O jornal Diário de São Paulo publicou no último domingo (27/6), no caderno de imóveis, mais uma coluna do Irib, que esclarece as dúvidas mais freqüentes do consumidor no momento de comprar um imóvel.

A pergunta da semana sobre compartilhamento de herança na união estável foi enviada pela leitora Andrea Rocha e respondida pelo oficial titular do 3o Registro de Imóveis da Capital, doutor George Takeda.

Registro de Imóveis - Diário Responde

Vivo com um companheiro há oito anos e agora devo receber um imóvel de herança. Gostaria de saber se o meu companheiro terá direito a compartilhar dessa herança. Como devo proceder legalmente para que o imóvel não entre em comunhão: contrato de união estável ou casamento?

O casal que mora junto tem sua situação definida em lei como “união estável”, caracterizada pelo artigo 1.723 do Código Civil Brasileiro como união “entre homem e mulher, configurada na convivência pública, contínua e duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição de família. Deve ser frisado que a união estável não pode ser reconhecida entre aqueles que não poderiam contrair matrimônio, a exemplo de parentesco em grau impeditivo do casamento, mas deve ser observado que a lei permitiu que as pessoas já casadas podem manter união estável com outra pessoa, desde que separadas de fato ou judicialmente.

A questão patrimonial daqueles que vivem em união estável não difere muito das pessoas casadas em regime de comunhão parcial de bens. Da mesma forma, se o casal em união estável não estabelece em contrato escrito como será regido o seu patrimônio, são aplicadas, no que couber, as regras do regime de comunhão parcial de bens.

Quanto à pergunta formulada pela leitora, na ausência de contrato escrito, o regime de bens da união estável é o mesmo da comunhão parcial, ou seja, os bens recebidos em herança são de exclusiva propriedade do herdeiro e, portanto, excluída da comunhão.

Vale acrescentar que existem situações em que o casamento no regime de separação de bens é obrigatório. Destacam-se entre esses casos expressamente previstos em lei, o casamento de pessoas com mais de sessenta anos. Mesmo não previsto na lei, a união estável dessas pessoas com mais de sessenta anos, ou seja, a convivência que tenha se iniciado quando uma delas já tenha completado sessenta anos, deve ser pelo regime da separação obrigatória, assim como previsto no caso do casamento nessa faixa etária.

Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib.

Site: www.irib.org.br - Tel. 289-3599 e-mail [email protected]
 

A estatização de cartórios privados, por meio de lei estadual, para atender à exigência prevista no Ato das Disposições Constitucionais Transitórias (ADCT, artigo 31) não configura a ocorrência do chamado “fato do príncipe” (ou factum principis), instituto que transfere ao ente público responsável pela paralisação temporária ou definitiva de determinada atividade a obrigação de indenizar os trabalhadores que perderam seus postos de trabalho.

Com base neste entendimento, a Seção Especializada em Dissídios Individuais (SDI-2) do Tribunal Superior do Trabalho acolheu recurso de um grupo de escreventes que atuava na 4a Escrivania Cível de Fortaleza (CE) e que está encontrando dificuldades para receber verbas rescisórias. O encerramento das atividades das escrivanias ou serventias judiciais do Foro da capital cearense foi determinado pela Lei Estadual 12.342, de 28 de julho de 1994, e a titular da 4a Escrivania alegou ocorrência do fato do príncipe. O relator do recurso foi o ministro Gelson de Azevedo.

De acordo com a lei estadual, os escreventes que contavam com cinco anos de exercício na data da promulgação da Constituição Federal (5/10/1988) foram considerados estáveis e tiveram vaga assegurada na nova estrutura funcional do Poder Judiciário, com lotação nas secretarias das Varas com salários equivalentes aos pagos aos ocupantes de cargos de atividades de nível médio.

A mesma lei autorizou o Tribunal de Justiça do Ceará a contratar pelo prazo de seis meses os escreventes com menos de cinco anos de serviço para atender à necessidade temporária de excepcional interesse público, com vistas a evitar prejuízos das atividades do Poder Judiciário da comarca da capital. Os trabalhadores beneficiados pela decisão do TST estão justamente nesse segundo grupo.

A controvérsia começou quando o grupo de escreventes ajuizou reclamação trabalhista contra a titular da então 4a Escrivania Cível - Lúcia Josino da Costa Liebmann – cobrando o pagamento de saldos de salário, décimo-terceiro salário, multa de 40% do FGTS, entre outros. A empregadora ponderou que com a estatização dos cartórios privados, os escreventes não foram por ela dispensados, mas, sim, absorvidos pelo Estado do Ceará, que seria o único a ter legitimidade para figurar no pólo passivo da reclamação trabalhista, na qualidade de sucessor.

