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TV Gazeta entrevista diretor do IRIB sobre a compra e venda de imóvel

No dia 24 de março último, o programa Pra Você da TV Gazeta, apresentado por Ione Borges, contou com a participação do registrador Flauzilino Araújo dos Santos, diretor de publicidade e divulgação do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, que foi convidado para falar sobre direito imobiliário e responder às dúvidas dos telespectadores sobre a compra e venda de imóveis.

Flauzilino Araújo dos Santos alertou o consumidor sobre os cuidados necessários ao adquirir a tão sonhada casa própria e destacou a importância dos notários e registradores na vida do cidadão.

Ione Borges – É muito complicada essa atividade em que o senhor atua?

Flauzilino Araújo – Na verdade, determinados termos técnicos que encontramos na nossa legislação, em contratos ou em decisões judiciais são do mundo jurídico, porém, são decodificados para entendimento do povo, afinal, o direito é do povo.

Ione Borges – Adquirir a casa própria é o sonho de todo brasileiro. Quais os cuidados que devemos tomar?

Flauzilino Araújo – A casa própria é, de fato, o sonho de todas as pessoas, tenham elas ou não família constituída, apresentando, às vezes, até economias de toda uma vida. Por isso, cuidados devem ser tomados. Há um provérbio que diz que “o direito não socorre quem dorme”.

Na aquisição de uma casa ou de um terreno, a pessoa deve tomar como primeiro cuidado saber se ela está comprando de quem é, de fato, o proprietário do imóvel. Para isso, ela terá que ir até o cartório de registro de imóveis da localidade do imóvel. Lá, ela vai obter uma certidão que vai relatar a situação do imóvel: quem é o proprietário, se ele é casado, se o imóvel tem dívidas, se o proprietário é menor de idade, se responde por alguma dívida, se o imóvel está penhorado, etc.

Ione Borges – São as chamadas certidões negativas?

Flauzilino Araújo dos Santos – Exatamente. Hoje as certidões não são apenas negativas, é uma espécie de registro civil do imóvel, onde constam todas as ocorrências em relação ao imóvel. É a chamada certidão de inteiro teor. Por exemplo, se o proprietário do imóvel se casou ou se separou vai estar relatado na certidão.

Outras providências também são importantes, como obter uma certidão na prefeitura municipal para saber se o imóvel tem algum débito de imposto com o município, obter uma certidão no distribuidor da justiça federal, trabalhista e comum, para saber se a pessoa está sendo processada por alguma dívida, obter uma certidão negativa de protesto de títulos, para tomar conhecimento se o proprietário não está sendo protestado. Essas são providências que a pessoa ao adquirir um imóvel devem tomar, como um bom pai de família.

Ione Borges – Sem instituir advogado a pessoa pode fazer essa solicitação diretamente a um cartório?

Sim. Na verdade o tabelião exerce uma atividade de assessoria às partes. É uma assessoria sem qualquer tipo de ônus. Obviamente que se a pessoa pode se valer de um advogado é muito importante, porém os tabeliães oferecem esse serviço e todos os cartórios têm em seu quadro especialistas em direito imobiliário.

Ione Borges – Se eu adquirir um imóvel, quando vou receber a escritura definitiva?

Flauzilino Araújo dos Santos – Normalmente quando uma pessoa adquire um imóvel, se o pagamento não é feito todo no momento, as pessoas fazem um contrato de compromisso de compra e venda. Esse contrato também deve ser levado a registro. Ao concluir o pagamento do imóvel, a pessoa obtém a escritura definitiva.

É importante ressaltar que todos nós temos uma preocupação financeira. O registro do compromisso de compra e venda tem um custo de 30% do valor de um registro. No momento em que a pessoa receber a escritura ela vai pagar os 70% restantes.

Ione Borges – O que é caro. Dependendo do valor do imóvel, acho que esse percentual é muito alto.

Flauzilino Araújo dos Santos – Uma pessoa compra um imóvel, por exemplo, no valor de 70 mil reais. No momento em que for fazer o compromisso de compra e venda, ela vai pagar para ter um direito completo sobre o imóvel algo em torno de 250 reais. Quando concluir o pagamento do imóvel vai registrar a escritura pagando um valor adicional, algo em torno de 600 reais, sempre descontando aquilo que já foi pago por ocasião do registro do compromisso. Ou seja, ela vai ter o registro do compromisso, que gera um tremendo direito para a pessoa, pagando 30% no momento do compromisso e 70% no final.

Ione Borges – Existe algum empecilho ao solicitar a escritura definitiva?

