O jornal Diário de São Paulo publicou no domingo (16/5), no caderno de imóveis, mais uma coluna do Irib, que esclarece as dúvidas mais freqüentes do consumidor no momento de comprar um imóvel.

A pergunta da semana sobre outorga de escritura definitiva foi enviada pelo leitor Antenor Camossi e respondida pelo 3o registrador de imóveis da capital, doutor George Takeda.

Registro de Imóveis – Diário Responde

Li com interesse, na coluna de 25/4, a resposta do Irib sobre a outorga de escritura definitiva por solicitação do comprador. Mas, no caso inverso, ou seja, quando o comprador termina de pagar e não se interessa em receber a escritura definitiva. Quais as providências que o vendedor poderá tomar?

É correta a preocupação do vendedor em querer outorgar a escritura tão logo o imóvel esteja quitado, pois a manutenção da propriedade em seu nome pode lhe causar aborrecimentos, como, por exemplo, execução fiscal pela Municipalidade por falta de pagamento do IPTU ou cobrança de condomínios em atraso. É evidente que o vendedor poderá provar que vendeu o imóvel, mas o fato de ter de se defender em juízo já é um transtorno, no caso de vendedores incorporadores ou loteadores que, a cada novo empreendimento, precisam apresentar certidões pessoais perante o registro de imóveis e, muitas vezes, são obrigados a comprovar que eventuais ações referem-se a débitos de imóveis já vendidos.

Quando o compromissário comprador termina de pagar o imóvel, há a obrigação de o vendedor outorgar a escritura.

Assim como o comprador pode exigir do vendedor que esse lhe dê a escritura, o mesmo vendedor pode exigir que o comprador a receba. O vendedor não é obrigado a ficar esperando a boa vontade do comprador em vir receber a escritura, podendo ele tomar as providências cabíveis. O vendedor pode notificar o comprador que está à disposição para outorgar a escritura, devendo ele, o comprador, indicar o tabelião e o dia para o ato (a indicação do tabelião cabe ao comprador). Se o vendedor não for atendido, ele pode ajuizar ação própria, condenatória em obrigação de fazer (art. 639 e 641 do Código de Processo Civil), valendo a sentença como escritura. Obviamente, nesse caso, o autor da ação deve adiantar as despesas processuais, o imposto de transmissão (ITBI) e os emolumentos do registro. E na mesma ação, pode exigir o ressarcimento por parte do comprador réu.

Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib.

Site: www.irib.org.br. – Tel. 289-3599 – e-mail [email protected].

 

O IRTDPJBRASIL realizou uma Assembléia Geral Extraordinária no último dia 21 de maio, na sede da ANOREG-SP, com o objetivo de submeter à deliberação de seus associados diversos assuntos para padronização e uniformização de todos os atos atribuídos ao Registro de Títulos e Documentos e de Pessoas Jurídicas.

Confira as deliberações do Instituto em http://www.irtdpjbrasil.com.br/Assemb210504.htm

 

A Caixa Economica Federal aprovou duas medidas que vão facilitar a vida do comprador e do construtor de imóveis na planta com recursos do FGTS. Para o comprador criou-se a possibilidade de utilização do seu FGTS para pagamento de até 80% do valor das prestações finais durante a fase de construção. Para as empresas foi aprovada a inexigibilidade da necessidade de hipoteca de unidades não financiadas. A implantação das medidas é imediata.

O Programa de Carta de Crédito Associativo, operacionalizado pela Caixa como CCFGTS - Imóvel na Planta, regulamentado pela Resolução do CCFGTS nº 329/1999, é uma linha de Crédito destinada à produção de empreendimentos habitacionais, que utiliza recursos do FGTS, com financiamento direto às pessoas físicas e interveniência de entidade organizadora – Cohab ou órgãos assemelhados e construtora. Ela se destina a pessoas físicas com renda familiar de até R$ 4.500,00 e vem, ao longo dos anos, cumprindo importante papel na produção de unidades habitacionais e na geração de emprego e renda. A quota de financiamento é de até 100% do valor de venda do imóvel

Nesse programa o mutuário já podia utilizar o FGTS na compra do imóvel, como parte de poupança própria, compondo , com o valor financiado, o valor total a ser pago. Agora também é possível usar o FGTS diretamente para abater até 80% do valor das 12 prestações correspondentes à entrada, geralmente pagas durante a fase de construção do imóvel. O processo é o mesmo do uso geral do FGTS, com a solicitação feita diretamente à agência.