A titular do cartório afirmou que a paralisação de suas atividades deu-se em decorrência do fato do príncipe em virtude da entrada em vigor da lei estadual. A tese foi acolhida pelo TRT do Ceará, que determinou, entre outras providências, a desconstituição da sentença favorável aos trabalhadores. O grupo de escreventes recorreu então ao TST sustentando que a paralisação das atividades do cartório não decorreu de nenhuma circunstância que pudesse ser enquadrada como fato do príncipe.

Argumentaram que, embora a titular da 4a Escrivania Cível de Fortaleza não os tenha demitido, houve a extinção do estabelecimento que estava prevista desde a promulgação da Constituição de 1988, fato que ensejaria o pagamento de todos os direitos rescisórios por parte da ex-empregadora, como fizeram os titulares das demais escrivanias.

Ao afastar a caracterização do fato do príncipe, o ministro Gelson de Azevedo afirmou que a obrigação de ressarcimento não decorre simplesmente de qualquer ato estatal por meio do qual se imponham prejuízos ao contratante. “Tal ato deve ser geral e imprevisível, pois o fato do príncipe constitui uma modalidade de força maior, em cujo conceito se inserem as idéias de imprevisibilidade e inevitabilidade”, disse o relator acrescentando que a estatização das serventias já estava prevista desde a promulgação da Constituição de 1988. (ROAR 10561/2002-900-07-00.2). (Notícias do Tribunal Superior do Trabalho, 28/6/2004: Estatização de cartórios privados não configura fato do príncipe).
 

Não basta o ajuizamento da ação, ou a citação válida ou até mesmo a constrição judicial para se presumir a alienação fraudulenta de parte do adquirente. Para penhora do bem, é necessária a existência de registro no Ofício Imobiliário. Se a alienação ocorrer antes do registro, prevalece a boa-fé do comprador do imóvel, cabendo ao credor comprovar a fraude. A decisão unânime da 21a Câmara Cível do Tribunal de Justiça, em julgamento ocorrido no dia 23/6, vem dar cumprimento ao artigo 659 do Código de Processo Civil (CPC), que estabelece que a penhora de bens imóveis somente se dará mediante providência, “para presunção absoluta de conhecimento por terceiro”, do respectivo registro no ofício imobiliário.

“A decisão é inédita no Tribunal de Justiça, e pretende ressalvar a boa-fé de terceiros, que compram um imóvel sem saber que esse será levado à penhora”, explica o Desembargador Genaro José Baroni Borges, que relatou a apelação no TJ. “A razão está na segurança das relações jurídicas e na tutela da boa-fé”, declarou em seu voto.

O julgador diz que o artigo 659 do CPC, com a redação dada pela Lei 10.444/2002, “vem dar tempero” ao artigo 185 e parágrafo único do Código Tributário Nacional, que dispõe presumida a fraude à execução contra a Fazenda Pública, independente da intenção do comprador.

O caso

A 21a Câmara Cível deu provimento à apelação de M.J.M.F. e declarou procedentes Embargos de Terceiros, para livrar o imóvel adquirido por ele da constrição. Participaram do julgamento, além do relator, também os Desembargadores Francisco José Moesch e Liselena Schifino Robles Ribeiro.

O processo de execução foi proposto pelo Estado do Rio Grande do Sul contra a Metalúrgica Três Coroas Ltda., que foi citada e ofereceu bem à penhora. Em virtude de parcelamento do débito, houve suspensão da execução, retomada posteriormente em razão do descumprimento do acordo. Houve então indicação de bem da Metalúrgica, adquirido por M.J.M.F. Este ajuizou Embargos de Terceiros, sustentando ser adquirente de boa-fé e que o registro do imóvel foi levado a efeito dois anos antes da penhora.

Diante dos fatos, concluiu o Desembargador Genaro Baroni Borges: “Assim, porque se deu antes de registrada a penhora e não tendo o Estado cuidado de provar tivesse o adquirente ciência da constrição, tenho eficaz a alienação, a autorizar a este último, em prol do qual é de se presumir a boa-fé, o manejo dos Embargos de Terceiro em defesa da titularidade e da posse do imóvel”. Proc. 70006168421 (Adriana Arend). (Notícias do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, 24/6/2004: Penhora só se efetiva mediante registro no Ofício de Imóveis).
 

Carolina Penteado da Costa Galvão ^[i]*

Mateus Leandro de Oliveira ^[ii]*

A atividade imobiliária no Brasil vem passando por um momento de muitas transformações nos últimos anos em decorrência de grandes inovações comerciais e alterações legislativas que influenciam de forma decisiva os negócios imobiliários e demandam dos diversos atores do mercado imobiliário a necessidade de atualização jurídica constante.

