No último domingo, dia 25/4, o jornal Diário de São Paulo publicou, no caderno de imóveis, mais uma coluna do Irib, que esclarece as dúvidas mais freqüentes do consumidor no momento de comprar um imóvel. 

 

A pergunta da semana sobre outorga de escritura foi enviada pelo leitor Roberto Kovaes e respondida pelo 17o registrador de imóveis da capital, Dr. Francisco Ventura. 

 

Registro de Imóveis - Diário Responde 

 

Comprei um imóvel em Arujá, paguei, mas os vendedores não assinaram a escritura. Quais as providências legais que o comprador pode tomar? 

 

A primeira medida que o compromissário comprador deve tomar, por cautela, é notificar os promitentes vendedores para que estes compareçam a um cartório de notas em data e horário pré-determinados para assinar a escritura definitiva. 

 

Tal notificação pode ser feita por intermédio de um cartório de títulos e documentos, sendo aconselhável estabelecer um prazo razoável para que os promitentes vendedores possam programar a ida ao cartório de notas. 

 

Caso os vendedores não compareçam, o adquirente deverá solicitar ao tabelião uma declaração ou a lavratura de uma ata notarial narrando que as pessoas notificadas não compareceram ao cartório. Nesta hipótese ou na de não serem encontrados os promitentes vendedores para serem notificados, restará ao adquirente propor uma ação de adjudicação compulsória. 

 

Nesta ação o adquirente apresentará o contrato de compromisso de compra e venda, os comprovantes de pagamentos do preço combinado e as provas do não cumprimento da assinatura da escritura definitiva (notificação e declaração do tabelião ou ausência de localização). O juiz, constatando ter o compromissário comprador pago o preço, adjudicará por sentença o imóvel ao adquirente. Tal sentença servirá de título para transferir o imóvel do nome dos promitentes vendedores para o do compromissário comprador no Registro de Imóveis. Este título será representado por uma carta de adjudicação e dispensará a lavratura de escritura pública. 

 

Para propor ação de adjudicação compulsória, o contrato de compromisso de compra e venda não precisa estar registrado. Mas cuidado: o registro desse contrato é que confere direitos perante terceiros, ou seja, se o adquirente não registrou o seu contrato de compromisso e o imóvel foi transferido para outra pessoa, a carta de adjudicação que ele receber não poderá ser registrada, restando a ele apenas direito de indenização pelos prejuízos. 

 

Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib. 

 

Site: www.irib.org.br. – Tel. 289-3599 – e-mail [email protected].

 

 

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GAZETA MERCANTIL – 23/4/2004 - Direito Imobiliário

 

O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (Irib) e a Universidade Anhembi Morumbi realizam de 7 de maio a 3 de junho, às sextas-feiras das 19 às 22 horas e aos sábados das 9 às 12 horas, o curso Extensão Universitária “Direito Notarial, Registral e Imobiliário”, que oferecerá um painel das mudanças experimentadas pelo sistema registral brasileiro em face do Novo Código Civil e da legislação urbanística, especialmente o Estatuto da Cidade, e das mudanças na Lei de Parcelamento do Solo Urbano. Telefones 0800 159020 e (11) 3846-7028. Site www.anhembi.br. 

 

Local: Campos Vale do Anhangabaú. Rua Líbero Badaró, 487/501 – Centro – São Paulo, SP. 

 

(Gazeta Mercantil/SP, seção Agenda, 23/4/2004).

 

 

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FOLHA ONLINE – 21/4/2004 - Anhembi Morumbi oferece extensão em direito notorial

 

da Folha Online 

 

A Universidade Anhembi Morumbi e o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil oferecem o curso de Extensão Universitária de Direito Notarial, Registral e Imobiliário, entre 7/5 a 3/7. 

 

O curso visa aprofundar as mudanças do sistema registral brasileiro com o Novo Código Civil e da nova legislação urbanística. 

 

Serviço 

 

Local: Universidade Anhembi Morumbi - Campus Vale do Anhangabaú - rua Líbero Badaró, 487/501 - Centro; 

 

Duração: 48 horas/aula; 

 

Período: 7 de maio a 3 de julho de 2004; 

 

Horário: sexta-feira, das 19h às 22h - sábado, das 9h às 12h; 

 

Custo: R$1.500; 

 

Informações: 0800 15 90 20 ou www.anhembi.br;

 

Inscrições: (11) 3846 7028 - até 3 de maio 

 

(Folha Online/SP, seção Folha Online Educação, 21/4/2004).

 

 

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Projeto muda liberação de alienação fiduciária

 

Tramita na Câmara o projeto de lei, do deputado Sérgio Caiado (PP-GO), que fixa prazo para a liberação da alienação fiduciária de bens financiados. O projeto prevê que as instituições financeiras serão obrigadas a liberar a alienação no prazo máximo de cinco dias úteis, contados da data de quitação do financiamento. 

 

No caso de descumprimento, os infratores estarão sujeitos à multa de 1% do valor do contrato de financiamento por dia de atraso. O valor da multa será destinado à indenização do mutuário. 