Quando da assinatura do contrato, o valor de financiamento é creditado numa conta de poupança vinculada em nome do mutuário, sendo liberado à entidade organizadora/agente promotor conforme andamento da obra. Essa poupança gera rendimentos que são utilizados para pagamento de parte de cada prestação do financiamento.

Para as construtoras

Outras otimizações foram implementadas no tocante ao processo e programa com vistas a tornar o produto tão ágil e atrativo para o segmento construtivo quanto para comprador dentre elas podemos citar:

- foi aprovada a inexigibilidade da necessidade de hipoteca de unidades não financiadas. Essa medida diminui os custos operacionais das construtoras já que elimina as despesas cartoriais referentes à hipoteca dessas unidades ainda não vendidas no momento da assinatura do contrato com a Caixa.

- a centralização dos processos/dossiês de habitação em um único gerente, no âmbito dos Pontos de Venda e dos Escritórios de Negócios, como forma de agilizar as contratações, racionalizando os processos, o que promoverá redução substancial no prazo observado entre a entrada da documentação na Caixa e a contratação da operação.

No final do ano passado a Caixa já havia criado maior flexibilização para a formação da demanda mínima que as construtoras precisam comprovar para a contratação, que passou a considerar a necessidade de financiamento de, no mínimo, 30% das unidades habitacionais - ao invés de 60% como era desde o início do programa. (Fonte: assessoria de imprensa da Caixa - www.caixa.gov.br)

 

O Condomínio Rural Residencial RK, loteamento irregular da Fazenda Sobradinho, em que estão envolvidos os irmãos Passos, não obteve êxito no Superior Tribunal de Justiça (STJ), onde recorreu de decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT). O objetivo do Condomínio era impedir que duas ações, uma da Companhia Imobiliária de Brasília (Terracap) e outra do Ministério Público do Distrito Federal e Territórios (MPDFT), fossem conjuntamente julgadas pelo mesmo juízo.

Por unanimidade, os integrantes da Segunda Turma do STJ acompanharam o voto do relator, ministro Franciulli Netto, que entendeu poderem seguir juntos os dois processos, pois não existe, como tentou argumentar o Condomínio, impedimento à conexão entre ação civil pública e ação ordinária (parágrafo único do artigo 2º da Lei n.º 7.347/85 e do artigo 103 do Código de Processo Civil) – no que consiste o caso.

Correm na Justiça uma ação civil pública de reparação de danos ao meio ambiente e à ordem urbanística e uma outra de anulação de escrituras de compra e venda e de divisão amigável, cumulada com cancelamento de registros e confirmação de matrícula. A primeira foi movida pelo MPDFT contra o Condomínio RK, o Distrito Federal e os empreendedores do Condomínio.

Já a segunda foi proposta pela Terracap contra o RK, espólio e ou herdeiros de Osvaldo Ribeiro de Moura, Carlos Victor Moreira Benatti, Maria Cassiano da Silva e Luiz Roberto de Souza. Por sua vez, Eustachio de Araújo Passos, Márcio da Silva Passos, Pedro Passos Júnior e Alaor da Silva Passos também foram citados na ação do MPDFT.

O RK contestou no STJ a última decisão do TJDFT, que se posicionou contra o Condomínio ao julgar todos os seus recursos. Por último, o Tribunal entendeu ser possível "a distribuição por dependência da ação civil pública relativamente à ação de anulação e cancelamento de escrituras e registros imobiliários de compra e venda e divisão amigável (...) a fim de se evitar qualquer possibilidade de decisões contraditórias."