Flauzilino Araújo dos Santos – Não. A pessoa que fez a compra e pagou tem o direito de receber a escritura definitiva. Obviamente, ela terá que recolher os tributos devidos ao município, não havendo mais nenhuma outra burocracia. Apenas repetindo, é muito importante as pessoas saberem que a assessoria do tabelião é totalmente gratuita.

Na lista negra. Falta de notificação anula inscrição negativa na Serasa. - Cristiano Gums *

Tema interessante, em sede de direitos do consumidor, é a questão da falta de notificação prévia à inscrição nos órgãos de proteção ao crédito. Evidente que não vamos discutir a necessidade ou não da prévia notificação do consumidor, sob pena de singelamente repetir o que diz a lei, já que o Código de Defesa do Consumidor, no artigo 43, § 2o, é cristalino ao criar a obrigação da notificação prévia do consumidor.

Por outro lado, merece reflexão os efeitos da inscrição do consumidor em órgão de proteção ao crédito sem a válida e prévia notificação. Antes, porém, cumpre-nos, pela exegese do Código de Defesa do Consumidor, responder à implícita questão sobre quem tem a obrigação de notificar o consumidor: se o credor ou se o órgão de proteção ao crédito.

O Código não remete explicitamente a obrigação de notificar ao credor ou ao órgão de proteção ao crédito, silenciando quanto ao destinatário da norma. Não obstante posições em contrário, inclinamo-nos pela tese que advoga no sentido de que ambos - órgão de proteção ao crédito e credor - são responsáveis pela notificação prévia do consumidor, da forma que adiante demonstraremos.

Inicialmente o credor é o destinatário da referida norma, cabendo-lhe promover a notificação. Após, este dever passa para o órgão de proteção ao crédito. É que o órgão de proteção ao crédito deve praticar uma zelosa política de vigilância, ou seja, fiscalizar se houve a notificação prévia e válida (destaque-se o requisito validade) por parte do credor.

No caso da não observância do dever de notificar o consumidor por parte do credor, deve então o órgão de proteção ao crédito, em cumprimento ao seu dever de fiscalização para a manutenção de um ilibado cadastro, corrigir tal falha e notificar validamente o consumidor ou não aceitar a inscrição negativa em seu cadastro.

Assim, não é lícito, pois a exegese do Código não permite tal interpretação, exigirmos a notificação simultânea do consumidor tanto pelo credor como pelo órgão de proteção ao crédito para a validade da inscrição. Exige-se a notificação, ressaltando que a responsabilidade pelo descumprimento do dever de notificar é solidariamente de ambos, seja pelo não cumprimento direto da norma, seja pela falha na fiscalização (culpa in vigilando).

Superado o embate do destinatário da norma, passemos a analisar os efeitos da inscrição negativa do consumidor sem a válida e prévia notificação. É mister, primeiramente, assumirmos a posição de que algum efeito há, sob pena de tornarmos letra morta o artigo 43, § 2o do Código de Defesa do Consumidor e apenas assim frisamos, pois há julgados a entenderem que a falta de notificação constitui-se de mera irregularidade.

Esta posição, com a devida vênia, faticamente acaba por revogar a norma do artigo 43, § 2o do CDC, pois se nenhuma conseqüência há para seu descumprimento, o que então convidaria o destinatário da norma a cumpri-la?

E não podemos, neste ponto, olvidar que o Código de Defesa do Consumidor é norma de ordem pública, interessando seu cumprimento a toda a sociedade, não cabendo a esta lei interpretações restritivas ou revogadoras. Saliente-se que toda a sociedade perde quando o Código de Defesa do Consumidor é interpretado com vistas a minimizar sua aplicação.

Pois bem, efeito direto da falta de notificação prévia e válida do consumidor é a nulidade da inscrição negativa. Não podemos abandonar a noção de que se trata a inscrição negativa em órgão de proteção ao crédito de um ato jurídico, e, para perquirir sua validade, é mister buscarmos a aplicação conjunta do Código Civil.

É sabido que o Código Civil prevê, também de maneira irrevogável e indisponível, a nulidade do ato jurídico que não revista a formalidade prevista na lei. Ora, quando o Código Civil fala que o ato deve revestir forma prescrita em lei, fala que deve estar circundado de certa roupagem para nascer, que deve vir ao mundo jurídico de certa forma e não de outra, que deve surgir com a observância de outros atos, tudo, sob pena de ser acoimado de nulidade.

Então, se a inscrição em órgão de proteção ao crédito é um ato jurídico, e quanto a isso não pode pairar dúvidas, e, esse ato, segundo o Código de Defesa do Consumidor tem uma formalidade, neste ponto dúvidas também não há ante a literalidade da lei, qual seja a notificação prévia e válida do consumidor, pela aplicação subsidiária do Código Civil, o ato jurídico sem a forma prescrita em lei é nulo.

