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Registros Públicos e o Estatuto da Cidade

Nos último dia 29 de outubro, o juiz de direito titular da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo e juiz-corregedor permanente dos registros prediais da capital de São Paulo, Dr. Venício Antonio de Paula Salles, esteve ministrando aula no concorrido Curso sobre o Estatuto da Cidade, realizado pela Faculdade de Direito de São Paulo, co-patrocinado pelo Irib.

O curso realizou-se na FADISP no transcurso do 2º semestre de 2003, conforme noticiado no BE# 785, de 20 de agosto de 2003 e contou com a participação de ilustres professores e especialistas em direito público e registral.

Imagem do evento

Nesta edição reproduzimos os pontos principais abordados pelo Dr. Venício de Paula Salles na aula que enfocou aspectos registrários no EC.

Conceito de registros públicos

O Professor iniciou a aula enquadrando os atos registrais como atos administrativos de incumbência de delegados do Poder Público, que conferem aos atos jurídicos registráveis, nos termos da Lei, efeitos especiais, de abrangência geral. Conforme destaca o art. 1º, da Lei de Registros Públicos, os serviços registrais conferem: autenticidade; segurança e eficácia.

Leis 6.015/73 e 8.935/95:

1 – autenticidade: sendo nulos os atos desconformes – ex. art. 9º (horário) e 214 (nulidade de pleno direito) – o conceito de autenticidade se contrapõe à idéia de falsidade, e mais do que isto, representa ato de autoridade que ostenta presunção de veracidade (prof. Walter Ceneviva frisa que a presunção afeta apenas o ato de registro, não atingindo o título). Walter Cruz Swensson reconhece a condição de função pública para o serviço registral, sendo parcela do Estado, que goza de fé-pública.

2 – segurança – garantia de sua permanência, garantia de respeito a seu conteúdo, garantia de imutabilidade, salvo decisão judicial;

3 – eficácia – que é a aptidão para produzir efeitos: constitutivos; comprobatórios e publicitários.

Portanto, a natureza do ato de registro é administrativa, ato que ostenta presunção de validade, legalidade e veracidade.

Princípios registrais

Em exposição detalhada, discorreu sobre os princípios registrais:

1) Continuidade – art. 195;

2) Especialidade – art. 176, § 1º - subjetiva e objetiva: descrição imobiliária que deverá ter necessariamente (indispensável): 1 – local (via frontal e número); 2 – medidas perimetrais; 3 – medida de superfície; 4 – indicação dos confrontantes; Indicações necessárias, mas de natureza acessória; 5 – com ângulos, rumos e azemutes; 6 – Amarração a pontos de referência.

3) Princípio da instância – 13, II;

4) Princípio da legitimação registral: art. 252;

5) Princípio da unitariedade art. 176 § 1º, I e art. 228;

6) Princípio da legalidade art. 221.

Procedimentos Retificatórios

São os procedimentos destinados a corrigir imperfeições constantes dos assentos registrais, quando se constate desconformidade destes, com:

I – documentos

II – com a realidade física;

Estes erros ou omissões podem ser corrigidos ou retificados com o emprego de três procedimentos distintos:

1 – erro evidente – processado perante o Oficial do Registro Imobiliário – inviável em face de necessidade de prova nova;

2 – erro sem potencialidade de dano – Retificação de Registro – procedimento administrativo unilateral;

3 – erro com potencialidade de dano a terceiros – procedimento de jurisdição voluntária ou graciosa – retificação de área – citação – principiologia constitucional / razoabilidade / proporcionalidade.

Código Civil e CPC – Operacionalidade/Utilidade/ economia processual;

O divisor de águas entre a Retificação de Registro e a Retificação de Área foi construído com a noção de intramuros, a qual deve ser agregada uma série de pressupostos prévios, para se aquilatar a existência de potencialidade de dano; [para conhecer em detalhes o conceito de retificação intramuros desenvolvido pelo ilustre professor, conferir Processo 000.02.177191-0 de 5/9/2003 e Processo 000.03.027383-8 de 4/11/2003. NE]

Destacou o magistrado que existe no contexto normativo uma presunção de erro entre a implantação e a descrição de até 5% (art. 500, § único, do NCC). Segundo Paula Salles, também não se mostra razoável entender que divisas consolidadas por longos anos, divisas respeitadas por seus titulares, possam revelar potencialidade de danos quando mantidas em suas exatas posições. Finalmente, não se pode visualizar potencialidade de danos quando todos os terrenos do entorno se mantêm preservados em suas disponibilidades tabulares, com a medida dos terrenos confrontantes e constatando que estes se encontram preservados, não há como se conceber o risco de dano;

Igualmente quando venha a ser constatada a expansão de uma medida e na mesma direção não houve redução dos confrontantes, também não há por que se entender da existência de dano potencial. Na sua opinião, poder-se-ia, em tais casos, citar apenas os confrontantes nos pontos em que o imóvel experimenta uma expansão fática, pois só estes podem estar sofrendo dano – esta seria uma forma versátil de conjugação dos dois procedimentos – retificação de registro e de área).