 

O deputado afirma que os bancos e outros agentes financeiros pedem, geralmente, o prazo de 30 dias, após a quitação do financiamento, para liberarem a alienação fiduciária sobre o bem financiado. Em muitos casos, essa liberação só ocorre de 40 a 60 dias após a quitação, impedindo o mutuário de logo vender o bem ou fazer outros financiamentos. 

 

A proposta aguarda designação de relator na Comissão de Finanças e Tributação. O projeto, que tramita em regime conclusivo, será apreciado ainda pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania. 

 

(Agência Câmara de Notícias, 20/4/2004).

 

 

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Cartórios deverão comunicar óbitos pela Internet

 

A Comissão de Seguridade Social e Família está analisando o Projeto de Lei 3271/04, apresentado pelo deputado Renato Casagrande (PSB-ES), que determina aos cartórios a utilização da Internet para enviar ao INSS informações sobre os óbitos registrados a cada mês. 

 

O projeto altera a Lei 8212/91, que obriga os cartórios a comunicarem ao INSS, até o dia 10 de cada mês, o registro de óbitos ocorrido no mês imediatamente anterior. Pelo projeto, os cartórios terão prazo de um ano para a implantação de sistemas informatizados, conectados à Internet.

 

Agilização da informação 

 

Renato Casagrande explica que a proposta tem a finalidade de agilizar o repasse dessas informações para diminuir o número de fraudes contra o INSS. Segundo ele, embora exista previsão legal determinando o envio dessas informações, o INSS não recebe dos cartórios dados atualizados. 

 

"Estimativas do Ministério da Previdência indicam o pagamento irregular de 30 mil aposentadorias que poderiam ser evitadas, se não houvesse atraso no repasse desses dados", ressalta Casagrande. Ele acrescenta que, no ano passado, foram gastos R$ 3,21 bilhões dos cofres públicos com o pagamento de benefícios irregulares. 

 

O projeto aguarda designação de relator na Comissão de Seguridade Social e Família. A proposta, que tramita em regime conclusivo, será analisada ainda pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania. 

 

(Agência Câmara de Notícias, 20/4/2004).

 

 

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Pequenas propriedades podem ser isentas do ITR

 

Os donos das pequenas propriedades rurais que trabalhem em regime de economia familiar podem ficar isentos do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR). A proposta faz parte do Projeto de Lei 3266/04, do deputado Carlos Nader (PFL-RJ). 

 

De acordo com o parlamentar, é preciso debater o sistema rural, cujo objetivo é a defesa dos seus direitos, reivindicações e interesses, independentemente do tamanho da propriedade e do ramo de atividade de cada um, seja a lavoura, pecuária, o extrativismo vegetal, pesca ou a exploração florestal. "Embora os proprietários de pequenos imóveis não sejam empregadores de fato, pois trabalham em regime de economia familiar, são obrigados a pagar contribuição e impostos", argumenta Nader. 

 

A matéria está na Comissão de Agricultura, Pecuária, Abastecimento e Desenvolvimento Rural, onde foi designado como relator o deputado Francisco Turra (PP-RS). O projeto, que tramita em regime conclusivo, será apreciado também pelas comissões de Finanças e Tributação; e de Constituição e Justiça e de Cidadania. 

 

(Agência Câmara de Notícias, 20/4/2004).

 

 

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Tabelião. Acumulação. Vereador.

 

Com base na Constituição Federal, que autoriza a acumulação de cargo público com o mandato de vereador se houver compatibilidade de horários, os ministros da Sexta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deferiram o recurso em mandado de segurança de Hilário Francisco Salvatori. Ele recorreu ao STJ contra decisão que negou seu pedido de acumulação dos cargos de tabelião e vereador da cidade de Sarandi, no Rio Grande do Sul. 

 

Hilário Salvatori impetrou o mandado de segurança contra decisão da Juíza de Direito da Comarca, a qual acolheu a deliberação da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, que viu como imprópria a acumulação dos cargos. 

 

Segundo a sua defesa, a Juíza determinou que ele se afastasse da função notarial se quisesse exercer a vereança, mesmo não ocorrendo incompatibilidade de horários. "Não pretendendo confiar seu Ofício Notarial a terceiro estranho para exercer suas funções enquanto durasse o mandato eleitoral, Hilário optou por se afastar da Câmara Municipal em licença, enquanto aguarda o julgamento do processo". 

 

O Tribunal estadual indeferiu o mandado de segurança considerando corretos os critérios estabelecidos pela Corregedoria-Geral. Inconformado, ele recorreu ao STJ sustentando que os artigos 37 e 38 da Constituição Federal autorizam a acumulação, inexistindo vedação ao exercício simultâneo das funções de agente político e servidor público. 

