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Locação – direito de preferência – custas e emolumentos - Ademar Fioranelli^[i]*

Vez por outra nos deparamos com divergências interpretativas que prejudicam a prestação do serviço notarial e registral. Às vezes, é a falta de padronização de procedimentos que ocasiona uma compreensível irritação dos utentes; outras tantas é a existência de discrepâncias interpretativas, notadamente no que concerne a custas e emolumentos, acarretando cobranças desconformes, com a fieira de problemas evidentes.

Além das naturais diferenças de entendimento, há, muitas vezes, o estabelecimento de regras de boas práticas procedimentais, discutidas e votadas por órgãos colegiados de registradores e notários – à vista da inexistência de um órgão regular intra-corporativo – e que são rotineiramente ignoradas justamente por aqueles que as votaram...

Enfim, estamos sempre às voltas com os mesmos problemas, as mesmas deliberações e as mesmíssimas infrações.

Vamos, uma vez mais, a questões já debatidas e decididas.

Entende-se que a averbação do direito de preferência no contrato de locação, prevista no artigo 167, II, 16 da LRP e artigo 33 da Lei 8.245/95, seria um ato acessório em face do principal (registro da locação com cláusula de vigência), o que levaria à conclusão de que tal ato seria praticado sem valor declarado. Agrega-se um argumento lateral de cariz protetivo: os dois atos – registro e averbação – encareceriam demasiadamente o usuário. Mas, curiosamente, quando praticada somente a averbação da preferência, caso omitida no contrato a clássica cláusula de vigência, seria perfeitamente justificável margear os custos como ato de valor declarado!

O Regimento de custas do Estado de São Paulo não comporta, para idêntico ato a ser praticado pelos registradores, cobranças distintas. Argumenta-se que a publicidade do contrato de locação seria plenamente alcançada com o registro da cláusula de vigência em caso de alienação da coisa locada. O registro garantiria os efeitos pretendidos, dispensando-se o ato averbatório, que nada acrescentaria nem alteraria o conteúdo do ato principal.

Partindo do princípio de que a lei não contém palavras inúteis, pode-se concluir que os atos de registro, para observância de vigência da locação em caso de alienação do imóvel e a averbação para fins do exercício do direito de preferência coexistem ambos, distintos e perfeitamente individualizados, porque visam efeitos e consagram direitos distintos. Criou-se um novo direito com eficácia real em favor do inquilino: o imóvel é o objeto imediato do direito, oponível erga omnes, assegurando, a lei, ao seu titular, o direito de seqüela. 

Não se pode imaginar que essa cláusula, que institui um verdadeiro direito à aquisição, não tenha um conteúdo econômico, dimensionado no prazo e valor dos aluguéis. Exigidos os dois atos, a cobrança se fará pelos valores do negócio jurídico.

Não me parece correto, também, o argumento de que, por existir redução no ato constitutivo dos registros das medidas constritivas judiciais (especificamente a penhora, no regimento paulista), o seu cancelamento (ou desconstituição) teria a mesma benesse. Primeiro porque a lei de custas (taxas, direito tributário, magister dixit) exige interpretação restritiva que não pode ser ampliada (ou mitigada) para atingir analogicamente outros atos que o legislador não quis contemplar. A redução estaria atingindo não só os emolumentos do registro, como também as custas do Estado, Carteira de Previdência, taxas da Justiça, etc, o que poderá ser no futuro questionado.

Além disso, o benefício é para o registro das medidas de interesse exclusivo do exeqüente e não visa ao executado, que teve seu bem constritado e que para o levantamento deverá arcar com o ônus da execução sofrida.

Não contemplando o regimento de custas paulista redução para o cancelamento de constrições judiciais, o depósito deverá ser integral.

Os mesmos fundamentos servem para os registros dos arrestos e seqüestros.