiguação da ocorrência de ilícitos mas não serve à finalidade de obter um levantamento fidedigno dos índices de aproveitamento da gleba rural.

7. Mandado de Segurança deferido."

Brasília, 14/8/2003. Relatora: Ministra Ellen Gracie (Mandado de Segurança n° 24.547-6/DF, DJU 23/4/2004, p.9).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Decisão. A questão posta a desate pelo recorrente consiste em aferir a necessidade de intimação da esposa da penhora realizada sobre bem imóvel, em ação de execução proposta em face do marido.

Resta assente neste Tribunal entendimento no sentido de ser imprescindível a citação do cônjuge na hipótese supramencionada. Eis os precedentes:

"Execução. Penhora. Artigos 47 e 669, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Ausência de intimação da mulher do garante solidário. Precedente.

1. Nos termos do artigo 669, parágrafo único, do Código de Processo Civil, recaindo a penhora em bens imóveis, é imprescindível a intimação do cônjuge do garante solidário, equiparado ao devedor.

2. Recurso especial conhecido e provido, em parte." (Recurso Especial 285.895, relator ministro Carlos Alberto Menezes Direito, DJ de 1/10/2001).

"Civil e processual civil. Embargos de terceiro. Intimação do cônjuge. Artigo 669, parágrafo único, CPC. Regime de bens. Separação total. Necessidade. Recurso provido.

I - Recaindo a penhora sobre bem imóvel, a intimação do cônjuge é obrigatória, nos termos do artigo 669, parágrafo único, CPC, ainda que casados com separação total de bens.

II - A intimação do cônjuge enseja-lhe a via dos embargos à execução, nos quais poderá discutir a própria causa debendi e defender o patrimônio como um todo, na qualidade de litisconsorte passivo do(a) executado(a) e a via dos embargos de terceiro, com vista à defesa da meação a que entende fazer jus." (Recurso Especial 252.854, relator ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 11/9/2000).

Apesar do entendimento acima explicitado, há de se considerar as peculiaridades do presente caso.

Consta dos autos que o devedor O.S. foi intimado da penhora realizada sobre os bens de sua propriedade em 25/10/1995, conforme certidão à fl. 23. Na ocasião, reafirmou ao Sr. Oficial de Justiça que a sua esposa, Sra. E.A.L.S., havia falecido em 23/8/1995. Ademais, a certidão à fl. 44. comprova que ele restou intimado da hasta pública em 9/6/1997.

Posteriormente, o Sr. O.S. foi nomeado para o cargo de inventariante dos bens deixados por sua esposa em 25/9/1997, segundo cópia de despacho à fl. 12.

Ora, embora a esposa do Sr. O.S. não tenha sido intimada da penhora efetivada ou da praça a se realizar, tinha ele pleno conhecimento de todos os atos expropriatórios realizados, posto que foi devidamente intimado deles.

Ainda que à época, não tivesse sido nomeado inventariante dos bens deixados pela de cujus, já possuía legitimidade ativa para ingressar em juízo no intuito de defender a meação dos bens constritos.

Isso porque, nos termos do artigo 1046, §2°, do CPC, “equipara-se a terceiro a parte que, posto que figure no processo, defende bens que, pelo título de sua aquisição ou pela qualidade em que os possuir, não podem ser atingidos pela apreensão judicial”.

Dessa forma, estava o Sr. O.S. legitimado a opor embargos de terceiro à execução na qualidade de possuidor de bens que, posteriormente, viriam a ser inventariados, o que, de fato, ocorreu, o que se comprova pela sua nomeação para o cargo de inventariante.

Brasília, 18/2/2003. Relatora: Ministra Nancy Andrighi (Recurso Especial n° 443.667/SP, DJU 22/4/2004, p.242).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Trata-se de cautelar, com pedido de liminar, a fim de comunicar efeito suspensivo ao recurso extraordinário interposto pela Companhia de Saneamento do Paraná - Sanepar contra acórdão da Primeira Turma deste Tribunal, assim ementado:

"Recurso especial. Desapropriação. Imissão na posse. Imóvel urbano. Decreto n° 3.365/41, artigo 15.

I - A imissão provisória em imóvel expropriando, somente é possível mediante prévio depósito de valor apurado em avaliação judicial provisória.

