J. Nascimento Franco *

 

Já no artigo 1o a lei 6.015/73 atribui ao registro de imóveis a finalidade de dar eficácia e segurança aos negócios imobiliários. Por outro lado, os artigos 191 e 192 dão prioridade de registro aos títulos pré-notados sob número mais baixo, ou à escritura lavrada em primeiro lugar, em se tratando de instrumentos públicos da mesma data e apresentados no mesmo dia, desde que de ambos conste a hora das respectivas lavraturas.

 

Dessas regras legais deflui que só por engano ocorram matrículas dúplices para o mesmo imóvel. Quando, porém, esse fato acontece duas medidas costumam ser tomadas: o bloqueio de ambas as matrículas ou o cancelamento da que se efetivou em segundo lugar. A primeira é criação administrativa inspirada no artigo 214 da Lei de Registros Públicos, com o objetivo de trancar a possibilidade de o imóvel ser negociado pelos titulares das matrículas justapostas. A segunda pode ser efetuada de ofício por determinação do juiz sob cuja jurisdição estiver o cartório, ou por sentença em ação de anulação ou de declaração de nulidade do ato jurídico, conforme rezam os artigos 214 e 216 da mencionada lei.

 

Nesse sentido, foi publicada recentemente pela Revista de Direito Imobiliário (volume 55, página 359) decisão que merece ser comentada, quer por seu conteúdo jurídico, quer pela economia processual que a caracteriza. Aprovando substancioso parecer do juiz auxiliar da Corregedoria, João Omar Marçura, o desembargador Luiz Tâmbara, corregedor-geral da Justiça de São Paulo, acolheu recurso pelo qual o recorrente pleiteava reforma de sentença que havia indeferido o desbloqueio da matrícula relativa a imóvel de sua propriedade, mediante a alegação de que se tratava de registro feito anteriormente a outro cujo objeto era alienação do mesmo imóvel.

 

Pela decisão recorrida, seu prolator havia indeferido o levantamento do bloqueio incidente sobre as matrículas dúplices, por entender que a matéria teria de ser questionada e decidida no âmbito jurisdicional e não por via administrativa. 

 

Ressalvando o entendimento do subscritor da sentença recorrida, o desembargador corregedor-geral preferiu, todavia, aderir à Súmula no 473 do Supremo Tribunal Federal, segundo a qual à administração compete, no exercício de poder de controle da legalidade dos seus atos, declarar a nulidade dos viciados por ilegalidade evidente, para evitar que deles se originem negócios igualmente ineficazes. E não só acolheu o recurso para determinar o levantamento do bloqueio da matrícula prioritária, como de ofício ordenou o cancelamento da feita em segundo lugar.

 

Diversas deduções podem ser extraídas da decisão comentada. De começo vale observar que ao titular da matrícula cancelada se facultam duas vias para composição do prejuízo decorrente do cancelamento, quais sejam ação de indenização em face de quem lhe alienou o imóvel ou ação ordinária no curso da qual poderá provar a legalidade de seu título e a invalidade do registrado anteriormente, hipótese em que na sentença será declarada a nulidade da primeira matrícula e o restabelecimento da cancelada. Isso porque decisão proferida na via administrativa sucumbe à sentença em processo contencioso. Daí provavelmente a ressalva de poder o titular da matrícula cancelada "valer-se da via jurisdicional para eventual indenização" sugerida no parecer subscrito pelo juiz João Omar Marçura.

 

Como venho de consignar, a decisão comentada primou, além do alcance jurídico das questões ventiladas no parecer que adotou, pelo critério simplificatório sempre recomendável às providências de ordem administrativa concernentes ao registro imobiliário. De fato, a demora e o custo do procedimento contencioso para se postular o levantamento de um bloqueio cautelarmente imposto a matrículas dúplices, contraditórias ou feitas por evidente equívoco, justificam medidas rápidas como o cancelamento de ofício, por determinação do juiz-corregedor do cartório. Essa é, sem dúvida, a forma prática mais apta para se prestigiar o registro feito em primeiro lugar, não só porque se ajusta ao princípio da prioridade, como também porque se compatibiliza com o disposto no artigo 214 da Lei dos Registros Públicos, sem prejuízo do direito de quem se sentir prejudicado dirigir-se às vias contenciosas para defesa de suas pretensões. (Tribuna do Direito, Seção: Direito Imobiliário, abril/2004, p.6).

 

 

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TRIBUNA DO DIREITO – ABRIL DE 2004 - Penhora de vaga na garagem

 

A vaga na garagem não pode ser caracterizada como bem de família se tiver matrícula no Registro de Imóveis. O entendimento é da Quarta Turma do STJ ao admitir a penhora do bem.