Esta necessidade não é exclusiva das empresas que desenvolvem empreendimentos imobiliários ou comercializam imóveis, mas de todas as empresas em geral, instituições financeiras, fundos de pensão e, inclusive, pessoas físicas que realizam qualquer tipo de negócio imobiliário, investem em papéis lastreados em recebíveis imobiliários ou utilizam-se da locação de imóveis como fonte de renda.

As empresas do mercado imobiliário, nesses últimos dez anos, especializaram-se, ainda mais, em segmentos específicos de atuação, com vistas a otimizar suas atividades, o que possibilitou o desenvolvimento de novos produtos e formas de atuação, criando desafios em face da legislação brasileira. Exemplo bastante claro é o caso das operações "Built-to-Suit", também conhecidas por "locação sob encomenda", realizadas com freqüência. Por se tratar de operação bastante complexa, envolvendo o regramento de suas diversas fases, depende de árduo trabalho jurídico de estruturação contratual com a finalidade de viabilizar o empreendimento, vez que a legislação brasileira não prevê de forma detalhada as regras aplicáveis a este negócio.

Além das inovações criadas pelo próprio mercado houve um crescimento bastante acentuado no número de novas leis e alterações legislativas relacionadas à atividade imobiliária.

Esse movimento de inovações na legislação imobiliária e urbanística teve grande impulso com a promulgação da Constituição Federal de 1988, que consagrou a função social da propriedade como direito e garantia fundamental (art. 5o, XXIII) e como princípio geral da atividade econômica (art. 170, III), além de dedicar um capítulo específico à Política Urbana (artigos 182 e 183), inserido no título que trata da Ordem Econômica e Financeira. Tais dispositivos delinearam alguns instrumentos de política urbana a serem utilizados na ordenação dos espaços urbanos, que possibilitam uma interferência maior do Poder Público na propriedade privada, o que poucas décadas atrás era inaceitável.

Foram, ainda, aprovados, sancionados, promulgados e publicados: (a) o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), aplicável aos casos de comercialização de imóveis entre empresas e consumidores finais, entre outros, demandando um trabalho rigoroso de adaptação dos contratos aos novos preceitos legais; (b) a Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91), aplicável às locações de imóvel urbano, residencial e comercial, que prevê diversos preceitos de ordem pública, em relação aos quais as partes não podem contratar de modo contrário; (c) a Lei dos Fundos de Investimento Imobiliário (Lei 8.668/93) que, em conjunto com a Instrução no 205/94 da Comissão de Valores Mobiliários - CVM, possibilitou essa nova forma de investimento, em que os recursos são destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários; (d) Lei do Sistema de Financiamento Imobiliário (Lei 9.514/97 e MP 2.223/2001), regulamenta o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), a securitização de créditos imobiliários, o regime fiduciário, a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI); (e) o Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), que atendendo aos preceitos dos artigos 182 e 183 da Constituição Federal, institui e regulamenta uma série de novos instrumentos de política urbana e verdadeiros institutos jurídicos; (f) o novo Código Civil (Lei 10.406/2002), que alterou inúmeros aspectos relacionados ao direito imobiliário, por exemplo, os novos preceitos aplicáveis ao condomínio em planos horizontais, agora expressamente denominados condomínio edilício. Vale lembrar, que a lista acima menciona apenas algumas das principais inovações e alterações legislativas que influenciaram o mercado imobiliário nos últimos anos.

Não obstante as leis federais acima relacionadas é de extrema importância atentar para as peculiaridades da legislação de cada município, já que em matéria de Direito Urbanístico, os municípios têm competência para legislar. Ou seja, a legislação municipal também tem reflexos nos negócios imobiliários, dada a amplitude dos poderes conferidos ao Poder Público municipal. Neste sentido, no município de São Paulo, entre diversas outras, tivemos a Lei da Operação Urbana Água Espraiada (Lei 13.260/2001) e o Plano Diretor Estratégico (Lei 13.430/2002), que geram inúmeras discussões e necessidade de adequação das operações imobiliárias à nova realidade.

Nota-se que a legislação aplicável aos negócios imobiliários tem se tornado cada vez mais complexa e dinâmica, haja vista o grande número de projetos de lei em discussão, tais como os que tratam da lei de loteamentos, do patrimônio de afetação, do zoneamento, da lei do inquilinato, dentre outros.

Nesse sentido, além da necessidade de atualização jurídica constante, torna-se imprescindível adotar todas as medidas necessárias para assegurar que os negócios imobiliários e os imóveis estejam plenamente de acordo com a legislação vigente, bem como em sintonia com os projetos de lei em discussão, valendo-se, sempre que necessário, de assessoria especializada.