II - Neste caso, tendo-se consumado a imissão provisória na posse, sem o cumprimento do pressuposto da avaliação judicial prévia, corrige-se a falha em nome do princípio constitucional da justa indenização, mediante laudo elaborado por perito judicial do juízo, não importando que se realize em época posterior à imissão na posse, já realizada".

O recurso extraordinário em questão, que aguarda o juízo de admissibilidade, fundamenta-se na assertiva de que "o acórdão impugnado, ao impor à expropriante a obrigação de complementar, com base em avaliação judicial, ainda em discussão, o depósito para fins de imissão provisória, afronta o artigo 5°, XXIV da CF, que condiciona, não o desapossamento, mas a transferência da propriedade ao pagamento de prévia e justa indenização".

Esclarece, ainda, a requerente que "foi realizado, pela Sanepar, depósito prévio com base em avaliação que apresentara em juízo à época do ajuizamento da ação expropriatória”, aduzindo que, no seu entendimento, "esse depósito somente deverá ser complementado – se for o caso – quando definido o valor da justa indenização para fins de transferência do domínio”.

Entende a requerente estar presente o fumus boni iuris, uma vez que o acórdão deste Tribunal estaria em confronto com o entendimento cristalizado no enunciado n° 652 da Súmula/STF.

O outro requisito para a concessão da cautela, no dizer da requerente, estaria caracterizado em face das seguintes circunstâncias:

"Há, igualmente, periculum in mora uma vez que se determinou à expropriante a complementação do depósito feito no início do processo expropriatório, para o fim de viabilizar a imissão de posse. Conforme decidiu o v. acórdão recorrido, agora que o bem foi avaliado judicialmente e se chegou a uma estimativa (embora sub judice) de seu valor, deve a Sanepar efetuar o depósito do valor decorrente da diferença entre o valor encontrado na avaliação e o valor já depositado.

Colocando-se isso em números, pode-se dizer que o valor que a expropriante terá que desembolsar (caso não seja concedido efeito suspensivo a seu recurso extraordinário) será de, aproximadamente, R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais).

Sem dúvida trata-se de montante considerável, ainda mais porque é uma sociedade de economia mista, cujos recursos e despesas devem ser previamente e criteriosamente calculados pela Administração Pública.

Além disso, há o risco de levantamento, pelos expropriados, do valor que vier a ser depositado pela expropriante, podendo eles dar ao dinheiro o destino que bem entenderem.

Assim quando provido o recurso extraordinário pelo STF (o que certamente acontecerá, com base na Súmula 652/STF), dificilmente a expropriante recuperará a quantia que desembolsou.

Outrossim, o valor apurado na avaliação judicial ainda está sub judice, podendo vir a ser alterado para menor pelo Tribunal local, pois não houve julgamento integral da apelação em 2° grau de jurisdição".

Requer a Sanepar a concessão da liminar inaudita altera parte, para ser emprestado efeito suspensivo ao recurso extraordinário que interpôs, de maneira a obstar que os acórdãos proferidos no recurso especial n° 330.179/PR e respectivos Embargos de Declaração, produzam efeitos imediatos". Pleiteia, ainda, que, ao final, seja julgado procedente o pedido contido na inicial e tornada definitiva a cautela liminarmente concedida.

2. Quanto à competência deste Tribunal para apreciar a medida, anoto que a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal já sedimentou o entendimento de que "é hoje o objeto das súmulas 634 e 635 a orientação de que esta Corte ganha competência para apreciar pedido de tutela cautelar tendente a atribuir efeito suspensivo a recurso extraordinário apenas e desde quando seja este admitido, quer pelo Presidente do Tribunal a quo, quer por provimento a agravo contra decisão que o não haja admitido na origem”. Confira-se, a propósito, a decisão monocrática proferido pelo Ministro Cézar Peluso (AC 79 MC/DF, DJ 11/11/2003), não conhecendo da inicial da cautelar ajuizada perante o Supremo Tribunal Federal, com o objetivo de comunicar efeito suspensivo ao agravo de instrumento interposto contra decisão do Vice-Presidente deste Superior Tribunal de Justiça, que inadmitira o recurso extraordinário.

Nessa oportunidade, Sua Excelência destacou que, "por remediar, na hipótese dessa aparente lacuna, os riscos de dano irreparável, ou de difícil reparação quando seja relevante a fundamentação do recurso, esta Corte reconhece competência ao Presidente do Tribunal a quo para decidir a liminar da medida preventiva, enquanto ainda não tenha julgado o agravo pendente, ocasião em que Ihe competirá ratificar, ou não, a liminar eventualmente concedida pelo Tribunal a quo".