Essa conclusão também decorre de simples exegese da lei civil. Como dissemos acima, esse é um efeito direto da falta de notificação, ou seja, a nulidade da inscrição negativa do consumidor.

Tese já mais antiga, consolidada nos Tribunais Superiores inclusive, de que a inscrição negativa do consumidor irregular gera presumidamente um dano, aplicada a essa tese de que é nula a inscrição negativa do consumidor sem a prévia e válida notificação, trará conseqüência bem real para o descumprimento do artigo 43, § 2o do Código de Defesa do Consumidor.

É que, se a inscrição irregular gera presumidamente um dano de ordem moral, podendo, evidentemente, gerar um dano de ordem material cuja prova deve ser carreada aos autos, e se a inscrição sem a prévia e válida notificação é nula, leia-se nesse sentido como irregular em sentido amplo, então o consumidor que for negativado sem prévia e válida notificação poderá intentar a reparação de danos pela irregularidade da inscrição (nulidade).

Como já dissemos, a ação de responsabilidade é dirigida contra o credor que promoveu a inscrição e contra o órgão de proteção ao crédito onde está assentado o registro. A notificação prévia e válida, ao exemplo do que ocorre noutras relações jurídicas como na de trânsito para o auto de infração, como na tributária para a constituição do crédito tributário, é da essencialidade do ato, como aqui no caso da inscrição negativa do consumidor (Revista Consultor Jurídico, 17/2/2004).

Alienação de bens imóveis e o consentimento conjugal no novo Código Civil - José Ribeiro *

Como se sabe, o vigente Código Civil adotou e regula quatro regimes de bens no casamento: o da comunhão universal, o da comunhão parcial, o da separação (que se biparte em separação convencional e em separação obrigatória) e o dotal (arts. 256 e seguintes). O da comunhão parcial e o da separação obrigatória são considerados regimes legais, porque impostos pelo legislador: o primeiro, na ausência de convenção entre os nubentes, e o segundo, quando o casamento realizar-se nas hipóteses taxativamente elencadas na lei.

Com exceção dos regimes de comunhão parcial e de separação obrigatória de bens, para os demais exige-se pacto antenupcial, por força do artigo 258, do referido Código, ao preceituar que "não havendo convenção, ou sendo nula" –refere-se evidentemente ao pacto antenupcial – "vigorará, quanto aos bens entre os cônjuges, o regime de comunhão parcial".

Qualquer que seja o regime de bens adotado no casamento, não pode, todavia, nenhum dos cônjuges alienar, hipotecar ou gravar de ônus real os bens imóveis, ou direitos reais sobre imóveis alheios, por expressa vedação contida nos artigos 235 e 242 do atual Código Civil, contrariando assim alguns advogados e mesmo notários e registradores de imóveis – uma pequena minoria – que pensam ser possível a oneração ou alienação de bens imóveis apenas pelo cônjuge proprietário, no caso de casamento com separação de bens.

Pois bem. Essa é a situação vigente em face do atual Código Civil.

Entretanto, o novo Código Civil trouxe alterações sobre o regime de bens e sobre a outorga uxória ou marital na oneração ou na alienação de bens imóveis.

Passamos a ter, agora, com esse novo Código, os seguintes regimes de bens no casamento: o da comunhão parcial, o da comunhão universal, o da separação de bens, e o da participação final nos aqüestos (arts. 1.639 e seguintes). Podemos observar, assim, que o novo Código não cuida do regime dotal, e como novidade trouxe o regime de participação final nos aqüestos (que são aqueles bens adquiridos, na constância do casamento, por qualquer dos cônjuges).

Há necessidade de pacto antenupcial nos casos em que o regime adotado pelos nubentes não for o da comunhão parcial e nem o da separação obrigatória de bens. Portanto, o novo regime de bens – o da participação final nos aqüestos –também exige a formalização daquele pacto, para o qual se deve ter cuidado redobrado, não só por se tratar de um novo regime de bens adotado no nosso direito de família, mas também para bem resguardar os interesses de cada nubente.

No pertinente ao consentimento do cônjuge para oneração ou alienação de bens imóveis, que é o objeto do presente artigo, houve também sensível modificação.

Pelo novo Código, o cônjuge não mais necessitará do consentimento do outro, para onerar ou alienar bens imóveis, se o regime adotado for o da separação de bens, ou se for o da participação final nos aqüestos, desde que haja previsão no pacto antenupcial, em relação a este último regime, de dispensa de tal consentimento, e desde que a disposição seja de bens imóveis particulares, isto é, pertencente apenas ao cônjuge que deles quer dispor (arts. 1.647 e 1.656).

