O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (Irib) e a Universidade Anhembi Morumbi realizam curso de extensão universitária em direito notarial, registral e imobiliário, com a coordenação de José de Mello Junqueira e Alice Yamaguchi. Esse é o primeiro curso do gênero realizado em São Paulo e tem como objetivo oferecer aos participantes um painel das mudanças experimentadas pelo sistema registral brasileiro, em face do novo Código Civil e da nova legislação urbanística.

 

Data: De 7 de maio a 3 de julho

 

Local: Rua Líbero Badaró, 487

 

Valor: R$ 1.500,00

 

Horário: Nas sextas-feiras, das 19h às 22h, aos sábados, das 9h às 12h

 

Informações e inscrições: Fone 0800 159020

 

Site: www.anhembi.br

 

(Valor Econômico/SP, Seção: Legislação, 16/4/2004).

 

 

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COMÉRCIO DA FRANCA – 16/4/2004 - A obrigatoriedade do georreferenciamento

 

Paulo Daetwyler Junqueira  * 

 

Com os atos normativos do Incra e do Ministério do Desenvolvimento Agrário, baixados e publicados no Diário Oficial da União do dia 20/11/2003 (edição 226, p.98-101), necessários para o cumprimento da Lei 10.267/2001 e de seu decreto regulamentador 4.449/2002, que trata do Registro Público de Terras, inferem aos proprietários rurais, a partir dessa data, uma obrigatoriedade legal. Portanto, é de sua importância o seu entendimento e o seu cumprimento a esta nova regra jurídica.

 

Quem está obrigado: todo proprietário de imóvel rural. Para os com área superior a 4 módulos fiscais a responsabilidade é sua; para com área abaixo de 4 módulos, a responsabilidade é função do Estado. Para saber a quantidade de módulos de sua área, basta pegar o CCIR e identificar no campo no de módulos fiscais. Se o no que lá constar for maior que 4 módulos o custo da obrigação do georreferenciamento é do proprietário.

 

Em que casos é obrigatório: quando houver qualquer registro na matrícula do imóvel. (compra/venda; reserva legal; financiamento bancário, etc), ou quando do recadastramento junto ao Incra, observados os prazos abaixo indicados.

 

Identificação do imóvel: dá-se pelo levantamento georreferenciado por aparelhos medidores de GPS, com a localização e os limites e as confrontações obtidas a partir de memorial descritivo, com a implantação dos marcos definidores acompanhados das respectivas plaquetas de identificação afixadas, assinado por profissional habilitado e com ART recolhida, acompanhado da “declaração de reconhecimento de limite’ com assinatura reconhecida em cartório dos confrontantes do imóvel, do profissional e do proprietário do imóvel em pauta.

 

Profissional habilitado: só poderão realizar o levantamento os profissionais credenciados pelo Incra. A relação dos nomes por Estado, município e telefone estão no site www.incra.gov.br, clicar em registro de terras e clicar em profissionais habilitados.

 

Certificação: caberá ao Incra a certificação de que o poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciada e, que o memorial descritivo, atende às suas exigências técnicas. Sua validade é de 30 dias para ser protocolada, juntamente com a documentação necessária para o registro, no serviço de registro de imóveis correspondente, o que após perderá sua validade.

 

Prazos: os prazos para identificação da área do imóvel rural serão exigidos pelos cartórios e pelo Incra a partir de 30/10/2003 para os imóveis com áreas superiores a 1.000 há. Para os imóveis com área de 500 a menos de 1.000 há, a partir de 30/10/2004 e, para os imóveis com área inferior a quinhentos hectares, a partir de 30/10/2005.

 

Impedimento de registro: após estes prazos, é defeso (proibido) ao oficial do cartório qualquer ato de registro desses imóveis até que seja feita a identificação do imóvel pelo proprietário. Se o fizer, o ato é nulo, ficando sujeito às conseqüências jurídicas que poderão advir.

 

Atualização cadastral: é conveniente o proprietário rural comparecer a um dos órgãos da rede nacional de cadastro do Incra, para proceder à atualização cadastral do imóvel, quando da mudança da titularidade, pois o cartório irá exigir o CCIR no seu nome. Como ainda não foi registrado, o cadastramento deverá ser feito como posse a justo título. Após o registro em cartório, voltar ao Incra com cópia da matrícula em seu nome e mudar o registro de posse para a área registrada.

 

Dúvidas, entrar em contato com o Incra – Dra. Valquíria Rocha pelo tel. (11) 3823-8545

 

Lavratura da escritura: os interessados deverão comparecer ao serviço notarial munido do CCIR em vigor, do memorial descritivo da área, da Certificação expedida pelo Incra, das declarações de reconhecimento de limite, do comprovante de quitação do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR relativamente aos últimos 5 (cinco) exercícios e, quando for o caso, do Ato Declaratório Ambiental (ADA) expedido pelo Ibama (Instituto Brasileiro de Meio Ambiente e Recursos Naturais Renováveis).