Também consta do entendimento que há "inequívoca identidade entre o objeto de ambas as ações, que cuidam do direito de propriedade, o que justificaria correrem juntas" – compreensão questionada pelo Condomínio no STJ. O TJDFT assegurou, também, que a implantação da área habitacional foi realizada "sem a observação dos preceitos legais", constatação comprovada pelo laudo do Instituto de Criminalística do Distrito Federal – e, assim, estaria o Ministério Público com "o bom direito".

O objetivo do MPDFT, ao mover a ação civil pública, foi o de evitar que cresça ainda mais o loteamento da área localizada à margem da rodovia DF-440, quilômetro dois, ao lado do Córrego Capão Grande, local em que se encontra a Área de Proteção Ambiental (APA) do Rio São Bartolomeu, na Região Administrativa de Sobradinho. Por isso, o Ministério Público determinou, em sede de liminar, a suspensão de qualquer benfeitoria no local. Agora, após o resultado obtido no STJ, as duas ações vão ser julgadas pelo mesmo juiz na instância ordinária. Ana Cristina Vilela (61/ 319.6547). Processo:  Resp 399900 (Notícias do STJ, 24/5/2004: Condomínio RK, parcelamento irregular que envolve os irmãos Passos, perde recurso no STJ).

 

A União tenta derrubar, no Superior Tribunal de Justiça (STJ), a decisão do Tribunal Regional Federal 5ª Região (TRF 5ª Região), sediado no Recife (PE), de não retirar de casal de idosos a propriedade de terra em que foi encontrada plantação de maconha. A questão ainda não está definida, pois pedido de vista interrompeu a análise pela Segunda Turma do Tribunal.

Até o momento, apenas o voto da relatora, ministra Eliana Calmon, foi proferido, no qual não foi avaliada a história em si, mas apenas questão processual sobre se o recurso tinha ou não condições de ser aceito, ou seja, se estava ou não juridicamente bem fundamentado. A ministra entendeu que o pedido não poderia ser aceito, mantendo – por não poder apreciar o mérito – a posição do TRF 5ª Região. O caso, entretanto, ainda não foi resolvido no âmbito do STJ, pois o ministro Franciulli Netto pediu para melhor analisar o processo.

Avaliou o TRF que os proprietários não tinham como se opor ao plantio ilícito, por ser a área de difícil acesso e, ainda, por ser o cultivo feito por pessoas consideradas violentas, perigosas e sempre armadas. Toda essa situação levaria aos perigos do fornecimento de informações à polícia, pois o "Poder Público não oferece condições para que os agricultores possam, sem risco, denunciar a plantação de maconha em suas propriedades." O raciocínio levou o Tribunal a concluir pela "inexistência de culpa dos expropriados".

Em seu recurso, a União alegou ter sido contrariado o artigo 1º da Lei n. 8.257/91, "que dispõe sobre a expropriação das glebas nas quais se localizem culturas ilegais de plantas psicotrópicas" e regulamentou o artigo 243 da Constituição Federal. Diz o artigo: "As glebas de qualquer região do país onde forem localizadas culturas ilegais de plantas psicotrópicas serão imediatamente expropriadas e especificamente destinadas ao assentamento de colonos (...)". A determinação independe de ser o dono responsável ou não pelo plantio e também não é oferecida indenização.

Na justificativa usada perante o STJ, a União reitera o fato e argumenta que o entendimento do TRF 5ª Região ateve-se à legislação infraconstitucional (Lei nº 8.257/91 ) (lei abaixo da Constituição). Mas, para Eliana Calmon, o caso foi devidamente julgado em nível constitucional, uma vez que a decisão teve como base a citada lei e a Constituição Federal. Não pode assim ser revisto pelo STJ. Ana Cristina Vilela (61/ 319-6547). Processo:  Resp 478474 (Notícias do STJ, 21/5/2004: STJ decide se idosos podem manter propriedade de glebas com plantação de maconha).