3. Não vejo caracterizado na espécie o fumus boni iures. A uma, porque o tema tratado pelo acórdão deste Tribunal, o qual se interpôs o recurso extraordinário, não é o mesmo versado no enunciado 652 da Súmula/STF.

O tema de índole constitucional é a possibilidade de que haja imissão provisória do expropriante na posse do imóvel, desde que efetuado o depósito prévio, com base na avaliação judicial.

Os precedentes do Supremo Tribunal Federal, bem como a mencionada súmula se referem à constitucionalidade do artigo 15 do Decreto-lei 3.365/41, cujo caput contém a seguinte determinação:

"se o expropriante alegar urgência e depositar a quantia arbitrada de conformidade com o artigo 685 do Código de Processo Civil, o juiz mandará imiti-lo provisoriamente na posse".

O acórdão do recurso especial, entretanto, decidiu que tendo havido a imissão provisória do expropriante na posse do bem expropriando antes de ser realizada a avaliação judicial, essa circunstância poderia ser suprida pela realização posterior dessa avaliação. A determinação do acórdão é de que o depósito prévio seja feito com base nessa avaliação judicial, em substituição ao que fora efetuado com base na avaliação unilateral produzida pela expropriante.

A duas, na medida em que não há questão constitucional a ser tratada, a não ser de forma reflexa uma vez que a alegação depende da interpretação do artigo 15 do Decreto-Lei 3.365/41, dispositivo infraconstitucional.

Tampouco se acha presente o periculum in mora, não havendo a requerente demonstrado o risco de dano de difícil ou incerta reparação, limitando-se a mencionar a possibilidade de não reaver o depósito caso seja levantado pelos expropriados.

No particular, ademais, há que ser considerado que já se realizaram duas perícias, sendo possível supor com razoável acuidade a faixa de valor do referido bem, não havendo a requerente sequer alegado ser exorbitante o valor encontrado.

4. A concessão da tutela cautelar, como sabido, não prescinde da presença concomitante dos seus pressupostos.

Pelo exposto indefiro a liminar e nego seguimento à cautelar, com base no artigo 34, XVIII, RISTJ.

Brasília, 16/4/2004. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, vice-presidente (Medida Cautelar n° 8.099/PR, DJU 22/4/2004, p.205/206).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Decisão. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Real Fomento Mercantil Ltda, em face de decisão do 3° Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, indeferitória do processamento de recurso especial fundado na alínea "a” do permissivo constitucional, contra acórdão daquele Pretório, assim sintetizado, verbis:

"Processual civil. Execução. Impenhorabilidade. Bem de família.

Cuidando-se de imóvel indicado, até pela credora, como residência familiar de um dos executados, a penhora sobre o mesmo deve ser desconstituída, já que, como tal, está protegido pela lei 8.009/90. A impenhorabilidade não resta afetada pela existência de outras constrições sobre o imóvel.

Agravo desprovido."

Sustenta a recorrente violação ao artigo 3°, V da lei 8.009/90. O agravo não merece prosperar.

Com efeito, ressente-se o recurso especial do necessário prequestionamento, no que tange à matéria relativa ao dispositivo legal tido por violado, efetivamente não debatida pelo Tribunal a quo. Ademais, consoante entendimento desta Corte, ainda que a questão federal surja no julgamento do acórdão recorrido indispensável a oposição de embargos declaratórios (EREsp 99.796, relator ministro Eduardo Ribeiro), o que não foi feito na espécie. Assim, ausente o prequestionamento, incide a censura das súmulas 282 e 356 do STF.

Nego provimento ao agravo.

Brasília, 15/4/2004. Ministro Fernando Gonçalves, relator (Agravo de Instrumento n° 564.848/RS, DJU 23/4/2004, p.334).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Decisão. Cuida-se de conflito positivo de competência entre o Juízo da Vara do Trabalho de Paranaíba/MS, suscitante, e o Juízo de Direito de Paranaíba/MS, suscitado, nos autos de reclamação trabalhista em fase de execução.

Refere-se o conflito à competência para decidir sobre a inscrição de carta de arrematação, determinada pelo juízo trabalhista e não cumprida pelo Oficial do Registro de Imóveis, porquanto exonerado de responsabilidade pelo juiz de Direito, em atividade correcional.