 

Problemas que poderão surgir: demora na apreciação da documentação apresentada junto ao Incra. Juntar cópia de toda documentação apresentada ao Incra com o devido protocolo e apresentar ao cartório para fazer a prenotação do registro, evitando, assim, os efeitos jurídicos negativos quando ao domínio da área. Como a prenotação é válida por 30 dias, se ultrapassar esse prazo, solicitar ao notário a suscitação de dúvida quanto à validade da prenotação junto ao juiz da Comarca. Para outros problemas jurídicos que poderão advir, o proprietário rural poderá consultar o Irib – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, pelo site www.irib.org.br, ou tel. (11) 3257.9430.

 

(Comércio da França/SP, Seção: Opinião, 16/4/2004).

 

 

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VALOR ECONÔMICO – 7/4/2004 - “Não parece prudente modificar uma estrutura de serviços compatível com os padrões internacionais”

 

Romeu Portugal Bacellar Filho  *

 

O debate que questiona a legitimidade dos cartórios (expressão utilizada em homenagem à tradição) causa preocupação a todos que prezam a ordem jurídica. Sem dúvida, as funções atribuídas aos notários e registradores correspondem às conveniências básicas da sociedade, garantindo publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos atos e negócios jurídicos.

 

Além disso, muitos dos atos praticados pelos cartórios constituem condição sine qua non para o exercício de direitos fundamentais. São exemplos disso o registro de nascimento, casamento e óbito, a constituição de pessoas jurídicas, o registro de imóveis, o registro de protesto de documentos de dívida, as escrituras públicas e os testamentos.

 

Assim exposto, fica claro que tais serviços são essenciais para os objetivos fundamentais do Estado, caracterizando-se como serviço público. Por isso mesmo a Constituição atribui sua titularidade ao poder público. Mas, ao mesmo tempo, a carta estabelece, no artigo 236, que tal atividade seja exercida em caráter privado, mediante delegação, reconhecendo, desde logo, que a administração pública brasileira não reúne condições estruturais para a devida prestação desses serviços.

 

Neste momento, em que o Estado brasileiro está sendo redesenhado e seu papel social redefinido, a meta é oferecer aos cidadãos um modelo de administração pautado na qualidade e eficiência dos serviços públicos. Essa atuação, orientada para o cidadão-usuário, passa por diversas políticas, entre elas a diminuição do aparelho estatal mediante parceria com os particulares. Nessas atividades que permitem outorga ou delegação, o Estado passa a ter funções eminentemente regulatórias e fiscalizadoras. Assim, pode-se dizer que o artigo 236 da Constituição permitiu a dinamização e qualificação dos serviços dos cartórios, bem como a modernização e o melhor aparelhamento dos mesmos. Pode-se citar, só como exemplo, o "Projeto 2005", que inclui a criação de banco de dados de abrangência nacional, a certificação digital, a criação de novos cursos de reciclagem e atualização, entre outras metas. Tudo visando a melhora dos serviços e um atendimento mais eficiente ao cidadão.

 

Da mesma forma tratou-se o acesso às funções de notários e registradores. O concurso público não só é democrático, garantindo moralidade e impessoalidade na atividade administrativa, mas também é a maneira mais eficaz de seleção de pessoal técnico e especializado para o desempenho de funções públicas.

 

Outro ponto de freqüente debate é a discussão em torno da remuneração de tais serviços. Como são operados por particulares, é natural que para os serviços dos cartórios sejam cobradas taxas de quem deles precisa. Mas vale lembrar que não são os notários e registradores que determinam os valores dessas taxas. Ao contrário: o valor cobrado obedece a normas fixadas por lei federal. Ou seja, apesar do serviço dos cartórios ter caráter privado, não atende a uma regra básica da economia privada: a livre fixação de preços.

 

Ademais, o regime cartorial adotado pelo Brasil enquadra-se no sistema de tipo latino, existente nos países do Mercosul, em todos os países da União Européia e nos países do Leste Europeu. Em um contexto de economia globalizada, em que a inserção no comércio internacional e a conquista de mercados consumidores estrangeiros é condição fundamental para o crescimento da economia, não parece prudente modificar uma estrutura de serviços compatível com os padrões internacionais. Isso sem falar em toda a legislação infraconstitucional brasileira.

 

Neste contexto, pode-se depreender que uma alteração na forma de prestação dos serviços notariais e de registro, passando alguma de suas funções para o Estado, acarretaria um verdadeiro retrocesso em relação à Constituição de 1988, afetando não só a qualidade e eficiência na prestação de serviços, mas também representando um ônus extra para o aparelho estatal.