 

S.S., que havia impetrado ação visando embargar a execução de uma dívida, recorreu ao STJ contra o entendimento do TJ-RS, que havia determinado a penhora do “boxe-garagem” por não integrar o imóvel residencial familiar. De acordo com S.S., a decisão do tribunal gaúcho violou a lei que trata da impenhorabilidade do bem de família.

 

O ministro-relator do recurso, Aldir Passarinho, manteve a decisão do TJ por estar de acordo com a jurisprudência do STJ, segundo a qual se a vaga for individualizada com inscrição no Registro de Imóveis goza de autonomia em relação ao imóvel residencial e pode ser objeto de penhora e execução. (Resp 582044). (Tribuna do Direito, Seção: Direito Imobiliário, abril/2004, p.6).

 

 

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TRIBUNA DO DIREITO – ABRIL DE 2004 - Corretagem não é restituída

 

A Quarta Turma do STJ garantiu a E.L. e A.D.L, que pagaram duas vezes pelo imóvel onde moravam sem receber a escritura, indenização no valor do apartamento de acordo com o mercado imobiliário. Segundo o STJ, como gastos com o corretor são opcionais, não devem ser restituídos.

 

Em setembro de 1981, o casal acertou a compra do imóvel com o proprietário L.S., pagando integralmente o valor, mas a transação não foi documentada porque A.D.L. e L.S. tinham outros negócios em comum. Com a morte do proprietário cinco meses depois, a viúva e inventariante Y.B.S. não reconheceu a venda e exigiu que o apartamento fosse desocupado.

 

Na Justiça, a viúva concordou em vender o apartamento, depois de inclui-lo na sua parte da herança. O casal pagou novamente, mas recebeu notificação para deixar o imóvel, pois a transação não havia sido validada. Eles pediram ao STJ a escritura definitiva ou o valor corrigido do imóvel, além de indenização por dano moral e o ressarcimento de gastos com o corretor, diárias de hotel e benfeitorias do apartamento. O ministro Cesar Asfor Rocha condenou a viúva a pagar a indenização no valor atualizado do bem.

 

O casal recorreu insistindo nos pedidos de ressarcimentos. O ministro-relator, Fernando Gonçalves, manteve o acórdão por entender que a indenização já cobria as despesas alegadas e que os serviços do corretor eram opcionais. O ministro afirmou, também, que como o TJ-SP negou o dano moral o reexame da questão implicaria em rever fatos e provas, o que é vedado ao STJ. (Resp 72031).(Tribuna do Direito, Seção: Direito Imobiliário, abril/2004, p.6).

 

 

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JORNAL DO COMMERCIO – 31/3/2004 - Lá no Paulista, lugar de cartório é dentro da Web

 

Informações sobre tabelionato, imóveis e notificações do 1o Ofício do Paulista podem ser feitas totalmente online. E tudo como tecnologia pernambucana

 

Enfrentar filas em cartórios está virando coisa do passado. Pelo menos na cidade do Paulista, a 17 quilômetros da capital pernambucana, os clientes do Serviço Notarial e Registral Siqueira Campos – 1o Ofício do Paulista – podem consultar pela Internet, em tempo real, registros de imóveis, escrituras, títulos e documentos. Utilizando a tecnologia dos sistemas da Consulticart, empresa pernambucana de informatização de cartórios, o 1o Ofício do Paulista foi o primeiro cartório do Norte/Nordeste a oferecer pesquisas online dos serviços de tabelionato, imóveis e notificações.

 

Para o titular do cartório, Paulo Siqueira Campos, a informatização dos serviços é uma tendência de mercado e a disponibilidade online é um diferencial. "Tenho que acompanhar o avanço da tecnologia. Com o cartório online, de qualquer lugar do mundo a pessoa pode consultar seus documentos", destaca Siqueira Campos, lembrando que o banco de dados disponibilizado na Web tem facilitado a vida de muitos paulistenses. "Muitas vezes o cliente vinha para o cartório apenas para verificar, por exemplo, a situação de um imóvel que desejava comprar. Agora, ele não precisa sair de casa para saber disso”. Os documentos que dão entrada no balcão do cartório ficam disponíveis na Rede em um minuto e meio, graças ao sistema de migração automático elaborado pela Consulticart, que informa os dados rapidamente para o servidor Web.

