Compartilhe:

 

Registrador gaúcho faz curso na Espanha - Mario Pazutti Mezzari

O colega Dr. João Pedro Lamana Paiva, dos Registros Públicos de Sapucaia do Sul, foi um dos cinco representantes brasileiros no terceiro Curso de Especialização em Direito Registral que aconteceu de 10 de novembro a 4 de dezembro p.p., em Barcelona, na Espanha. O evento foi organizado pelo Colégio de Registradores da Propriedade, Bens Móveis e Mercantis da Espanha, juntamente com a Universidade Ramón Llull – ESADE – Faculdade de Direito, com a colaboração da Fundação Internacional e para a Iberoamérica de Administração e Políticas Públicas – FIIAPP.

O Dr. Lamana Paiva preparou um importante relatório desse curso, destacando em especial os temas relacionados com:

a) da vinculação, do funcionamento e da natureza jurídica da atividade registral espanhola;

b) dos princípios e do procedimento registral;

c) da qualificação e o Registrador Substituto (pré-determinação das substituições);

d) da hipoteca;

e) da integração do sistema registral;

f) do panorama econômico.

Em um relato muito rico em informações, o Dr. Lamana Paiva mostra a seriedade e o profissionalismo com que são tratados os Registradores naquele país ibérico.  Em especial, chama a atenção para a importância de que goza a hipoteca no meio jurídico espanhol, como forma de garantia de crédito e, portanto, de fomento do financiamento habitacional. A hipoteca na Espanha, ensina o Dr. Lamana Paiva, uma vez registrada, realmente gera seus efeitos erga omnes, servindo como efetiva garantia do credor frente a quaisquer outros créditos.

Desafortunadamente, no Brasil a hipoteca não é respeitada, cede vez ante créditos trabalhistas, fiscais e previdenciários (CTN) e, graças a reiteradas decisões judiciais, perde até mesmo para contratos de promessa de compra e venda não registrados. O processo brasileiro de execução hipotecária é tão moroso e tão protecionista do devedor, que os credores até mesmo passaram a fazer a execução direta do crédito, como forma de vencer os mil-e-um obstáculos colocados no processo judicial.

Tanto se desmoralizou o instituto da hipoteca no Brasil que as empresas de crédito praticamente a abandonaram. Criou-se a alienação fiduciária de imóvel, tentando restabelecer a confiança do credor na garantia imobiliária. Preparem-se porque esse novo tipo de garantia também sofrerá corrosão se continuarmos a dar uma exacerbada relevância aos interesses individuais, furtando ao credor a garantia regularmente constituída. É célebre na história da magistratura a triste figura do Juiz francês Magnon, que sempre decidia em favor do mais fraco.

Precisamos levantar as vozes para em alto e bom som dizer que a manutenção e o respeito às garantias creditícias regularmente constituídas é fator de geração de riqueza; que a propalada segurança social e familiar dada aos contratos de promessa de compra e venda não-registrados é nociva ao desenvolvimento econômico da Nação; que é o Registro de Imóveis o sistema que cria a segurança jurídica dos negócios imobiliários e não a posse; que todos devem procurar o sistema registral para informar-se antes de fazer o negócio e para proteger seus direitos depois do negócio formalizado.

Estamos vendo, em decorrência do enfraquecimento das garantias registrais imobiliárias, um retorno ao que havia no Brasil na primeira metade do Século XIX. O Registro de Imóveis brasileiro tem suas raízes na Lei Orçamentária n. 317, de 21 de outubro de 1843, fruto da necessidade que os credores tiveram ao enfrentar as chamadas hipotecas ocultas. Naquele tempo, como não havia um sistema de publicização das hipotecas que tivesse caráter constitutivo (não havia registro), a hipoteca constituía-se em sua plenitude na escritura pública. Quando o credor - o João - ia fazer valer a garantia hipotecária, era defrontado com outro credor, mais antigo porque tinha escritura mais antiga e, portanto, com melhor direito. A hipoteca mais antiga era mantida e o nosso João ficava a ver navios. Para ele o outro credor era desconhecido porque a escritura podia ter sido feita em outra cidade, em outro estado. O outro credor, mais forte do que ele na garantia hipotecária era OCULTO para ele. Daí a expressão hipoteca oculta. Mas mesmo oculto, vencia a demanda e ficava garantido.

Para acabar com essas hipotecas ocultas foi criado o sistema de Registro Geral das Hipotecas. A partir de então, quem registrasse teria a garantia, não importando qual a escritura mais antiga.

Pois agora estamos retornando no tempo, voltando à primeira metade do Século XIX, porque o credor hipotecário, mesmo que com hipoteca regularmente registrada no Registro de Imóveis, é defrontado por uma promessa oculta. Um promitente comprador que não procurou o Registro de Imóveis para saber se o imóvel estava livre de ônus e de constrições; esse promitente comprador que também não procurou o Registro de Imóveis para ao menos saber se o empreendimento estava regularizado; esse promitente comprador que realizou o negócio sem utilizar-se de nenhuma das cautelas colocadas à sua disposição pelo sistema registral; pois será esse promitente comprador oculto quem, a qualquer tempo, afrontará o credor hipotecário e conseguirá que o Poder Judiciário declare ineficaz a hipoteca do credor diligente, beneficiando o comprador relapso.

Recomendo, com viva admiração pela qualidade do texto, que nossos associados leiam o excelente trabalho do ilustre Dr. Lamana Paiva.

Mario Pazutti Mezzari

1º Vice-Presidente

Consulte também:

Notas & Notícias - Boletim Eletrônico IRIB/ANOREG-SP - São Paulo, 12/01/2004 - n. 975 - Curso de Especialização de Direito Registral - Barcelona - Espanha - João Pedro Lamana Paiva
URL:http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel975.asp

Notas & Notícias - Boletim Eletrônico IRIB/ANOREG-SP - São Paulo, 07/11/2003 - n. 918 - Vice-presidente do IRIB faz curso de especialização em Direito Registral na Espanha
URL:http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel918a.asp

Notas & Notícias - Boletim Eletrônico IRIB/ANOREG-SP - São Paulo, 19/10/2003 - n. 887 - Curso de Especialização em Direito Registral na Espanha
URL:http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel887a.asp

Notas & Notícias - Boletim Eletrônico IRIB/ANOREG-SP - São Paulo, 03/10/2003 - n. 859 - III Foro Internacional de Microcréditos
URL:http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel859a.asp

Notas & Notícias - Boletim Eletrônico IRIB/ANOREG-SP - São Paulo, 02/09/2003 - n. 812 - Curso de Especialização em Direito Registral na Espanha
URL:http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel812a.asp

Boletim Eletrônico IRIB/ANOREG-SP - São Paulo, 02/04/2002 - n. 465 - Fernando P. Méndez
URL:http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel465b.asp