 

É crucial observar que o regime privado para a prestação dos serviços atribuídos aos tabeliães de notas e oficiais de registro permite desonerar o Estado dos custos com a prestação de tais serviços, tornando, com isso, possível o redirecionamento de recursos para as políticas públicas de cunho social, tão prementes no país, principalmente nos setores de prestação de serviços básicos, como saúde, educação e moradia. De igual modo, a responsabilidade civil por danos verificados no exercício desta atividade é direta e pessoal do agente delegado, desobrigando o Estado de qualquer atuação neste sentido. A sistemática hoje adotada no Brasil é a que melhor atende os interesses da coletividade.

 

(Valor Econômico/SP, Seção: Legislação & Tributos, 7/4/2004, p.E-2).

 

 

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FOLHA DE LONDRINA – 28/3/2004 - ITBI parcelado movimenta mercado de imóveis

 

Imposto corresponde a 2% sobre o valor do imóvel; em Curitiba ITBI pode ser pago em até seis parcelas

 

Rodrigo Sais

 

Preocupada com a queda de arrecadação do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), a Prefeitura de Curitiba decidiu mudar as regras da cobrança de imposto. Agora, o comprador tem a opção de parcelar o pagamento do ITBI em até seis parcelas sem juros. O imposto corresponde a 2% do valor de venda de imóvel, e a apresentação do comprovante de pagamento da taxa é um dos requisitos para que o proprietário registre em cartório a nova propriedade.

 

Segundo o diretor do Departamento de Rendas Imobiliárias da capital, João Francisco Busato, o decreto do prefeito Cassio Taniguchi (PFL) irá beneficiar as famílias com menor renda. "O que vinha acontecendo é que a pessoa contraía empréstimos e juntava todas as economias para comprar o imóvel e acabava ficando sem condições de pagar o ITBI à vista. O pagamento acabava sendo protelado, e no final das contas o ITBI nunca era pago", afirmou Busato.

 

O diretor destacou a importância do ITBI no registro do imóvel. "Se a pessoa tem a escritura mas não pagou o imposto, ele pode ficar sujeito a uma série de problemas. Sem o comprovante do registro, ela não pode utilizar o imóvel como garantia do banco, repassá-lo para outro. Em caso de morte do proprietário, a confusão ainda é maior na hora de determinar a sucessão hereditária. Isso sem falar que ele pode ser alvo de golpistas, que vendem a mesma escritura pra várias pessoas na confiança de que as vítimas não irão registrar o imóvel", destacou Busato. A Associação dos Notários e Registradores do Paraná (Anoreg) estima que 40% dos imóveis não estejam registrados regularmente.

 

De acordo com o diretor, o decreto surgiu em virtude da queda no número de registros que vinha sendo efetuado. "A arrecadação do ITBI caiu de R$ 40 milhões para R$ 37 milhões entre 2002 e 2003. A prefeitura percebeu que em virtude do cenário econômico nacional, especialmente o da construção civil, muitas pessoas não conseguiam pagar o ITBI. Ninguém gosta de pagar impostos, mas o gestor público tem o dever de tentar encontrar soluções para que esse pagamento pelo menos não gere tantos problemas para a população", lembrou Busato.

 

O decreto tem algumas restrições, porém. Os imóveis adquiridos através de financiamento ou com utilização do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) não podem ter seu imposto parcelado. A prefeitura também não permite que cada parcela do ITBI seja inferior a R$100.

 

(Folha de Londrina/PR, Seção: Imobiliário, 28/3/2004, p.16).

 

 

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HOJE EM DIA – 3/4/2004 - Novo Código Civil afeta compra de imóvel

 

Kênio de Souza Pereira *

 

As transações cotidianas que envolvem os maiores valores financeiros do mundo são as imobiliárias. As pessoas, quando vendem ou compram imóveis, o fazem geralmente uma ou duas vezes na vida. Mas é incrível que, com tão pouca experiência, tais pessoas se julguem verdadeiros especialistas no assunto e passam a negociar a mercadoria mais cara do planeta como se fossem comprar ou vender um eletrodoméstico. Ignoram, sistematicamente, a complexidade do ramo imobiliário, a necessidade de profunda pesquisa sobre a documentação do imóvel, sua construção, se há impedimentos, a legitimidade de quem se apresenta como proprietário, sua situação conjugal e creditícia, se há ações judiciais que possam repercutir na transação, e especialmente a elaboração do Contrato de compra e venda.

 

Até mesmo na escolha do imóvel que será comprado, há descuido quanto às suas dimensões, seu acabamento, estrutura, regularização da obra ou garagem, já que quase ninguém vê a Convenção do Condomínio, que estabelece os direitos e deveres de quem adquire uma unidade condominial. O novo Código Civil (CC) motiva a mudança das convenções feitas antes de 2003, já que mais de 70% delas estão repletas de erros, pois foram copiadas de outros edifícios que possuem características construtivas e de ocupação diferentes.