É preciso, ainda, que o debate de temas envolvendo o Direito Imobiliário e o Direito Urbanístico seja cada vez mais incentivado, de forma a sedimentar a utilização dos mecanismos já desenvolvidos e a fomentar a criação de novos produtos, propiciando a evolução do mercado imobiliário com o dinamismo que hoje se impõe. (Consultor Jurídico, 20/6/2004).

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Decisão. Trata-se de agravo contra decisão que negou processamento a recurso extraordinário fundado no artigo 102, III, “a”, da Constituição Federal.

O acórdão recorrido está assim ementado:

“Ementa: Promessa de compra e venda. Imóvel em construção. Restituição de prestações pagas. Comprador inadimplente. Codecon. Direito de retenção. Juros de mora. Correção monetária.

Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, ocorrendo a inadimplência involuntária do promitente comprador, tendo em vista os elevados valores a que chegaram as prestações contratadas, enquanto que a renda do adquirente não acompanhou a evolução e o crescimento dos valores das prestações convencionadas, pode a parte, mesmo inadimplente, pleitear a restituição da quantia paga, devidamente atualizada e acrescida de juros, desde cada desembolso, autorizada a retenção, na espécie, de dez por cento (10%) do valor pago, em razão do descumprimento do contrato”.

Alega-se violação aos artigos 5o, XXXII, e 170, V, da Carta Magna.

A controvérsia está restrita ao âmbito da interpretação da legislação infraconstitucional e de normas contratuais. A ofensa à Constituição Federal, se existente, é reflexa. Incide a Súmula 454/STF.

Assim, nego seguimento ao agravo (art. 557, caput, do CPC).

Brasília, 2/3/2004. Ministro Gilmar Mendes, relator (Agravo de Instrumento no 449.573-0/MG, DJU 26/3/2004, p.39).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Ementa. Recurso especial. Bem de família. Impenhorabilidade. Argüição em embargos de devedor. Possibilidade. Precedentes.

As Turmas que compõem a Segunda Seção deste Sodalício firmaram entendimento no sentido de que a impenhorabilidade do imóvel, prevista na lei 8.009/90, pode ser argüida, como tese de defesa, não só por petição na ação de execução, mas também nos embargos do devedor.

Recurso especial provido.

Relatório e decisão.

Cuidam os autos de recurso especial com fulcro nas alíneas "c" do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios assim ementado:

"Embargos à execução. Impenhorabilidade do bem de família. Argumento que refoge do âmbito dos embargos.

A questão da impenhorabilidade do bem de família deve ser tratada, por simples petição, nos autos da execução, instaurando o contraditório judicial, uma vez que a argüição de nulidade da penhora não é cabível na sede de embargos do devedor, segundo a regra inserta nos artigos 741 e 745, do Código de Processo Civil."

Inconformado, o embargante sustenta ofensa ao artigo 1o da lei 8.009/90 e divergência jurisprudencial.

É o breve relatório.

Quanto a matéria de fundo, merece provimento o recurso, uma vez que as Turmas que compõem a egrégia Segunda Seção deste Sodalício pacificou o entendimento de que há dois meios para o executado obter a anulação da penhora, sob o argumento da impenhorabilidade do bem de família: mediante simples petição na execução ou através de embargos.

A propósito os seguintes precedentes: RESP no 180.286/SP, relator ministro Ari Pargendler, DJ de 15/12/2003; RESP no 443.131/PR, relator ministro Ruy Rosado de Aguiar, DJ de 4/8/2003; e RESP no 181.564/SP, relator ministro Carlos Alberto Menezes Direito, DJ de 21/2/2000.

Destarte o acórdão vergastado está em harmonia com a jurisprudência deste Sodalício.

Pelo exposto, dou provimento ao recurso.

Brasília, 22/3/2004. Ministro Castro Filho, relator (Recurso Especial no 330.060/DF, DJU 1/4/2004, p.286).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Decisão. Medida cautelar, com pedido de liminar, proposta por C.G.N Construtora Ltda. contra o Banco Itaú S.A. para o "imediato cancelamento das hipotecas incidentes sobre todos os apartamentos dos Edifícios Villaggio di Roma, Villaggio di Bari, Clerveland, Edifício Villaggio di Portofino e Villaggio di Livorno, listados no rol anexo (doc. 04), constituídas a fim de garantir a dívida da Autora perante o Banco Itaú, por força do financiamento ora discutido, através de Ofício dirigido ao Cartório de Registro de Imóveis respectivo". Alega a requerente que:

“Autora propôs ação com a finalidade de ver revistas determinadas cláusulas do contrato de abertura de crédito para construção de empreendimento imobiliário e aditivos entabulados com o réu, com recursos oriundos do Sistema Financeiro da Habitação, objetivando-se sua adequação ao quanto determinado pelas leis específicas que o regem (Lei 4.380/64, 5.049/66, Decreto-Lei 70/66, dentre outras).