 

De acordo com o diretor Comercial da Consulticart, Alexandro de Siqueira Campos, o cartório online é uma excelente ajuda para grandes clientes como bancos e construtoras imobiliárias. "Facilita e agiliza o despacho de contratos", diz o diretor, que é filho do titular do cartório. Ele adianta que o serviço de cartório virtual do 1o Ofício do Paulista é pioneiro no Brasil no acompanhamento em tempo real das notificações. "No Brasil, só em São Paulo existe um cartório online, mas só disponibiliza registro de imóveis", destaca. Para o acompanhamento virtual das notificações, busca de firmas, visualização das matrículas dos imóveis e situação dos registros, os usuários não precisam desembolsar nada. O serviço é gratuito e os documentos podem ser consultados apenas através de um cadastro para o registro de login e senha.

 

CUSTO - A Consulticart disponibiliza para clientes em todo o Brasil quatro sistemas de cartórios. É  cobrado um valor mensal de licença dos programas com o preço tabelado por computador em que o software for instalado. O programa de Registro de Imóveis custa R$ 69, o de Tabelionato de Notas, R$ 34, o de Registro de Títulos e Documentos e Pessoas Jurídicas é R$ 28 e o sistema de Firmas e Autenticações, que são os gerenciamentos de balcão, custa R$ 18. "Oferecemos os valores mais acessíveis de todo o País. Nossos produtos estão 40% abaixo do valor de mercado" garante o diretor Alexandro de Siqueira Campos.

 

Serviço

 

Cartório - www.1snrpaufista.com.br

 

Consulticart - www.consulticart.com.br

 

(Jornal do Commercio/PE, Seção: Informática, 31/3/2004, p.5).

 

 

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O LIBERAL – 27/3/2004 - Usufruto facilita sucessão de bens

 

Doação com reserva de usufruto, garante uso do imóvel e evita custos com inventários e partilhas

 

Um filho compra um imóvel no nome dos pais, na hora da partilha dos bens, após o falecimento dos genitores, o filho perde qualquer vantagem sobre o bem tendo que dividi-lo igualmente com seus irmãos.

 

Todo o patrimônio imobiliário que um casal constituiu foi doado à filha para melhor ampará-la. Com a morte da mãe e o envolvimento do pai com uma outra mulher, a filha, requer a posse dos imóveis, desamparando desta vez, o próprio pai.

 

Problemas deste tipo podem ser facilmente resolvidos se juntamente com a doação, fosse instituída uma cláusula de usufruto. No primeiro exemplo, o filho (nu-proprietário) poderia conceder o usufruto vitalício para os pais, e no falecimentos destes, com a extinção do usufruto, ele voltaria a ter a plena propriedade do imóvel. No segundo, os pais poderiam doar todos os bens, contudo, instituindo um ônus ao direito de propriedade da filha, pela reserva de usufruto vitalício dos mesmos. E ainda, para maior segurança da parte sobrevivente, conforme permite o artigo 1.411 do Novo Código Civil, expressar que o quinhão da parte que falecer caberá ao sobrevivente.

 

Usufruto é o direito que se dá a alguém, por certo tempo, de usufruir de um bem (móvel ou imóvel) como se fosse o dono, sem que o mesmo deixe de ser de propriedade do autor da liberalidade.

 

São direitos do usufrutuário a posse, uso e administração do imóvel, podendo usufruir do bem em pessoa ou mediante arrendamento, ficando com os rendimentos que dele advirem, com a ressalva de que não lhe é permitido a venda ou o repasse do imóvel.

 

O usufrutuário têm também deveres em relação ao bem. Cabe a este os pagamentos dos tributos resultantes do usufruto, como água, luz, condomínio, etc. O usufrutuário é responsável também por zelar pelo bem, arcando com as despesas para a conservação do mesmo. Contudo, a deterioração do imóvel por uso regular é de competência do nu-proprietário. No caso de destruição ou dano do imóvel por culpa do usufrutuário os reparos para a reconstituição do mesmo passam a ser de sua responsabilidade.

 

Raquel Mattos Borges da Costa, consultora jurídica do Cartório Conduru, 4o Ofício de Notas, explica que por tratar-se de direito real, o usufruto deve ser feito na forma de escritura pública, com ressalva para a exceção prevista no código de poder utilizar-se o instrumento particular, quando o valor do imóvel não ultrapassar a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente.

 

Quando o usufruto recair sobre bem imóvel, a hipótese que nos interessa, sua constituição será efetivada mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, ou seja, o da divisão onde está localizado, na matrícula que corresponder àquele imóvel, mencionando em resumo o prazo e as condições estipuladas para a sua celebração, e findará mediante averbação de seu cancelamento, também obrigatória.

 

Menos burocracia - "Nos últimos anos percebemos que as pessoas têm procurado, com maior freqüência, entender e utilizar-se do instituto do usufruto por ato entre vivos, geralmente em contratos gratuitos e entre parentes", afirma Raquel.