Chamamos a atenção de quem for ler o artigo 1.647 para o seguinte aspecto: esse artigo diz que "nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta" alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis.

Está escrito, pois, nesse artigo, que o cônjuge pode onerar ou gravar seus bens imóveis, sem precisar de autorização do outro, se o casamento for pelo regime de separação total de bens. Isso pode levar alguém, que não fizer uma leitura atenta de outros dispositivos do Código, a pensar que só quando adotado esse regime é que se torna desnecessária a autorização do cônjuge.

Mas não é. O novo Código permite a oneração ou alienação de bens imóveis particulares de cada cônjuge, sem a autorização do outro, também no regime de participação final nos aqüestos, bastando apenas que haja previsão, nesse sentido, no pacto antenupcial.

É o que preceitua o artigo 1.656, nestes termos: "No pacto antenupcial, que adotar o regime de participação final nos aqüestos, poder-se-á convencionar a livre disposição dos bens imóveis, desde que particulares".

Em resumo e concluindo, temos pelo novo Código: a) - a exclusão do regime dotal e a inclusão de um novo regime de bens (participação final nos aqüestos), regulado por normas específicas e que também exige pacto antenupcial para a sua adoção; e b) - a dispensa do consentimento do cônjuge para onerar ou alienar bens imóveis, se o regime for o da separação total de bens, e também se o regime for o da participação final nos aqüestos, desde que, neste último regime, a oneração ou alienação seja de bens particulares do cônjuge, e desde que tenha sido convencionada a livre disposição de tais bens no pacto antenupcial.

Usucapião. Instrumento particular de CV não registrado. Título hábil. Posse. Período necessário à prescrição aquisitiva.

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Civil e processual. Ação reivindicatória. Alegação de usucapião. Instrumento particular de compromisso de compra e venda. Justo título. Súmula no 84/STJ. Posse. Soma. Período necessário à prescrição aquisitiva atingido.

I. Ainda que não passível de registro, a jurisprudência do STJ reconhece como justo título hábil a demonstrar a posse o instrumento particular de compromisso de compra e venda. Aplicação da orientação preconizada na Súmula no 84.

II. Se somadas as posses da vendedora com a dos adquirentes e atuais possuidores é atingido lapso superior ao necessário à prescrição aquisitiva do imóvel, improcede a ação reivindicatória do proprietário ajuizada tardiamente.

III. Recurso especial conhecido e provido.

Brasília, 26/6/2003 (Data do Julgamento). Relator: Ministro Aldir Passarinho Júnior (Recurso Especial no 171.204/GO, DJU 1/3/2004, p.186).

Compromisso de CV. Inadimplemento dos compradores. Desfazimento. Devolução das parcelas pagas.

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Ementa. Direito civil. Promessa de compra e venda. Inadimplemento dos promissários compradores. Devolução das parcelas pagas. Retenção de 10% (dez por cento). Razoabilidade. Artigo 924, CC/1916. Precedentes. Recurso não conhecido.

- A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça uniformizou-se pela redução da parcela a ser retida pelo promitente vendedor, nos casos de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda, em percentual razoável sobre o saldo devedor.

Brasília, 4/9/2003 (Data do Julgamento). Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira (Recurso Especial no 210.380/SP, DJU 1/3/2004, p.186).

Penhora. Compromisso de CV anterior à ação. Terceiro de boa-fé. Fraude à execução não caracterizada.

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Ementa. Recurso especial. Processo civil. Execução fiscal. Embargos de terceiro. Compromisso de compra e venda anterior à ação e não registrado. Inexistência de fraude à execução. Matéria pacificada. Incidência da Súmula no 83/STJ.

Decisão. Cuida-se de recurso especial interposto pela Fazenda do Estado de São Paulo, com fundamento nas alíneas “a” e “c” do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal, contra v. acórdão do egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que restou assim ementado:

“Execução fiscal. Embargos de terceiro. Fraude à execução. Inocorrência. Primeira cessão de direitos de compromissário comprador de imóvel, anterior ao ajuizamento. Inteligência do artigo 185 do CTN. Recursos improvidos”.

Alega a recorrente que "o v. acórdão não considerou que a inscrição do imóvel no Registro Imobiliário se deu após o ajuizamento da execução e após a realização da penhora, restando, pois, este imóvel, como penhorável". Aponta, assim, negativa de vigência ao artigo 185 do CTN, além de divergência jurisprudencial com julgado desta Corte no sentido de que, "para que se caracterize fraude à execução fiscal, basta a existência de pedido executivo despachado pelo Juiz".

É o relatório.

O recurso não merece prosperar.