Dentre as ilegalidades constantes no contrato e aditivos, sobre as quais se busca a declaração de nulidade e subsunção ao quanto previsto na norma encontra-se a cobrança de taxa de juros acima do permissivo legal de 10% ao ano, capitalização mensal de juros e sistema de amortização contrário ao previsto em lei.

Também pretende ver reconhecida que dois dos aditivos denominados de ‘caução de direitos creditórios’ constituíram-se, na realidade jurídica, em típicas cessões de crédito, devendo, por isso, produzir os efeitos jurídicos inerentes a este instituto.

De igual modo e naquilo que diz respeito mais proximamente a esta medida cautelar e ao Recurso Especial que ela visa assegurar, busca-se a declaração de nulidade das garantias hipotecárias incidentes sobre os apartamentos alienados a terceiros adquirentes, bem como das outras garantias excessivamente superiores ao valor do suposto débito existente com o Requerido, questão esta autônoma e independente do julgamento dos demais.

Em razão das revisões almejadas na aludida ação, e ao se considerar os pagamentos e cessões de crédito já realizadas, busca-se ainda a declaração de quitação da dívida, bem como a condenação do Réu no dobro do valor por ele cobrado e recebido indevidamente da Recorrente, além da nulidade das garantias hipotecárias incidentes sobre os apartamentos alienados a terceiros adquirentes.

Diante dos argumentos e provas pré-constituídas existentes nos autos da ação, bem como em virtude da verificação da existência dos requisitos previstos no bojo do artigo 273 do Código de Processo Civil, a Recorrente requereu a concessão de liminar de antecipação parcial dos efeitos da tutela jurisdicional para que fossem liberados do ônus hipotecário todos os apartamentos dos Edifícios Villaggio di Roma, Villaggio di Bari, Clerveland, Edifício Villaggio di Portofino e Villaggio di Livorno, constituídas com o fim de garantir a dívida da Autora, além da liberação das hipotecas existentes sobre vários outros imóveis, sendo que o valor somado das garantias hipotecárias perfaziam, a época da propositura da ação, segundo avaliação do próprio recorrido, uma cifra correspondente a quase 10 (dez) vezes o valor do suposto débito reclamado.

Vale destacar que além de demonstrar exaustivamente a existência dos requisitos da prova inequívoca dos fatos, a verossimilhança das alegações e o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação, a Recorrente ainda tratou de registrar a total impossibilidade de irreversibilidade da medida ou causação de dano ao Recorrido, uma vez que deveriam permanecer, como garantia hipotecária, bens avaliados pelo próprio Requerido, na monta de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais), ou seja, quantia superior ao próprio débito apresentado pelo Recorrido.

Não obstante tais argumentações e comprovação dos fatos, o MM. Juízo da 14a Vara Cível do Fórum Central da Comarca de São Paulo-SP, ao apreciar o pedido de antecipação parcial dos efeitos da tutela jurisdicional, entendeu por bem indeferir o pleito das Recorrentes".

"Diante dessa decisão, a Autora interpôs, junto ao Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, recurso de Agravo de Instrumento, distribuído para a 9a Câmara Cível e autuado sob número 1.237.434-8.

Nesse recurso, busca-se a norma da decisão que havia negado a concessão da liminar de antecipação parcial dos efeitos da tutela antecipada, para que fossem então liberadas as hipotecas que recaíam sobre os imóveis já alienados a terceiros adquirentes, bem como a liberação da hipoteca que recaía sobre bens de valor muito superior ao necessário para a garantia do crédito do Réu. Tentou-se demonstrar em aludido recurso que a atitude do Agravado (Banco Itaú S.A.) em manter hipotecadas as unidades habitacionais alienadas aos compradores finais era medida ilegal, que afronta o quanto previsto nos artigos 22 e 23 da Lei 4.864/65, sendo que essa matéria, inclusive, já havia sido objeto de apreciação pelo Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento dos Resp 187.940/SP (relator ministro Ruy Rosado de Aguiar); REsp 237.538/SP (relator ministro Aldir Passarinho Junior); REsp 431.440 (relatora ministra Nancy Andrighi).

Também se argumenta que as garantias hipotecárias impostas pelo Recorrido ultrapassavam em quase 10 (dez) vezes a valor do débito existente, sendo que a avaliação dos bens havia sido feita pelo próprio Réu, o que caracteriza abuso, em ampla afronta ao quanto estipulado no artigo 51, IV, § 1o da lei 8.078/90 (CDC), além de vir causando insuportáveis restrições à atividade econômica da empresa Autora.