 

Partilha de bens - Constantemente, o usufruto é utilizado para resolver disputas decorrentes da partilha de bens nos casos de separação judicial ou divórcio, quando o casal concorda em transferir a nua-propriedade do imóvel para o nome de seus filhos, reservando a um ou ambos os cônjuges o usufruto vitalício sobre o mesmo. “O contrato assegura aos pais o direito de residência, bem como a exploração em atividade empresarial ou a locação, usufruindo das rendas dele advindas, e impedirá que o nu-proprietário o aliene ou dê em garantia a terceiros, à sua revelia, anulando tais possibilidades, em decorrência do direito de seqüela que o caracteriza”, complementa Raquel.

 

Inventário – Outra hipótese muito freqüente é a do casal que já alcançou certa estabilidade financeira e patrimonial e que partilha seus bens em vida, buscando poupar seus herdeiros dos trâmites legais e despesas decorrentes do processo de inventário, fazendo doações conjuntas ou individuais a seus herdeiros ou terceiros a quem queiram beneficiar, observadas as restrições legais.

 

Tributação - A escritura de usufruto não está sujeita a tributação, uma vez que não implica em ato de disposição, livrando-se da incidência fiscal. Igualmente não caracteriza fato gerador do tributo a renúncia ao seu exercício nem a extinção decorrente da morte do usufrutuário vitalício, bastando, nesse caso, que o interessado requeira ao Oficial do Registro Imobiliário que averbe o processo de cancelamento, anexando o original ou fotocópia da certidão de óbito do titular do direito.

 

Menores - Entretanto, Raquel ressalta que os atos de transmissão de bens imóveis (inclusive os gratuitos) são irrevogáveis, com exceção de alguns casos previstos em lei, acarretando a perda da propriedade, razão pela qual deve se avaliar cuidadosamente as aparentes vantagens daí decorrentes, sobretudo quando feita em favor de incapazes, como por exemplo, menores, cujos bens só poderão ser repassados ou negociados com prévia autorização de juiz de Direito competente, ouvido o representante do Ministério Público. "Pais, tutores e curadores só podem exercer atos de administração, jamais de disposição sobre o patrimônio daqueles que estão sob sua guarda e proteção", informa.

 

Alienação - No dia a dia de seu trabalho, Raquel já testemunhou, a ocorrência de casos de recusa do nu-proprietário em desfazer-se do bem recebido para atender necessidade urgente do autor da liberalidade, inclusive em casos de doenças graves que requeiram cirurgias e medicamentos de alto custo financeiro. Ou, ainda, o risco de pressão do nu-proprietário sobre o usufrutuário para fazê-lo renunciar, sob as mais diversas alegações, e assim poder desfazer-se do bem, deixando-o sem moradia nem meios de subsistência.

 

Cessão - É possível porém, de acordo com o Novo Código Civil, ceder o exercício do usufruto a terceiros, mediante o registro de cláusula do usufruto em benefício da outra pessoa. O usufruto não pode ser transferido por alienação, mas sim cedido por título gratuito (sem qualquer ônus) ou oneroso.

 

Prazo - É fundamental saber que o traço mais caraterístico de um usufruto é a temporariedade. O usufruto deve ter obrigatoriamente um fim, o máximo que um usufruto pode durar é até a morte do usufrutuário, não sendo permitido por lei que o usufruto passe a ser gozado por herdeiros do morto.

 

Cancelamento - O usufruto é pessoal e intransferível, podendo ser cancelado somente nos casos de renúncia ou morte do usufrutuário, quando finda o tempo de duração pré estabelecido em contrato, quando há a deterioração ou ruína do bem por culpa do usufrutuário, pelo não uso do bem, quando há a consolidação da propriedade (em caso de óbito) ou ainda quando as partes envolvidas decidem de comum acordo pelo fim do usufruto registrando o cancelamento do mesmo em cartório.

 

O usufruto, quando bem administrado mostra-se um bom negócio para todas as partes envolvidas. Mas, como tudo no Direito e na vida, cada ato deve ser muito bem avaliado antes de ser praticado, pois as realidades de cada um a si pertencem, e a experiência alheia, embora podendo ser considerada, não deve servir de único parâmetro à uma decisão de tamanha repercussão. (O Liberal/PA, Seção: Área Útil, 27/3/2004, p.3).

 

 

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VALE PARAIBANO – 21/3/2004 - Palestra esclarece dúvidas sobre registro dos imóveis

 

Creci promove evento no próximo sábado na Câmara para auxiliar corretores

 

Fernanda Guerra

 

São José dos Campos

 

Uma palestra promovida pelo Creci (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) de São e José dos Campos promete prestar informações que podem agilizar o procedimento de registro de imóveis na cidade.