Regularização fundiária e urbanística

O Estatuto da Cidade apresenta diretrizes, programas, vetores para o melhor e mais ajustado crescimento das cidades, refletindo a preocupação de equacionamento entre equipamentos urbanos e o adensamento populacional, trazendo presente uma marca social muito nítida.

Entre suas diretrizes encontramos a grande preocupação com a regularização fundiária e urbanística.

O art. 2º do citado diplima estabelece as diretrizes básicas da política urbana:

XIV – regularização fundiária e urbanística com a adoção de normas especiais de urbanização e ambientais para população de baixa renda;

Art. 4º - Compõe o instrumental da Política Urbana:

I – Planos Nacionais;

II – Plano Diretor;

III – Disciplina do parcelamento do solo;

IV – Institutos sobre (“q”) regularização fundiária;

Afora a previsão de usucapião, o instrumental disponibilizado no Estatuto, para fazer frente ao desafio da regularização urbanística, não possui vetor especificamente direcionado para tal propósito.

Plano diretor estratégico: - Sendo norma que parte de consultas populares, inviável é a sua confecção como norma técnica.

Art. 7º - III – direito à terra urbana;

X – democratizar o acesso à terra;

Art. 12 – VIII – a função social é atendida na regularização do parcelamento, uso e ocupação do solo,

Art. 78 – São ações estratégicas da Política de Urbanização e Uso do Solo:

I – rever e simplificar a legislação de parcelamento e uso do solo;

II – art. 171 – ZEIS – Zona Especial de Interesse Social – destinadas à recuperação urbanística e regularização fundiária.

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Lei 6.766/79: art. 40º - A Prefeitura, se desatendida pelo loteador a notificação, poderá regularizar loteamento ou desmembramento não autorizado ou executado sem a observância do ato de licença, para evitar lesão a seus padrões de desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes de lotes

Em primeiro lugar, a expressão poderá contida no dispositivo deve ser lida como deverá - ao menos para a instauração do procedimento administrativo para aquilatar a irregularidade, levantar as deficiências, falhas e omissões, propor a conclusão com base em obras, estimar o valor, tomar medidas para cobrar ou exigir do parcelador.

Caso não logre conquistar os valores, neste caso abre-se ensejo para um ato discricionário, relativo ao aporte de recursos Municipais no empreendimento.

A regularização de que trata o art. 40, em face da redação do art. 41, compreende além da regularização junto ao próprio órgão Municipal, também a regularização registrária.

Encontramos a legitimidade ativa da Municipalidade apenas nos casos de parcelamento irregular, em que o titular do domínio promove o empreendimento e não o registra ou não o completa. Não se poderá regularizar, registrariamente, fracionamentos de glebas adquiridas a non domino, assim como não se pode regularizar, por esta via, as invasões e ocupações.

Nestes casos, se pode empreender medidas de urbanização, mas não se poderá regularizar junto ao Registro Imobiliário, salvo por ação de usucapião.

Situações de regularização de parcelamento irregular:

1 ) Situação em que a área parcelada se encontra ajustada à descrição tabular;

·Juntar planta;

· Quadro indicativo dos lotes e bens públicos;

· Aprovação pelo órgão Estadual quando se tratar de área de manancial ou proteção ambiental;

· Aprovação da autoridade metropolitana das áreas próprias;

·           Aprovação da CETESB (salvo loteamentos existentes anteriormente a 9/76 ou desmembramento com existência de fato anterior a 12/79).

·           Observação sobre competência, considerando-se que o art. 24, inciso I – trata de direito urbanístico; VI – proteção do meio-ambiente e controle da poluição; portanto, competência concorrente.

2 ) O município se depara com desconformidade entre a área e o que consta do registro de imóveis; Nesse casos, deve providenciar a retificação de área ou retificação de registro, dependendo da situação;

Parcelamentos Clandestinos

Poder-se-á averbar as Ruas e Praças, desfalcando a transcrição originária e abrindo-se matrículas para tais áreas. Neste caso os problemas ficarão confinados a quadras, cujo fracionamento poderá compor planta depositada no registro de imóveis.

Parcelamentos irregulares e clandestinos – Afetação Pública. Parcelamentos realizados por quem detém legitimidade para tanto e não concluído.

Registradores paulistanos prestigiam a aula

Os registradores paulistanos George Takeda, Francisco Ventura de Toledo, Ademar Fioranelli, Flauzilino Araújo dos Santos, Sérgio Jacomino, Flaviano Galhardo e o registrador substituto  Alexandre Laizo Clápis, prestigiaram a aula, participando dos debates que se seguiram à apresentação.

Imagem do evento

Coordenado pelo Dr. Paulo Teixeira, Secretário Municipal de Habitação de São Paulo, o curso representou a mais completa abordagem do Estatuto da Cidade, enfocando temas de direito registral imobiliário.

O programa inteiramente cumprido do curso compreendeu:



 Direção: Prof. ARRUDA ALVIM e Profª THEREZA ALVIM e a coordenação geral a cargo dos Profs.: EDUARDO ARRUDA ALVIM, ANGÉLICA ARRUDA ALVIM e GIANFRACESCO GENOSO. Coordenação e Idealização do Curso: Prof.: PAULO TEIXEIRA