A Segunda Seção desta Corte já pacificou o entendimento no sentido de não ser possível ao juízo correcional, no exercício de função meramente administrativa, opor-se à de juiz trabalhista em decisão de cunho jurisdicional.

Neste sentido, transcrevo:

"Competência. Registro da penhora determinado em execução trabalhista. Obstáculo criado pelo serventuário com amparo em decisão proferida pelo juiz corregedor permanente da comarca.

Não é dado ao Juiz correcional, na exercício de sua função administrativa, opor-se ao que fora ordenado sob o império de decisão proferida em feito jurisdicionalizado. Precedente do STJ.

Conflito conhecido, declarada competente a suscitante." (CC 21.413/SP, relator ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJU de 6/9/99).

"ConfIito de competência. Recusa de registro de penhora.

O Juízo correicional, de caráter administrativo, não pode contrariar ato jurisdicional trabalhista que determina penhora de bens." (CC 21.649/SP, relator ministro Eduardo Ribeiro, DJU de 17/12/99).

"Conflito de competência. Juiz do Trabalho. Juiz Corregedor de cartório extrajudicial.

I - Não deve o Juiz Corregedor, em atividade administrativa, recusar cumprimento de mandado expedido por Juiz no exercício de sua jurisdição, sob pena de invadir-lhe a competência. Precedentes"

II - Conflito conhecido para se declarar competente o MM. Juízo suscitante”. (CC 30820/RO, relator ministro Antônio de Pádua Ribeiro, DJU de 29/10/2001).

“Conflito de competência. Registros públicos. Arrematação. Justiça do Trabalho. Juiz corregedor dos Registros.

- Cabe ao juiz do Trabalho decidir sobre o registro da carta de arrematação expedida no Juízo Trabalhista. Por isso, também lhe incumbe zelar pela fiel observância da Lei dos Registros Públicos.” (CC 31866/MS, relator ministro Ruy Rosado de Aguiar, DJU de 29/10/2001)

Ante o exposto, conheço do conflito e declaro a competência do Juízo da Vara do Trabalho de Paranaíba/MS, suscitante.

Brasília, 15/4/2004. Ministro Fernando Gonçalves, relator. (Conflito de Competência n° 40.926/MS, DJU 23/4/2004, p.189).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Ementa. Conflito de competência. Registro de imóvel por parte da União. Influência no domínio federal.

1. Tratando-se de pedido de abertura de matrícula, no Registro de Imóveis, de bem em nome da União, sobressalta o interesse desta, tanto mais que a eficácia atributiva de propriedade do registro implica em a decisão influir no domínio federal.

2. À luz do sistema constitucional de prerrogativas da União, a decisão de qualquer procedimento judicial que possa infirmar o seu domínio deve tramitar na justiça federal, consoante a ratio essendi da Súmula 150 do STJ.

3. Conflito conhecido para declarar a competência do juízo federal da 2ª Vara de Niterói – SJ/RJ, o suscitante.

Brasília, 11/12/2002. Relatora: Ministra Eliana Calmon (Conflito de Competência n° 32.584/RJ, DJU 26/4/2004, p.139).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Ementa. Processo civil e Direito imobiliário. Recurso especial. Ação de embargos de terceiro à execução. Contrato de financiamento para construção de imóvel (prédio com unidades autônomas). Outorga pela construtora de hipoteca sobre o imóvel ao agente financiador. Posterior celebração de compromisso de compra e venda com terceiros adquirentes. Ciência, pelos adquirentes, da hipoteca previamente constituída. Cabimento dos embargos de terceiro. Boa-fé.

- Não age de má-fé aquele que adquire em compromisso de compra e venda imóvel que sabe estar hipotecado em nome de outrem, porquanto a constituição de hipoteca não impede, por si só, o pacto de compra e venda do imóvel.

- Adquirido o bem hipotecado de quem efetivamente era proprietária, com o regular pagamento do preço, poderá o comprador opor embargos de terceiro.

- Confunde-se com o próprio mérito dos embargos de terceiro (e, portanto, não afasta o seu cabimento) a questão relativa à validade e/ou eficácia – perante o promissário-comprador – da hipoteca anteriormente constituída pela construtora em favor da agente financeiro. Recurso especial a que se dá provimento.

Brasília, 1/4/2004. Relatora: Ministra Nancy Andrighi (Recurso Especial n° 462.469/PR, DJU 26/4/2004, p.166).