Com efeito, a jurisprudência desta Corte é pacífica quanto à inexistência de fraude à execução quando a alienação do imóvel ocorre antes de proposta a ação fiscal, mesmo que a transferência ainda não tenha sido registrada.

Nesse sentido, confiram-se os seguintes julgados deste sodalício:

"Agravo regimental. Prequestionamento. Fraude à execução. Inexistência. Compromisso de compra e venda não registrado e anterior à ação.

1. A apreciação da questão federal impugnada pela via especial depende do seu efetivo exame e julgamento pelo Tribunal a quo.

2. Não se configura fraude à execução quando a alienação do imóvel ocorre antes da propositura da ação fiscal, mesmo que a promessa de compra e venda não tenha sido registrada.

3. Agravo regimental a que se nega provimento" (AGA no 338.133/MG, relator ministro João Otávio de Noronha, DJ de 6/10/2003).

"Processual civil. Embargos de terceiro. Execução fiscal. Fraude. Contrato de promessa de compra e venda. Terceiro de boa-fé. Precedentes.

1. Não há fraude à execução quando no momento do compromisso particular não existia a constrição, merecendo ser protegido o direito pessoal dos promissários-compradores.

2. Há de se prestigiar o terceiro possuidor e adquirente de boa fé quando a penhora recair sobre imóvel objeto de execução não mais pertencente ao devedor, uma vez que houve a transferência, embora sem o rigor formal exigido.

3. Na esteira de precedentes da Corte, os embargos de terceiro podem ser opostos ainda que o compromisso particular não esteja devidamente registrado.

4. Recurso especial conhecido, porém, improvido" (REsp no 173.417/MG, relator ministro José Delgado, DJ de 26/10/98).

Incide na espécie, portanto, o disposto na Súmula 83 desta Corte, in verbis:

"Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida".

Diante do exposto, com fundamento no artigo 557, caput, do CPC, nego seguimento ao recurso.

Brasília, 2/2/2004. Ministro Franciulli Netto, relator (Recurso Especial no 208.754/SP, DJU 1/3/2004, p.284).

SFI. Alienação. Unidades autônomas. Hipoteca. Instituição financeira. Não oponível a terceiro adquirente.

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Trata-se de agravo de instrumento manifestado pelo Banco Meridional do Brasil S.A. contra decisão que inadmitiu recurso especial, no qual se alega negativa de vigência aos artigos 755 e 848 a 850 do Código Civil revogado, 42, § 3o e 267 do CPC e 4o da lei 4.864/65 em questão descrita nesta ementa:

"Apelação. Falência. Sistema financeiro imobiliário. Adquirentes promitentes de unidades residenciais dadas em hipoteca mesmo sendo público que a incorporadora passava por enormes dificuldades financeiras. Ofensa aos princípios da boa-fé consagrados no CDC. Não prevalece diante do terceiro adquirente de boa-fé a hipoteca constituída pela incorporadora junto a instituição financeira porque a estrutura não só do Código de Defesa do Consumidor, como também, do próprio sistema habitacional, foi consolidada para respeitar o direito do consumidor. O fato de constar do registro a hipoteca da unidade edificada em favor do agente financiador da construtora não tem o efeito que se lhe procura atribuir para atingir também o terceiro adquirente, pois que ninguém que tenha adquirido imóvel pelo SFH assumiu a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a dívida da construtora perante o seu financiador. Apelo improvido."

Dos dispositivos legais invocados não cuidou o acórdão recorrido, a despeito da oposição de embargos de declaração. Incide, pois, na espécie, a Súmula 211 do STJ. Além do mais, a causa depende de reexame de matéria de fato, nos termos da Súmula no 7 do STJ. Ademais, a orientação do STJ se harmoniza com o aresto, estadual.

Pelo exposto, nego provimento ao agravo.

Brasília, 25/2/2004. Ministro Aldir Passarinho Júnior, relator (Agravo de Instrumento no 522.406/GO, DJU 4/3/2004, p.410).

Penhora. Compromisso de CV não registrado. Aquisição do imóvel anterior ao ajuizamento da ação. Fraude à execução não caracterizada.

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Trata-se de agravo de instrumento manifestado pelo Banco Sudameris do Brasil S.A. contra decisão que inadmitiu recurso especial, no qual se alega negativa de vigência aos artigos 135, do Código Civil pretérito, 368 e 370, do CPC, além de dissídio jurisprudencial, em questão exposta nesta ementa:

"Embargos de terceiro. Fraude à execução. Promessa de compra e venda não registrada. O contrato particular de compra e venda, típica promessa de compra e venda, autoriza o ajuizamento dos embargos de terceiro destinados à proteção da posse, forte no enunciado 84 do STJ. A aquisição anterior ao ajuizamento da ação de execução, e antes mesmo da constituição da dívida, concede suporte à validade do negócio, porque inexiste fraude à execução. Recurso não provido."