 

O Contrato de compra e venda constitui o principal elemento de segurança para o comprador e o vendedor, sendo lógico que os interesses são diferentes. É nele que todos os objetivos devem ser inseridos e as dúvidas eliminadas, após a devida análise de tudo que poderá ocorrer. Mas, infelizmente, constata-se, no fechamento da compra de imóveis, um amadorismo e falta de reflexão impressionantes. O comprador e o vendedor deixam a cargo de um leigo a elaboração de um contrato que envolve, muitas vezes, a poupança de uma vida de trabalho ou até mesmo milhões de reais.

 

Pior: na maioria das vezes, quem elabora o contrato tem interesse direto no fechamento, desconhece os diversos dispositivos legais que regulam a matéria, bem como a técnica da redação jurídica e, especialmente, a forma de julgar e compreender do Poder Judiciário, já que, no caso de litígio, caberá ao juiz interpretar o "esboço de contrato", geralmente copiado e remendado de vários outros modelos.

 

Quando o pagamento é parcelado ou através de financiamento bancário, ocorrem omissões que acabam gerando problemas, prejuízos e até rescisão com multa, que seria perfeitamente evitável. Muitas vezes, a rescisão torna-se um martírio, pois, apesar da boa-fé das partes, ocorrem problemas intransponíveis quando o vendedor crédulo gasta o dinheiro recebido a título de sinal, inviabilizando assim a devolução do mesmo.

 

O novo Código Civil inovou em vários aspectos. Consagra a função social do contrato no artigo 1.228 que, interpretado, conduz à idéia de que, toda vez que uma compra e venda for feita, as partes devem atentar para o fim social e econômico da coisa, a finalidade lícita do negócio, sob pena de o Estado intervir de forma contundente, caso seja acionado. A ética e a boa fé devem ser a base dos contratos, não se admitindo cláusulas ambíguas e obscuras.

 

Este tipo de contrato deve ser comutativo, ou seja, tem que haver correlatividade. O vendedor deve vender pelo valor justo e o comprador pagar o que vale, sendo, portanto, arriscado fazer a compra por preço simbólico, pois tal transação poderá ser anulada judicialmente.

 

Antes, o antigo artigo 859 falava que o registro gerava a presunção da propriedade, mas hoje o artigo 1.245 do novo CC é mais incisivo ao estipular: "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis". Quanto à posse do imóvel, os contratos de compra e venda são uma lástima. Os "copiadores" de contratos de compra e venda inventaram o termo "posse precária”, esquecendo-se de que a posse gera direitos e obrigações, inclusive o direito de indenização no caso de rescisão, gerando assim grandes confusões e prejuízos.

 

Nos termos do artigo 1.204 "adquire-se a posse desde o momento que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade”.

 

O novo CC consagrou a força do contrato particular de compra e venda, que deixa de estipular a possibilidade de o vendedor arrepender-se. Não sendo previsto o direito de arrependimento, o comprador adquire o direito real à aquisição do imóvel, mesmo que o vendedor se recuse a receber as parcelas restantes do preço ou não assine a escritura.

 

A regra do mercado consiste no seguinte: as partes dispensam qualquer consultoria jurídica especializada, ignoram todos os riscos e dúvidas, e incumbem um leigo da função de redigir o contrato de compra e venda. Interessante seria o corretor de imóveis, que só ganha sua comissão se o negócio for fechado, tomar a iniciativa de levantar dezenas de dúvidas que poderão desestimular a sua efetivação. Obviamente, o corretor cumpre com competência sua função de aproximar as partes, de promover a venda, eliminando os pontos de divergência, não sendo sua função trabalhar contra o seu interesse ou assumir a função de advogado de uma das partes.

 

Qualquer contrato bem elaborado, especiaImente um que envolva grandes quantias, tem sua importância realmente reconhecida no momento do conflito, para dirimir a dúvida que deveria ser prevista de forma profissional, no momento de sua elaboração.

 

(Hoje em Dia/MG, Seção: Kênio de Souza Pereira, 3/4/2004, p.1).

 

 

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JORNAL DE SANTA CATARINA – 3 E 4/4/2004 - Resgate

 

São Francisco do Sul 500 anos – Construções Históricas é o título do livro que será lançado dia 15.

 

Segundo a autora, Nelci Terezinha Seibel, foram realizadas mais de 200 entrevistas com moradores francisquenses, coletadas informações em museus, bibliotecas e acervos particulares, além de pesquisas em apontamentos antigos do Cartório de Registro de Imóveis da cidade.

 

O livro terá traduções em inglês e francês.

 

(Jornal de Santa Catarina/SC, Seção: Geral, 3 e 4/4/2004, p.8).