A despeito das argumentações tecidas pela Autora, o Egrégio primeiro Tribunal de Alçada Cível do Estado de São Paula negou provimento ao recurso".

“No intuito de elucidar pontos omissos e contraditórios no acórdão mencionado e, até mesmo para possibilitar a admissibilidade do presente Recurso Especial, a Autora interpôs os competentes embargos de declaração, sendo que, após a apreciação detalhada dos pontos tidos por omissos e contraditórios e, por corolário lógico, a conseqüente elucidação dos mesmos, o e. Tribunal a quo, até mesmo de forma incoerente, entendeu por bem decidir pelo não provimento dos embargos.

Em referida decisão dos embargos de declaração, o e. Tribunal a quo, tratou de elucidar seu entendimento segundo o qual não se aplicavam para o caso (não incidência) os dispositivos contidos nos artigos 22 e 23 da lei 4.864/65, uma vez que a Recorrente não possuiria legitimidade para pleitear o cumprimento do quanto previsto nos apontados dispositivos legais, haja vista que somente os adquirentes finais dos imóveis poderiam valer-se do quanto previsto na norma".

“Ao assim entender, o acórdão atacado acabou por contrariar o quanto previsto no artigo 30 do Código de Processo Civil (legitimidade da Autora); artigos 22 e 23 da lei 4.864/65 (ilegalidade da mantença das hipotecas que recaem sobre os imóveis negociados aos adquirentes finais), bem como o quanto previsto no artigo 29 do Código de Defesa do Consumidor (lei 8.078/90), além de ter atribuído, às leis federais, interpretação divergente da de outros tribunais pátrios.

Diante das inúmeras contrariedades à lei federal perpetradas pelo r. acórdão, foi interposto, então, Recurso Especial, fundado na alínea 'a' e ‘c’ I do artigo 105, III da Constituição federal, recurso esse que já recebeu despacho do r. vice-presidente do 1o Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo para que tenha imediato processamento, em virtude de se tratar de pedido fundado na urgência, desmerecedor da retenção prevista no artigo 542, § 3o do CPC.

Ocorre, entretanto, que o lapso temporal normalmente exigido para a sua remessa e distribuição neste STJ, até o seu final julgamento é demasiadamente longo para que não cause maiores danos às Autoras e a terceiros.

Justamente para impedir que a demora do processamento e julgamento do Recurso Especial interposto seja causador de lesões aos interesses jurídicos legítimos dos Requerentes e de terceiros é que se interpõe a presente medida cautelar, fundada na presença inquestionável de fumus boni iuris e de periculum in mora que autorizam o seu deferimento liminar por este Egrégio Superior Tribunal de Justiça".

Para demonstrar o periculum in mora, afirma a requerente que:

“A urgência que impõe a imperiosa necessidade e a concessão da medida cautelar aqui requerida transparece nos danos que têm sido continuamente causados à Autora e a terceiros, em virtude da manutenção ilegal das hipotecas incidentes sobre os imóveis citados, danos estes que serão agravados acaso não haja imediata intervenção jurisdicional na situação injurídica, apresentada.

Com efeito, embora a Autora já tenha vendido os imóveis a terceiros e cedido os créditos decorrentes da alienação, o Réu ainda mantém a hipoteca sobre os apartamentos alienados.

Com isso, além de causar sérios e notórios transtornos às atividades empresariais da Autora, ainda causa danos a terceiros, que se vêem impedidos de dispor dos bens adquiridos, em decorrência de sua ilegal imposição".

Decido. A requerente que em 1/12/03 interpôs recurso especial nos autos do agravo de instrumento no 1.237.434-8, da Nona Câmara do Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, busca na presente cautelar o imediato cancelamento de hipotecas incidentes sobre vários apartamentos, constituídas para garantir dívida da autora perante o requerido.

Periculum in mora, efetivamente, não há. A requerente apenas afirma genericamente que o gravame hipotecário está causando prejuízos, também, a terceiros que adquiriram os imóveis, sendo certo que não poderiam dispor dos respectivos bens. Ocorre que os referidos adquirentes não estão impedidos de usar e fruir dos respectivos imóveis, restando descaracterizado o perigo de dano irreparável.

Por outro lado a alienação dos imóveis pelos terceiros, flagrantemente, poderá acarretar a irreversibilidade da medida urgente ou, até mesmo, o prejufzo dos novos adquirentes, o que é incompatível com o instituto da tutela antecipada, nos termos do artigo 273, § 2o, do Código de Processo Civil.