Dos dispositivos legais invocados não cuidou o acórdão recorrido, ausente, assim, o indispensável prequestionamento. Incidem, pois, na espécie, as Súmulas 282 e 356 do STF.

Além disso, a demanda depende de reexame de prova, nos termos da Súmula 7 do STJ.

Quanto ao dissídio, aplica-se, no caso, a Súmula 291 do STF.

Pelo exposto, nego provimento ao agravo.

Brasília, 12/2/2004. Ministro Aldir Passarinho Júnior, relator (Agravo de Instrumento no 550.210/RS, DJU 5/3/2004, p.343).

Locação. Desapropriação. Indenização.

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Ementa. Administrativo. Desapropriação. Indenização. Imóvel locado.

1. O órgão expropriante pagou indenização pela área expropriada, benfeitorias e acessões, efetuando o pagamento ao proprietário do imóvel.

2. Continuidade do contrato de locação e da sublocação na área remanescente, na qual foram levantadas novas instalações em substituição das demolidas.

3. A expropriante nada deve pelas instalações, porque a indenização paga ao dominus deveria servir para recomposição.

4. Direito a pequena indenização para fazer face a transtornos de mudança e reinstalação de equipamentos.

5. Sucumbência parcial que leva à divisão pro rata dos honorários e despesas processuais.

6. Recurso especial parcialmente provido.

Brasília, 9/12/2003 (Data do Julgamento). Relatora: Ministra Eliana Calmon (Recurso Especial no 583.361/SP, DJU 8/3/2004, p.244).

Condomínio. Alteração da fachada de prédio. Anuência dos condôminos.

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Trata-se de agravo de instrumento manifestado por W.A.B. contra decisão que inadmitiu recurso especial, no qual se alega negativa de vigência ao artigo 10, I, da lei 4.591/64, e dissídio jurisprudencial, em questão exposta nesta ementa:

Condomínio. Ação cominatória. Alteração da fachada do prédio. Artigo 10, I, da lei 4.591/64. Obra não autorizada. Demolição.

Tratando-se de propriedade em condomínio, não pode o condômino modificar a fachada do prédio, sem a anuência dos demais condôminos, ainda que a pretexto de eliminação de ruído, mesmo quando as modificações são autorizadas pelo Poder Público."

Ao contrário do que alega o agravante, o acórdão recorrido deu fiel aplicação à norma supostamente negada.

Quanto ao dissídio, os julgados colacionados não cuidam de hipótese de modificar a fachada do prédio, como no caso vertente. Sendo assim, não se prestam para estabelecer o dissenso pretoriano. Aplicam-se, no caso, as Súmulas 291 do STF e 7 do STJ.

Pelo exposto, nego provimento ao agravo.

Brasília, 27/2/2004. Ministro Aldir Passarinho Júnior, relator (Agravo de Instrumento no 534.669/MG, DJU 8/3/2004, p.413).

Penhora. Compromisso de CV não registrado. Sucumbência. Princípio da causalidade.

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Decisão. Cuida-se de agravo de instrumento interposto de decisão que negou seguimento a recurso especial fundado na alínea "a" do permissivo constitucional. O recorrente alegou ofensa aos artigos 135 do CCB/1916 e 20, § 4o, e 593, II, do CPC.

Os dispositivos legais tidos por violados não foram examinados pelo Tribunal de origem, e não foram opostos embargos de declaração para suprir eventual omissão. Assim, não há como conhecer o especial quanto ao ponto, porquanto ausente o prequestionamento (Súmulas 282 e 356 do STF).

Tem razão o agravante, no entanto, no que se refere aos honorários advocatícios. Com efeito, se o imóvel objeto da penhora, em razão da falta de registro de contrato de compra e venda anterior, estava ainda inscrito no respectivo registro em nome dos executados, não podem ser imputados ao ora agravante os ônus da sucumbência, tendo em vista o princípio da causalidade. Nesse sentido:

"Recurso especial. Processual civil. Imóvel. Partilha de bens não levada a registro. Penhora. Embargos de terceiro. Consectários da sucumbência. Princípio da causalidade.

O princípio da causalidade não se contrapõe ao princípio da sucumbência. Antes, é este um dos elementos norteadores daquele, pois, de ordinário, o sucumbente é considerado responsável pelo ajuizamento do processo e, assim, condenado nas despesas processuais. O princípio da sucumbência, contudo, cede lugar quando, embora vencedora, a parte deu causa à propositura da ação.