 

Marcada para o próximo sábado, a palestra vai esclarecer dúvidas dos corretores de imóveis sobre os aspectos práticos do registro de imóveis, como documentação necessária e prazos.

 

"Observamos que há um grande desconhecimento dos corretores nessa área. A palestra tem como objetivo trazer maior esclarecimento para os profissionais da área, o que poderá agilizar o processo do registro", disse Celeste Moreira da Silva Ramos, delegada regional do Creci em São José dos Campos.

 

Segundo Celeste, as informações darão aos corretores maior capacidade de acompanhar a transação de compra e venda de imóveis e trarão benefícios tanto para vendedores quanto para compradores.

 

"Os clientes terão mais segurança e tranqüilidade para registrar os imóveis, pois contarão com orientação segura do corretor, que poderá verificar erros na documentação antes que estejam no cartório", disse.

 

A palestra será ministrada pela oficial do 1o Cartório de Registro de Imóveis de São José, Adriana Marongoni, às 8h, no auditório Luís Eduardo Magalhães da Câmara de São José, à rua Desembargador Francisco Murilo Pinto, 33, Vila Santa Luzia. A previsão de término é meio-dia.

 

Segundo Adriana, muitos corretores desconhecem aspectos simples do procedimento de registro de imóveis, como verificação de informações como RG, CPF e documentação necessária para dar entrada no cartório.

 

O registro de imóveis demora de 10 a 20 dias para ser concluído caso a documentação esteja toda certa, mas se tiver algum problema não há prazo definido e pode demorar até mesmo anos para o comprador conseguir o registro definitivo do imóvel”, disse. (Vale Paraibano/SP, Seção: Imóveis, 21/3/2004, p.1 e 2).

 

 

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Coluna IRIB no Diário de São Paulo responde sobre garantias na locação de imóveis

 

O jornal Diário de São Paulo publicou no último domingo (18/4), no caderno de imóveis, mais uma coluna do Irib, que esclarece as dúvidas mais freqüentes do consumidor no momento de comprar um imóvel.

 

A pergunta da semana sobre fiança e caução imobiliária foi enviada pela leitora Iolanda Elvira Brunlera e respondida pelo 3o registrador de imóveis da capital, Dr. George Takeda.

 

Registro de Imóveis - Diário Responde

 

Para alugar imóvel é necessário oferecer como garantia a fiança e a caução imobiliária? Pode o locador escolher a modalidade de garantia que o inquilino deve fornecer?

 

Não há porque se oferecer mais de uma forma de garantia. O artigo 37 da Lei Federal 8.245/91 (Lei do Inquilinato) define que o locador pode exigir apenas uma delas, a saber: a caução, a fiança ou o seguro de fiança locatícia.

 

Deve ser enfatizado que é permitida tão somente uma modalidade de garantia, sendo nula qualquer outra garantia adicional. Além da pena de nulidade, a lei do inquilinato foi mais além, taxou como sendo uma contravenção penal a exigência de mais de uma localidade de garantia num mesmo contrato de locação (art. 43). Assim sendo, os locadores incautos que exigem mais de uma garantia pensando que com isso estariam diminuindo o seu risco, na verdade, tem o seu risco aumentado, visto que, além de estarem sujeitos a um processo penal, as garantias adicionais são nulas.

 

Fica a pergunta, no caso de duas garantias qual seria a nula? No caso de o inquilino não pagar o aluguel, se uma das garantias for executada, há o grande risco de o fiador ou aquele que deu um imóvel em caução alegar ser nula justamente a garantia em execução. Acontece, todavia, que a ocorrência de dupla garantia nos contratos é um fato até comum com a cumulação da fiança com a caução de imóvel. Os cartórios de registro de imóveis normalmente recusam a averbação da caução imobiliária quando verificam que a fiança consta no mesmo contrato. Nesse caso, a caução imobiliária somente poderia ser averbada se o locador expressamente renunciasse à fiança.

 

Quanto à segunda questão, sendo a falta de pagamento de aluguéis um risco exclusivo do locador, a Lei do Inquilinato permitiu-lhe exigir a modalidade de garantia, bem como a faculdade de avaliar a idoneidade da garantia oferecida, não estando por isso obrigado a aceitar aquela oferecida pelo futuro inquilino.

 

Portanto, o proprietário do imóvel pode escolher uma das modalidades de garantia para o contrato de locação.

 

Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib.

 

Site: www.irib.org.br. – Tel. 289-3599 – e-mail [email protected]