Além disso, extraio do acórdão recorrido as seguintes passagens:

"Com efeito como reconheceu a ilustre prolatora, não há prova suficiente da verossimilhança das alegações feitas na inicial, porque as hipotecas e cauções reais foram contratualmente dadas em garantia da dívida contraída, de modo que somente após a instrução, se comprovado o abuso do credor, poder-se-á cogitar do destino desses pactos acessórios.

Em suma, inviável a antecipação de tutela de conhecimento, quando sua cognição demande ampla análise da prova, o que já transparece com o instrumento do agravo, em três alentados volumes, com quase quinhentas páginas".

Ultrapassar a fundamentação reproduzida acima para dizer que caracterizados os requisitos para a tutela antecipada demanda, em princípio, o exame aprofundado das provas dos autos, o que encontra óbice na vedação da Súmula no 07/STJ.

Não está caracterizada, portanto, igualmente, o fumus boni iuris. Ante o exposto, nos termos do artigo 34, inciso XVIII, do Regimento Interno, nego seguimento à presente cautelar.

Brasília, 24/3/2004. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, relator (Medida Cautelar no 8.028/SP, DJU 1/4/2004, p.282/283).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Decisão. Trata-se de agravo de instrumento interposto por C.E.S., em face de decisão do 3o Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, indeferitória do processamento de recurso especial fundado nas letras "a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão daquele Pretório, integrado pelo proferido nos embargos de declaração, assim ementado, verbis:

"Embargos do devedor. Execução de nota promissória. Avalista. Impenhorabilidade de bem de família. Benefício de ordem.

Ausência de polêmica em torno da existência do débito. Controvérsia restrita à impenhorabilidade do imóvel constrito.

Na falta de prova contundente acerca da condição de bem de família do imóvel penhorado, válida é a constrição realizada, inexistente o vício da impenhorabilidade proclamado.

Cerceamento de defesa inocorrente em face do comprometimento da parte embargante em trazer as testemunhas à audiência independentemente de intimação. Presunção de desistência da produção da prova postulada. Concreção do artigo 412, § 1o do CPC.

Sentença de improcedência mantida.

Apelação e agravo retido desprovidos."

Aduz, o recorrente, violação aos artigos 1o e 5o da lei 8.009/90, bem como divergência jurisprudencial.

A irresignação não merece prosperar.

De início, impende ressaltar que, in casu, a discussão acerca da qualidade de bem de família, nos termos da lei 8.009/90, dos imóveis penhorados, demanda reexame do conjunto fático-probatório delineado nos autos, providência vedada nesta instancia, ut súmula 7/STJ.

A propósito:

“Agravo regimental. Recurso especial não admitido. Penhora. Bem de família. Cerceamento de defesa. Súmula no 07/STJ.

1. Estando o recurso especial assentado na alínea a) do permissivo constitucional, o exame do mérito da causa para a verificação de eventual contrariedade à lei é possível e, muitas vezes, inevitável no despacho de admissibilidade. Precedente.

2. Os julgadores firmaram o seu convencimento após detido exame dos documentos constantes dos autos, tendo concluído que o bem penhorado não constitui a moradia dos co-devedores. Afirmaram também os julgadores não haver necessidade de produção de outras provas mediante decisão suficientemente fundamentada ao afastar o alegado cerceamento de defesa. Ultrapassar os fundamentos do Acórdão recorrido e acolher a tese recursal de que o imóvel penhorado constitui bem de família, somente seria possível mediante o reexame de provas, vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula no 07/STJ.

3. Agravo regimental desprovido." (AGA 475.173/SP, relator ministro Carlos Alberto Menezes Direito, DJU, 23/6/03)

De outro lado, consoante entendimento desta Corte, é ônus do devedor a comprovação de que os imóveis objeto da demanda se enquadram na descrição de bem de família, preconizada na lei 8.009/90.

Nesse sentido:

"Processual civil. Execução. Penhora. Lei 8.009/90. Bem de família. Ônus da prova. Devedor.

I. Cabe ao devedor o ônus da prova do preenchimento dos requisitos necessários, para enquadramento do imóvel penhorado na proteção concedida pela lei 8.009/90 ao bem de família, quando a sua configuração não se acha, de pronto, plenamente caracterizada nos autos.

II. Recurso especial não conhecido." (Resp 282.354/MG, relator ministro Aldir Passarinho Júnior, DJU, 19/3/01).

Nego provimento ao agravo.

Brasília, 18/3/2004. Ministro Fernando Gonçalves, relator (Agravo de Instrumento no 561.255/RS, DJU 26/3/2004, p.395).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Decisão. Banco Bradesco S.A. interpõe agravo de instrumento contra o despacho que não admitiu recurso especial assentado em ofensa aos artigos 10, § 1o, incisos I, II e IV, 47 e 511 do Código de Processo Civil.