Hipótese em que a necessidade da oposição dos embargos de terceiro decorreu da desídia deste em não promover o registro da partilha de bens em que fora incluído o imóvel indicado à penhora pelo credor. Se o registro da partilha, a par da publicidade do ato poderia evitar a indesejada constrição patrimonial, haja vista a eficácia erga omnes dos atos submetidos a registro, cabe ao terceiro-embargante, face ao princípio da causalidade, arcar com os consectários da sucumbência" (RESP 284.926/MG).

Ante o exposto, e nos termos do § 1o-A do artigo 557 do CPC, com a nova redação dada pela lei 9.756, de 17/12/1998, dou provimento ao agravo, para conhecer do recurso especial e dar-lhe parcial provimento, a fim de fixar os honorários advocatícios a cargo dos ora recorridos em R$ 1.000,00 (hum mil reais).

Brasília, 27/2/2004. Ministro Barros Monteiro, relator (Agravo de Instrumento no 549.721/RS, DJU 8/3/2004, p.414).

União estável. Reserva de bens.

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Medida cautelar, com pedido de liminar, proposta por I.S.F.S.M. contra o Espólio de A.M.V.L. e contra o Espólio de L.C.R.L., ambos representados por M.Z.V.L., herdeira e inventariante dos dois espólios, para que seja "restabelecida a reserva de bens sobre a parte ideal correspondente a 50% de todos os bens móveis e imóveis adquiridos por A.M. durante o período em que ocorreu a união estável com a autora, isto é, durante os últimos 23 anos de sua existência, que se encerrou em 2002, e que a reserva permaneça até o definitivo julgamento do recurso especial, impetrado pela autora objetivando o V. Acórdão proferido no Agravo de Instrumento no 299.740.4/0-00, perante a 1a Câmara de Direito Privado do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo".

Alega a requerente que:

"1.1. A requerente manteve com A.MV.L. uma união estável, desde 2 de Fevereiro de 1979 até a morte deste, ocorrida aos 7 de Abril de 2002.

2.1. Apesar de não terem habitado o mesmo teto, o relacionamento que existiu foi muito mais intenso que o namoro de 32 anos que justificou a declaração de União Estável relatada pela ‘Tribuna do Direito', que, através da E. Terceira Turma, garantiu a M.D.H. o direito à herança de J.P.M.

3.1. Realmente, era tão conhecido no meio social em que viviam, o liame afetivo, emocional e prático existente entre I. e M. que, ambos, de agosto de 1983 a dezembro de 2001, foram padrinhos de, nada menos, sete casamentos. Estiveram, e por longos 23 anos, sempre juntos, quer nos momentos festivos, quer naqueles tensos, de doenças etc. A petição inicial da ação ordinária de reconhecimento de união estável, com a conseqüente partilha de bens proposta em face da herdeira de A.M., sua mãe, L.C.R.L., descreve, com pormenores, todo o sucedido nestas quase duas décadas e meia de intenso convívio.

II - Das medidas judiciais tomadas por I. – Da reserva de bens

1.2. Quando A.M. morreu, sua mãe, L.C.R.L., ainda era viva, apesar de muito idosa. Foi, logo, interditada por sua filha, e única herdeira, M.T.L. Triste circunstância porque, muito provavelmente, L.C.R.L. teria reconhecido o relacionamento que seu filho manteve por 23 anos e que só não resultou em casamento pelo desejo da mãe em manter o filho junto de si, no mesmo teto. A irmã, que pouco convivia com A.M., não se deu ao trabalho de descobrir o verdadeiro e negou o inegável!

2.2. Nada restou a I., portanto, que bater à porta da Justiça. Hoje, a Ação de Reconhecimento de União Estável corre contra M.T., herdeira de sua mãe, L.C.R.L., que, por sua vez é herdeira de A.M.

3.2. Estava com audiência de instrução e julgamento marcada quando L.C.R.L. faleceu. A pedido de M.T., que quer adiar o julgamento do caso o mais tempo possível o processo foi suspenso e tudo recomeçou, inclusive com nova citação, tendo, agora, M.T. no pólo passivo.

III – Do pedido de reserva de bens

1.3. Além do apartamento em que morava, e do carro que dirigia, A.M. deixou dinheiro, depositado em banco. E muito.

2.3. O M. desembargador Guimarães e Souza, em seu lúcido e humano voto divergente menciona a quantia, existente à época do falecimento de A.M., e aplicado em fundo de Investimento: R$ 4.484.313,23 (quatro milhões, quatrocentos e oitenta e quatro mil, trezentos e treze reais e vinte e três centavos).