 

Ao decidir, o ministro Hamilton Carvalhido, relator do processo, autorizou a permanência de Hilário Salvatori na titularidade do Tabelionato no período em que exercer o mandato eletivo de vereador do município de Sarandi. "Ao que se tem, afastado o óbice legal, inserto no artigo 25, parágrafo 2º, da Lei dos Cartórios, da pretensão de cumular atividade notarial com a função de vereador, induvidoso o direito líquido e certo do recorrente à pretendida acumulação, à luz dos artigos 37 e 38 da Constituição Federal", afirmou. Cristine Genú (61/ 319-6465). Processo:  RMS 15161 (Notícias do STJ, 23/04/2004: STJ defere pedido de acumulação de cargos de tabelião e vereador).

 

 

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Da homologação judicial das convenções condominiais: o suprimento judicial da declaração de vontade dos condôminos - Daisy Ehrhardt  *

 

As recentes alterações relativas ao Condomínio Edilício no Novo Código Civil trouxeram a necessidade de nova regulamentação dos Condomínios, através da alteração formal de suas Convenções Condominiais e, por conseqüência, o enfrentamento da maior de todas as dificuldades: a reunião de quorum mínimo de dois terços dos condôminos (artigo 1.351). 

 

É sabido que o rigor do formalismo é medida de proteção dos interesses comuns, visando maior estabilidade da vida condominial posto que, conforme ensinamento de Alcides Bulgarelli [ 1], uma vez instituído, o Condomínio passa a ser regulado pela Convenção Condominial  que : 

 

“... é de natureza institucional, originada de manifestação plurilateral de vontades, direcionadas a determinado fim (o condomínio). É considerada ato-regra e, sob esse enfoque, diz-se que tem efeito vinculante, no que tange ao equilíbrio comportamental do grupo condominial (interna corporis) e, em certa medida, com direcionamento erga omnes (externa corporis), desde que cumprida a exigência registrária (registro no Cartório de Registro de Imóveis). 

 

Exatamente por sua força vinculativa e obrigatória, em prol dos interesses comuns, cabe à Assembléia que reúna dois terços dos condôminos, deliberar sobre as regras de convivência e, a respeito, já previa o artigo 27 da Lei 4.591/64 (ainda em vigor naquilo que não contrarie as novas alterações efetivadas pelo Novo Código Civil) que, na eventualidade da Assembléia não se reunir para exercer os poderes que lhe competem, o juiz decidirá a respeito, a requerimento de qualquer interessado: 

 

“...Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados...” 

 

E também o novo Código Civil, embora esteja tratando especificamente da Assembléia Geral Ordinária, deixa expresso em seu artigo 1.350: 

 

§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino...” 

 

Assim, a inexistência de quorum mínimo não pode ser imposta como impeditiva da aprovação das alterações, uma vez que a própria lei autoriza ao Juiz deliberar em conformidade com os interesses dos condôminos. 

 

J. Nascimento Franco, em sua obra Condomínio (3a. ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 2001), ensina: 

 

“Como órgão hierarquicamente mais elevado do condomínio, cabe à Assembléia Geral, mediante convocação do síndico, reunir-se ordinária ou extraordinariamente para resolver assunto de sua competência. Omitindo-se o síndico em promover a convocação ou, se convocada a Assembléia não se realizar por falta de quorum, ou deixar de deliberar, qualquer interessado (condômino, síndico, Conselho Consultivo) tem legitimidade para requerer, com fundamento no art. 27 da Lei 4.591/64, decisão supletiva do Juiz.” (pág. 289) Grifamos. 

 

E mais: 

 

“...Não se instaura propriamente uma ação, mas simplesmente um procedimento, através do qual, a pedido dos interessados, o órgão judiciário emite um pronunciamento de natureza administrativa para suprir a falta de deliberação por parte da Assembléia condominial...” (pág. 290). 

 

Também: 

 

...Definindo os objetivos de jurisdição voluntária, Frederico Marques escreve: ‘Os atos de jurisdição voluntária são atos de Direito Público, praticados a pedido de interessados, que o Poder Judiciário realizada para reconhecer, verificar, autorizar, aprovar, constituir ou modificar situações jurídicas...’ (Instituições de direito processual Civil, v. 1, p.251) 

 

Portanto, embora os Condomínios tenham encontrado formas irregulares de aprovação das deliberações assembleares, como, por exemplo, colher as assinaturas no livro de presença e na ata de realização da assembléia, posteriormente, “de porta em porta”, a legislação defere ao Condomínio, o caminho judicial para suprir a falta de quorum nas assembléias, através de procedimento de jurisdição voluntária. 

 

Ressalte-se, no entanto: para que tal pretensão seja acolhida judicialmente, necessário que se faça a prova da convocação especial de todos os condôminos (sem exceção – de preferência através de protocolo próprio e/ou comprovante de aviso de recebimento da ECT), bem como da aprovação das deliberações pelos condôminos presentes à assembléia. 

 

Por último, advirta-se que não será possível ao Juízo, qualquer análise de mérito acerca das deliberações assembleares, pelo menos em sede de tal procedimento de jurisdição voluntária, salvo flagrante ilegalidade ou vício que deva ser conhecido  ex officio. Fica assim limitado à análise dos aspectos formais da convocação e do quorum e, a sentença que a homologar, deverá acompanhar a documentação necessária para seu registro junto ao Cartório Imobiliário.