Insurge-se, no apelo extremo, contra acórdão assim ementado:

"Execução hipotecária. Casamento sob o regime da separação de bens. Aquisição do imóvel pela mulher, simplesmente aquiescendo o marido. Ilegitimidade passiva. Exclusão determinada. Recurso provido para esse fim". Decido.

Assevera o recorrente que, mesmo que o casal seja casado em regime de separação total de bens, é necessário que o marido, ainda que não adquirente do bem ou seu proprietário, faça parte do pólo passivo da demanda, por haver litisconsórcio necessário. Com relação à questão, já decidiu esta Corte que "recaindo a penhora sobre bem imóvel, a intimação do cônjuge é obrigatória, (...) ainda que casados com separação total de bens" (REsp no 252.854/RJ, Quarta Turma, relator o ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 11/9/2000). Ainda nesse sentido: REsp no 44.459/GO, Terceira Turma, relator o ministro Eduardo Ribeiro, DJ de 2/5/94. Prospera, portanto, a irresignação.

Quanto à necessidade de preparo em embargos à execução, consideram os julgadores que "não é devido o preparo em sede de Embargos a Execução" (fl. 53). Sendo a questão disciplinada em norma local e não sendo o artigo 511 do Código de Processo Civil específico para os embargos, não é possível a revisão nesta sede.

Ante o exposto, nos termos do artigo 544, § 3o, do Código de Processo Civil, com a redação da lei 9.756/98, conheço do agravo e dou provimento parcial ao recurso especial para restabelecer a sentença.

Brasília, 16/3/2004. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, relator (Agravo de Instrumento no 559.269/SP, DJU 26/3/2004, p.299).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Ementa. Locação. Prorrogação contratual. Obrigação decorrente do contrato de fiança. Interpretação restritiva. Cláusula de obrigação até a entrega das chaves. Necessidade da anuência do fiador. Súmula 214/STJ.

Esta Corte firmou jurisprudência no sentido de que a obrigação decorrente de fiança locatícia deve se restringir ao prazo originalmente contratado, descabendo se exigir do garantidor o adimplemento de débitos que pertinem ao período de prorrogação contratual, mesmo que o pacto locatício contenha cláusula nesse sentido.

Necessária a expressa anuência do fiador para que persista a garantia fiduciária.

“O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu” – enunciado da súmula 214 do STJ;

Recursos especiais providos para excluir da condenação os encargos cobrados, compreendidos estes no período da prorrogação contratual operada sem a concordância dos fiadores, ora recorrentes.

Brasília, 2/3/2004. Ministro Paulo Medina, relator (Recurso Especial no 575.824/RS, DJU 29/3/2004, p.287).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Ementa. Locação. Fiança. Bem de família. Impenhorabilidade. Exceção. Artigo 82, lei 8.245/91. Artigo 3o, lei 8.009/90. Nova redação.

O ordenamento jurídico pátrio possui como regra a impenhorabilidade do bem de família. Porém, com as disposições trazidas pela lei 8.245/91, em seu artigo 82, que não confere ao referido bem, ainda que seja o único, o caráter da impenhorabilidade, nova redação foi dada ao artigo 3o da lei 8.009/90, mormente pela introdução do inciso VII em seu rol.

Configura-se válida a penhora do bem de família para garantir débitos decorrentes de fiança locatícia.

Precedentes do STJ.

Esta Corte tem como recomendação mais adequada a orientação segundo a qual o bem, se for indivisível, será levado por inteiro à hasta pública, cabendo à outra metade proprietária, 50% do preço alcançado.

Recurso especial provido.

Brasília, 2/3/2004. Ministro Paulo Medina, relator (Recurso Especial no 583.484/GO, DJU29/3/2004, p.287).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Ementa. Locação. Fiança. Exoneração. Renúncia. Artigo 1.500 do Código Civil/1916. Irrelevância.  Fiador obrigado somente ao pacto originário com o qual anuiu.

É defeso ao fiador exonerar-se da fiança, eis ser de ordem pública a norma contida no artigo 1.500 da Lei Substancial Civil.

Não pode o fiador ficar vinculado ao pacto locatício por tempo indeterminado, visto que deve ser conferida a respectivo contrato acessório, interpretação restritiva e benéfica, vale dizer, a responsabilidade do garante fica delimitada a encargos originariamente estabelecidos.

O termo a quo da exoneração deve ser fixado desde a citação, haja vista possuir tal decisão natureza declaratória, operando efeitos ex tunc.

Recurso especial improvido.

Brasília, 2/3/2004. Ministro Paulo Medina, relator (Recurso Especial no 598.647/SP, DJU 29/3/2004, p.287).