3.3. Sendo o dinheiro de remoção fácil e rápida, I., agindo na defesa de seus Iegítimos interesses, e perante a M.M. Juíza de Direito da 3a Vara da Família e Sucessões do Foro de Santo Amaro, demandou sua admissão no arrolamento de A.M.V.L. e a reserva de bens que garantissem sua jurídica pretensão.

4.3. A reserva, e como não o poderia deixar de ser, foi concedida pela MM. Juíza da 3a Vara da Família.

7.4. Na ação de reconhecimento está sendo provada a existência da união estável e sendo pedida a aplicação de suas conseqüências jurídicas (Ação no 002.02.021.515-2/4, 3a Vara da Família e Sucessões do Foro Regional de Santo Amaro).

8.4. A petição inicial da ação de reconhecimento de união estável impetrada por Isabel foi aceita; O feito contestado e o processo foi saneado. Quando L.C.R.L. - a mãe - faleceu, estava marcada audiência de instrução e julgamento, que seria realizada no dia 13 de Outubro p.p. Com o falecimento da mãe, sua filha, M.T., pediu a suspensão do processo, o que foi concedida. A substituição processual teve que ser feita, e nova citação foi realizada. Agora, o feito está sendo novamente contestado. Mas, no futuro, será julgado. Tem, pois, a causa todas as condições objetivas para chegar ao seu término, e ser provida.

1.5 Infelizmente, e conforme julgamento proferido no Agravo de Instrumento no 299.740.4/9, a E. 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por maioria de votos (dois a um), indeferiu a reserva de bens anteriormente concedida.

1.6. I.S.F.S.M. inconformada com o V. Acórdão proferido no Agravo de Instrumento no 299.740.4/9, e com fundamento no artigo 105, III, letras 'a' e 'c' da Constituição Federal impetrou, e com finalidade de que fosse restabelecida a reserva de bens o competente recurso especial para este E. Superior Tribunal de Justiça, conforme petição anexa, protocolada aos 27 de novembro de 2003.

2.6. A anexa publicação abre vista aos ilustres advogados contrários, para contra arrazoarem o Recurso Especial apresentado.

3.6. Neste, após se relatar a questão de Direito existente; e examinar o V. Acórdão recorrido, expõe-se:

(item III) - Da contrariedade à lei federal e negação de sua vigência - Recurso Especial fundado na letra 'a” ; item III, do artigo 105 da Constituição Federal;

(item IV) - Ainda sobre a contrariedade da Lei Federal – artigo 1000 e 1001 do CPC - Leis nos 8.971/94 e 9.278/96;

(item V) - Da prequestionalidade;

(item VI) - Cabimento do presente Recurso Especial com fundamento no artigo 105 - III - letra c, da Constituição Federal;

(item VI) - Pedido - que seja restabelecida a Reserva de bens;

(item VII) - Pedido, com fundamento no artigo 588 - do CPC – que a reserva de bens seja liminarmente restabelecida.

4.6. O pedido do item VI objetiva o restabelecimento da reserva de bens concedida pela R. Sentença de 1o Grau, qual seja, sobre a parte ideal correspondente a 50% (cinqüenta por cento) de todos os bens móveis e imóveis adquiridos por A.M. durante o período em que ocorreu a união estável, isto é, durante os últimos 23 anos de sua existência.

5.6. O pedido do item VII justifica-se pela urgência da questão: Pede-se que a reserva concedida pela 1a instância seja liminarmente restabelecida, até o pronunciamento definitivo deste E. Tribunal.

6.6. Como já mencionado, o Recurso Especial está sendo contra arrazoado pelos ilustres advogados contrários. Após o decurso do prazo, que se extinguiu no dia 17 deste mês de fevereiro verificar-se-á se o recurso será ou não admitido. Se não o for, subirá ao exame deste Superior Tribunal de Justiça em virtude do agravo que será interposto. Se o for, chegará a este E. Tribunal em menos tempo.

7.6. De qualquer forma, o exame da questão por este E. Superior Tribunal de Justiça demanda tempo e, neste interregno o V. Acórdão que extinguiu a reserva de bens poderá ser aplicado, o que poderá causar, como já demonstrado, irreparável dano a autora"

Decido. A requerente busca conferir efeito suspensivo ao recurso especial interposto nos autos do Agravo de Instrumento no 299.740.4/9-00, da Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, reformando a decisão agravada, indeferiu o pedido de reserva de bens.

Na linha da jurisprudência firmada nas turmas que integram a Segunda Seção, a reserva de bens em processo de inventário tem natureza cautelar, necessitando, para ser deferida, do fumus boni iuris e do periculum in mora. Sobre o tema, anoto os seguintes precedentes: